Bất động sản công nghiệp vẫn giữ vững vị thế, thị trường khách sạn phục hồi mạnh mẽ, chi phí xây dựng tăng, là ba trong số 10 xu hướng định hình thị trường M&A bất động sản Việt Nam.
Mục tiêu tăng trưởng GDP đầy tham vọng của Việt Nam ở mức 8,3–8,5% trong năm 2025 được kỳ vọng sẽ tạo ra động lực mạnh mẽ cho nhiều lĩnh vực mới như kinh tế xanh, kinh tế số, và chuyển đổi số, trong đó có hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A).
Tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh thường thúc đẩy đầu tư doanh nghiệp, đa dạng hóa và quá trình tái cấu trúc thị trường. Khi các doanh nghiệp trong nước tìm cách mở rộng quy mô hoạt động và các nhà đầu tư nước ngoài mong muốn gia nhập thị trường nhanh hơn, M&A trở thành kênh tự nhiên để đạt được tăng trưởng.
Riêng tháng 8, đã có 18 thương vụ với tổng giá trị gần 2,23 tỷ USD. Các lĩnh vực dẫn đầu về giá trị M&A tại Việt Nam bao gồm công nghiệp, công nghệ, bất động sản và dịch vụ tài chính.
Bên cạnh đó, dự báo tăng trưởng cao cho thấy nhu cầu tiêu dùng cải thiện, dòng vốn gia tăng và niềm tin mạnh mẽ hơn vào triển vọng dài hạn của Việt Nam. Trong bối cảnh này, các doanh nghiệp không chỉ theo đuổi M&A để mở rộng thị phần mà còn để nắm bắt lợi thế và các xu hướng chiến lược như tiếp cận công nghệ hiện đại, thâm nhập các ngành có tiềm năng cao và củng cố khả năng chống chịu của chuỗi cung ứng.
Báo cáo Xu hướng bất động sản mới nổi tại Việt Nam 2025 do Indochina Strategic - đơn vị tư vấn bất động sản của Indochina Capital (ICC) công bố mới đây đã chỉ ra 10 xu hướng mới nổi đang dẫn dắt thị trường M&A bất động sản Việt Nam.
Đến tháng 8/2025, tín dụng bất động sản tại Việt Nam đã ghi nhận tín hiệu phục hồi, được hỗ trợ bởi điều kiện thị trường cải thiện và các biện pháp từ Chính phủ, dù vẫn còn thách thức với khối lượng trái phiếu đáo hạn lớn và chi phí cao của chủ đầu tư.
Ngân hàng Nhà nước đã nâng mục tiêu tăng trưởng tín dụng nhằm kích thích kinh tế, tập trung cho vay vào các lĩnh vực ưu tiên như nhà ở xã hội. Các ngân hàng cũng nỗ lực giảm lãi suất cho vay hiện dao động 7 - 9% và nâng cao chất lượng tín dụng, giúp cải thiện điều kiện tài chính cho cả người vay và nhà đầu tư.
Trong hai năm qua, phần lớn nguồn tín dụng mới đã được giải ngân cho các chủ đầu tư dự án, báo hiệu nguồn cung mới trong tương lai. Kênh tín dụng này đóng vai trò then chốt trong việc tài trợ các thương vụ mua lại dự án gặp khó khăn, tái cấu trúc danh mục hoặc triển khai dự án sau M&A.
Đối với bên mua, khả năng tiếp cận vốn tốt hơn giúp họ nhắm đến quỹ đất có pháp lý rõ ràng nhưng thiếu vốn, hoặc mua lại cổ phần tại các dự án hiện hữu. Ngược lại, nhiều chủ đầu tư không tiếp cận được vốn, thường do vướng mắc pháp lý, đã phải tìm đến M&A như một giải pháp huy động vốn gián tiếp.
Ở cấp độ khu vực, khối lượng giao dịch vẫn chịu áp lực từ điều kiện tài chính toàn cầu. Kể từ giữa 2022, chu kỳ tăng lãi suất mạnh mẽ của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed), đưa lãi suất lên mức đỉnh 5,5% đã khiến việc định giá và thẩm định thương vụ khó khăn hơn, do bên bán kháng cự giảm giá.
