Căn hộ vượt 100 triệu đồng/m2 chiếm hơn nửa nguồn cung mới

“Chuẩn mới” tại các đô thị lớn

Những căn hộ có giá trên 100 triệu đồng mỗi mét vuông từng được xem là biểu tượng của phân khúc siêu sang nhưng nay đang trở thành chuẩn giá phổ biến tại các đô thị lớn.

Theo báo cáo mới công bố của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group, hơn 50% nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội và TP.HCM hiện có giá vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2.

Tại khu Tây Hà Nội, các dự án mở bán lần đầu đều ghi nhận mức giá khởi điểm khoảng 104 triệu đồng/m2. Trong khi đó, TP.HCM duy trì biên độ giá rộng hơn, từ 30 đến 200 triệu đồng/m2, song các sản phẩm tầm trung chủ yếu nằm ở khu vực Bình Dương (cũ), còn khu trung tâm vẫn giữ vị trí đắt đỏ nhất thị trường.

Giá trung bình căn hộ tại hai thành phố lớn tiếp tục leo thang hơn 20% so với cùng kỳ năm trước. Hà Nội đạt mức 85,6 triệu đồng/m2, tăng 23%, trong khi TP.HCM (cũ) ở mức 95,4 triệu đồng/m2, tăng 21%.

Đáng chú ý, các dự án mở bán trong quý III/2025 đã tiệm cận 108 - 131 triệu đồng/m2, phản ánh xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ sang phân khúc cao cấp và hạng sang, bất chấp bối cảnh kinh tế còn nhiều thách thức.

Giám đốc Trung tâm Trần Minh Tiến cho biết nguồn cung mới tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, góp phần đẩy giá bán trung bình tăng cao chóng mặt. Những căn hộ có mức giá “mềm” hơn - dưới 65 triệu đồng/m2 - chỉ rải rác ở khu đô thị phía Đông Hà Nội hoặc vùng lân cận ở Hưng Yên.

Báo cáo quý III/2025 của trung tâm này ghi nhận nguồn cung căn hộ mở mới tại Hà Nôiij đạt 8.100 căn, giảm nhẹ 9% so với cùng kỳ năm trước nhưng vẫn cao hơn trung bình giai đoạn 2023 - 2025.

Nguồn cung mở mới tập trung chủ yếu ở khu Đông và khu Tây, nổi bật là Văn Giang (Hưng Yên) – chiếm 11% tổng lượng mở bán, cùng các dự án quy mô lớn như Lumière Prime Hills, Sun Feliza Suites, Kepler Land Mỗ Lao hay Masteri Trinity Square.

Khu Tây Hà Nội vẫn giữ vai trò đầu tàu nhờ hạ tầng hoàn thiện và quỹ đất dồi dào, chiếm khoảng 36% nguồn cung mới.

Trong khi đó, TP.HCM sau sáp nhập chứng kiến sự bứt phá mạnh mẽ với 5.500 căn mở bán mới, tăng 261% so với cùng kỳ 2024, đánh dấu mức phục hồi cao nhất trong ba năm qua. Động lực đến từ việc các quy định pháp lý mới bắt đầu phát huy hiệu quả, giúp nguồn cung dần cải thiện, dù vẫn phân bố chưa đồng đều.

Hơn 60% lượng mở bán đến từ khu vực Bình Dương, trong khi trung tâm TP.HCM vẫn khan hiếm dự án mới do tiến độ pháp lý kéo dài.

Với nguồn cung tăng mạnh, theo ông Tiến, thị trường bất động sản Hà Nội và TP.HCM đang bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét.

Dù giá bán neo cao, nhiều dự án mở bán vượt mức 100 triệu đồng/m2, nhưng sức mua vẫn ổn định nhờ nhu cầu ở thật và dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn thiện.

Theo đó, tỷ lệ hấp thụ các dự án mở bán trong quý vẫn đạt mức ấn tượng, 93% tại Hà Nội và 80% tại TP.HCM. Tổng lượng giao dịch đạt 10.100 căn ở Hà Nội - tăng 6,3% so với cùng kỳ 2024 và 5.300 căn ở TP.HCM - tăng 65,2% so với cùng kỳ năm trước.

Nhiều dự án tại Hà Nội và TP.HCM ghi nhận tình trạng “cháy hàng” ngay trong ngày mở bán, cho thấy lực cầu ở thật và dòng tiền đầu tư vẫn duy trì ổn định, nhất là với những dự án có vị trí thuận lợi và pháp lý minh bạch.

Giá chung cư sẽ ổn định hơn vào năm 2026

Giá căn hộ tăng cao khiến người dân có mức thu nhập trung bình và thấp ngày càng khó có cơ hội sở hữu nhà ở. Ông Tiến tính toán, một hộ gia đình có thu nhập khá, mỗi năm khoảng 200 triệu đồng – 1,3 tỷ đồng, cần trung bình 9-10 năm làm việc để sở hữu một căn hộ tiêu chuẩn 70m2 (giá 85–95 triệu đồng/m2, chưa bao gồm VAT).

Trong khi đó, phần lớn người dân có thu nhập dưới 200 triệu đồng/năm gần như không có khả năng tiếp cận nhà ở thương mại, khi cần hơn 35 năm tích lũy mới đủ tài chính.

Điều này cho thấy khoảng cách giữa thu nhập và giá bất động sản ngày càng nới rộng, đặt ra thách thức lớn cho bài toán an cư tại các đô thị đặc biệt như Hà Nội và TP.HCM.

Ông Tiến cho biết, năm 2025, nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội sẽ đạt khoảng 31.000 căn, cao nhất trong vòng ba năm, trong khi TP.HCM dự kiến đạt 28.000 căn.

Sang năm 2026, nguồn cung lần lượt duy trì ở mức 32.000 căn tại Hà Nội và 23.000 căn tại TP. HCM.

Đáng chú ý, Bình Dương chiếm khoảng 65% nguồn cung khu vực phía Nam trong năm 2025 và vẫn duy trì tỷ lệ khoảng 50% trong năm sau, khẳng định xu hướng mở rộng về vùng ven của thị trường TP.HCM sau sáp nhập.

Trong năm 2026, khi nguồn cung dồi dào hơn, giá bán nhiều khả năng sẽ ổn định hơn trong trung hạn, ông Tiến dự báo.

Theo vị chuyên gia này, với sự phục hồi của nguồn cung, tốc độ hấp thụ cao và niềm tin dần trở lại, thị trường bất động sản Hà Nội và TP. HCM đang chuyển mình sang chu kỳ tăng trưởng mới.

Tuy giá bán vẫn neo cao so với thu nhập bình quân, song xu hướng đầu tư dài hạn, phát triển hạ tầng và cải thiện pháp lý sẽ tiếp tục là động lực giúp hai thị trường này duy trì vị thế đầu tàu của bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2026 – 2027.