Nguồn cung căn hộ mới trong tay các 'ông lớn' bất động sản

Nguồn cung căn hộ vẫn chủ yếu cao cấp và hạng sang

Số liệu đáng chú ý từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2025, thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 20.000 căn hộ mới, mức giá trung bình 86 triệu đồng/m2 (chưa VAT và phí bảo trì).

Trong đó, phân khúc cao cấp chiếm 62% và hạng sang chiếm 38% tổng nguồn cung căn hộ.

Đáng chú ý, 5 chủ đầu tư gồm Masterise Homes, MIK Group, Mitsubishi, TSQ Việt Nam và Sun Group chiếm tới 74% lượng hàng mở bán. Điều này cho thấy sự tập trung nguồn cung căn hộ vào nhóm doanh nghiệp có thương hiệu mạnh. Tỷ lệ hấp thụ sơ cấp của nhóm này cũng đạt mức cao, trung bình 86%.

Tương tự, tại TP.HCM, thị trường cũng ghi nhận sự phân cực rõ nét trong phân khúc cao cấp và hạng sang khi hơn 80% nguồn cung mới được dẫn dắt bởi Đất Xanh Group, Gamuda Land và Masterise Homes.

Sự chi phối của ba thương hiệu này không chỉ định hình cấu trúc nguồn cung mà còn tạo động lực thanh khoản tích cực. Tỷ lệ hấp thụ trung bình 84%, cho thấy niềm tin mạnh mẽ của khách hàng vào năng lực triển khai và chất lượng sản phẩm của các chủ đầu tư dẫn dắt thị trường.

Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group, nguồn cung mới trên thị trường tiếp tục ở trạng thái hạn chế các căn hộ trung cấp và bình dân. Thay vào đó, phần lớn nguồn cung rơi vào hai phân khúc cao cấp và hạng sang, khiến người mua thực tế không còn nhiều lựa chọn ngoài các dự án của nhóm chủ đầu tư dẫn dắt thị trường.

Sự áp đảo của nhóm phân khúc chung cư cao cấp cũng khiến người mua nhà có thu nhập trung bình và thấp ngày càng khó có cơ hội sở hữu nhà ở.

Tuy nhiên, theo ông Tiến, xu hướng tập trung nguồn cung vào nhóm các chủ đầu tư lớn này không phải ngẫu nhiên. Đó gần như là điều tất yếu trên thị trường hiện nay.

Trong bối cảnh giá đất tăng cao, ách tắc pháp lý kéo dài, chỉ những chủ đầu tư lớn mới có đủ năng lực tài chính, kinh nghiệm phát triển và khả năng quản trị rủi ro để triển khai các dự án.

Mặt khác, các dự án căn hộ cao cấp – hạng sang, cũng đòi hỏi chuẩn pháp lý nghiêm ngặt, chất lượng thi công cao và hệ sinh thái tiện ích, vận hành tương xứng từ các chủ đầu tư đủ năng lực để triển khai hiệu quả.

Sự thay đổi trong tâm lý của người mua nhà

Bên cạnh nguyên nhân từ các yếu tố đầu vào trong phát triển dự án, dẫn khảo sát chuyên sâu với nhóm khách hàng đã mua hoặc đang sinh sống tại các dự án chung cư cao cấp và hạng sang tại Hà Nội và TP. HCM, ông Tiến tiết lộ, danh tiếng chủ đầu tư, cùng với mức độ minh bạch pháp lý, cũng nằm trong top 5 tiêu chí quan trọng nhất khi người mua cân nhắc lựa chọn dự án.

Đây cũng là yếu tố khiến các chủ đầu tư vừa và nhỏ ngày càng khó cạnh tranh trên thị trường.

Điều này đánh dấu sự thay đổi đáng kể trong hành vi người mua nhà so với ba năm trước, khi yếu tố này chỉ được xem như “một điểm cộng” chứ không phải tiêu chí bắt buộc trong quyết định mua.

Dữ liệu khảo sát chỉ ra rằng, thị trường đang chứng kiến sự dịch chuyển từ nhu cầu đầu tư ngắn hạn sang xu hướng tích sản bền vững, đặc biệt trong nhóm khách hàng trung – cao cấp.

Thay vì “lướt sóng”, người mua ưu tiên tìm kiếm những tài sản an toàn, có giá trị ổn định theo thời gian.

Trong bối cảnh đó, uy tín chủ đầu tư trở thành điểm tựa then chốt, được người mua đánh giá qua ba nhóm tiêu chí, pháp lý minh bạch và khả năng thực thi dự án trọn vẹn; hệ sinh thái đối tác uy tín từ nhà thầu thi công đến ngân hàng bảo chứng chất lượng và an toàn tài chính; và năng lực vận hành sau bàn giao, bảo đảm trải nghiệm sống ổn định cho cư dân.

Cũng theo khảo sát nhóm khách hàng hiện đang sinh sống tại các dự án chung cư cao cấp và hạng sang tại Hà Nội và TP.HCM, các vấn đề liên quan đến vận hành hàng ngày tại dự án, sát sườn với nhu cầu của khách hàng, luôn được đánh giá rất quan trọng với họ.

Ông Tiến nhận định, khi thị trường Hà Nội và TP.HCM bước vào giai đoạn phát triển bền vững, sự phân hóa năng lực giữa các chủ đầu tư sẽ càng rõ nét. Những doanh nghiệp duy trì minh bạch pháp lý, kiểm soát tốt chất lượng sản phẩm và đảm bảo dịch vụ vận hành ổn định sẽ tiếp tục chiếm ưu thế, giữ vững niềm tin từ khách hàng và duy trì sức hấp thụ tốt ngay cả trong bối cảnh thị trường biến động.

Khi chủ đầu tư duy trì được chất lượng vận hành đúng cam kết, mức độ hài lòng và niềm tin của cư dân sẽ tăng cao, tạo hiệu ứng giới thiệu cho các dự án tiếp theo.