Tắc quỹ đất, doanh nghiệp khó vào cuộc xây nhà ở xã hội

Việc hoàn thành xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội (NOXH) từ nay đến năm 2030, đặt trong mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội, cải thiện chất lượng cuộc sống và thúc đẩy phát triển kinh tế- xã hội, đang đòi hỏi những giải pháp táo bạo tháo gỡ những nút thắt đeo đẳng từ lâu.

Nghĩa vụ nhà ở xã hội: Mông lung áp dụng

Thời gian qua, Chính phủ, Thủ tướng đã có nhiều cơ chế, chính sách hỗ trợ phát triển NOXH và bước đầu đạt được một số kết quả đáng ghi nhận. Tuy nhiên, thực tế cho thấy việc đầu tư xây dựng NOXH vẫn còn không ít vướng mắc với cả chủ đầu tư lẫn địa phương, khiến cho phân khúc bất động sản này chưa hấp dẫn doanh nghiệp đầu tư.

Điều này được thể hiện rõ nét qua tâm tư của hàng loạt tên tuổi trong ngành xây dựng như Vingroup, Becamex, Viglacera, UDIC, HUD khi những doanh nghiệp này kỳ vọng mở được những nút thắt, khơi thông dòng chảy sản phẩm nhà ở mang tính nhân văn đối với nhóm lao động yếm thế.

Một trong những kiến nghị đáng chú ý đến từ các doanh nghiệp đang/mong muốn đầu tư phát triển NOXH, là vấn đề tạo quỹ đất được đề cập trong Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024 của Chính phủ.

Theo đó, đối với các dự án nhà ở thương mại, Nghị định 100/2024 quy định ba hình thức thực hiện nghĩa vụ NOXH gồm: Dành 20% diện tích đất ở trong dự án để xây dựng NOXH; bố trí quỹ đất nhà ở NOXH thay thế ở vị trí khác; đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất tại thời điểm đã hoàn thành hạ tầng kỹ thuật.

Tuy nhiên, Nghị định 100 không làm rõ điều kiện áp dụng của từng hình thức dẫn đến địa phương lúng túng. Thậm chí, một số địa phương do thiếu hướng dẫn nên để chắc chắn đã buộc chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại đều phải dành quỹ đất 20% để xây dựng NOXH.  

Điều này, vô hình chung đã khôi phục lại quy định của Luật Nhà ở 2014 và vô hiệu hóa điểm mới của Luật Nhà ở 2023 khi luật mới cho phép địa phương tự quyết định, tự chịu trách nhiệm bố trí quỹ đất NOXH trong hoặc ngoài dự án nhà ở thương mại, dự án khu đô thị, Tập đoàn Vingroup nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, việc yêu cầu chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải dành 20% diện tích đất ở để xây dựng NOXH, nếu không dành quỹ đất NOXH thì phải xin cơ quan nhà nước chấp thuận, sẽ khôi phục lại các bất cập của Luật Nhà ở 2014, làm phát sinh thủ tục hành chính.

Đồng thời, quy định chủ đầu tư phải đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất tại thời điểm đã hoàn thành hệ thống hạ tầng kỹ thuật sẽ gây vướng mắc vì chủ đầu tư được giao 100% diện tích đất của dự án và được tính tiền, phải nộp tiền ngay sau 90 ngày.

Từ đây, việc thu thêm tiền sử dụng đất tại thời điểm hoàn thành hạ tầng kỹ thuật sẽ tạo gánh nặng tài chính cho chủ đầu tư và xung đột với pháp luật đất đai.

Do vậy, Vingroup kiến nghị sửa đổi Nghị định 100/2024 theo hướng: địa phương được tự quyết định bố trí quỹ đất NOXH theo nhu cầu thực tế; không bắt buộc các dự án nhà ở thương mại phải dành đất NOXH.

Dự án nào không phải dành đất NOXH thì chủ đầu tư nộp 100% tiền sử dụng đất tính tại thời điểm giao đất, không thu thêm tiền sử dụng đất tính tại thời điểm hoàn thành hạ tầng kỹ thuật. Địa phương có trách nhiệm dành một phần tiền sử dụng đất để phát triển NOXH tại vị trí khác.

Bên cạnh đó, Vingroup đề nghị bổ sung quy định chuyển tiếp đối với dự án nhà ở thương mại, khu đô thị đã phải dành đất NOXH nhưng chưa triển khai thì địa phương có thể cho phép điều chỉnh quy hoạch để không bố trí đất NOXH. Chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất cho 100% quỹ đất và địa phương có trách nhiệm dành một phần tiền sử dụng đất để phát triển NOXH tại vị trí khác.

Trao quyền cho địa phương

Là doanh nghiệp 100% vốn nhà nước trực thuộc UBND TP Hà Nội, với vai trò là tổng thầu, nhà thầu thi công xây lắp trên cả nước, Tổng công ty UDIC cho rằng cần sớm ban hành chính sách thí điểm giao đất không qua đấu thầu cho các doanh nghiệp nhà nước đầu tư phát triển NOXH nêu tại Quyết định 927 năm 2024 của Thủ tướng.

