Quân bài chiến lược của đại gia bất động sản Hải Phòng

Vốn là doanh nghiệp phân phối ô tô đầu kéo nhưng thời gian gần đây, Công ty CP Đầu tư dịch vụ tài chính Hoàng Huy bất ngờ nổi lên như một nhà phát triển bất động sản lớn ở Hải Phòng.

Tiếp theo những dự án như tổ hợp căn hộ Golden Land ở Hà Nội và khu nhà ở Pruska ở Hải Phòng, Hoàng Huy bắt đầu tấn công mạnh vào lĩnh vực bất động sản với hàng loạt dự án như Hoàng Huy Riverside, Hoàng Huy Grand Tower, Hoàng Huy Gold Tower, Hoàng Huy Commerce và Hoàng Huy New City.

Giữa tháng 5 vừa qua, Hoàng Huy khởi công dự án Hoàng Huy Grand Tower tại số 2 Sở Dầu, quận Hồng Bàng, Hải Phòng. Dự án gồm một toà nhà 37 tầng với 821 căn hộ và 18 căn nhà liền kề, có tổng vốn đầu tư 1.500 tỷ đồng.

Cũng trong tháng 5, Hoàng Huy khánh thành toà nhà HH4 Đồng Quốc Bình với 728 căn hộ. Đây là một trong hai toà tháp trong dự án cải tạo khu chung cư cũ HH3, HH4 Đồng Quốc Bình do Hoàng Huy xây dựng với 1.456 căn hộ và vốn đầu tư 1.668 tỷ đồng.

Chiến lược “đổi cũ lấy mới”

Đáng chú ý, Hoàng Huy đang và sẽ phát triển bất động sản trên những khu đất có vị trí đắc địa ở Hải Phòng mà công ty có được thông qua “quân bài chiến lược” là các hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT) để cải tạo chung cư cũ.

Để đối ứng cho việc cải tạo chung cư HH3, HH4 Đồng Quốc Bình, UBND Thành phố Hải Phòng dự kiến sẽ giao cho Hoàng Huy các khu đất với giá trị tương ứng.

Trong đó, khu đất đầu tiên với diện tích 5,1ha của nhà máy đóng tàu sông Cấm đã được giao cho Hoàng Huy để thực hiện dự án Hoàng Huy Riverside với 31 căn nhà phố thương mại, 260 căn nhà liền kề và 34 căn biệt thự.

Nhưng trước khi thực hiện dự án HH3, HH4 Đồng Quốc Bình, Hoàng Huy đã thực hiện xong dự án cải tạo chung cư cũ U1, U2, U3 Lê Lợi thành hai toà nhà 6 tầng với 126 căn hộ.

Đổi lại, Hoàng Huy được thành phố giao cho khu đất đối ứng tại phường Kênh Dương để thực hiện dự án Hoàng Huy Mall có tổng mức đầu tư 605 tỷ đồng để xây dựng nhà phố thương mại và biệt thự liền kề với diện tích giai đoạn 1 là hơn 3ha.

Bên cạnh đó, Hoàng Huy cũng đang thực hiện dự án cải tạo tiếp hai toà chung cư cũ HH1, HH2 Đồng Quốc Bình với tổng mức đầu tư 1.200 tỷ đồng cũng dưới hình thức BT. Dự án đã bắt đầu triển khai từ 20/2/2019 và dự kiến hoàn thành sau 24 tháng kể từ ngày bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư.

Như vậy, thông qua các dự án cải tạo chung cư cũ có giá trị đầu tư khoảng 3.000 tỷ đồng, Hoàng Huy Group sẽ có cơ hội tiếp cận với những quỹ đất có giá trị tương ứng do thành phố Hải Phòng đối ứng.

Cải tạo chung cư cũ đang là vấn đề cấp thiết của những thành phố lớn như Hà Nội, Hải Phòng và TP. HCM, nhưng hầu hết các dự án đều dậm chân tại chỗ do vướng mắc trong đền bù, giải phóng mặt bằng và quy hoạch. Vì thế, cũng rất ít doanh nghiệp mặn mà với cải tạo chung cư cũ như Hoàng Huy.

Ngay tại Hải Phòng, theo thông tin do Sở Thông tin và truyền thông và Hoàng Huy cung cấp, dự án đầu tư xây dựng lại chung cư cũ U1, U2, U3 Lê Lợi được UBND thành phố phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư là đấu thầu rộng rãi trong nước. Sau khi phát hành hồ sơ mời thầu, có ba nhà đầu tư mua hồ sơ nhưng đến thời điểm đóng thầu chỉ có Hoàng Huy nộp hồ sơ và được lựa chọn.

Đối với dự án cải tạo chung cư HH1, HH2, HH3, HH4 Đồng Quốc Bình, thành phố đã tổ chức sơ tuyển quốc tế lựa chọn nhà đầu tư và Hoàng Huy là nhà đầu tư trúng sơ tuyển và được UBND thành phố chỉ định nhà đầu tư.

