Không dễ bắt đáy thị trường bất động sản

Xu hướng đầu tư bất động sản mới manh nha trong mùa dịch

Dịch Covid-19 đang tác động tiêu cực lên mọi ngành kinh tế, trong đó có lĩnh vực bất động sản, nhưng theo ông, cơ hội trên thị trường sẽ thuộc về phân khúc bất động sản nào?

Ông Nguyễn Thọ Tuyển: Thị trường bất động sản đang được bao phủ bởi một gam màu tối. Từ đầu năm 2020 đến nay, tất cả chỉ số của thị trường từ nguồn cung đến tỉ lệ thanh khoản đều sụt giảm nghiêm trọng. Nhiều doanh nghiệp địa ốc, đặc biệt là các sàn môi giới đã buộc phải lựa chọn các hình thức “ngủ đông”, tức vẫn tồn tại nhưng không hoạt động.

Đó là bức tranh không mấy tươi sáng của thị trường, đặc biệt, các dòng bất động sản như nhà ở, bất động sản nghỉ dưỡng có vẻ như thanh khoản đã giảm rõ rệt.

Tuy nhiên, dù thị trường chung không có gì khởi sắc nhưng vẫn có những điểm sáng tại các dòng sản phẩm mới. Nếu để ý sẽ thấy, chỉ những dòng sản phẩm này có giao dịch mà không bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh. Thậm chí, dịch bệnh càng hoành hành, loại hình sản phẩm này càng có cơ hội phát triển.

Tôi đang nói đến mô hình kết hợp giữa bất động sản nghỉ dưỡng và khu đô thị để ở. Các sản phẩm này giống như những ngôi nhà thứ hai cho khách hàng. Theo đó, người mua nhà sẽ vừa được sở hữu sản phẩm lâu dài vì đó là đất đô thị, vừa được hưởng thiết kế, cảnh quan, tiện ích như một dự án bất động sản du lịch.

Dòng sản phẩm này khác hoàn toàn so với condotel hay biệt thự nghỉ dưỡng. Cụ thể, với bất động sản nghỉ dưỡng, khách hàng sẽ uỷ thác toàn bộ cho chủ đầu tư và nhận lại lợi nhuận từ việc kinh doanh cho thuê. Khách hàng không thể đến đó ở vì nó không phải bất động sản để ở.

Trong khi đó, với sản phẩm kết hợp giữa bất động sản nghỉ dưỡng và khu đô thị, khách hàng sẽ được đa dạng mục đích sử dụng. Khi muốn về sống để nghỉ ngơi, cân bằng cuộc sống, tránh ô nhiễm, thậm chí là dịch bệnh, khách hàng sẽ sử dụng nó như ngôi nhà thứ 2 của mình. Những ngày không sử dụng, họ có thể uỷ thác lại cho chủ đầu tư cho thuê để sinh ra dòng tiền.

Có vẻ như không dễ để phát triển được các sản phẩm mang tính kết hợp này, thưa ông?

Ông Nguyễn Thọ Tuyển: Chính vì yêu cầu kết hợp giữa hai loại hình bất động sản nên các địa điểm thích hợp để phát triển dòng sản phẩm này vừa phải có vị trí gần trung tâm thành phố lớn như Hà Nội và TP. HCM. Thời gian di chuyển đến dự án không quá 1 tiếng rưỡi, giao thông thuận tiện.

Mặt khác, đây phải là các địa phương có cảnh quan thiên nhiên đẹp, môi trường tốt để phát triển khu đô thị nghỉ dưỡng.

Tại khu vực phía Bắc, hiện BHS đang đầu tư nghiên cứu các dự án tại Hoà Bình, Vĩnh Phúc, Hải Phòng, Hạ Long (Quảng Ninh) để phát triển thành ngôi nhà thứ hai cho người Hà Nội. Còn trong khu vực phía Nam, Đà lạt, Vũng Tàu cũng đều là các địa phương có điều kiện để phát triển dòng sản phẩm này.

Người dân đô thị hiện nay, đặc biệt là những người có điều kiện kinh tế, người giàu, giới thượng lưu đang có xu hướng tìm kiếm một ngôi nhà thứ hai để chuẩn bị tốt hơn cho tương lai của chính họ. Càng có dịch bệnh, môi trường đô thị càng ô nhiễm, ngột ngạt thì nhu cầu về sản phẩm bất động sản này càng cao.

Những sản phẩm như ông đề cập đến thường có giá trị rất cao, liệu đây có phải là thách thức trong việc tiếp cận khách hàng?

Ông Nguyễn Thọ Tuyển: Quả thực là hiện tất cả các sản phẩm đã hình thành của phân khúc này đều có giá rất cao, từ 15 - 20 tỷ đồng, thậm chí là 60 - 70 tỷ đồng/căn khiến khả năng tiếp cận của khách hàng bị hạn chế.

Tuy nhiên, với nhu cầu rất lớn của người dân về dòng sản phẩm này trong thời gian gần đây và mong muốn đưa sản phẩm đến với nhiều khách hàng hơn, có thể các chủ đầu tư sẽ đưa ra thị trường những sản phẩm với mức giá thấp hơn.

Hiện BHS cũng đang hợp tác với các chủ đầu tư để nghiên cứu, phát triển dòng sản phẩm với giá từ 4 - 6 tỷ đồng/căn, khách hàng có thể thanh toán nhiều đợt. Đồng thời, dự án cũng liên kết ngân hàng để ân hạn nợ gốc và miễn lãi suất cho khách hàng trong vòng 2 năm. Với những chính sách này, các dự án sẽ dễ tiếp cận hơn với khách hàng.

