Shark Phạm Thanh Hưng: Đừng hy vọng giá bất động sản giảm mạnh hậu Covid-19

Theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch Cen Group, đại dịch Covid-19 đang để lại những hậu quả nặng nề, "chưa từng có" đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản. Dịch bệnh này sẽ còn ảnh hưởng dai dẳng đến nền kinh tế trong một thời gian  dài cho đến khi con người tìm ra cách khống chế.

Chính vì sự suy giảm của thị trường bất động sản mà theo ông Hưng, nhiều nhà đầu tư đang chờ giá bất động sản giảm sâu, xu hướng cắt lỗ, bán tháo xuất hiện ồ ạt để để "bắt đáy" thị trường. 

Tuy nhiên, lãnh đạo Cen Group thừa nhận rằng, để các nhà đầu tư bắt được "đáy" là không hề đơn giản.

Theo ông Hưng, hiện đang có ba kịch bản được đưa ra để dự báo cho nền kinh tế và thị trường bất động sản hậu Covid-19. Với kịch bản hình chữ U, thị trường sẽ xuống đáy, chạy ngang một thời gian dài rồi phục hồi đi lên.

Với kịch bản hình chữ V, thị trường sẽ ngay lập tức phục hồi sau khủng hoảng. Trong trường hợp tệ nhất là kịch bản hình chữ L, thị trường bất động sản sẽ xuống đáy sâu và chưa biết thời điểm nào có thể phục hồi.

Tuy nhiên, với bất kỳ kịch bản nào của thị trường, ông Hưng cũng cho rằng, việc phán đoán thời điểm nào là "đáy" để xuống tiền là không dễ. Thông thường, trong mỗi chu kỳ khủng hoảng, đáy bất động sản xuất hiện khi thị trường bắt đầu tăng tính thanh khoản, có nhiều giao dịch hơn sau thời gian trầm lắng.

Song trong giai đoạn này, giá bất động sản chưa tăng mạnh nên các nhà đầu tư không có xu hướng mua vào. Chỉ khi giao dịch thực sự sôi động, các nhà đầu tư mới rục rịch trở lại. Tuy nhiên, nếu chờ đến thời điểm này, các nhà đầu tư đã thực sự "chậm chân". Bởi giá bất động sản đã vượt qua "đáy" - thời điểm có lợi nhất cho việc mua vào của nhà đầu tư để đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới.

Do đó, "chỉ khi nào bất động sản thoát đáy, bắt đầu phục hồi, khi đó mới có thể định vị được đâu là đáy của thị trường", ông Hưng nhìn nhận.

Ông Hưng cho rằng, các nhà đầu tư trên thị trường hiện nay không nên kỳ vọng giá bất động sản giảm mạnh. Nguyên nhân là do nguồn cầu của thị trường hiện vẫn còn rất lớn. 

Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn rất tiềm năng so với quy mô của nên kinh tế và thu nhập ngày càng cao của người dân. Phải 10 - 20 năm nữa, thị trường bất động sản mới có thể bão hoà. 

Ba yếu tố để đầu tư bất động sản thành công

Đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư bất động sản, ông Hưng cho rằng, bất cứ thời điểm nào, dù thị đang trong giai đoạn phát triển mạnh mẽ hay khó khăn, thị trường vẫn luôn tồn tại cơ hội cho các nhà đầu tư. Điều quan trọng là họ phải có năng lực, xác định được mục tiêu và tiềm lực của mình khi đầu tư bất động sản.

Thị trường bất động sản hiện bao gồm rất nhiều loại hàng hoá khác nhau. Xét theo mục đích có bất động sản để ở, bất động sản đầu tư, kinh doanh. Xét theo thời gian đầu tư có bất động sản đầu tư dài hạn, trung hạn, ngắn hạn. 

Nếu nhà đầu tư muốn đầu tư ngắn hạn, quay vòng vốn nhanh thì nên tìm các sản phẩm tăng giá trong thời gian ngắn do những sự biến động của thị trường như thay đổi về mặt vật lý, dự án giao thông, quy hoạch mới tại những khu vực có dự án đó.

Nếu là nhà đầu tư để vận hành kinh doanh thì trong bối cảnh dịch bệnh, nên nghiên cứu xem hậu Covid-19, thị trường bất động sản sẽ biến đổi như thế nào để hướng tới mục tiêu đầu tư vào các sản phẩm có thể đón nhận được sự thay đổi sớm của nền kinh tế. 

Theo đó, những sản phẩm hướng tới nhu cầu thiết yếu của người dân sẽ hồi phục sớm hơn, những bất động sản mang tính ít bức thiết có thể sẽ hồi phục sau. Có những bất động sản ở vị trí rất đẹp có thể mở được quán bar, karaoke, vũ trường nhưng rõ ràng những sản phẩm này lại đang bị chậm nhất sau dịch bệnh. 

Yếu tố thứ hai quyết định thành công của đầu tư bất động sản theo ông Hưng là nhà đầu tư phải có năng lực, chuyên nghiệp và hiểu rõ về thị trường. 

Thời gian vừa qua, thị trường bất động sản chào bán rất nhiều tài sản phát mại. Đây là các tài sản được cầm cố, thế chấp, đang đến giai đoạn trả nợ.

Nhiều nhà đầu tư hiện nay đang tìm kiếm các sản phẩm này để mua được với giá rẻ. Nhưng trên thực tế, đôi khi các sản phẩm phát mại còn được bán với giá cao hơn giá thị trường. Nguyên nhân là do khi bán các sản phẩm này, các chủ sở hữu đã cộng cả tiền vay gốc và tiền lãi mà chủ sở hữu tài sản phải trả để bán thu hồi vốn.

Vì vậy, nếu không phải các nhà đầu tư kỳ cựu, chuyên nghiệp, hiểu biết về thị trường, biết được giá trị thật của sản phẩm, nhà đầu tư sẽ không thể thành công.

Yếu tố năng lực của chính các nhà đầu tư được ông Hưng nói đến ở đây bao gồm cả tầm nhìn trong việc xác định khu vực đầu tư bất động sản và thời gian đầu tư. 

Đơn cử như các nhà đầu tư tại Hà Nội từ nhiều năm trước đã "nhìn xa trông rộng", đầu tư bất động sản tại Long Biên, Đông Anh. Những khu vực này khi đó còn rất xa trung tâm thành phố và kém phát triển. Tuy nhiên, thời gian gần đây, khi hàng loạt dự án hạ tầng giao thông kết nối hai bên bờ sông được xây dựng, bất động sản tại các khu vực này đã tăng trưởng rất nóng. 

Theo ông Hưng: "Kênh đầu tư bất động sản ngắn nhất là tầm nhìn ba năm, hoặc dài hơn nữa. Tất cả các nhà đầu tư chuyên nghiệp đều đầu tư cách đây 5 năm 10 năm thì bây giờ mới được hưởng trái ngọt. Còn khi chúng ta đã nhìn thấy cơ hội rõ ràng, mọi thứ đã định hình rồi, thì khi đó cơ hội không còn dành cho chúng ta nữa hoặc nó đã bị giảm đi rất nhiều".

Yếu tố cuối cùng, rất quan trọng khi đầu tư bất động sản theo vị lãnh đạo này là nhà đầu tư phải có đủ tiềm lực tài chính và sự dũng cảm để vào thị trường trong dịch bệnh, khi mà dường như hầu hết mọi người đều đang rất sợ hãi.