Nghịch lý nhà ở giá rẻ: Thiếu nguồn cung vẫn... ế ẩm

Từ đầu năm 2018 đến nay, số lượng dự án nhà ở giá rẻ chào bán tại Hà Nội chỉ đếm trên đầu ngón tay. 

Có thể kể đến dự án Mipec View City tại quận Hà Đông vớihơn 1.500 căn hộ, dự án Eurowindow River Park tại huyện Đông Anh với hơn 2.000 căn hộ và gần đây nhất là Thăng Long Capital tại huyện Hoài Đức với hơn 500 căn hộ. 

Những dự án nhà ở thương mại này được chào bán dưới 20 triệu đồng/m2.

Đối với phân khúc nhà ở xã hội, nguồn cung mới cũng nhỏ giọt, chủ yếu là các dự án cũ mở bán giai đoạn tiếp theo như Bamboo Garden, huyện Quốc Oai của Công ty CP Tập đoàn C.E.O và dự án nhà ở xã hội thuộc khu tái định cư Đông Hội, xã Đông Hội, Đông Anh do Công ty TNHH Thăng Long làm chủ đầu tư.

Về nguồn cung trong thời gian tới, tháng 10 vừa qua, liên danh Tổng công ty Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội và Tổng công ty Viglacera đã khởi công xây dựng dự án nhà ở xã hội tại khu đô thị mới Kim Chung, huyện Đông Anh. Dự án dự kiến sẽ cung cấp cho thị trường 1.588 căn hộ với mức giá khoảng 13 triệu đồng/m2.

Cũng trong tháng 10, dự án nhà ở xã hội Hope Residences tại quận Long Biên) đã tiếp nhận hồ sơ mua, thuê nhà. Với năm tòa nhà quy mô 21 tầng, Hope Residences cung cấp ra thị trường 1.504 căn hộ, giá bán khoảng 16 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, mặc dù nguồn cung hạn chế nhưng nhiều dự án nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội thanh khoản thấp. 

Theo thông báo của Sở Xây dựng Hà Nội, một dự án tại huyện Quốc Oai có tổng số 432 căn hộ, trong đó có 346 căn hộ nhà ở xã hội để bán, 86 căn hộ nhà ở xã hội để cho thuê. Tuy nhiên, sau 14 lần mở bán, chủ đầu tư mới bán được 188 căn hộ và chưa cho thuê được căn hộ nào.

Trong lần mở bán thứ 15 mới được Sở công bố, chủ đầu tư sẽ bán nốt số căn còn lại là 158 căn và cho thuê 86 căn hộ. Giá bán tạm tính tại dự án khoảng 9,96 triệu đồng/m2, giá cho thuê là 48.000 đồng/m2/tháng đã bao gồm thuế VAT và phí bảo trì.

Cũng trong tình cảnh ế ẩm tương tự là dự án nhà ở xã hội thuộc khu tái định cư Đông Hội, xã Đông Hội, Đông Anh. Dự án có tổng số 504 căn hộ, trong đó có 405 căn hộ để bán và 99 căn hộ cho thuê. Song sau ba lần mở bán mới chỉ có 126 căn có chủ và chưa cho thuê được căn nào.

Hiện dự án đang phải mở bán đến lần thứ tư với 279 căn hộ còn lại và cho thuê 99 căn hộ. Giá bán tại dự án khoảng 15 triệu đồng/m2, giá cho thuê là 66.000 đồng/m2/tháng.

Một số dự án nhà ở thương mại giá rẻ cũng không dễ tìm khách hàng, đặc biệt là tại các dự án của chủ đầu tư vướng phải lùm xùm về chất lượng, quy hoạch. Hơn nữa, sau nhiều năm đi vào hoạt động, giá bán hiện tại trên thị trường thứ cấp của các dự án thuộc khu Dương Nội, Văn Khê, Linh Đàm, Kim Văn - Kim Lũ hiện đang ngang bằng với mức giá của chủ đầu tư khi mở bán cách đây vài năm trước.

Trong khi nhiều chuyên gia và thị trường bất động sản vẫn đang "than trời" vì thiếu nguồn cung cho nhà ở xã hội, nhà thương mại giá rẻ, cung không đủ cầu thì sự ế ẩm, chật vật bán hàng tại nhiều dự án là một nghịch lý đáng bàn của thị trường.

