Làn sóng bán tháo bất động sản liệu có lặp lại?

Ám ảnh 'bóng ma' khủng hoảng 2008

Bị cuốn vào làn sóng đầu tư đất nền vùng ven TP. HCM những năm 2006 - 2007, đến tận thời điểm hiện tại, ông Tuấn vẫn không quên được cú sốc kinh hoàng mà mình phải trải qua sau đó.

Năm 2007, sau khi thắng lớn nhờ đầu tư đất nền giá rẻ tại Bình Dương, ông Tuấn gom toàn bộ số tiền có được và thế chấp chính căn nhà của mình tại TP. HCM để vay ngân hàng để tiếp tục đổ 6 tỷ đồng vào đất. Nhà đầu tư này hy vọng có thể hốt bạc sau một thời gian ngắn.

Nhưng lần này may mắn đã không mỉm cười khi lãi suất ngân hàng sau đó tăng đột biến, từ 9 - 10% vọt lên 17 - 18%/năm. Ông Tuấn bế tắc khi lãi vay ngân hàng tăng chóng mặt, trong khi bất động sản mà ông đã đầu tư không có thanh khoản. Giá đất nền trên toàn thị trường quay đầu giảm mạnh, đóng băng giao dịch.

Cuối cùng, trước áp lực trả lãi, ông đã buộc phải chấp nhận cắt lỗ hơn một tỷ đồng, bán tháo nhà đất để chuộc lại căn nhà đang thế chấp trước khi quá muộn.

Ông Tuấn chỉ là một trong số rất nhiều nhà đầu tư khác gần như rơi vào “bước đường cùng” trong đợt khủng hoảng bất động sản cách đây hơn 10 năm. Lúc đó, hàng loạt dự án bất động sản “đắp chiếu”, thanh khoản lao dốc, nhiều nhà đầu tư thành con nợ của ngân hàng.

Và khi không thể cầm cự thêm, thị trường đã xuất hiện ồ ạt tình trạng rao bán cắt lỗ với giá giảm sâu. Có dự án thậm chí đã giảm giá 50% so với thời điểm sốt nóng năm 2006 - 2007.

Khi thị trường bất động sản hầu như 'đóng băng' do đại dịch Covid-19 trong những tháng gần đây, không ít nhà đầu tư kỳ vọng tình trạng bán tháo, cắt lỗ trong quá khứ sẽ lặp lại và họ có thể gom được bất động sản với giá rẻ.

Mong muốn này không phải không có cơ sở khi nhiều chuyên gia đánh giá, thị trường bất động sản thời điểm hiện tại có khá nhiều những nét tương đồng với đợt khủng hoảng năm 2008. 

Theo đó, sau giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ từ năm 2014 - 2018, thị trường bất động sản từ năm 2019 đã bắt đầu có dấu hiệu giảm tốc, bước vào cuối chu kỳ tăng trưởng.

Mặt khác, những diễn biến phức tạp của dịch Covid-19 từ đầu năm 2020 càng gây thêm nhiều khó khăn cho thị trường, giao dịch gần như bất động. Thị trường không có thanh khoản, khiến nhiều doanh nghiệp khó khăn, thậm chí thua lỗ.

Tuy nhiên, bên cạnh tâm lý chờ đợi để bắt đáy thị trường, cũng không ít ý kiến cho rằng tình trạng bán tháo, cắt lỗ sẽ khó lặp lại. Diễn biến thị trường gần đây cũng cho thấy, giá bất động sản chưa có dấu hiệu giảm, trừ một số khu vực như Đà Nẵng.

Theo công ty tư vấn CBRE, giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp trong những tháng đầu năm chưa có nhiều biến động, hầu như giữ nguyên, thậm chí tăng nhẹ so với quý trước.

Tại Hà Nội, giá bán trung bình trong quý ở mức 1.365USD/m2, tăng 4% theo năm. Tại TP. HCM, giá bán cũng ở mức 1.936 USD/m2, tăng 2% so với quý trước và 9% so với cùng kỳ năm trước. 

CBRE chưa ghi nhận tình trạng bán tháo, cắt lỗ ở phân khúc đất nền các tỉnh. Chỉ một số ít nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính nên buộc phải rao bán lại các suất đầu tư với giá giảm nhẹ.

