Doanh nghiệp than khó đầu tư nhà ở xã hội

Điểm nghẽn pháp lý ở các địa phương

Mặc dù tâm huyết với phát triển nhà ở xã hội, xem đây là việc làm rất có ý nghĩa, nhưng ông Nguyễn Việt Cường, Chủ tịch Tập đoàn Phú Cường nhìn nhận doanh nghiệp gặp rất nhiều rào cản khi đặt chân vào phân khúc nhà ở này.

Một trong những thách thức rất lớn được ông Cường chỉ ra là thủ tục pháp lý. Thời gian qua, tập đoàn đã xây dựng hơn 1.000 căn nhà xã hội tại thành phố Rạch Giá, tỉnh Kiên Giang và đang triển khai hơn 1.000 căn nữa, nhưng có những dự án công ty đã có được hai, ba chục con dấu vẫn không triển khai được.

Thủ tướng Chính phủ đang làm việc với cường độ lớn, với quyết tâm cao để phát triển nhà ở xã hội. "Tuy nhiên, vấn đề là tại sao những khát vọng, mong muốn ấy chưa được thực hiện đúng kỳ vọng, kế hoạch phát triển nhà ở xã hội không được triển khai theo đúng kế hoạch", ông Cường đặt câu hỏi.

Nhắc đến tình trạng "trên trải thảm, dưới rải đinh", vị lãnh đạo doanh nghiệp này bày tỏ băn khoăn về những bất cập, vướng mắc về thủ tục hành chính, thực trạng cán bộ sợ sai, sợ trách nhiệm, không dám làm vì lợi ích chung đang cản trở nhà ở xã hội phát triển.

Ông lấy ví dụ về trường hợp một doanh nghiệp đang triển khai một dự án được sáu năm, mọi thứ gần như hoàn thiện thì có công văn yêu cầu phải rà soát dự án. Kết quả là dự án "đóng băng" hơn 3 - 4 năm nay, không triển khai được, gây thiệt hại hàng nghìn tỷ đồng cho doanh nghiệp. 

Trong khi đó, trong trường hợp này, nếu phát hiện ra sai phạm, lẽ ra cơ quan chức năng nên chỉ rõ để doanh nghiệp làm cho đúng chứ không phải "bỏ mặc" dự án nằm im bất động, ông Cường chia sẻ.

Về những vướng mắc pháp lý trong triển khai dự án, ông Nguyễn Việt Quang, Phó Chủ tịch Tập đoàn Vingroup cũng cho rằng, thủ tục thực hiện dự án nhà ở xã hội đang nhiều hơn so với dự án nhà ở thương mại. 

Bên cạnh các thủ tục chung như phê duyệt quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư, đấu thầu lựa chọn các nhà đầu tư; giao đất, cho thuê đất, dự án nhà ở xã hội còn phát sinh thêm các thủ tục về xác nhận các đối tượng được mua, thuê nhà ở xã hội; thủ tục thẩm định giá bán, giá cho thuê nhà ở xã hội. 

Điều này dẫn đến các thủ tục thực hiện nhà ở xã hội kéo dài. Tổng thời gian hoàn thành thủ tục dự án nhà ở xã hội từ lúc bắt đầu triển khai đến khi khởi công thường khoảng hai năm.

Đồng quan điểm, ông Đỗ Thanh Sơn, Phó tổng giám đốc ngân hàng Vietinbank cho rằng, khó khăn đầu tiên của các dự án nhà ở xã hội là rào cản pháp lý. Thủ tục triển khai dự án nhà ở xã hội khá phức tạp, mất nhiều thời gian hơn với các dự án nhà ở thương mại. 

Nhiều dự án bị chậm tiến độ do công tác giải phóng mặt bằng, bàn giao đất cho chủ đầu. Việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của tỉnh phê duyệt chuyển đổi mục đích sử dụng đối với đất lúa mất nhiều thời gian và ảnh hưởng đến tiến độ dự án.