Lợi nhuận lớn từ bất động sản

Các nhà phân tích chứng khoán đánh giá Hoàng Huy có lợi thế thu được lợi nhuận lớn từ đầu tư bất động sản do tiếp cận được quỹ đất ở vị trí đắc địa với giá hợp lý trong một thị trường bất động sản còn nhiều tiềm năng phát triển như Hải Phòng.

Với việc triển khai nhiều dự án bất động sản, đóng góp từ mảng bất động sản vào doanh thu và lợi nhuận của Hoàng Huy ngày càng tăng.

Trong đó, doanh thu hợp nhất niên độ 2019 - 2020 đạt hơn 2.237 tỷ đồng, tăng gần 170% so với cùng kỳ năm trước. Nhờ doanh thu tăng mạnh, biên lãi gộp của công ty cũng được cải thiện từ mức 30% lên hơn 33%.

Với hoạt động kinh doanh khởi sắc toàn diện, lãi sau thuế trên 631 tỷ đồng, tăng 123% so với niên độ trước. Trong đó, công ty ghi nhận tăng trưởng mạnh đối với doanh thu kinh doanh bất động sản và hợp đồng xây dựng.

Theo báo cáo tài chính hợp nhất năm 2019 kỳ từ 1/4/2019 đến 31/3/2020, Hoàng Huy bàn giao dự án Hoàng Huy Riverside trong năm, nên phát sinh doanh thu bất động sản 1.138 tỷ đồng, dẫn tới tổng doanh thu tăng 170% so với năm trước (tương ứng 1.407 tỷ đồng), đồng thời lợi nhuận trước thuế tăng 131% (tương ứng 437 tỷ đồng).

Những thông tin do Hoàng Huy cũng như công ty liên kết cung cấp cho truyền thông và cổ đông trong thời gian gần đây cũng đã phần nào hé lộ tỷ suất lợi nhuận của các dự án bất động sản do Hoàng Huy thực hiện.

Như dự án Hoàng Huy Riverside trên phố Chi Lăng có tổng diện tích 5,1ha được định giá giá trị đất 194 tỷ đồng. Do hệ số sử dụng đất của dự án là 55%, phần còn lại là diện tích chung và cây xanh, nên giá đất thực chất của dự án là 5.967.000 đồng/m2, trong khi giá đất cao nhất của phố Chi Lăng theo khung giá đất do thành phố ban hành năm 2014 là 3,5 triệu đồng/m2.

Theo Hoàng Huy, chi phí đầu tư để có một sản phẩm nhà hoàn thiện để bán rất lớn, mang tính lâu dài bao gồm chi phí di dời nhà máy, chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù, xây dựng cơ sở hạ tầng. Chi phí đất chỉ chiếm trên 20% tổng mức đầu tư toàn dự án.

Doanh nghiệp này cho biết, mức giá chính thức bán tới tay khách hàng ở dự án Hoàng Huy Riverside là khoảng 15 triệu đồng/m2 xây dựng, bao gồm mọi chi phí và bàn giao hoàn thiện mặt ngoài.

Hoàng Huy khẳng định tỷ suất lợi nhuận ròng đầu tư cho dự án này trong suốt khoảng 5 năm chỉ khoảng 30% và là mức lợi nhuận không cao so với các công ty trong ngành bất động sản. Mặt khác, nếu điều kiện kinh tế không thuận lợi, dự án đình trệ kéo dài, Hoàng Huy có thể thua lỗ.

Đại hội cổ đông của công ty liên kết là Công ty CP Đầu tư dịch vụ Hoàng Huy đã hé lộ thêm lợi nhuận của dự án Hoàng Huy Riverside. Theo đó, dự án đã hoàn thành đầu tư xây dụng và chỉ còn bán hàng và bàn giao cho khách hàng nên đã quyết toán giá vốn và lợi nhuận.

Tổng lợi nhuận sau thuế của dự án là khoảng 400 tỷ đồng, trong đó Công ty CP Đầu tư dịch vụ Hoàng Huy được chia lợi nhuận là 106 tỷ đồng.

Đáng chú ý, khu đất thực hiện dự án Hoàng Huy Riverside chỉ có giá trị 194 tỷ đồng, tương đương với 12% giá trị hợp đồng đã thực hiện để cải tạo chung cư cũ HH3, HH4 Đồng Quốc Bình. Nghĩa là, chính quyền thành phố Hải Phòng sẽ phải tiếp tục thanh toán những quỹ đất lớn cho Hoàng Huy đối với với riêng dự án cải tạo này, đó là chưa kể đến dự án cải tạo HH1, HH2.

Trong các khu đất dự kiến thanh toán tiếp cho Hoàng Huy, công ty này cho biết khu đất 44 Lê Đại Hành và 199 Tô Hiệu đang được TP. Hải Phòng đang xin ý kiến Thủ tướng Chính phủ chấp thuận cho thành phố được sử dụng hai quỹ đất trụ sở làm việc cũ để thanh toán cho nhà đầu tư.