Thập kỷ của đô thị vệ tinh

Xu thế tất yếu

Theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, xu hướng đầu tư ra các đô thị vệ tinh đã xuất hiện ở phía Nam 5-10 năm trước như Đồng Nai, Bình Dương, Long An. Ở phía Bắc xuất hiện muộn hơn, khoảng 3-5 năm trở lại đây, nổi lên là các tỉnh giáp Hà Nội như Bắc Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc.

Điểm chung của những tỉnh thành vệ tinh này đều là nằm cạnh các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, hạ tầng giao thông phát triển, sở hữu nhiều khu công nghiệp nên nhu nhà ở cho công nhân, chuyên gia cao.

Do đó ông Quyết cho rằng, đầu tư vào bất động sản vệ tinh là xu thế tất yếu không chỉ hiện nay mà còn kéo dài trong những thập kỷ tới. 

Hà Nội hiện có 8-9 triệu dân, TP.HCM từ 12-13 triệu dân. Trong khoảng một thập kỷ tới, dân số Hà Nội sẽ lên 12-13 triệu người, còn TP.HCM sẽ tăng lên 16-18 triệu. Lúc đó, đây sẽ là hai siêu đô thị, vì vậy cơ sở hạ tầng bị dồn nén vào khu trung tâm thành phố. 

Quá trình này đòi hỏi nhà quản lý phải tạo ra các đô thị vệ tinh nằm ở các quận huyện xa trung tâm cùng với việc phát triển hệ thống hạ tầng kết nối để giảm tải về dân số, đầu tư, y tế, giáo dục… Đó cũng là lý do tại sao Hà Nội hiện đang hình thành các khu vệ tinh như Sóc Sơn, Phú Xuyên, Hòa Lạc; còn TP. HCM thì chia thành khu Nam, khu Tây và thành phố Thủ Đức.

Tuy nhiên, hai thành phố ngày càng mở rộng thì kéo theo sự phát triển của thị trường bất động sản theo hình thức “vết dầu loang” nên các tỉnh thành xung quanh sẽ trở thành các tỉnh vệ tinh.

Trong khi đó, chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh nhìn nhận sự dịch chuyển của xu hướng đầu tư ra các đô thị vệ tinh còn bị chi phối bởi yếu tố chăm sóc sức khỏe chủ động, tức là bệnh viện chỉ là nơi chữa bệnh, khi nào có bệnh mới tới.

Nhà đầu tư sẽ chăm sóc sức của bản thân và gia đình một cách chủ động hơn với môi trường sống, tiệc ích đi kèm nên họ sẵn sàng đi xa hơn để có môi trường sống tốt hơn.

Hơn nữa, Việt Nam hiện nay đang bước vào thập kỷ ô tô, hạ tầng phát triển nên bán kính di chuyển tăng lên khoảng 50-60km thay vì 20-30km như xe hai bánh trước đây. Ngoài ra còn một yếu tố nữa là dịch Covid-19 xuất hiện nên nổi lên xu hướng sở hữu ngôi nhà thứ hai và làm việc tại nhà

Ông lớn góp mặt làm thay đổi thị trường

Bên cạnh những yếu tố về mặt bằng giá, nguồn cung thì sự góp mặt của những ông lớn trong ngành bất động sản đã làm thay đổi bộ mặt cũng như thị trường đô thị vệ tinh. Đây cũng là một trong những yếu tố quan trọng hút dòng tiền “ly tâm” đổ về những thị trường vệ tinh.

Cụ thể, ông Quyết nhớ lại, năm 2011 Đất Xanh Miền Bắc có mặt ở Quảng Ninh, thời điểm đó toàn bộ thành phố rất sơ khai, cơ sở hạ tầng yếu kém. Khi công ty quyết định vào thị trường Quảng Ninh nhân viên ngỡ ngàng và đặt câu hỏi làm sao có thể bán được chung cư ở tỉnh này.

