Mắc kẹt vì đầu tư căn hộ phía Đông Hà Nội

Đầu năm 2019, anh Hùng ở Đống Đa, Hà Nội đã bỏ ra gần 1,6 tỷ đồng để mua một căn hộ 55m2 với 2 phòng ngủ tại một khu đô thị lớn ở huyện Gia Lâm. Mong mỏi của anh là sau một vài năm, dự án tăng giá, anh có thể bán lại để thu lợi nhuận. 

Sự tư vấn nhiệt tình về tiềm năng của dự án cùng với hình ảnh sốt nóng, đông nghịt khách hàng trong buổi lễ mở bán thời điểm đó đã tiếp thêm động lực để anh Hùng "tự tin" xuống tiền đầu tư.

Tuy nhiên, sau hai năm, khi dự án đã hoàn thiện và bàn giao cho khách hàng, anh vẫn "chật vật" không bán lại được căn hộ của mình. 

"Rao bán mãi không có người mua, trong khi gia đình lại không có nhu cầu về ở vì vợ chồng, con cái đều làm việc và học hành ở nội thành Hà Nội, đi lại quá xa xôi bất tiện. Còn nếu mua chỉ để về nghỉ cuối tuần thì lại lãng phí. Cho thuê thì chả khác nào "nhặt tiền lẻ" trong khi tôi đang muốn thu hồi vốn để tái đầu tư", anh Hùng chia sẻ.

Nghĩ vậy nên anh đã buộc phải bán cắt lỗ căn hộ tới hơn 100 triệu đồng, mong sớm tìm được người mua nhà để thoát khỏi khoản đầu tư không hiệu quả.

Không chỉ anh Hùng, đây cũng là tình cảnh chung của rất nhiều khách hàng mua căn hộ tại dự án này để đầu tư. Trên rất nhiều hội nhóm, cư dân khu đô thị này đang rao bán hàng loạt căn hộ với giá cắt lỗ. Nhiều căn hộ thậm chí có giá rẻ hơn từ 100-200 triệu đồng so với mức giá ban đầu, song vẫn chưa bán được.

Những nhà đầu tư xác định mua với mục đích cho thuê cũng "thê thảm" không kém khi những căn hộ bạc tỷ giờ chỉ cho thuê được từ 3 - 5 triệu đồng mỗi tháng, tuỳ diện tích. 

Với khoản đầu tư trung bình 1,5 tỷ đồng/căn hộ 2 phòng ngủ, mỗi tháng cho thuê được 5 triệu đồng, một năm nhà đầu tư thu về 60 triệu đồng, tức mức lợi nhuận tương đương 4%/năm, thấp hơn lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng.

Trong khi đó, việc chờ dự án tăng giá trong thời gian tới có lẽ vẫn là một tương lai rất dài và khá mơ hồ.

Trước thực trạng đầu tư bất động sản không đạt kỳ vọng, ông Trần Minh, chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản cho rằng, những dự án bất động sản chung cư tại phía Đông TP. Hà Nội không phù hợp để khách hàng mua đầu tư sinh lợi. 

Theo đó, với những tiện ích, dịch vụ như quảng cáo, cam kết của chủ đầu tư như công viên cây xanh, hồ điều hoà, biển hồ, khu vui chơi giải trí... những dự án này trong tương lai sẽ trở thành không gian sống thích hợp cho việc mua để ở thường xuyên và lâu dài.

Còn nếu mua để nghỉ dưỡng cuối tuần do hạn chế về vị trí khiến người dân không thể về đó ở hẳn, dưới góc độ của nhà đầu tư, ông Minh cho rằng, điều nay là rất lãng phí. Sau một thời gian "chán" nhà đầu tư muốn chuyển nhượng lại nhiều khả năng sẽ phải cắt lỗ vì những dự án này thường khó tăng giá.

Nguyên nhân theo ông Minh là do những dự án ở khu vực này đang phải đối mặt với nguồn cung lớn. Với lợi thế quỹ đất rộng, trong khoảng hai năm gần đây, phía Đông Hà Nội liên tiếp đón các dự án chung cư, đại đô thị lớn đổ bộ như Vinhomes Ocean Park quy mô 420ha, Vinhomes Symphony gồm 1.500 căn hộ.

Một nguồn cung cao cấp khác tại khu vực này là dự án Sunshine Green Iconic của Sunshine Group. Nhà phát triển dự án quảng bá đây là khu phức hợp căn hộ hạng sang tọa lạc giữa khu đô thị công viên phần mềm Long Biên có quy mô hơn 400 ha với hơn 400 căn hộ với giá bán dự kiến từ 38 triệu đồng/m2.