Bên cạnh đó, theo ông Sơn, quy định cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân hiện nay bị hạn chế lợi nhuận do bị khống chế ở mức 10% nên chưa đủ sức hấp dẫn nhà đầu tư. Một số dự án nhà ở xã hội đã được phê duyệt nhưng chưa có nhà đầu tư, chưa có lộ trình, kế hoạch triển khai cụ thể.

Đáng chú ý, về nguồn vốn tài trợ dự án, bản chất gói 120 nghìn tỷ đồng là gói tín dụng từ nguồn vốn thương mại của ngân hàng, không có hỗ trợ từ ngân sách nhà nước. 

Mặc dù các ngân hàng thương mại dành nguồn lực ưu tiên cho chương trình, nhưng mức lãi suất cho chủ đầu tư, người mua nhà vẫn chưa đủ hấp dẫn so với các chương trình hỗ trợ từ nguồn vốn ngân sách nhà nước.

Những thách thức này chính là lý do khiến mặc dù Chính phủ rất tích cực trong việc phát triển nhà ở xã hội nhưng kết quả ở các địa phương vẫn còn rất khiêm tốn.

Một số địa phương trọng điểm mặc dù có nhu cầu về nhà ở xã hội rất lớn nhưng đầu tư còn hạn chế so với mục tiêu đến năm 2025. Đơn cử như Hà Nội có ba dự án với 1.700 căn, đáp ứng 9%; TP. HCM bảy dự án với 4.996 căn đáp ứng 19%; Đà Nẵng năm dự án với 2.750 căn, đáp ứng 43%.

Nhiều địa phương không có dự án nhà ở xã hội khởi công trong giai đoạn từ năm 2021 đến nay như Hà Giang, Cao Bằng, Điện Biên, Lai Châu, Vĩnh Phúc, Ninh Bình, Nam Định, Quảng Ngãi, Quảng Bình, Kon Tum...

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, nhiều địa phương chưa quan tâm phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, người lao động khu công nghiệp, chưa đưa các chỉ tiêu phát triển nhà ở, đặc biệt là chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm năm và hàng năm.

Một số địa phương có nhiều dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư trong giai đoạn vừa qua nhưng các các cấp chính quyền địa phương chưa quan tâm, tạo điều kiện trong việc lựa chọn chủ đầu tư dự án để triển khai đầu tư xây dựng.

Một số dự án đã đủ điều vay vốn ưu đãi, tuy nhiên chưa được UBND cấp tỉnh rà soát để công bố danh mục được vay vốn ưu đãi.

Không thể để cho thị trường, doanh nghiệp tự làm

Đề xuất giải pháp để phát triển nhà ở xã hội, ông Cường cho rằng, Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương cần vào cuộc quyết liệt hơn nữa.

Ông đề xuất những dự án vướng thủ tục pháp lý không thể hoàn thiện thì nên giao cho một lãnh đạo có đủ chức năng, quyền hạn họp tập trung để giải quyết các vấn đề. 

"Hiện nay đang tồn tại một tình trạng là công văn ở dưới chuyển lên, ở trên chuyển xuống, chỉ nói chung chung, cuối cùng không thực hiện được một dự án nào, ông Cường dẫn chứng.

TS. Trần Du Lịch, Ủy viên Hội đồng Tư vấn chính sách, tiền tệ quốc gia chỉ ra tắc nghẽn đối với phát triển nhà ở xã hội ở ở cung và cầu.

Về phần cung, nếu nơi nào có sẵn quỹ đất đưa cho doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội thì rất thuận lợi. Nhưng thực tế ở các đô thị như TP. HCM, đa số Nhà nước không có quỹ đất công, nếu có thì quá xa trung tâm, ở những vùng ven.

Về cầu, doanh nghiệp có sản phẩm nhà phải xác định đúng đối tượng mua, có chứng nhận chưa có chỗ ở, chứng nhận là thu nhập tối thiểu 11 triệu trở xuống, có cư trú tại địa phương… Nhiều nơi triển khai thủ tục này tốnnhiều thời gian.

