Thị trường bất động sản TP.HCM thiết lập mặt bằng giá mới

Giá bất động sản của hầu hết các phân khúc, từ căn hộ, nhà phố, biệt thự đến đất nền tại TP.HCM đều tăng mạnh trong 5 năm qua kể từ khi khủng hoảng thị trường bất động sản chạm đáy.

Theo công ty tư vấn phát triển và phân phối bất động sản DKRA Việt Nam, sau giai đoạn đóng băng từ năm 2010 - 2013, thị trường bất động sản TP.HCM bước vào giai đoạn phục hồi và phát triển sôi động, khởi sắc trở lại từ năm 2014 và hiện đã thiết lập nên mặt bằng giá mới với giá trị cao hơn hẳn so với năm 2012.

Tăng giá mạnh nhất là thị trường đất nền và mức độ tăng giá phụ thuộc mạnh vào sự phát triển của hạ tầng giao thông. Điển hình như khu Đông như Quận 9 ghi nhận mức tăng giá 130%, còn Thủ Đức tăng 170% do nơi đây có sự phát triển giao thông mạnh mẽ nhất trong hơn 3 năm qua.

Hiện nay, giá đất nền tại khu vực phường Phước Long B, Quận 9 dao động phổ biến khoảng 27 - 35 triệu đồng/m2. Khu Nam mà điển hình là khu vực phường Tân Thuận Đông, Quận 7 giá tăng khoảng 50%, dao động trung bình khoảng 42 - 55 triệu đồng/m2.

Theo DKRA, đất nền luôn là loại hình được người Việt ưa chuộng do tính ổn định và bền vững. Do đó, trong tình trạng quỹ đất khan hiếm, thị trường này càng được nhiều khách hàng mua ở và khách đầu tư đặc biệt quan tâm. Đây là yếu tố quan trọng thúc đẩy giá đất nền tăng cao trong thời gian qua.

Riêng trong năm 2017, nguồn cung đất nền dồi dào với 7.181 nền đất cung cấp ra thị trường, gấp 2,2 lần so với năm 2016, tập trung chủ yếu tại khu Đông, đặc biệt là Quận 9 và một số quận vùng ven. Giao dịch diễn ra vô cùng sôi nổi với tỷ lệ tiêu thụ ấn tượng, lên đến 95% và gấp 4 lần so với năm 2016.

Ghi nhận cho thấy, đa số các dự án đất nền mới đưa ra thị trường đều tiêu thụ chỉ trong thời gian ngắn. Thị trường đất nền phân lô ở những khu vực giáp ranh với TP. HCM tiếp tục sôi động và nhận được nhiều sự chú ý của khách đầu tư.

Đối với phân khúc căn hộ, theo nghiên cứu của công ty DKRA Việt Nam, mặc dù có nhiều quan ngại về nguồn cung dư thừa, song thị trường căn hộ vẫn khá ổn định, giá bán tăng đều qua các năm, đặc biệt là phân khúc căn hộ hạng B và hạng C vốn phù hợp với thu nhập của nhiều gia đình.

Giá trung bình của căn hộ hạng C khoảng 13 triệu đồng/m2 vào năm 2012 thì đến năm 2017 đã lên đến 18 - 20 triệu đồng/ m2, tương đương với mức tăng 54% sau 5 năm.

Căn hộ hạng B hiện từ 27 - 30 triệu đồng/m2, tăng 67% so với 5 năm trước; trong khi đó căn hộ hạng A tăng 47% và hiện đạt mức trung bình 55 triệu đồng/m2.

DKRA Việt Nam nhận định, nguyên nhân căn hộ tăng giá là do quỹ đất tại TP.HCM đang dần khan hiếm, đất nền có mức giá cao và phải đi xa trung tâm nên các căn hộ vừa túi tiền, gần trung tâm luôn là sự lựa chọn của nhiều gia đình có thu nhập tầm trung.

Mặt khác, mức thu nhập trung bình của gia đình trẻ đang được cải thiện, sự trẻ hóa đối tượng người mua bất động sản cùng sự linh hoạt trong chính sách bán hàng của chủ đầu tư đã tác động rất lớn đến tâm lý và tính thanh khoản của thị trường, kích thích giá của căn hộ tăng trưởng.

Đối với nhà phố, biệt thự, mức độ tăng giá phụ thuộc vào giá đất nên do giá đất tăng mạnh nên biên độ tăng giá của phân khúc này không cao, chỉ từ 20 – 56%.

Phần lớn, loại hình nhà phố, biệt thự tập trung tại khu Đông như Quận 2, Quận 9 và khu Nam với điển hình là Phú Mỹ Hưng. Khu vực Quận 9 ghi nhận có mức giá tăng cao nhất, khoảng 56% sau 5 năm do những năm qua khu vực này đã có những thay đổi tích cực về hạ tầng giao thông.

Những dự án nhà phố, biệt thự ở Quận 7 tăng khoảng 34% còn Cát Lái - Quận 2 tăng trung bình 20%.

Giá bán của biệt thự, có sự phân hóa rõ ràng theo từng khu vực, phụ thuộc lớn vào quy hoạch và chất lượng dịch vụ của từng khu vực. Điển hình là khu vực Quận 9 có biên độ tăng giá cao nhất song khu vực này chỉ dao động trung bình khoảng 42 triệu/m2 trong khi Phú Mỹ Hưng có mức giá mới vào trung bình khoảng 150 triệu đồng/m2.

Năm 2017 có khoảng 2.946 căn biệt thự và nhà phố chào bán, tập trung chủ yếu ở khu Đông. Tuy nhiên, do giá bán đã được đẩy lên khá cao nên sụt giảm về tỷ lệ tiêu thụ, đạt 1.985 căn.

Các chuyên gia của DKRA đánh giá, có nhiều nhân tố tác động đến mức độ tăng giá của bất động sản tại TP.HCM.

Chẳng hạn, những cơn sốt đất nền vùng ven, đặc biệt trong năm 2016 và đầu 2017 cũng đã góp phần ảnh hưởng đến sự tăng giá của thị trường. Mặc dù sau cơn sốt đất giá đã được điều chỉnh nhưng khó trở về mức bán đầu.

Bên cạnh đó các dự án càng về sau có mức giá cao hơn các dự án chào bán trước bởi chất lượng dự án ngày càng được chủ đầu tư cải thiện tốt hơn. Bên cạnh đó chi phí đầu vào tăng như vật liệu xây dựng và nhân công cũng ảnh hưởng đến giá bán

Mức giá còn chịu sự tác động mạnh mẽ của việc phát triển hạ tầng giao thông và các thông tin quy hoạch vùng.

Đặc biệt, TP.HCM là trung tâm tài chính, kinh tế lớn nhất cả nước, kinh tế sôi động đã thu hút lượng chuyên gia và lao động đến là việc và an cư, từ đó làm tăng nhu cầu về nhà ở. Sự phát triển nhanh chóng của dịch vụ, tiện ích đã tác động mạnh mẽ đến giá bán bất động sản.