Một thập kỷ giá chung cư tăng phi mã

10 năm giá chung cư tăng chóng mặt

Giá chung cư lên tới 70 - 100 triệu đồng/m2, ai là người có thể mua được? Câu hỏi đầy day dứt của Thủ tướng Phạm Minh Chính không chỉ là một chất vấn với những người làm chính sách, mà còn là tiếng lòng của hàng triệu người dân đô thị đang phải đối mặt với một thực tế đầy phũ phàng, khi sở hữu một căn hộ đang ngày càng xa vời.

Giá nhà chung cư đã trải qua một thập kỷ leo thang chưa từng có, định hình lại hoàn toàn thị trường bất động sản. Những dự án nhà ở "vừa túi tiền" đang dần bị xóa sổ để thiết lập nên những đỉnh giá mới, khiến người dân có mức thu nhập trung bình và thấp không thể chạm tới.

Cách đây 10 năm, thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu một chu kỳ tăng trưởng mới sau khủng hoảng, giá một căn hộ chung cư trung cấp ở Hà Nội khoảng 22 triệu đồng/m2 và ở TP.HCM là 25 triệu đồng/m2. Ở thời điểm ấy, đây là mặt bằng giá khá cao so với mức giá của chung cư giá rẻ chỉ hơn 10 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, nguồn hàng sơ cấp của các dự án thuộc phân khúc này đã lần lượt biến mất khỏi thị trường.

Đầu tiên là các dự án giá hơn 10 triệu đồng vắng bóng, sau đó là mức giá 20 - 30 triệu đồng/m2. Và hiện nay, bước sang năm 2025, thị trường chung cư đã xác lập ngưỡng hoàn toàn mới, khi việc tìm kiếm một dự án mới mở bán với giá dưới 50 triệu đồng/m2 ở Hà Nội gần như trở thành "nhiệm vụ bất khả thi".

Các căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng gần như đã tuyệt chủng. Trọng tâm của thị trường dịch chuyển hoàn toàn sang các phân khúc cao cấp, hạng sang.

Theo dữ liệu của công ty tư vấn CBRE giá chung cư sơ cấp Hà Nội trung bình neo ở mức 79 triệu đồng/m2, tăng 6% theo quý và 33% so với cùng kỳ năm trước. Một số khu vực như Hà Đông, Hoàng Mai - vốn trước đây có mức giá phổ biến 40-50 triệu đồng/m2 thông thủy, nay đã ghi nhận các dự án mới chào bán trên 70 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại TP.HCM, báo cáo quý II/2025 của CBRE cũng chỉ ra, giá bán sơ cấp của thị trường căn hộ đã đạt 82 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng gần 7% theo quý và 29% theo năm. Các dự án mở bán mới và giai đoạn bán hàng tiếp theo trong quý đều được điều chỉnh tăng từ 10%-13% so với giai đoạn trước.

Số liệu từ Savills cũng cho thấy, trong quý II/2025, các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng tại Hà Nội chiếm tỷ trọng lớn nhất thị trường với mức 67%. Thị trường tiếp tục vắng bóng nguồn cung sơ cấp với căn hộ giá dưới 2 tỷ đồng.

Đây là một sự dịch chuyển đáng kinh ngạc chỉ trong thời gian ngắn. Theo đó, nếu năm 2021, các căn hộ trên 4 tỷ đồng chỉ chiếm 6% giao dịch ở Hà Nội, thì đến đầu năm nay, con số này đã lên tới 50%.

Làn sóng tăng giá này không chỉ giới hạn ở các quận trung tâm mà đã lan tỏa mạnh mẽ ra ngoài các tuyến đường vành đai và cả các khu vực vùng ven, vẽ nên một bản đồ giá mới đầy bất ngờ.

Tại khu vực nội đô Hà Nội, dự án The Queen tại 360 Giải Phóng của Công ty CP Tập đoàn Đầu tư và thương mại Thăng Long với quy mô 35 tầng, 5 tầng hầm, hơn 900 căn hộ vừa được ra mắt thị trường với mức giá khoảng 100 triệu đồng/m2.

Tại ngã tư Phạm Hùng - Xuân Thủy, dự án Sun Feliza Suites mang thương hiệu của Sun Group ra mắt thị trường giữa tháng 6 vừa qua cũng "gây choáng" với mức giá 130 triệu đến 180 triệu đồng/m2.

Cũng trong tháng 6, dự án The Matrix Premium của nhà phát triển MIK Group nằm trên đường Lê Quang Đạo - Mễ Trì, nay thuộc phường Từ Liêm cũng được mở bán với mức giá khoảng 130-150 triệu đồng/m2, chưa gồm VAT và phí bảo trì.

Mức giá này đã tăng mạnh so với giai đoạn mở bán trước, giá dự án được chào bán ở mức 90-120 triệu đồng/m2.

Không chỉ tại khu vực trung tâm thành phố, vượt sông Hồng sang Long Biên và Đông Anh, khu vực từng được coi là "xa trung tâm", vùng trũng về giá, ngày càng xuất hiện nhiều dự án có mức giá trên 100 triệu đồng/m2, mức giá trước đây chỉ có trong khu vực nội thành.

