'Thức giấc' tập thể cũ

Tập thể cũ - Những biểu tượng của đô thị hóa in dấu vết thời gian

Thời gian gần đây, qua các phương tiện truyền thông, tôi liên tục nghe nhắc đến kế hoạch cải tạo những khu tập thể cũ ở Hà Nội – nơi một thời từng là biểu tượng của đô thị hóa, giờ đã in hằn dấu vết của thời gian.

Tôi chợt nhớ lại khoảng 18 năm trước, khi vừa mới bước chân vào nghề luật, người bác tôi sống tại một khu tập thể cũ có nhờ tôi đi họp cùng cư dân. Hôm ấy, một doanh nghiệp ngỏ ý muốn cải tạo lại tòa nhà. Nhưng rồi mọi chuyện chẳng đi đến đâu – tất cả dừng lại trên văn bản, còn tòa nhà thì vẫn cũ kỹ, xập xệ và tiếp tục xuống cấp theo năm tháng.

Trong nhiều năm, cải tạo nhà tập thể cũ luôn là một bài toán khó. Lý do không hẳn do kỹ thuật hay vốn đầu tư, mà nằm ở chỗ chưa thể dung hòa được lợi ích giữa ba bên: người dân, nhà đầu tư và chính quyền.

Nếu cho phép tăng mật độ xây dựng, nâng thêm tầng, thì nhà đầu tư mới có lãi, người dân mới có căn hộ khang trang và rộng rãi hơn nhưng đổi lại là gánh nặng lên hạ tầng đô thị. Ngược lại, nếu giữ nguyên hiện trạng 5 tầng như cũ thì gần như không ai mặn mà rót vốn.

Chưa kể, hàng loạt rào cản khác như cơ chế đền bù, bố trí tạm cư, hệ số bồi thường hay lựa chọn chủ đầu tư... khiến tiến trình cải tạo nhiều nơi mãi “giậm chân tại chỗ”.

Vì thế, dù Hà Nội có đến 1.579 tòa nhà tập thể cũ, nơi sinh sống của khoảng 250.000 người, nhưng suốt một thời gian dài, chỉ khoảng 2% trong số đó được cải tạo, xây mới. Nhiều tòa nhà đã xuống cấp nghiêm trọng, được xếp loại D (mức nguy hiểm nhất) như C8 Giảng Võ, G6A Thành Công hay nhà A Ngọc Khánh… vẫn chưa thể khởi công. Người dân sống trong cảnh bất an, còn cảnh quan đô thị thì bị ảnh hưởng nặng nề.

Hy vọng le lói

Câu nói “khó như cải tạo tập thể cũ” đã ăn sâu trong suy nghĩ của nhiều người. Nhưng hiện nay, hy vọng đang le lói từ những chuyển biến mới trong Luật Nhà ở và Luật Thủ đô.

Nút thắt lớn nhất là bài toán lợi ích ba bên đang được tháo gỡ từng bước. Việc cải tạo sẽ không còn tiến hành đơn lẻ từng tòa mà theo cụm, theo khu. Cách tiếp cận này vừa đảm bảo quy hoạch tổng thể, vừa tạo nên diện mạo đô thị đồng bộ và hiện đại hơn.

Tại những nơi có nhiều tòa nhà 5 tầng cũ, công trình mới sẽ được xây cao hơn, thậm chí có thể tăng đến 40 tầng. Song điều đó không có nghĩa là dân số sẽ tăng theo. Phần diện tích tăng thêm sẽ ưu tiên cho văn phòng, dịch vụ, thương mại giúp nhà đầu tư có nguồn thu, đồng thời không gây thêm áp lực lên hạ tầng vốn đã quá tải.

Một thay đổi đáng chú ý nữa là cơ chế lựa chọn nhà đầu tư đã được thiết kế linh hoạt hơn. Doanh nghiệp nào đạt được sự đồng thuận của ít nhất 2/3 cư dân, chủ sở hữu trong khu vực dự án sẽ được giao quyền triển khai. Trong những trường hợp đặc biệt như chỉnh trang khẩn cấp hoặc phục vụ lợi ích công cộng chính quyền Thủ đô có thể đứng ra thu hồi đất, với điều kiện bảo đảm bồi thường và tái định cư hợp lý.

Các quy định liên quan đến hệ số K (tức diện tích nhà mới được đền bù so với diện tích cũ) cũng đã được làm rõ: tầng 1 không vượt quá 2 lần, các tầng trên không quá 1,5 lần. Cả phần diện tích “cơi nới”, vốn là thực tế phổ biến ở các khu tập thể, cũng được tính đến. Chủ đầu tư sẽ hỗ trợ chi phí xây dựng lại, giúp cư dân an tâm hơn khi bàn giao mặt bằng. Những điều chỉnh này mang tính thực tiễn, và quan trọng hơn hết: tạo cơ sở để các bên cùng tìm được tiếng nói chung.

Được biết, đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 về việc cải tạo 30 tòa chung cư cũ 5 tầng tại khu tập thể Trung Tự để quy gom xây dựng lại thành 2 tòa nhà cao tầng (một tòa nhà 45 tầng, một tòa nhà 25 tầng) và tổ chức tái định cư tại chỗ cho toàn bộ cư dân tại đây đã được xin ý kiến người dân.

Không chỉ Trung Tự, các khu tập thể cũ khác như Nghĩa Tân (quy mô gần 31,66ha) cũng vừa được phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết để tiến hành cải tạo.

Dĩ nhiên, từ quy hoạch (bước đầu tiên trong tiến trình pháp lý dự án) đến thi công xây dựng vẫn còn là một hành trình dài với vô vàn bước thủ tục pháp lý. Nhưng rõ ràng, một đồ án quy hoạch cụ thể là nền móng đầu tiên và cần thiết để người dân và nhà đầu tư có thể bắt đầu cùng nhau bàn bạc để viết lại câu chuyện đô thị.

Cải tạo có đi đến đích hay dừng lại giữa chừng, suy cho cùng vẫn phụ thuộc vào sự đồng lòng và quyết tâm của những người trực tiếp tham gia – người dân và chủ đầu tư. Nhưng điều đáng mừng là, đến lúc này, chính quyền đã làm tốt vai trò “trọng tài”, tạo dựng nên một sân chơi công bằng, minh bạch hơn cho tất cả các bên.

Ngay lúc này, khi bánh xe cải cách đang bắt đầu chuyển động, chúng ta có quyền hy vọng rằng những khu tập thể cũ sẽ không còn mãi nằm yên dưới lớp bụi thời gian, mà sẽ hồi sinh – khoác lên mình diện mạo mới, hiện đại, văn minh và an toàn hơn.