Nhà đầu tư cần thận trọng với trái phiếu bất động sản

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang phát triển mạnh mẽ trong thời gian gần đây. Theo thống kê của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội, luỹ kế 8 tháng đầu năm, các doanh nghiệp đã đăng ký phát hành hơn 2.000 đợt trái phiếu với số vốn dự kiến huy động trên 435.000 tỷ đồng. Kết quả thực tế có 174 doanh nghiệp phát hành thành công và huy động gần 238.000 tỷ đồng.

Chỉ riêng tháng 8/2020, các doanh nghiệp đăng ký phát hành 723 đợt trái phiếu để huy động 127.000 tỷ đồng, tăng gần 70% so với tháng trước. Đây là mức đăng ký huy động vốn cao nhất từ đầu năm đến nay. 

Các công ty bất động sản tiếp tục dẫn đầu về tỷ trọng vốn huy động qua kênh trái phiếu với hơn 30% giá trị phát hành. Tiếp đến là các tổ chức tín dụng đóng góp 26,14%, theo sau là nhóm dịch vụ, xây dựng, sản xuất, chứng khoán.

Nguyên nhân khiến thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển nhanh chóng trong khoảng 3 năm gần đây, theo TS. Cấn Văn Lực có 3 lý do chính. 

Thứ nhất, Chính phủ có định hướng phát triển thị trường này nhằm đa dạng hóa nguồn vốn trung, dài hạn cho doanh nghiệp.

Tính đến thời điểm hiện tại, có rất nhiều dòng vốn khác nhau đổ vào bất động sản, bao gồm vốn vay ngân hàng, vốn đầu tư tư nhân, vốn FDI, vốn phát hành trái phiếu, cổ phiếu của doanh nghiệp niêm yết. 

Riêng kênh tín dụng ngân hàng cho vay bất động sản vẫn tăng trưởng trong 3 năm trở lại đây, khoảng 7 - 8%/năm, thấp hơn so với mức tăng trưởng tín dụng chung khoảng 13 - 14%. 9 tháng đầu năm 2020, tín dụng bất động sản vẫn tăng khoảng 2% so với mức tăng trưởng tín dụng chung khoảng 6,1%. 

Điều này có nghĩa là thị trường vốn tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản không hoàn toàn đóng băng. Tuy nhiên, trong bối cảnh dịch bệnh, doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng có nhiều khó khăn, cùng với việc thiếu phương án kinh doanh khả thi nên khó đáp ứng điều kiện tín dụng. Trong khi đó, ngân hàng không thể hạ chuẩn cho vay vì rủi ro cho cả hai bên.

Chính vì vậy, để đa dạng hoá nguồn vốn, các doanh nghiệp đang tìm kiếm các dòng vốn khác trên thị trường như phát hành trái phiếu, cổ phiếu bất động sản, vốn của khách hàng, nhà đầu tư và thu hút vốn FDI vào lĩnh vực này.

Nguyên nhân thứ hai khiến trái phiếu bất động sản phát triển mạnh trong thời gian gần đây theo ông Lực là do quy mô, xuất phát điểm của thị trường còn ở mức thấp (hiện mới tương đương khoảng 11 - 12% GDP, so với mức bình quân khu vực 20 - 25% GDP). Do đó, thị trường còn nhiều dư địa để phát triển trong thời gian tới.

Thứ ba, trái phiếu doanh nghiệp cũng là một kênh đầu tư của cả cá nhân và tổ chức với mức lãi suất tương đối hấp dẫn. Thực tế trên thị trường bất động sản thời gian vừa qua cho thấy, nhiều doanh nghiệp phát hành trái phiếu với lãi suất rất cao.

Đơn cử như Apec Group mới đây đã làm giới đầu tư xôn xao khi công bố phát hành 3.000 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất lên tới 18%/năm. Theo đó, nếu khách hàng lựa chọn kỳ hạn 5 năm, kỳ trả lãi 6 tháng/lần, mức lãi suất nhận được sẽ là 15%/năm. Nếu lựa chọn kỳ hạn 5 năm, nhận lãi một lần duy nhất vào cuối kỳ, mức lãi suất sẽ là 18%/năm, tương đương lợi nhuận 90% tại thời điểm đáo hạn.

