Phần lớn nguồn cung căn hộ trên thị trường chung cư Hà Nội đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Ảnh: Hoàng Anh.
Nguồn cung căn hộ hạng sang bùng nổ
Thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội vừa trải qua một quý bùng nổ, gần như tiệm cận mức đỉnh của cuối năm 2024.
Đáng chú ý, nguồn cung mới và lực hấp thụ của thị trường đều đang được dẫn dắt bởi phân khúc căn hộ hạng sang, đẩy mặt bằng giá trung bình toàn thị trường tiếp tục tăng vọt.
Theo số liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group vừa công bố, một trong những diễn biến đáng chú ý nhất quý III/2025 là sự trỗi dậy mạnh mẽ của phân khúc hạng sang.
Phân khúc này chiếm đến 53% tổng nguồn cung mới toàn thị trường, tương đương 4.100 căn, trong tổng số 8.100 căn hộ mở bán mới. Đây là mức cung căn hộ hạng sang cao nhất kể từ năm 2023.
Hơn 60% nguồn cung mở mới trong quý III tiếp tục chủ yếu đến từ các dự án tại khu Tây (36%) và khu Đông (26%). Trong khi khu Đông, nguồn cung mới chỉ đến từ một dự án cao cấp mới (Masteri Trinity Square), nguồn cung khu Tây đến từ ba dự án hạng sang mới mở bán.
Việc hàng loạt dự án hạng sang ra mắt đã kéo mặt bằng giá toàn thị trường lên cao. Giá căn hộ trung bình sơ cấp trong quý đạt 85,6 triệu đồng/m2, tăng 8% so với quý trước và 23% so với cùng kỳ năm trước.
Giá bán cũng cho thấy sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực. Trong khi khu vực phía Bắc, phía Tây và trung tâm neo ở mức giá rất cao, khoảng 114 - 125 triệu đồng/m2, thì khu Nam và khu Đông (bao gồm cả Văn Giang, Hưng Yên) có mặt bằng giá thấp hơn, dao động từ 70 - 73 triệu đồng/m2.
Đặc biệt, đây là quý đầu tiên thị phần nguồn cung từ các dự án thuộc các đại đô thị Vinhomes chỉ chiếm 34%, trong khi 66% còn lại đến từ các dự án của các chủ đầu tư khác, phần lớn là các dự án mở bán lần đầu.
Tỷ lệ hấp thụ kỷ lục, bất chấp giá tăng cao
Mặc dù giá tăng cao, thị trường vẫn ghi nhận lượng giao dịch kỷ lục. Tổng lượng hấp thụ căn hộ sơ cấp trong quý III đạt 10.100 căn, tăng 32% so với quý trước và gần tiệm cận mức đỉnh 11.200 căn của quý IV/2024.
Tỷ lệ hấp thụ chung toàn thị trường đạt mức 86%. Đáng chú ý, cả hai phân khúc "neo giá" là cao cấp và hạng sang đều duy trì tỷ lệ hấp thụ rất cao, lần lượt 84% và 87%. Điều này cho thấy nhu cầu thực và dòng tiền của thị trường đối với các sản phẩm chất lượng cao vẫn đang rất lớn.
Trong 10.100 căn bán được, 59% thuộc phân khúc cao cấp và 41% thuộc phân khúc hạng sang.
Về vị trí, giao dịch tiếp tục tập trung chủ yếu tại khu Đông (Hà Nội và Văn Giang) với 42% thị phần và khu Tây với 29% thị phần.
Một xu hướng dịch chuyển đáng chú ý của thị trường là lượng giao dịch tại Văn Giang (Hưng Yên) đã vượt qua khu Đông Hà Nội.
Sức hút của khu Đông được lý giải là do mức giá hấp dẫn. Hiện mức giá tại khu vực này đang thấp nhất thị trường, ở mức 60 - 70 triệu đồng/m2. Cùng với đó là uy tín của chủ đầu tư và tiềm năng tăng giá lớn của khu vực nhờ hàng loạt công trình hạ tầng trọng điểm vừa được khởi công cũng khiến sự quan tâm của người mua nhà và nhà đầu tư tăng mạnh.
Xét về chủ đầu tư, Masterise Homes tiếp tục dẫn đầu thị trường Hà Nội khi chiếm tới 49% thị phần số căn bán được trong quý.
Dù thị trường sôi động, song One Mount Group cũng chỉ ra một thách thức lớn về khả năng chi trả. Theo đó, Hà Nội và TP. HCM nằm trong số những thành phố có chỉ số giá nhà trên thu nhập cao nhất khu vực.