“Doanh nghiệp sợ nhất bán sai đối tượng”, ông Lịch nói và cho rằng phải gỡ được hai nút thắt này. Muốn vậy, ông đề nghị rà lại chính sách nhà ở xã hội.

“Chúng ta xây dựng khung chung cho mọi địa phương, mọi đô thị là không phù hợp, không thể có một cái lưới đánh mọi loại cá được”, ông Lịch nói.

Kinh nghiệm thế giới cho thấy phần lớn các nước thì xây dựng nhà ở xã hội là việc của chính quyền địa phương. 

“Ở đó họ mới biết có được là bao nhiêu người có nhu cầu, nhu cầu thuê, mua và xây dựng chương trình để họ thực thi. Chính phủ chỉ hỗ trợ. Còn chúng ta thì Chính phủ đi lo cả hai gói lãi suất”, ông Lịch nhận xét.

Do đó, ông kiến nghị tạo ra một khung pháp lý tương đối mềm, linh hoạt cho các địa phương có điều kiện khác nhau và trách nhiệm chính là chính quyền địa phương phải xây dựng.

Bên cạnh đó, ông đề nghị phải có quỹ nhà ở cho thuê. Như ở TP.HCM, người có thu nhập 11 triệu đồng/tháng thì không mua được nhà.

“Chúng ta chọn đối tượng không phù hợp, sẽ tắc ngay. Đây là vấn đề phải rà lại”, ông Lịch nói.

Ngân hàng lo ngại rủi ro

Trong khi một số ý kiến cho rằng lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội hiện nay ở mức cao thì từ góc độ người cho vay ông Hồ Hùng Anh, Chủ tịch Techcombank, lại khẳng định lãi suất hiện nay rất thấp.

Ông lấy ví dụ một căn hộ, một đơn vị ở khu công nghiệp giá dao động 200 -300 triệu đồng. Với khoảng 200 triệu đồng cho vay với lãi suất 7-8%/năm thì một năm người dân phải trả 14-16 triệu đồng còn nếu cho vay cho vay 20 năm thì chỉ trả cả lãi và gốc 10 triệu đồng/năm, nghĩa một hộ cũng chỉ trả 2 triệu đồng/tháng,.

Đối với căn nhà 500-600 triệu đồng, tiền trả hàng tháng cũng chỉ 3-4 triệu đồng đối với chính sách lãi suất hiện nay.

Ông cho biết trước đây các ngân hàng thận trọng vấn đề pháp lý, khi mà tài sản này chưa đóng tiền quyền sử dụng đất thì rất ngại làm tài sản đảm bảo cho vay ngắn hạn. Bây giờ với Luật Đất đai sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, ngân hàng cho vay 20-30 năm là bình thường.

“Áp lực về lãi suất rất thấp” ông Hùng Anh khẳng định.

Ông đề xuất một gói khoảng 30.000 tỷ đồng cho vay với lãi suất cố định là 4,8% trong vòng năm năm như Ngân hàng Chính sách xã hội; đề xuất Ngân hàng Nhà nước cho phép xem xét về khung tín dụng, bù đắp chính sách lãi suất và rủi ro.

“Rõ ràng phân khúc này là phân khúc rủi ro. Đây là một trong những lý do mà ngân hàng ngại cho vay. Được như vậy Techcombank sẽ chịu trách nhiệm về rủi ro liên quan đến việc cho vay như với khách hàng bình thường chứ không bị ràng buộc các điều kiện cho vay như đối với nhà ở xã hội.”, ông Hùng Anh nói.

Từ kết quả báo cáo của các địa phương, Bộ Xây dựng cho biết từ năm 2021 đến hết năm 2023 trên địa bàn cả nước có 499 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai với quy mô 411.250 căn.
- Số lượng dự án hoàn thành: 72 dự án với quy mô 38.128 căn
- Số lượng dự án đã khởi công xây dựng: 129 dự án với quy mô 114.934 căn
- Số lượng dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư: 298 dự án với quy mô 258.188 căn.