Trong bối cảnh đó, sự ổn định vĩ mô tương đối, tăng trưởng tín dụng và khả năng tiếp cận vốn cải thiện của Việt Nam trở thành những yếu tố nổi bật, thúc đẩy hoạt động M&A sôi động trở lại.
Khắp khu vực Châu Á – Thái Bình Dương, nơi việc tài trợ bất động sản thương mại phụ thuộc nhiều vào các ngân hàng trong nước, các bên cho vay hiện đang gây áp lực mạnh mẽ hơn lên chủ sở hữu tài sản khi họ nỗ lực làm sạch sổ sách cho vay sau hơn hai năm căng thẳng.
Khác với trước đây, khi các ngân hàng thận trọng để tránh gây ra tình trạng vỡ nợ bằng cách ép điều chỉnh giá, thì hiện nay các tổ chức ngày càng yêu cầu định giá lại tài sản khi tái cấp vốn, giảm mức đòn bẩy, nâng chi phí vốn và trong nhiều trường hợp, buộc người đi vay phải bổ sung thêm vốn chủ sở hữu.
Kết quả là các chủ sở hữu tài sản hiện phải đối mặt với động lực lớn hơn để hạ giá chào bán, hoặc vì họ không có nguồn vốn dư thừa để góp thêm, hoặc vì không sẵn sàng tăng vốn trong bối cảnh chi phí vốn cao hơn.
Việt Nam lại cho thấy một bức tranh tương phản. Trong khi điều kiện tài chính toàn cầu vẫn thắt chặt do Fed duy trì chu kỳ tăng lãi suất, đẩy lãi suất Mỹ lên 5,5%, thì Việt Nam đã giữ lập trường nới lỏng từ giữa năm 2023.
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam liên tục chỉ đạo các ngân hàng ổn định lãi suất huy động và giảm lãi suất cho vay để hỗ trợ nền kinh tế thực. Tính đến tháng 8/2025, tín dụng toàn hệ thống đã tăng 9,9% so với cùng kỳ, và Chính phủ đã nâng mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2025 lên khoảng 16% để thúc đẩy đầu tư.
Lãi suất cho vay trung bình trong nước vẫn duy trì ở mức 7–9%, thấp hơn nhiều so với các nước trong khu vực, giúp doanh nghiệp và nhà đầu tư tiếp cận vốn dễ dàng hơn.
Điều này có nghĩa là mặc dù điều kiện tín dụng và lãi suất của Việt Nam vẫn thuận lợi hơn so với nhiều thị trường trong khu vực. Sự kết hợp giữa tăng trưởng tín dụng nới lỏng, lãi suất trong nước thấp hơn và cải cách hệ thống ngân hàng đang tạo ra cả áp lực lẫn cơ hội cho việc định giá lại, tái cấu trúc và tạo động lực mới cho thị trường M&A bất động sản Việt Nam.
Riêng tháng 8 đầu năm 2025, Việt Nam ghi nhận 18 thương vụ M&A với tổng giá trị giao dịch 2,23 tỷ USD, vượt xa tháng 7 dù số lượng thương vụ được thực hiện trong tháng này ít hơn (34 thương vụ, giá trị 786 triệu USD).
Bốn lĩnh vực dẫn đầu giá trị tổng giao dịch M&A tại Việt Nam theo thứ tự là công nghiệp, công nghệ, bất động sản, tài chính. Trong đó, nổi bật lên lĩnh vực công nghiệp thu được 78 giao dịch, chiếm 90% tổng số lượng giao dịch M&A trong tháng.
Việt Nam đang nổi lên như một điểm đến ưu tiên của các nhà sản xuất và doanh nghiệp logistics toàn cầu nhờ vị trí chiến lược vừa là cầu nối giữa châu Á và châu Âu, vừa là điểm then chốt trên tuyến hàng hải quốc tế sôi động ở Biển Đông. Đồng thời, chiến lược “Trung Quốc+1” đang thúc đẩy nhiều tập đoàn đa quốc gia dịch chuyển sản xuất sang Việt Nam nhằm đa dạng hóa chuỗi cung ứng.