Tổng công ty UDIC đề xuất, cần thiết có bộ tiêu chí rõ ràng để đảm bảo việc giao đất được thực hiện minh bạch, hiệu quả.

Trong đó, đối tượng được giao đất chỉ áp dụng cho doanh nghiệp nhà nước có đủ năng lực kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, thi công xây lắp, hạ tầng đô thị. Quỹ đất phải thuộc quy hoạch phát triển NOXH đã được phê duyệt, đồng thời ưu tiên các khu đất thuộc quỹ đất 20% trong các dự án thương mại hoặc đất công chưa khai thác hiệu quả.

Điều kiện kèm theo là doanh nghiệp nhà nước phải cam kết thực hiện dự án đúng tiến độ. Bên cạnh đó, UDIC khuyến nghị xây dựng đề án thí điểm giao đất tại một số đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương hay Đà Nẵng.

Ngoài ra, được biết đến là nhà đầu tư, chủ đầu tư của một số dự án NOXH, nhà ở tái định cư tiêu điểm ở Hà Nội như dự án N01 trong khu đô thị mới Hạ Đình ở Hà Nội mới khởi công, UDIC cũng gợi mở giải pháp trao quyền cho địa phương theo nguyên tắc “địa phương quyết, địa phương làm, địa phương chịu trách nhiệm”.

Cụ thể, các tỉnh, thành phố có thể đề xuất Chính phủ cơ chế thí điểm giao đất không qua đấu thầu cho doanh nghiệp phát triển NOXH.

Doanh nghiệp được giao đất phải cam kết xây dựng NOXH đúng tiến độ, giá bán theo khung quy định. Đồng thời, địa phương cần rà soát quỹ đất công, đất chưa sử dụng để ưu tiên cho phát triển NOXH.

Việc này sẽ giúp giảm thời gian thực hiện thủ tục đấu thầu, đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án, đồng thời hạn chế tình trạng doanh nghiệp đầu cơ đất nhưng không triển khai dự án, Tổng công ty UDIC khuyến nghị.

Bên cạnh đó, các địa phương có thể kiến nghị áp dụng mô hình hợp tác công tư PPP, "đổi đất lấy hạ tầng" để tăng quỹ đất phát triển NOXH.

Tương tự, “lá cờ đầu” về phát triển NOXH với 3.500 căn hộ đã đưa vào sử dụng và hướng tới mục tiêu 17.500 căn NOXH đến năm 2030, Tổng công ty đầu tư phát triển Nhà và đô thị - HUD cũng kiến nghị giải pháp nhằm tháo gỡ vướng mắc trong cơ thế thực hiện và quản lý quỹ đất để xây dựng NOXH.

Theo đó, một số địa phương hiện sở hữu quỹ đất xây dựng NOXH rất lớn thuộc diện bàn giao lại cho địa phương thực hiện theo quyết định chấp thuận chủ trương dự án phát triển khu đô thị, khu nhà ở.

Tuy nhiên, do địa phương còn hạn chế về nguồn lực cũng như vướng mắc thủ tục đầu tư nên việc đưa quỹ đất trên vào sử dụng rất chậm, gây lãng phí nguồn lực. Trong khi đó,  chính doanh nghiệp phát triển dự án khu nhà ở, đô thị có quỹ đất đó hoàn toàn có đủ năng lực và mong muốn tham gia đầu tư NOXH.

Dẫu vậy, việc điều chỉnh để giao chủ đầu tư khu đô thị, khu nhà ở có quỹ đất đó trực tiếp thực hiện đầu tư NOXH thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố còn tồn tại e ngại vướng mắc về pháp luật đấu thầu và đầu tư hiện hành.

Từ đây, HUD kiến nghị Chính phủ chỉ đạo các bộ ngành, địa phương rà soát quỹ đất thuộc diện bàn giao, xem xét năng lực và nguyện vọng của chủ đầu tư khu đô thị, nhà ở ban đầu thì điều chỉnh để giao doanh nghiệp đó triển khai NOXH, nhanh chóng khai thác quỹ đất hiện có.

Tháng 3/2024, Thủ tướng giao Bộ Quốc phòng đầu tư xây dựng 5.000 căn nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân trong năm 2024. Được giao nhiệm vụ triển khai các dự án nhà ở chính sách trong quân đội, Tổng công ty 319 cho biết chưa thực hiện được vì nhiều vướng mắc, trong đó có vấn đề quỹ đất.

Đối với đất quốc phòng đã được quy hoạch đưa ra khỏi đất quốc phòng, Tổng công ty 319 đề nghị Thủ tướng cho Bộ Quốc phòng được phép chỉ định doanh nghiệp quân đội có năng lực được làm chủ đầu tư dự án thí điểm, đồng thời Bộ Quốc phòng được quyết định phê duyệt đối tượng đủ điều kiện mua, thuê mua, thuê NOXH theo quy định, thay vì Sở Xây dựng.

Ngoài ra, nhằm tăng hiệu quả sử dụng đất, Tổng công ty 319 đề nghị cho phép chủ đầu tư dự án NOXH được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất và quy mô dân số lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng để có thể tăng thêm tối đa 50% số lượng căn hộ so với dự án nhà ở thương mại trên cùng quy mô diện tích đất.