Thống kê cho thấy, một hộ gia đình "đại chúng" (thu nhập dưới 200 triệu đồng/năm, chiếm 54% số hộ) sẽ cần hơn 35 năm tích lũy toàn bộ thu nhập mới có thể sở hữu một căn nhà. Tính trung bình, người dân cần tới 36 năm làm việc liên tục để mua nhà.
Khoảng cách này được dự báo sẽ còn nới rộng, khi 100% nguồn cung trong giai đoạn 2025 - 2026 được dự báo là phân khúc cao cấp và hạng sang.
Điều này cho thấy, người dân có mức thu nhập trung bình và thấp ngày càng khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở do giá nhà tăng mạnh. Khảo sát trên 1.000 khách hàng đã mua căn hộ sơ cấp tại khu Đông cũng cho thấy, người mua nhà chủ yếu là nhóm khách đầu tư, chiếm 82%. Trong khi đó, nhóm khách mua để ở chỉ chiếm 14% và 5% là nhóm khách linh hoạt giữa để ở và đầu tư.
Theo dự báo, nguồn cung căn hộ trong cả năm 2025 sẽ đạt 31.000 căn và tiếp tục duy trì ở mức 31.000 - 32.000 căn trong năm 2026. Khu Đông và khu Tây sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cung toàn thị trường.
Trong đó, Văn Giang (Hưng Yên) được dự báo sẽ thay thế khu Đông (Hà Nội) để trở thành khu vực dẫn dắt thị trường căn hộ phía Đông Thủ đô.
Giá bán sơ cấp trung bình căn hộ chung cư Hà Nội đã chạm mốc 102 triệu đồng/m2, tuy nhiên thị trường vẫn hấp thụ tốt với thanh khoản nguồn cung mới lên tới 81%.
Giá bán sơ cấp trung bình căn hộ chung cư Hà Nội đã chạm mốc 102 triệu đồng/m2, tuy nhiên thị trường vẫn hấp thụ tốt với thanh khoản nguồn cung mới lên tới 81%.
Thay vì cố gắng phát triển nhà ở vừa túi tiền ở trung tâm như một "nhiệm vụ bất khả thi", lời giải nằm ở việc dịch chuyển dân cư ra các vùng ven với hạ tầng kết nối tốt.
Khi các mệnh lệnh chính sách chưa đủ sức lay chuyển một thị trường khát lợi nhuận, thì những yếu tố rủi ro do tập trung quá nhiều nguồn cung vào phân khúc nhà ở cao cấp lại đang âm thầm đẩy các doanh nghiệp trước một áp lực mới.
Vướng mắc về pháp lý và giá đất liên tục tăng cao trong khi nhu cầu lớn là những nguyên nhân chính khiến doanh nghiệp không mặn mà với việc làm nhà ở vừa túi tiền.
Ông Nhâm Hà Hải được đánh giá là lãnh đạo có năng lực điều hành, tầm nhìn phù hợp để dẫn dắt VPBankS hướng tới các mục tiêu tăng trưởng trong giai đoạn mới.
Trong bức tranh tăng trưởng dài hạn của Tập đoàn Masan, Công ty cổ phần Hàng tiêu dùng Masan (Masan Consumer - MCH) nổi lên với vị trí trung tâm xuyên suốt hành trình xây dựng hệ sinh thái tiêu dùng lớn bậc nhất Việt Nam. Không chỉ dẫn dắt thị trường nội địa bằng những thương hiệu quen thuộc với hàng chục triệu gia đình Việt, MCH còn sở hữu mô hình vận hành, chiến lược phát triển và triết lý kinh doanh hiếm doanh nghiệp nào có được.
Gác lại lĩnh vực bất động sản, xây dựng, lần trở lại của ông Trịnh Thanh Huy đi theo một hướng hoàn toàn khác, với hai trụ cột đầu tiên là thực phẩm và tài chính.
Giải thưởng ở hạng mục Southeast Asia’s Agencies Excellence 2025 - Công ty phân phối bất động sản tốt nhất Đông Nam Á 2025 tiếp tục khẳng định vị thế và uy tín của Đông Tây Land trên thị trường.
Hàng loạt dự án điện tái tạo quy mô lớn của EVN, Xuân Cầu, Vingroup được lên kế hoạch khởi công cùng ngày 19/12 nhằm chào mừng Đại hội Đảng lần thứ XIV.