Trong bối cảnh đó, Chính phủ Việt Nam vẫn nỗ lực cải thiện môi trường đầu tư qua việc triển khai nhiều dự án hạ tầng trọng điểm. Những dự án này sẽ củng cố khả năng kết nối cả khu vực và quốc tế. Song song đó, cải cách hành chính và việc phân cấp thẩm quyền phê duyệt về cho địa phương đã rút ngắn đáng kể tiến độ triển khai dự án.
Dòng vốn ngoại mạnh mẽ chảy vào bất động sản công nghiệp đã trở thành một xu hướng rõ rệt, thúc đẩy tăng trưởng giá thuê và kích thích hoạt động M&A trong phân khúc này. Phần lớn nguồn vốn này đến từ các quỹ và tập đoàn quốc tế, vốn nhìn nhận vị thế sản xuất và thương mại của Việt Nam là một lợi thế lớn, dẫn tới nhu cầu ngày càng tăng đối với nhà xưởng và kho bãi chất lượng cao.
Từ đầu năm 2025 đến tháng 8, Việt Nam đã đón hơn 12,2 triệu lượt khách quốc tế, tăng 22,5% so với cùng kỳ năm 2024 và được dự báo sẽ đạt 31,84 tỷ USD vào năm 2030, tương ứng với tốc độ tăng trưởng kép hằng năm (CAGR) ổn định 7,25% trong giai đoạn này.
Ngành du lịch đang ngày càng trở thành động lực quan trọng cho nền kinh tế Việt Nam đang tăng tốc, trong đó TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội là hai đầu tàu chính.
Chỉ trong tám tháng đầu năm, riêng Hà Nội đã ước tính thu về 85,8 nghìn tỷ đồng doanh thu từ du lịch, đón 21,58 triệu lượt khách (+17% so với cùng kỳ). Tỷ lệ lấp đầy khách sạn toàn quốc đạt trung bình 59%, cho thấy thị trường khách sạn Việt Nam đang “nóng lên” đều đặn với đà tăng trưởng mạnh mẽ dự kiến tiếp tục trong hai quý cuối năm 2025.
Điển hình tại Indochina Capital, tính từ thời điểm ra mắt khách sạn Wink đầu tiên tại TP. Hồ Chí Minh vào năm 2020, ngay giữa giai đoạn cao điểm của đại dịch Covid-19 toàn cầu, chỉ sau sáu năm đã phát triển và đi vào vận hành sáu khách sạn trên khắp Việt Nam.
Một yếu tố quan trọng khác là cải cách hành chính công thông qua việc sáp nhập tỉnh và áp dụng mô hình chính quyền địa phương hai cấp, giúp tinh gọn thủ tục và rút ngắn thời gian cấp phép cho các dự án mới.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 68 được xem là những cột mốc mang tính “thay đổi cuộc chơi”, khi lần đầu tiên thiết lập khung pháp lý cho các loại hình bất động sản mới như condotel và biệt thự nghỉ dưỡng.
Điều này không chỉ tháo gỡ các nút thắt pháp lý tồn tại lâu năm mà còn khuyến khích dòng vốn trong và ngoài nước, khôi phục niềm tin của nhà đầu tư và hỗ trợ sự phục hồi bền vững của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng – khách sạn.
Các thị trường đang cho thấy mức tăng trưởng tích cực nhất và khẩu vị của nhà đầu tư ngày càng dịch chuyển đến những điểm đến có tiềm năng phát triển bền vững, được hậu thuẫn bởi hạ tầng giao thông mạnh mẽ và chiến lược phát triển địa phương rõ ràng.
Trong đó, Phú Yên, Bình Định và Quảng Nam - Đà Nẵng đang nổi lên như những “ngôi sao mới” nhờ bờ biển nguyên sơ, di sản văn hóa phong phú và hạ tầng đang nhanh chóng cải thiện.
Báo cáo đánh giá tình hình phát triển nhà ở xã hội 7 tháng đầu năm 2025 của Bộ Xây dựng cho thấy, cả nước có 692 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô gần 634 nghìn căn. Trong đó, có 146 dự án hoàn thành, quy mô 103.717 căn; 124 dự án đã khởi công xây dựng, đang triển khai với quy mô 111.622 căn; 422 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, quy mô 418.220 căn.
