Căn hộ mới ồ ạt đổ bộ Hà Nội, áp lực bán hàng dâng cao

Nguồn cung lớn gấp ba lần cùng kỳ năm 2024

Sở Xây dựng TP. Hà Nội vừa công bố danh sách các dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện mở bán ra thị trường. Theo đó, tính đến tháng 9/2025, thành phố có 33 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với hơn 30 nghìn căn đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh.

Trong đó, căn hộ chung cư chiếm ưu thế tuyệt đối với 24.427 căn, tương đương 81% tổng nguồn cung. Nhà ở thấp tầng, biệt thự, nhà liền kề có 5.765 căn, chiếm 19% tổng nguồn cung.

Đáng chú ý, so với lượng căn hộ được cấp phép vào cùng kỳ năm ngoái, số lượng nguồn cung này đã cao gấp ba lần.

Theo đó, trong 10 tháng đầu năm 2024, TP. Hà Nội có tổng số 12.341 căn từ 14 dự án đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Trong số này, chỉ có hơn 7.620 căn chung cư, gần 4.700 nhà thấp tầng và 35 căn thương mại dịch vụ.

Trước đó, trong cả năm 2023, theo danh sách do Sở Xây dựng Hà Nội công bố, chỉ có 16 dự án nhà ở đủ điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh với tổng số 7.824 căn.

Đây cũng là giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản, khi các vướng mắc về pháp lý và nguồn vốn tín dụng đã khiến cho rất ít dự án có thể hoàn thành thủ tục để đưa ra thị trường.

Nguồn cung chung cư Hà Nội tăng mạnh trong nửa đầu năm 2025 cho thấy các chính sách tháo gỡ khó khăn của Chính phủ đã thực sự phát huy hiệu quả, giúp một lượng lớn dự án "ách tắc" trong giai đoạn trước hoàn thành pháp lý và mở bán ra thị trường.

Bên cạnh đó, sự phục hồi của kinh tế vĩ mô, lãi suất ổn định và các chính sách phát triển kinh tế của Chính phủ cũng giúp củng cố niềm tin của các doanh nghiệp chủ đầu tư và cả người mua nhà. Nhiều chủ đầu tư mạnh dạn tung ra các dự án mới để đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường bất động sản.

Bên cạnh nguồn cung tăng mạnh, điểm đáng chú ý trên thị trường bất động sản thời gian gần đây là nguồn hàng chủ yếu nằm trong các đại đô thị của các chủ đầu tư lớn.

Các nhà phát triển bất động sản hàng đầu tiếp tục khẳng định vị thế với các dự án khu đô thị quy mô hàng nghìn căn hộ. Trong đó, riêng ba đại đô thị mang thương hiệu Vinhomes ở Tây Mỗ, Đông Anh và Gia Lâm đã chiếm tới gần 20.000 căn hộ trong tổng số nguồn cung trên thị trường.

Dự án chung cư có số lượng căn hộ mở bán nhiều nhất 9 tháng đầu năm là U38, L30M-1, L30M-2, Z30-1, Z30-2 thuộc lô đất B1-CT01 tại Vinhomes Ocean Park 1 với 3.144 căn.

Công ty CP Thời đại mới T&T, chủ đầu tư Khu đô thị Vinhomes Global Gate Cổ Loa Đông Anh với hai khối chung cư cũng đưa ra thị trường gần 4 nghìn căn hộ.

Tại Khu đô thị Mỗ Lao, dự án Kepler Land do Công ty TSQ Việt Nam làm chủ đầu tư đưa ra thị trường 1.280 căn hộ chung cư.

Ngoài ra còn có các dự án như The Matrix Premium của MIK Group, FLC Hausman Premium Residence The Charm An Hưng cũng đang được ra mắt thị trường trong thời gian gần đây.

Nỗi lo rình rập

Dự án mới đã chấm dứt giai đoạn khan hiếm nguồn cung của thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, việc nguồn cung tăng cao đột biến, gấp nhiều lần so với cùng kỳ các năm trước đó lại đang dấy lên một mỗi lo ngại khác là khả năng dư cung, đặc biệt đối với phân khúc căn hộ cao cấp đang phát triển mạnh mẽ trên thị trường bất động sản thời gian vừa qua.

Nếu so sánh với nguồn cung căn hộ tại thời điểm thị trường sôi động nhất, trước đại dịch Covid-19, năm 2018, nguồn cung căn hộ chung cư Hà Nội đạt gần 40.000 căn, thì con số này vẫn đang cao hơn đáng kể so với hơn 24,5 nghìn căn của đầu năm 2025.

Trong khi lực cầu là rất lớn và liên tục tăng theo thời gian, con số này cho thấy, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội chưa phải sự bùng nổ quá lớn.

Tuy nhiên, theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, thị trường đang bắt đầu cho thấy sự dư cung cục bộ ở một số phân khúc và khu vực.

Ông Đính cho rằng, nếu nguồn cung căn hộ cao cấp tiếp tục tăng cao trong thời gian tới, nguy cơ về việc dư thừa nguồn cung cục bộ tại phân khúc này nhiều khả năng sẽ hiện diện.

Số liệu từ Savills cho thấy, tính đến cuối quý II, giá chào bán chung cư sơ cấp tại Hà Nội bình quân đạt 91 triệu đồng/m2, tăng 40% theo năm. Phân khúc trên 4 tỷ đồng chiếm tỷ trọng lớn nhất với 67% nguồn cung trên thị trường. Trong khi đó, các căn hộ dưới 2 tỷ tiếp tục vắng bóng.

Đáng chú ý, thông tin từ nhiều sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội cho biết, phần lớn thanh khoản căn hộ trên thị trường hiện nay đều đến từ các nhà đầu tư. Các nhà đầu tư mua nhà chiếm đến hơn 70% số lượng giao dịch trên thị trường.

Nguyên nhân là do mức giá chung cư hiện nay đã vượt xa khả năng chi trả của đối tượng khách hàng có nhu cầu thực, không chỉ đối với nhóm thu nhập thấp, mà còn nằm ngoài tầm với của cả những người thuộc nhóm thu nhập trung bình cao.

Theo nhiều chuyên gia, trong khi nguồn cung không còn trong tình trang khan hiếm, việc giá chung cư tiếp tục tăng cao và thiết lập mặt bằng giá mới đang cho thấy sự phát triển thiếu bền vững của thị trường bất động sản, tiềm ẩn nhiều hệ luỵ tiêu cực cho thị trường.