Rủi ro của Hoàng Huy khi dồn lực vào bất động sản

Báo cáo tài chính gần đây của Công ty Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy (Hoàng Huy) cho thấy, doanh số bán ô tô đầu kéo Mỹ đã giảm mạnh so với các năm trước. Cụ thể trong 9 tháng cuối năm 2018, doanh thu bán ô tô đầu kéo Mỹ đạt 511 tỷ đồng, chỉ bằng 1/3 so với cùng kỳ năm 2017.

Các nguồn doanh thu khác cũng giảm khiến tổng doanh thu của Hoàng Huy chỉ đạt 574 tỷ đồng, giảm 64% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp trong 9 tháng cuối năm 2018 chỉ đạt 200 tỷ đồng, giảm gần một nửa so với cùng kỳ năm trước.

Do năm tài chính của Hoàng Huy bắt đầu từ 1/4 năm nay đến 31/3 năm tiếp theo nên kết quả kinh doanh năm 2018 không bao gồm số liệu của quý đầu năm.

Doanh thu và lợi nhuận của Hoàng Huy sụt giảm mạnh sau khi công ty thực hiện chiến lược xoay chuyển trọng tâm kinh doanh từ lĩnh vực phân phối ô tô đầu kéo sang mảng bất động sản và coi đây là động lực tăng trưởng dài hạn của công ty.

Từ vài năm trước, Hoàng Huy đã được biết đến là công ty hàng đầu trong mảng phân phối ô tô đầu kéo tại Việt Nam với 80% thị phần. Tuy nhiên do thị phần mảng ô tô đầu kéo đã ở mức cao, dư dịa tăng trưởng doanh số là khá hạn chế, công ty bắt đầu chuyển hướng sang mảng bất động sản và tập trung tại Hải Phòng.

Đến nay, Hoàng Huy đã ký kết 2 hợp đồng BT tại Hải Phòng gồm dự án xây dựng chung cư mới Đồng Quốc Bình và cải tạo chung cư cũ U1, U2, U3 Lê Lợi để đổi lại các lô đất tại Hải Phòng có quy mô hơn 100 ha.

Hiện tại công ty đã hoàn thành dự án BT Lê Lợi và đang chờ quyết toán còn tại dự án Đồng Quốc Bình, Hoàng Huy đã xây dựng hai toàn HH3 và HH4 đến tầng 20 trên 29 tầng và dự kiến bàn giao trong quý 4 năm nay. Hai tòa nhà còn lại là HH1 và HH2 đang hoàn tất giải phóng mặt bằng và sắp khởi công. Tổng giá trị đầu tư của 4 tòa nhà này khoảng 2.900 tỷ đồng.

Đồng thời Hoàng Huy đã đầu tư khoảng 300 tỷ để phát triển dự án Hoang Huy Riverside từ lô đất được thanh toán theo hợp đồng BT. Dự án bao gồm chung cư, nhà liền kề và biệt thự có tổng mức đầu tư khoảng 1.064 tỷ đồng. Với lợi thế vị trí (nằm gần Vinhomes Imperia) và giá đất thấp, dự án này được kỳ vọng mang lại lợi nhuận lớn của Hoàng Huy trong năm 2019.

Một dự án có nguồn đất BT khác cũng đang được đầu tư là Hoang Huy Mall. Đây là dự án căn hộ thấp tầng có quy mô giai đoạn 1 là 174 nhà liên kề, giá trị đầu tư khoảng 580 tỷ đồng. Đến cuối năm 20018, Hoàng Huy đã giải ngân gần 40 tỷ vào dự án này.

Gần đây, công ty công bố phát triển thêm 1 dự án từ nguồn đất BT là Hoang Huy Commerce với tổng mức đầu tư khoảng 2.020 tỷ đồng.

Ngoài Hải Phòng, công ty cũng đang triển khai dự án Gold Tower thuộc khu phức hợp Golden Land giai đoạn 2 tại Hà Nội. Dự án này có quy mô gần 1.000 tỷ đồng và đã được giải ngân 255 tỷ đồng tính đến cuối năm 2018. Gold Tower dự kiến sẽ được bàn giao trong năm 2019, giúp Hoàng Huy ghi nhận thêm doanh thu.

Tuy nhiên các dự án bất động sản chưa mang lại doanh thu tương xứng cho Hoàng Huy trong năm 2018, trong khi doanh thu phân phối ô tô suy giảm. Phần lớn các dự án bất động sản của công ty sẽ được bàn giao trong năm nay và được kỳ vọng giúp doanh thu và lợi nhuận của công ty tăng trở lại.

Do quy mô đầu tư lớn tại các dự án, Hoàng Huy đã tăng vay nợ ngân hàng thêm 170 tỷ đồng trong năm 2018. Ngoài ra công ty huy động vốn từ các công ty liên quan như HHS trong các hợp đồng liên doanh đầu tư dự án.

Trong nỗ lực tìm kiếm nguồn vốn mới, gần đây, Hoàng Huy phát hành 50 triệu USD trái phiếu chuyển đổi cho các nhà đầu tư Hàn Quốc gồm Shinhan Investment, CoreTrend Investment và ValueSystem. Phương án này làm giảm áp lực tài chính (trả nợ và lãi vay) cho công ty nhưng đẩy các cổ đông Hoàng Huy vào rủi ro pha loãng cổ phiếu khi việc chuyển đổi diễn ra.

Các công ty phân tích đánh giá, các dự án của Hoàng Huy đều là đất sạch thuộc trung tâm thành phố Hải Phòng và có giá đất rẻ nhờ hoạt động hoán đổi từ các hợp đồng BT. Đây là lợi thế lớn của Hoàng Huy so với các dự án khác. Cùng với đó Hoàng Huy đang được hưởng lợi từ việc thị trường bất động sản ở Hải Phòng đang chuyển mình mạnh mẽ thu hút nhiều nhà đầu tư lớn tham gia đầu tư.

Tuy nhiên, toàn bộ quỹ đất của Hoàng Huy hình thành từ các hợp đồng BT là một rủi ro, đặc biệt khi mô hình này xuất hiện nhiều bất cập gây thất thoát tài sản nhà nước ở một số tỉnh thành.

Từ giữa năm ngoái, việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư dự BT đã bị tạm dừng chờ quy định chi tiết của cơ quan chức năng. Mới đây một Nghị quyết về việc này được ban hành đã yêu cầu các hợp đồng BT phải đảm bảo đúng quy định pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công, pháp luật về đất đai, pháp luật về ngân sách nhà nước và các quy định pháp luật có liên quan.

Văn bản này yêu cầu các bộ, ngành, UBND các địa phương, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với dự án BT và nhà đầu tư các dự án BT chịu trách nhiệm rà soát lại các hợp đồng BT đã ký kết và đang thực hiện, tự chịu trách nhiệm trước pháp luật đối với các sai phạm nếu có.