Mức lãi suất Apec Group đưa ra lần này là cao nhất trong nhóm trái phiếu bất động sản trên thị trường hiện nay. Hiện lãi suất bình quân của trái phiếu doanh nghiệp đang ở mức 9,3%/năm, kỳ hạn bình quân các trái phiếu phát hành trong kỳ là 3,9% năm

Trước đó, Công ty Bất động sản Phát Đạt cũng phát hành trái phiếu với lãi suất lên tới 14,5%/năm.

Không kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, tuy nhiên, đợt phát hành trái phiếu của Công ty Đầu tư thương mại Hồng Hoàng mới đây ghi nhận mức lãi suất lên đến 20%/năm. Đây là mức lãi suất trái phiếu doanh nghiệp cao nhất từ trước đến nay.

Việc các doanh nghiệp phát hành trái phiếu với lãi suất cao để hấp dẫn các khách hàng, nhà đầu tư là điều dễ hiểu, song theo ông Lực, nhà đầu tư cần hết sức thận trọng khi tham gia vào thị trường này. Trong quy luật kinh tế, lợi nhuận cao thường gắn với rủi ro cao. 

Trong nhiều trường hợp, không hẳn những doanh nghiệp phát hành trái phiếu bất động sản không vay được vốn ngân hàng, mà đôi khi là do tính toán về cơ cấu nguồn vốn, tức họ có thể vay một phần và phát hành trái phiếu một phần, nhất là nhằm huy động nguồn vốn dài hạn trong bối cảnh nguồn vốn này từ phía ngân hàng còn hạn chế nhất định.

Ông Lực cho rằng, khi đầu tư trái phiếu, trước tiên, nhà đầu tư cần phải hiểu rõ, nắm bắt thực chất của doanh nghiệp phát hành trái phiếu bất động sản. Sau đó cần phải nắm rõ về giao dịch phát hành đó, nhất là các điều kiện về lãi suất, về tài sản đảm bảo, về thanh toán gốc và lãi, điều kiện chuyển nhượng, tính minh bạch cũng như có đúng quy định pháp luật hay không (hiện nay là tuân thủ theo Nghị định 81 Chính phủ, có hiệu lực từ 1/9/2020).

Đặc biệt, các nhà đầu tư cần hết sức lưu ý điều kiện về lãi suất. Ví dụ, doanh nghiệp quảng bá lãi suất lên đến 18%/năm, cần được hiểu rằng không phải là lãi suất cố định 1 năm, mà đây là tối đa, thực tế có thể thấp hơn. Trái phiếu càng dài hạn thì lãi suất phải càng cao vì tính rủi ro cao hơn.

Bên cạnh đó, trái phiếu bất động sản có thể do doanh nghiệp trực tiếp phát hành và phát hành qua ngân hàng làm đại lý bán lẻ. Doanh nghiệp tự phát hành trái phiếu nghĩa là tự làm mọi khâu phát hành. Phát hành qua ngân hàng làm đại lý bán lẻ là hợp tác giữa doanh nghiệp phát hành và ngân hàng, nhằm tận dụng màng lưới chi nhánh và nhân viên của ngân hàng; đổi lại, ngân hàng hưởng phí hoa hồng làm dịch vụ này.

Ngoài ra, có ngân hàng làm luôn cả việc tư vấn phát hành cho doanh nghiệp, khi đó, mọi công việc, thủ tục phát hành sẽ do ngân hàng đảm nhận.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần phân tích, đánh giá năng lực của chính doanh nghiệp phát hành đó để quyết định đầu tư hay không. Ngân hàng có thể bảo lãnh/bao tiêu phát hành - tức là nếu bán không hết trái phiếu, ngân hàng sẽ mua số còn lại, nhưng ngân hàng không bảo lãnh việc trả nợ thay khi doanh nghiệp khó khăn, vỡ nợ.