So với chỉ tiêu đã đặt ra tại Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030, số lượng dự án đã hoàn thành, khởi công, chấp thuận chủ trương đầu tư đến năm 2025 đạt 59,6%.
Nhà ở xã hội có tác động tích cực tới thị trường bất động sản bằng cách tăng cung, giảm áp lực giá, và ổn định thị trường nhờ đáp ứng nhu cầu nhà ở của số đông người dân có thu nhập thấp và trung bình. Nhà ở xã hội còn giúp kích thích hoạt động xây dựng, giải quyết tồn kho bất động sản, và có vai trò là đòn bẩy để tháo gỡ khó khăn cho thị trường.
Trong khi dòng vốn toàn cầu tiếp tục tìm kiếm tiềm năng tăng trưởng tại các thị trường như Việt Nam, thì các nhà đầu tư khu vực và nhà phát triển vẫn duy trì sự thận trọng nhưng không kém phần cơ hội.
Các quỹ toàn cầu đang tập trung mạnh mẽ vào các cơ hội tăng trưởng lớn và sẵn sàng chấp nhận rủi ro cao hơn tại các thị trường mới nổi.
Trong khi đó, cả các quỹ khu vực và nhà phát triển đều có mức kỳ vọng vừa phải, cân bằng giữa việc tìm kiếm lợi suất hấp dẫn và yếu tố ổn định thị trường cũng như giá trị tài sản dài hạn.
Dòng vốn tiếp tục dịch chuyển vào các loại tài sản thay thế trên khắp khu vực châu Á – Thái Bình Dương, nối tiếp làn sóng bùng nổ ban đầu từ năm 2023. Xu hướng này phản ánh khẩu vị của nhà đầu tư đối với các cơ hội tăng trưởng cao, tận dụng động lực dài hạn từ sự chuyển đổi xã hội và công nghệ.
Trung tâm dữ liệu đã trở thành một trong những phân khúc giao dịch sôi động nhất, được thúc đẩy bởi quá trình số hóa nhanh chóng của nền kinh tế và nhu cầu gia tăng đối với dịch vụ điện toán đám mây.
Trong năm 2023, hạ tầng trung tâm dữ liệu tại Việt Nam vẫn còn ở giai đoạn sơ khai với số lượng hạn chế so với nhiều quốc gia trong khu vực. Trong khi các thị trường phát triển như Nhật Bản, Australia hay Singapore đã hình thành hệ sinh thái trung tâm dữ liệu quy mô lớn, Việt Nam mới chỉ ở bước đầu phát triển.
Tuy nhiên, đây lại chính là dư địa đáng kể cho tăng trưởng, khi nhu cầu về lưu trữ, xử lý và quản lý dữ liệu ngày càng gia tăng mạnh mẽ, nhờ sự bùng nổ của thương mại điện tử, dịch vụ tài chính công nghệ (fintech), và xu hướng chuyển đổi số trong doanh nghiệp. Việc mở rộng đầu tư vào lĩnh vực trung tâm dữ liệu tại Việt Nam được dự báo sẽ gia tăng, đặc biệt khi quốc gia này đang thu hút các tập đoàn công nghệ và các nhà đầu tư hạ tầng quốc tế.
Song song với hạ tầng số, thị trường bất động sản cho thuê tại Việt Nam ghi nhận mức tăng trưởng ổn định trong dài hạn. Đây đều là những lĩnh vực mở ra cơ hội lớn cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước, đồng thời phản ánh động lực tăng trưởng kép của nền kinh tế – kết hợp giữa phát triển đô thị và chuyển đổi số.
Trên khắp khu vực châu Á – Thái Bình Dương, chi phí xây dựng và lao động gia tăng nhanh chóng do giá hàng hóa leo thang, gián đoạn chuỗi cung ứng và tình trạng thiếu hụt nhân lực, đang tạo ra những trở ngại lớn cho các nhà phát triển.