Khó xuất hiện làn sóng bán tháo bất động sản

Tại buổi công bố báo cáo thị trường bất động sản quý I/2020 của Batdongsan.com.vn mới đây, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc kênh thông tin này cho rằng, sẽ không có làn sóng các nhà đầu tư bán tháo, cắt lỗ như cuộc khủng hoảng trước đó. 

Nguyên nhân là do giá bất động sản hiện đã thiết lập mặt bằng cao từ trước. Các chủ đầu tư đã mất rất nhiều chi phí đầu tư để đưa sản phẩm ra thị trường nên mức giá sẽ không giảm nhiều. 

Bên cạnh đó, dịch bệnh Covid-19 chỉ tác động đến thị trường trong thời gian ngắn. Thậm chí, ông Quốc Anh tin rằng, sau đại dịch, thị trường sẽ dần phục hồi vào cuối quý III, đầu quý IV và khi đó, giá bất động sản có thể sẽ tăng nhẹ.

Nhà tư vấn đầu tư bất động sản Trần Minh cho rằng, thời điểm thị trường 2008 - 2012, các nhà đầu tư có tâm lý bán tháo do chịu ảnh hưởng lớn từ yếu tố chính sách điều tiết của các cơ quan quản lý nhà nước. 

Theo đó, sau thời gian nới lỏng quá mức thị trường tiền tệ, hầu hết các nhà đầu tư đều sử dụng vốn vay ngân hàng để đầu tư bất động sản, Ngân hàng Nhà nước đã đột ngột siết chặt tín dụng sau khi nhìn thấy rủi ro quá lớn từ việc cho vay thiếu kiểm soát.

Hệ quả là lãi suất cho vay đang ở mức 9 - 10%, chỉ sau một đêm, ngân hàng đã tăng lên 17 - 18%, thậm chí cao điểm lên tới 25%. Các nhà đầu tư sử dụng vốn vay ngân hàng buộc phải bán tháo tài sản trước áp lực lãi vay quá lớn. 

Mặt khác, thời điểm đó, ngân hàng cũng tăng lãi suất tiền gửi để huy động vốn trong dân. Với mức lãi suất cao đến 25%/năm, nhiều nhà đầu tư đã bán bất động sản để lấy tiền gửi ngân hàng.

Tác động từ chính sách vĩ mô đã làm xuất hiện tâm lý đám đông trong việc bán tháo bất động sản trên thị trường. Cung lớn trong khi không có nguồn cầudo rất ít các nhà đầu tư muốn sở hữu bất động sản  thời điểm này đã khiến giá nhà đất sụt giảm thê thảm. Đây chính là lý do dẫn đến hình thành "vùng đáy" - cơ hội cho một số rất ít những nhà đầu tư thực sự có tiềm lực và kinh nghiệm.

Trong khi đó, theo ông Minh, thị trường bất động sản hiện nay đã khác hoàn toàn so với trước. 

Nếu như trước đây, các nhà đầu tư đều muốn bán hết các bất động sản thì hiện nay, do đã có trải nghiệm và lo sợ lạm phát khi nền kinh tế rơi vào khủng hoảng, họ lại đang có tâm lý đổ tiền vào đất như một kênh trú ẩn an toàn. 

Ông Minh tiết lộ, trong mấy tháng dịch bệnh, nhiều nhà đầu tư cá nhân đã liên hệ với ông để tìm kiếm cơ hội. Đặc biệt, trong thời gian qua, giá đất tại nhiều địa phương đã tăng nóng 20 - 100%, khiến các nhà đầu tư càng tin tưởng và lựa chọn kênh đầu tư này.

Hơn nữa, các cơ quan quản lý nhà nước hiện nay cũng đã có kinh nghiệm hơn trong việc điều tiết thị trường bất động sản và nền kinh tế nên ông Minh nhìn nhận bất động sản sẽ rất khó rơi vào khủng hoảng như thời gian trước.

Tuy khó xuất hiện tình trạng bán tháo ồ ạt và giá giảm sâu, song  ông Minh nhận định, thị trường vẫn sẽ có các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính buộc phải rao bán lại các suất đầu tư với mức giá giảm. Các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính có thể tận dụng cơ hội này để mua bất động sản với giá tốt hơn.