Nguy cơ bong bóng cận kề khi giá bất động sản liên tục leo thang

Giá nhà đất tăng vượt sức tưởng tượng

Chia sẻ tại Ngày hội Môi giới bất động sản Việt Nam 2025, TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cho rằng, rất nhiều khu đô thị hoành tráng, hoa lệ, nhưng “hoa” dành cho người giàu, còn “lệ” dành cho người nghèo.

“Người nghèo nhìn vào các khu đô thị mà chảy nước mắt. Giá bất động sản tăng vượt quá sức tưởng tượng, khiến họ vô vọng về khả năng tiếp cận nhà ở", ông Nghĩa nhận định và chỉ ra hệ luỵ nghiêm trọng của thực trạng này đối với sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản và cả nền kinh tế.

Theo ông, quan hệ cung - cầu của thị trường bất động sản khác các thị trường hàng hóa bình thường. Khi giá tăng cao, người mua không có cơ hội để sở hữu nhà ở. Điều này khiến cung - cầu đi song song, không gặp nhau.

“Bong bóng” bất động sản có thể đã xuất hiện từ năm 2023 và kéo dài đến nay. Nếu không có giải pháp tháo gỡ, xử lý kịp thời, "bong bóng" sẽ nổ. Khi đó, không có ai mua, cũng không ai bán, nguy cơ đổ vỡ thị trường bất động sản là rất lớn.

Nguy hiểm hơn, điều này có thế sẽ ảnh hưởng đến cả hệ thống ngân hàng, dẫn đến nguy cơ sụp đổ thực sự, do 70% tài sản thế chấp tại các ngân hàng hiện nay là bất động sản”, ông Nghĩa cảnh báo.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, giá bất động sản đang tăng rất cao.

"Năm 2023, khi thị trường bất động sản bước đầu hồi phục, thị trường bắt đầu có hàng, nhưng nhiều nhân viên môi giới rất khó khăn vì sản phẩm giá cao, khó bán. Thực trạng này tiếp diễn sẽ ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản", ông chia sẻ.

Đưa ra những phân tích sâu hơn về nguyên nhân khiến giá bất động sản liên tục tăng cao, theo ông Thanh, trước hết là do giá tiền sử dụng đất đã có sự điều chỉnh tăng mạnh trong thời gian gần đây.

Theo Luật Đất đai sửa đổi và tinh thần của Nghị quyết 18, giá tiền sử dụng đất, giá đền bù giải phóng mặt bằng được tính theo giá thị trường. Điều này khiến tiền sử dụng đất trong chi phí phát triển dự án của doanh nghiệp bị đội lên, buộc các doanh nghiệp phải đẩy tăng giá nhà ở.

Bên cạnh đó, thực tế giá nhà tại TP. HCM thời gian qua luôn ở mức cao hơn Hà Nội. Một trong những lý do chính là số lượng dự án được phê duyệt mới ở TP. HCM quá ít, kéo theo Hà Nội cũng tăng giá theo mặt bằng chung.

Nguồn cung hạn chế và chủ yếu nằm trong tay các chủ đầu tư lớn với các đại dự án đã khiến thị trường thiếu cạnh tranh.

Trái lại, các doanh nghiệp vừa và nhỏ gần như không thể tham gia thị trường, bởi họ phải tự thỏa thuận giải phóng mặt bằng, nộp tiền sử dụng đất rất lớn. Điều này khiến các doanh nghiệp nhỏ càng trở nên yếu thế trong cuộc đua, không thể về đích với dự án đang theo đuổi.

Sự bất cân bằng giữa các doanh nghiệp trên thị trường dẫn đến thế độc quyền của các dự án lớn và xu hướng giá tiếp tục tăng cao.

Nhận định về giá bất động sản hiện nay, PGS. TS Trần Đình Thiên cũng cho rằng, đây là vấn đề rất đáng quan tâm. Giá bất động sản tăng cao đang đặt ra thách thức lớn đối với sức mua của thị trường.

Trong thời gian tới, bắt đầu từ năm 2026, khi bảng giá đất mới được áp dụng, giá bất động sản sẽ còn tiếp tục tăng cao hơn nữa. Điều này không chỉ tác động đến thị trường, mà còn ảnh hưởng đến nhiều ngành nghề kinh tế.

"Khi giá đất tăng cao, chi phí tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của doanh nghiệp sẽ tăng theo, làm cộng thêm chi phí sản xuất kinh doanh. Hệ quả là không nhà đầu tư nào "sẵn sàng chiến đấu" cả, từ bất động sản, đến sản xuất, công nghiệp, dịch vụ...", ông Thiên lo ngại.

Cách nào giảm giá bất động sản?

Đưa ra giải pháp giúp hạ nhiệt giá nhà đất, ông Thanh kiến nghị các cơ quan quản lý, đặc biệt là Bộ Xây dựng cần luôn đồng hành, hỗ trợ để giá nhà trở nên hợp lý hơn, bằng cách đưa ra những giải pháp quyết liệt nhằm điều chỉnh các bất cập hiện nay.

Đối với việc định giá đất, theo ông Thanh, Nghị quyết 18 quy định giá đất theo giá thị trường, tuy nhiên, thị trường có lúc lên, lúc xuống, không phải lúc nào cũng xu hướng tăng.

Chính vì vậy, việc định giá đất cần linh hoạt, không nên giữ việc định giá đất theo xu hướng tăng qua các năm, năm sau cao hơn năm trước, mà có thể bằng hoặc thấp hơn, để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, Chính phủ cần tháo gỡ các vướng mắc để tăng nguồn cung, đa dạng về sản phẩm, đáp ứng nhu cầu của người dân có mong muốn sở hữu nhà ở thực.

Còn theo ông Thiên, trong dài hạn, Chính phủ cần có các giải pháp hạn chế đầu cơ bất động sản. Thời gian vừa qua, đầu cơ cũng là một trong những yếu tố đẩy giá bất động sản tăng cao.

Bên cạnh những thách thức, theo ông Nghĩa, một điều đáng mừng là gần đây, nguồn cung đã có tín hiệu khởi sắc khi các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại lâu nay “đắp chiếu” đã được tháo gỡ trong 6 tháng đầu năm nay.

Thị trường đang chứng kiến những chuyển động rất lớn, đặc biệt nhờ Nghị quyết 171 của Quốc hội ban hành riêng cho lĩnh vực bất động sản.

Hàng loạt dự án đã và đang được tháo gỡ vướng mắc. Nhờ đó, nguồn cung trong thời gian tới sẽ dồi dào hơn, đặc biệt là các dự án nhà ở xã hội, tạo điều kiện cho người dân có cơ hội sở hữu nhà ở.

Cũng trong khuôn khổ Ngày hội Môi giới bất động sản Việt Nam 2025, dưới sự chỉ đạo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, sự bảo trợ của Bộ Xây dựng, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đã tổ chức Lễ vinh danh Nghề Môi giới Bất động sản - VARS AWARDS 2025.

Đây là sự ghi nhận xứng đáng cho những nỗ lực bền bỉ, những giá trị nghề nghiệp chân chính và là động lực mạnh mẽ cổ vũ đội ngũ môi giới không ngừng vươn lên, tiếp tục khẳng định vai trò, trách nhiệm và bản lĩnh trong quá trình phục hồi và phát triển thị trường bất động sản.

VARS AWARDS là nơi lan tỏa những hình mẫu nghề nghiệp tiêu biểu, chuẩn mực để toàn lực lượng môi giới học hỏi, noi theo, cùng kiến tạo nên thị trường bất động sản lành mạnh, minh bạch và phát triển bền vững.