Các nhà thầu thường nâng giá báo thầu để phòng ngừa rủi ro bất định trong tương lai, càng làm gia tăng rủi ro tài chính. Đồng thời, nhà đầu tư vẫn tỏ ra thận trọng khi các yếu tố kinh tế vĩ mô còn mong manh, khiến dự báo nhu cầu cho các dự án mới thiếu chắc chắn. Hệ quả là nhiều dự án được lên kế hoạch đã bị trì hoãn hoặc tạm dừng.
Tại Việt Nam, chi phí xây dựng duy trì tương đối ổn định so với các quốc gia trong khu vực. Với chi phí nhân công và vật liệu chỉ tăng nhẹ, các nhà phát triển vẫn có nhiều lựa chọn trong quá trình đấu thầu, giúp quản lý ngân sách hiệu quả hơn.
Sự ổn định này mang lại cho Việt Nam lợi thế cạnh tranh, khiến thị trường trở thành điểm đến hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài đang tìm cách giải ngân vốn trong bối cảnh chi phí phát triển leo thang ở nhiều nơi khác trong khu vực.
Trí tuệ nhân tạo (AI) đang thay đổi cách ngành bất động sản phát triển và quản lý dự án, giúp doanh nghiệp vượt qua mô hình truyền thống vốn phụ thuộc nhiều vào phán đoán cảm tính. Thông qua phân tích dữ liệu lớn về hành vi khách hàng và xu hướng tiêu dùng, AI cho phép xây dựng các dự án “may đo” theo từng nhóm đối tượng, thay vì phát triển sản phẩm hàng loạt.
Trong bối cảnh đô thị thông minh, AI được các chính quyền địa phương như TP. HCM, Hà Nội, Đà Nẵng tích hợp vào trung tâm điều hành, phục vụ quản lý dân cư, giao thông, môi trường và hạ tầng cấp thoát nước. Đây là những yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, đặc biệt tại các khu đô thị mới.
Nhiều doanh nghiệp đang thí điểm AI trong quản lý dự án, tự động hóa tòa nhà thông minh, trải nghiệm VR cho khách hàng và hỗ trợ môi giới. Trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp, AI đặc biệt hữu ích trong quản lý năng lượng, an ninh, tối ưu hóa vận hành và tiết kiệm chi phí.
Một điểm đáng chú ý là AI cũng góp phần rút ngắn thời gian giao dịch M&A bất động sản toàn cầu, với thống kê cho thấy chỉ cần chưa đến 7 tháng để hoàn tất một thương vụ. Điều này mở ra tiềm năng lớn cho Việt Nam trong việc nâng cao hiệu quả tư vấn và triển khai giao dịch.
Tuy nhiên, để AI phát huy tối đa giá trị, Việt Nam cần sớm xây dựng khung pháp lý rõ ràng về bảo mật và quyền riêng tư dữ liệu. Đồng thời, sự dịch chuyển công nghệ cũng đặt ra thách thức cho lực lượng lao động ngành bất động sản, đòi hỏi nâng cao kỹ năng để thích ứng với môi trường số hóa ngày càng mạnh mẽ.
Tính bền vững hiện nay đã trở thành trọng tâm trong các quyết định đầu tư. Chứng chỉ xanh, hiệu quả năng lượng và cải tạo công trình cũ để đáp ứng tiêu chuẩn ESG đang được ưu tiên hàng đầu.
Tại Việt Nam, xu hướng này song hành với làn sóng vốn đầu tư theo định hướng ESG, tập trung vào các dự án xanh, khu công nghiệp và nhà ở cho chuyên gia. Các mô hình linh hoạt như hợp tác phát triển theo giai đoạn hay chuyển nhượng một phần dự án ngày càng phổ biến để tối ưu vốn và quản trị rủi ro.
Ở cấp độ quốc gia, Việt Nam đã công bố mục tiêu đạt phát thải ròng bằng “0” vào năm 2050. Trên bình diện doanh nghiệp, hơn 85% trong số 500 công ty tăng trưởng nhanh nhất tại Việt Nam đã và đang thực hiện hoặc có kế hoạch thực hiện cam kết ESG.