Để thị trường trái phiếu doanh nghiệp sẽ tiếp tục phát triển lành mạnh theo tinh thần Nghị quyết 81, ông Lực cho rằng, các cơ quan quản lý nhà nước cần sớm thành lập tổ chức xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp để nhà đầu tư có thể tham khảo, ra quyết định đầu tư.

Bốn nguyên tắc khi đầu tư bất động sản

Tại buổi giao lưu trực tuyến "Thị trường bất động sản năm 2021: Dự báo xu hướng và cơ hội đầu tư", chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho rằng, có bốn nguyên tắc khi đầu tư bất động sản mà các nhà đầu tư khi đầu tư vào bất cứ phân khúc nào của thị trường cũng cần chú ý để tránh rủi ro. 

Thứ nhất, lợi nhuận càng lớn thì rủi ro càng cao và ngược lại. Trên thị trường bất động sản hiện nay có thể chia thành hai kênh đầu tư chính: đầu tư trực tiếp (mua bất động sản) và đầu tư gián tiếp (mua cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản).

Trong trường hợp này, đầu tư trực tiếp mua sản phẩm bất động sản sẽ rủi ro hơn thì cũng sẽ đem lại lợi nhuận nhiều hơn. 

Đầu tư gián tiếp thông qua mua trái phiếu, nhà đầu tư sẽ nhận được mức lãi suất ổn định theo kỳ tính lãi, còn đầu tư vào cổ phiếu doanh nghiệp bất động sản thì cổ tức và giá cổ phiếu ăn theo kết quả kinh doanh của doanh nghiệp đó.

Nếu xếp theo thứ tự rủi ro và lợi nhuận từ thấp đến cao sẽ là trái phiếu, cổ phiếu, mua sản phẩm bất động sản. Tuy nhiên, còn tùy thuộc vào phân khúc bất động sản nào mà nhà đầu tư lựa chọn. Phân khúc bất động sản nhà ở ít rủi ro hơn so với các phân khúc bất động sản khác. 

Do đó, tùy thuộc vào mức độ chấp nhận rủi ro của nhà đầu tư. Nếu nhà đầu tư muốn an toàn thì gửi tiết kiệm còn đầu tư vào bất động sản hay chứng khoán thì sẽ rủi ro hơn, nhưng lợi nhuận có thể cao hơn, nếu thị trường phục hồi tốt.

Nguyên tắc đầu tư thứ hai là cần đa dạng hóa, không để tất cả trứng vào một giỏ. Thứ ba là không nên dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều. Thứ tư là không nên đầu tư theo tâm lý đám đông.

Bên cạnh đó, với bối cảnh dịch bệnh đang tác động đến thị trường bất động sản và nền kinh tế như hiện tại, nhà đầu tư cá nhân khi muốn tham gia vào thị trường bất động sản cần quan tâm và xem xét đến bốn yếu tố sau trước khi xuống tiền.

Đầu tiên, vẫn là yếu tố vĩ mô, môi trường kinh doanh, xu thế phát triển, quy hoạch phát triển có thuận lợi, hỗ trợ cho thị trường bất động sản nói chung hay phân khúc cụ thể nào không.

Thứ hai là dòng tiền hay dòng vốn đầu tư trong đó có tín dụng, đầu tư tư nhân, đầu tư nước ngoài, có phản ứng tích cực với thị trường bất động sản không, quy mô giao dịch thị trường đang ổn định hay diễn biến tiêu cực. Đồng thời, quan sát, so sánh sơ bộ về mức độ sinh lời (mức độ rủi ro) của các kênh đầu tư khác.

Thứ ba là cần xem xét kỹ lưỡng các tiêu chí đánh giá dự án bất động sản như uy tín chủ đầu tư, tính pháp lý dự án, vị trí, quy hoạch, cơ sở hạ tầng sau đó mới đến xem xét giá trị hợp lý của dự án, tiềm năng tăng giá, dòng tiền tài chính dự án và năng lực tài chính cá nhân cũng như khả năng giám sát quản lý tài sản trong tương lai. 

Cuối cùng là tính toán phương án dự phòng, phương án thoái lui khi thị trường biến động rủi ro để đảm bảo an toàn tài chính cá nhân và gia đình trong tương lai.