Nhưng chỉ 10 năm sau, Quảng Ninh đã rất khác. Hạ tầng Quảng Ninh hiện nay kết nối với Hà Nội, Hải Phòng rất thuận tiện với như sân bay Vân Đồn, cao tốc Quảng Ninh - Hà Nội, sắp tới là cao tốc Hạ Long - Móng Cái...

Để có Quảng Ninh như ngày hôm nay, bên cạnh chính sách phát triển đúng đắn của địa phương, tỉnh thu hút được các 'ông lớn' bất động sản như VinGroup, SunGroup, FLC…Điểm nhấn của thị trường Quảng Ninh trong vòng 5 năm qua là du lịch nghỉ dưỡng phát triển không kém thị trường Đà Nẵng, Nha Trang.

Còn ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển bất động sản EZ nhìn nhận Hải Phòng phát triển chậm hơn Quảng Ninh. Hải Phòng bắt đầu nổi lên từ năm 2015 nhưng điểm đáng chú ý của thị trường này là ngoài những tập đoàn bất động sản lớn trong nước thì thành phố hoa phượng đỏ cùng thu hút được các tập đoàn lớn đa quốc gia đổ vốn về đây.

Những yếu tố này đã làm cho giá bất động sản ở các đô thị vệ tinh thay đổi lớn, có nơi tăng hơn 100%, thậm chí 200%. Đơn cử năm 2015, Vĩnh Yên (Vĩnh Phúc) đơn giá dao động 7 đến 8 triệu/m2 nhưng đến nay trên 40 triệu/m2. Hòn Gai (Quảng Ninh) năm 2014 chỉ khoảng 20 triệu/m2 nhưng hiện nay khoảng 200 triệu/m2.

Lưu ý khi đầu tư

Dù còn nhiều tiềm năng, nhưng theo ông Chánh, nhà đầu tư cá nhân khi lựa chọn một bất động sản ở khu đô thị vệ tinh phải đánh giá nhiều yếu tố như tính đúng đắn, giá trị thật của bất động sản.

Nhà đầu tư cá nhân thường đến khu vực xa hơn để đầu tư nên không có đầy đủ thông tin. Nếu quá hồ hởi bị rơi vào vòng xoáy không mua được sợ sẽ bị mất thì nhà đầu tư dễ mua phải bất động sản giá cao hơn giá trị thật rất nhiều, dẫn đến việc bị chôn vốn trong khoảng thời gian dài và không có tính thanh khoản.

Ông Chánh lấy ví dụ như khoảng tháng 3/2021 sốt đất ở huyện Hớn Quản (Bình Phước) khi có thông tin quy hoạch sân bay Tecnic.

“Lúc đó tôi có lên khảo sát ở khu vực này thì thấy một lô đất cách đó 3 tháng có giá bán 1 tỷ đồng nhưng đang được giao bán với giá 4 tỷ đồng, chệnh lệnh 400%. Dù là miếng đất rất đẹp, hai mặt tiền, nằm ở trung tâm huyện, quy hoạch trung tâm thương mại nhưng giá bán quá cao không đúng giá trị thật. Nếu một nhà đầu tư không tỉnh táo rất dễ mua và khi mua xong có thể phải chờ từ 5-7 năm thậm chí 10 năm”, ông Chánh nói.

Đa số nhà đầu tư cá nhân đều đầu tư để chờ tăng gia chứ hầu hết bất động sản này chưa có giá trị khai thác ngay. Do đó việc nhà đầu tư cá nhân đến đầu tư ở một tỉnh xa cần tỉnh táo.

Còn theo ông Quyết, bất động sản ở TP.HCM và Hà Nội đã có sẵn quy hoạch và thông tin cũng rõ ràng nên việc quyết định đầu tư sẽ dễ hơn. Nhưng đối với các tỉnh thành vệ tinh, nhà đầu tư bên cạnh việc tìm kiếm thông tin trên mạng cũng nên đến nơi để xem bất động sản vì với một khoản đầu tư có giá trị lớn cần được tìm hiểu kỹ trước khi xuống tiền chứ không nên chỉ xem thông tin trên mạng.