Đơn cử như dự án Northern Emerald trên nút giao Đàm Quang Trung - Cổ Linh của Công ty CP Xây dựng Sông Hồng có giá từ 85 - 100 triệu đồng/m2. Dự án có quy mô một toà tháp 19 tầng nổi và 2 tầng hầm, cung cấp 196 căn hộ cao cấp từ 2-4 phòng ngủ.

Một dự án khác là chung cư Long Biên Central, phường Việt Hưng vừa ra mắt thị trường hồi tháng 7 cũng có giá từ 130 triệu đồng/m2. Dự án có hai tòa cao 12 tầng với tổng số 422 căn do chủ đầu tư Taseco Land phát triển.

Mới đây nhất, dự án Noble Crystal Long Biên được quảng cáo là dự án hàng hiệu tiên phong tại khu vực với căn hộ sân vườn có bể bơi riêng, thang máy riêng cho từng căn hộ cũng có mức giá gây sốc lên đến trên 150 triệu đồng/m2.

Tại Gia Lâm, cuộc chạy đua tăng giá cũng nóng không kém. Các căn hộ The Senique Hanoi tại khu đô thị Vinhomes Ocean Park 1 có giá 65-89 triệu đồng/m2, phân khu The Paris với mức giá 60 - 72 triệu đồng/m2; phân khu The Lake do Masterise phát triển có giá bán dự kiến khoảng 70 triệu đồng/m2.

Tại xã Đông Anh, phân khu Masteri Grand Avenue của chủ đầu tư Masterise Homes nằm trong khu đô thị Vinhomes Global Gate có giá bán từ 90 - 120 triệu đồng/m2. Phân khu Imperia Signature Cổ Loa của chủ đầu tư MIK Group có giá bán từ 87 - 115 triệu đồng/m2.

Ai mua được nhà?

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), khoảng 70% số lượng nhà ở đưa ra thị trường hàng năm là nhà ở cao cấp. Từ năm 2021 đến nay, TP. HCM không còn nhà giá dưới 30 triệu đồng/m2 và rất thiếu nhà ở xã hội.

Giá nhà tăng liên tục trong các năm qua, cho đến nay đã ở mức rất cao, vượt quá khả năng tài chính của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị.

Đáng chú ý, mức giá 70 triệu đồng/m2 được Thủ tướng Phạm Minh Chính nhắc đến tưởng chừng như rất cao, song thực tế, nhìn vào các phân khúc hạng sang của thị trường, hay bất động sản hàng hiệu, mức giá thậm chí vẫn còn thấp hơn bằng lần.

Tại TP.HCM, dự án Grand Marina, Saigon, được quản lý bởi thương hiệu Marriott danh tiếng, có mức giá rao bán dao động từ 330 triệu đến hơn 630 triệu đồng/m2. Một căn hộ tại đây có giá từ 20 tỷ đến hơn 60 tỷ đồng.

Thủ Thiêm cũng đã nổi lên như một trung tâm của giới siêu giàu, với các dự án có giá lên tới 300 - 400 triệu đồng/m2, từ 10 tỷ cho căn một phòng ngủ, lên tới 60 tỷ cho căn 3 phòng ngủ, các căn penthouse có thể chạm ngưỡng 250 tỷ đồng.

Tại Hà Nội, dự án The Ritz-Carlton Residences trên khu đất vàng phố Hàng Bài có mức giá từ 600 triệu đồng đến 1 tỷ đồng/m2. Một căn hộ hơn 100m2 tại đây có giá lên tới hơn 100 tỷ đồng.

Sự tồn tại của những dự án này, dù chỉ dành cho một nhóm khách hàng siêu giàu, nhưng lại tạo ra một "hiệu ứng mỏ neo" tâm lý cực lớn. Các dự án với mức giá cao góp phần kéo mặt bằng giá kỳ vọng của toàn bộ thị trường lên một nấc thang mới và gián tiếp hợp thức hóa cho mức giá ngày càng tăng của các phân khúc thấp hơn.

Kết quả là giá căn hộ liên tục leo thang, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người mua nhà. Người mua đến từ một nhóm nhỏ những người giàu, được hậu thuẫn bởi những dòng vốn mạnh mẽ.

Theo nhiều doanh nghiệp phân phối bất động sản, có đến 80% thanh khoản trên thị trường căn hộ hiện nay thuộc nhóm các nhà đầu tư có tiềm lực. Thay vì người dân có nhu cầu thực về nhà ở, nhà đầu tư mới là nhóm khách hàng chính, tạo ra thanh khoản và hấp thụ nguồn cung cho thị trường.

Điều này cho thấy, một sự thật đáng lo ngại. Khoảng cách giàu nghèo ngày càng đậm nét. Những người có nhu cầu ở thực đang rất khó có thể chạm tay vào giấc mơ sở hữu nhà, trong khi người giàu ngày càng giàu hơn với mức giá bất động sản mà họ sở hữu ngày càng tăng cao.