Lý giải nguyên nhân của thực trạng này, nhiều ý kiến cho rằng, thời gian vừa qua, gói 30 nghìn tỷ đống hết hạn giải ngân, khách hàng không còn được hỗ trợ lãi suất từ phía Nhà nước dẫn đến không có nhiều người có thể tiếp cận với việc mua nhà.

Bên cạnh đó, khi quỹ đất gần trung tâm đã được khai thác hết, các dự án nhà ở xã hội, nhà thương mại giá rẻ ngày càng nằm cách xa trung tâm thành phố, nơi hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội chưa đáp ứng được nhu cầu khiến người dân không còn mặn mà với nhà ở giá rẻ.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, giá đất và tiền sử dụng đất tại các khu vực gần trung tâm thành phố rất cao nên các chủ đầu tư không có khả năng phát triển nhà ở giá rẻ, bình dân tại các khu vực này mà phải đi ra xa trung tâm thành phố.

Trong khi đó, các khu vực xa trung tâm thường thiếu nhiều điều kiện về kết nối giao thông với các khu vực khác, thiếu và yếu về chất lượng hạ tầng xã hội và dịch vụ.

Mặt khác, những nơi có nhiều cơ quan, doanh nghiệp, các tổ chức phát sinh nhiều lao động làm việc lại là những nơi có rất ít dự án nhà giá rẻ, bình dân. 

Ông Đính cho rằng, đây là những nguyên nhân chính dẫn đến các dự án nhà ở giá rẻ, bình dân, nhà ở xã hội mặc dù cầu lớn nhưng hấp thụ chưa tương ứng, chưa thực sự đáp ứng được yêu cầu của đông đảo người mua nhà.

Theo ông Đính, khi mua nhà tại một dự án, người dân không chỉ cần một nơi để ở mà đó còn là nơi phải đáp ứng những nhu cầu tối thiểu trong cuộc sống của họ như các tiện ích, trường học, bệnh viện, hạ tầng giao thông. 

"Khi mua nhà xa trung tâm, hàng ngày, người dân vẫn phải di chuyển một quãng đường rất xa vào trung tâm thành phố để làm việc, con cái học hành. Hạ tầng giao thông kết nối còn hạn chế, quá tải, thường xuyên tắc nghẽn khiến họ không còn hào hứng với phân khúc nhà ở này", ông Đính phân tích.

Dưới góc nhìn của doanh nghiệp phát triển nhà ở giá rẻ, ông Bùi Khắc Sơn, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai cũng thừa nhận những dự án giá rẻ ế ẩm là do tiện ích quanh dự án không đồng bộ, hạ tầng giao thông thiếu tính kết nối. 

"Trong khi đó ngày nay, nhu cầu về khu vui chơi giải trí cho gia đình, học tập cho con cái, nhu cầu thư giãn, để xe đang được nhiều người mua nhà rất quan tâm. Nếu dự án không đáp ứng được các nhu cầu bức thiết này, giá trị của dự án và sự quan tâm của khách hàng tất yếu sẽ giảm", ông Sơn chia sẻ. 

Ngược lại, theo ông Sơn, nếu triển khai những nhà ở giá rẻ ở khu vực xa trung tâm hơn, nhưng điều kiện kết nối hạ tầng giao thông, trường học tốt thì dự án đó chắc chắn vẫn sẽ thu hút được khách hàng. 

Ông Sơn cho rằng, việc phát triển hạ tầng đồng bộ vô cùng quan trọng, không chỉ đối với những dự án cao cấp mà cả những dự án nhà ở giá rẻ. Vì vậy, ông đề nghị các cơ quan chức năng cần có những quy hoạch đồng bộ, dài hơi. Đặc biệt, có những hệ số mở trong các chỉ tiêu quy hoạch làm tăng hiệu quả việc sử dụng đất cũng như cải cách thủ tục hành chính mạnh mẽ nhằm tạo ra những căn hộ phù hợp với túi tiền người dân.

Bên cạnh đó, Nhà nước cần có chính sách đấu giá, thu tiền sử dụng đất để tạo ra số tiền lớn làm hạ tầng kết nối quanh dự án. Điều này sẽ giải quyết được tình trạng quá tải về hạ tầng giao thông, trường học, ngập úng trong khu vực nội đô như hiện nay và làm cho nhà ở giá rẻ hấp dẫn hơn trong mắt người mua, ông Sơn kiến nghị.