Về chính sách, Chính phủ đã ban hành Nghị định 80/2024/NĐ-CP về Cơ chế Mua bán điện trực tiếp (DPPA), mở ra hành lang pháp lý quan trọng cho việc thúc đẩy năng lượng tái tạo và hỗ trợ các mục tiêu phát triển bền vững.
Dù lợi nhuận ngắn hạn còn chịu áp lực, song đại diện Indochina Strategic cho rằng, các yếu tố nền tảng của Việt Nam như quá trình đô thị hóa nhanh, dân số trẻ, nhu cầu nhà ở và hạ tầng gia tăng, cùng dòng vốn FDI bền vững giúp thị trường M&A trở thành một trong những điểm đến hấp dẫn nhất châu Á, nơi tính bền vững không còn là lựa chọn mà đã trở thành điều kiện tất yếu.
Tags:
Tags:
Indochina Capital hôm nay đã khai trương nhà mẫu khu căn hộ The Nelson ngay tại trung tâm quận Ba Đình, Hà Nội.
Trong hai ngày liên tiếp, liên doanh giữa Indochina Capital và Tập đoàn Kajima khởi công xây dựng khách sạn Wink và tổ hợp nhà xưởng cho thuê Core5 tại thành phố cảng Hải Phòng.
Indochina Kajima, a joint venture between Indochina Capital and Kajima Corporation, has commenced contruction on an industrial property and a hotel in the northern port city of Hai Phong.
Nhiều ý kiến cho rằng, giá nhà quá cao khiến giấc mơ an cư của người trẻ ngày càng xa vời. Thế nhưng, số liệu thống kê bất ngờ lại cho thấy điều ngược lại, tỷ lệ người trẻ mua nhà đang tăng lên, thậm chí chiếm lĩnh ở một số dự án.
Sự cộng hưởng từ sáp nhập tỉnh thành, một loạt siêu dự án hạ tầng và các chính sách đột phá của Chính phủ đang tạo ra sức hấp dẫn lớn cho bất động sản công nghiệp Đồng bằng sông Hồng.
Gamuda Land Việt Nam “bắt tay” với Samsung nhằm đồng hành trong việc nghiên cứu, phát triển và ứng dụng các giải pháp công nghệ thông minh vào lĩnh vực bất động sản.
Bất động sản hàng hiệu không đơn thuần là tài sản gắn với tên tuổi thương hiệu, mà là hành trình trải nghiệm chuẩn mực sống khác biệt, nơi đặc quyền, dấu ấn cá nhân được khắc họa một cách tinh tế.
Masteri Sky Quarter mang “Phong cách sống Masteri” đến trái tim Wonder City, kiến tạo không gian sống cân bằng giữa nhịp sống đô thị hiện đại và tinh thần nghệ thuật đầy cảm hứng.
Bất động sản công nghiệp vẫn giữ vững vị thế, thị trường khách sạn phục hồi mạnh mẽ, chi phí xây dựng tăng, là ba trong số 10 xu hướng định hình thị trường M&A bất động sản Việt Nam.
Thiên Long đang chuyển mình thành một doanh nghiệp quốc tế dựa trên nền tảng vững chắc từ thị trường Việt Nam với khát vọng lan tỏa tri thức Việt ra toàn cầu.
Diễn đàn Kinh tế tư nhân 2025 nhấn mạnh ba trụ cột giúp doanh nghiệp Việt bứt phá: lãnh đạo, thể chế và nhân lực – công nghệ.
Ericsson mong muốn cùng Việt Nam tiến lên nền kinh tế số với định hướng công nghệ 5G sẽ trở thành hạ tầng quốc gia trọng yếu.
Kế hoạch niêm yết mảng nông nghiệp của Hòa Phát được kỳ vọng mở ra giai đoạn tái định vị hệ sinh thái sau gần một thập kỷ không phát hành mới của tập đoàn.
Đằng sau những cam kết phát triển bền vững của doanh nghiệp Việt Nam là một thực trạng đáng lo ngại về nguồn nhân lực, quản lý dữ liệu và xung đột lợi ích.
Sợi dứa từ phụ phẩm nông nghiệp đang dần được định vị vừa như một nguyên liệu xanh bản địa, vừa như một thương hiệu thời trang bền vững của Việt Nam.