Mới đây nhất, khu đô thị Ecopark cũng liên tiếp ra hàng rầm rộ với một loạt các dự án chung cư. Cùng với ba tòa nhà trong dự án đã bung hàng trước đó, vào tháng 9/2020, dự án này đã chính thức triển khai tòa tháp 5 sao với quy mô 40 tầng, khoảng 500 căn hộ. 

Như vậy, chỉ tính riêng tổng nguồn cung của các tòa trong dự án này đẩy vào thị trường căn hộ phía Đông Hà Nội trong năm 2020 đã lên đến hàng ngàn căn hộ cao cấp, giá bán dao động từ 32 - 42 triệu đồng/m2.

Chưa hết, trong những tháng cuối năm, phía Đông Hà Nội tiếp tục đón một nguồn cung cao cấp khổng lồ khác là Masteri Waterfront. Dự án thuộc quần thể Vinhomes Ocean Park với quy mô 6 tòa, gồm gần 4.000 căn hộ.

Theo nhiều chuyên gia, với quỹ đất rộng, khu Đông Hà Nội có lợi thế trong việc phát triển các dự án có quy mô đại đô thị, tạo lập cảnh quan. Nơi đây có thể trở thành một không gian đáng sống với mật độ cây xanh mặt nước lớn hơn khu vực nội thành, cùng với đó là các tiện ích, dịch vụ đi kèm.

Thực tế cũng cho thấy, từ nhiều năm trước, giới đầu tư đã kì vọng phía Đông Hà Nội sẽ phát triển đối trọng với phía Tây, trở thành trung tâm hành chính, kinh tế mới của Thủ đô.  

Tuy nhiên, điều này có lẽ vẫn còn là một câu chuyện dài, bởi sau từng ấy thời gian, phía Đông vẫn chưa thu hút được một số lượng lớn các doanh nghiệp và người dân về sinh sống như phía Tây Hà Nội. Áp lực về gia tăng dân số tự nhiên và cơ học khu vực này chưa lớn.

Theo kết quả sơ bộ Tổng điều tra dân số và nhà ở trên địa bàn Hà Nội, đến 1/4/2019 dân số Hà Nội là 8,053 triệu người (2,22 triệu hộ dân cư). Các quận thuộc phía Tây Hà Nội như Đống Đa, Thanh Xuân, Hai Bà Trưng và Cầu Giấy là những nơi có mật độ dân số cao nhất, tương ứng 37.347 người/km2; 32.291 người/km2; 29.589 người/km2 và 23.745 người/km2. 

Những quận mới thành lập như Hoàng Mai, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm và Hà Đông cũng chứng kiến tốc độ dân số tăng nhanh, trở thành những địa bàn có mật độ dân cư đông đúc chỉ đứng sau các quận trung tâm.

Trong khi đó, khu Đông Hà Nội vẫn chưa phải là điểm nóng cho sự gia tăng dân số để có thể sớm lấp đầy hay những dự án chung cư, đại đô thị mới bung hàng với nguồn cung khổng lồ. 

Áp lực gia tăng dân số hạn chế trong khi nguồn cung lớn đang dẫn tới sự cạnh tranh gay gắt về giá trên thị trường chuyển nhượng và cho thuê tại phía Đông TP. Hà Nội. Đây cũng chính là nguyên nhân khiến các nhà đầu tư phải chật vật tìm khách thuê và bán lại căn hộ.

Mặt khác, theo ông Minh, giá các căn hộ chung cư tại phía Đông Hà Nội hiện đang ở mức rất cao. Vinhomes Ocean Park có giá tại thời điểm mở bán khoảng 30 triệu đồng/m2, toà căn hộ mới ra mắt của dự án Ecopark có mức giá cao ngất ngưởng lên tới 40 triệu đồng/m2. Hay như trong quần thể Vinhomes Ocean Park, trong những tháng cuối năm, một dự án căn hộ cao cấp sẽ được ra hàng với mức giá dự kiến có thể lên tới 50 - 60 triệu đồng/m2.

Với mức giá căn hộ chung cư cao như vậy, những như án chung cư này chỉ phù hợp đối với việc mua để ở cho một bộ phận khách hàng yêu thích cuộc sống nhiều tiện ích cảnh quan cây xanh, hồ nước - điều mà các dự án trong nội thành không có được do hạn chế về diện tích, hoặc những khách hàng giàu có "thích là mua, không quan tâm đến tiền". 

Còn đối với các nhà đầu tư, ông Minh khuyên họ nên cân nhắc thật kỹ bởi "sẽ rất khó có lời".