Thiết lập mặt bằng giá bất động sản mới

Bên cạnh bất động sản ngôi nhà thứ hai, ông đánh giá như thế nào về các phân khúc khác của thị trường?

Ông Nguyễn Thọ Tuyển: Hai dòng sản phẩm là nhà ở xã hội và bất động sản khu công nghiệp cũng sẽ hứa hẹn trở thành điểm sáng của thị trường trong thời gian tới.

Trong đó, với bất động sản khu công nghiệp, Việt Nam đang đứng trước lợi thế rất lớn để phát triển sau khi có nhiều thông tin cho rằng các nhà đầu tư đang có xu hướng rời Trung Quốc.

Còn đối với nhà ở xã hội, đây là dòng sản phẩm có nhu cầu thật mà thị trường đang thiếu rất nhiều. Hiện không nhiều chủ đầu tư phát triển phân khúc này do lợi nhuận thấp. Trong điều kiện dịch bệnh, nền kinh tế khó khăn khiến tài chính của người dân hạn chế thì loại hình nhà ở này sẽ càng được săn đón trên thị trường.

Trong khi đó, các bất động sản khác như bất động sản nghỉ dưỡng, biệt thự biển, condotel sẽ rất khó để phát triển trong thời gian tới. Nguyên nhân là do những vấn đề về pháp lý và việc đổ vỡ lòng tin của khách hàng liên quan đến cam kết lợi nhuận.

Mặt khác, khi dịch Covid-19 diễn ra, loại hình này đã bị ảnh hưởng trực tiếp khi không còn khách du lịch, việc kinh doanh khai thác của chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn.

Như ông vừa phân tích, khi thu nhập của người dân giảm, họ sẽ có nhu cầu nhiều hơn với sản phẩm giá rẻ. Vậy các sản phẩm nhà ở trung và cao cấp liệu có xu hướng giảm giá để tìm kiếm thanh khoản?

Ông Nguyễn Thọ Tuyển: Thực chất, các bất động sản phục vụ nhu cầu thực tại trung tâm các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM, Nha Trang, Đà Nẵng sẽ rất khó giảm giá, bởi nguồn cung không nhiều. Hai năm trở lại đây, nguồn cung đổ vào thị trường này rất hạn chế do các vấn đề pháp lý. Trong khi đó, nguyên tắc của thị trường là khi không dư thừa nguồn cung, sản phẩm sẽ rất khó giảm giá.

Tuy nhiên, nếu dịch bệnh kéo dài trong 3 – 6 tháng nữa, giá những sản phẩm này sẽ có sự điều chỉnh, song mức giảm là không nhiều. Thay vì giảm giá sản phẩm, có thể các chủ đầu tư sẽ phát triển dòng sản phẩm có mức giá phù hợp hơn với khả năng thanh toán của khách hàng để đẩy thanh khoản.

Còn đối với thị trường đất nền các tỉnh, sau thời gian dài từ năm 2016 đến 2019, rất nhiều địa phương đã diễn ra sốt đất, tăng giá gấp 2 - 3 lần, thậm chí là 5 – 6 lần. Khi nhu cầu ở thực chưa đáp ứng, đất nền sẽ là phân khúc chịu tác động lớn nhất về việc giảm giá và thanh khoản.

Nhiều nhà đầu tư, đầu cơ bị mắc cạn, nếu không đủ tài chính để giữ lại sản phẩm, thị trường bất động sản sẽ chứng kiến một cuộc tháo chạy ồ ạt của họ. Xu hướng giảm giá tại các dự án đất nền là rất rõ nét.

Nhiều nhà đầu tư đang chờ giá bất động sản giảm để “bắt đáy”, theo ông thời điểm nào nên xuống tiền?

Ông Nguyễn Thọ Tuyển: Giảm giá không phải bức tranh chung cho toàn thị trường. Như đã phân tích ở trên, có thể giá bất động sản nghỉ dưỡng và đất nền sẽ chứng kiến xu hướng giảm và thiết lập mặt bằng giá mới.

Tuy nhiên, để “bắt đáy” lại không hề đơn giản. Nhà đầu tư có thể “bắt đáy” hay không còn phụ thuộc vào trình độ của họ. Họ phải thực sự am hiểu thị trường và quan trọng nhất là phải có tài chính thực.

Nếu nhà đầu tư chờ bất động sản tại trung tâm thành phố giảm giá để "bắt đáy" thì rất khó. Trong khi đó, có những nơi giá nhà đất đã lao đáy thảm khốc rồi nhưng họ lại không chớp được thời cơ để xuống tiền.

Ông dự báo như thế nào về thị trường bất động sản trong thời gian tới?

Ông Nguyễn Thọ Tuyển: Rõ ràng, thị trường bất động sản hiện đang trong giai đoạn rất khó khăn. Sắp tới, sẽ là thời kỳ hậu Covid-19 với những diễn biến khó lường.

Tuy nhiên, một điểm tích cực của bất động sản Việt Nam hiện nay theo tôi đánh giá là người dân và các nhà đầu tư vẫn đang có lượng tiền dự trữ rất nhiều.

Điều quan trọng là các chủ đầu tư dự án có đưa ra được dòng sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu của khách hàng hay không. Đó sẽ là yếu tố quyết định đến thanh khoản và thành công của dự án bất động sản trong thời gian tới.

Xin cảm ơn ông!