Bất động sản

Tường thuật Tọa đàm 'Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới'

BBT - 17/10/2025 13:55 (GMT+7)

Tọa đàm “Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới” do Tạp chí TheLEADER tổ chức chiều 17/10/2025 tại Hà Nội.

Cân bằng giấc mơ an cư

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam

Bức tranh kinh tế Việt Nam hiện nay có thể nói khá lạc quan. Các chỉ tiêu quốc gia đang tiến gần đến những mục tiêu mà Chính phủ đề ra cho năm 2025, với tăng trưởng GDP kỳ vọng đạt 8%. Tính đến hết tháng 9, tức sau ba quý đầu năm, chúng ta đã hoàn thành khoảng 79% mục tiêu, cho thấy khả năng cao quý IV sẽ về đích thành công, thậm chí vượt kế hoạch.

Về thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI), dòng vốn tiếp tục duy trì sức hút mạnh mẽ. Các doanh nghiệp FDI lớn hoạt động ổn định, ghi nhận kết quả khả quan. Trong 9 tháng đầu năm, tổng vốn FDI đăng ký đạt 28,54 tỷ USD, trong đó vốn thực hiện khoảng 18 tỷ USD. Đáng chú ý, bất động sản là lĩnh vực đứng thứ hai trong nhóm ngành thu hút vốn FDI.

Tín dụng cũng là vấn đề được bàn luận nhiều trong thời gian gần đây. Tính đến thời điểm này, tổng lượng vốn tín dụng bơm vào nền kinh tế đạt khoảng 17 triệu tỷ đồng, riêng 9 tháng đầu năm là hơn 2,1 triệu tỷ đồng. Trong đó, thị trường bất động sản chiếm khoảng 1/4 tổng dư nợ tín dụng – tương đương gần 4 triệu tỷ đồng – cho thấy sự quan tâm của Chính phủ và sự hỗ trợ tích cực từ hệ thống ngân hàng đối với lĩnh vực này.

Nhờ vậy, thị trường bất động sản bắt đầu có dấu hiệu sôi động trở lại, góp phần lan tỏa tích cực tới toàn nền kinh tế. Triển vọng tăng trưởng của Việt Nam được đánh giá vẫn tiếp tục khả quan, nhờ nỗ lực và hành động quyết liệt của cả hệ thống chính trị, cộng đồng doanh nghiệp.

Tuy nhiên, nền kinh tế vẫn phải đối mặt với một số thách thức, đặc biệt là áp lực lạm phát, biến động tỷ giá và các rủi ro tiềm ẩn trong bối cảnh kinh tế toàn cầu có dấu hiệu giảm tốc.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam trình bày đề dẫn tại tọa đàm. Ảnh: Hoàng Anh

Thị trường bất động sản hồi phục tích cực

Hoạt động ra mắt và mở bán dự án bất động sản trên cả nước thời gian gần đây diễn ra rất sôi động, đặc biệt tập trung tại hai thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM.

Trong quý III/2025, thị trường ghi nhận gần 40.000 sản phẩm mới. Dù có sự điều chỉnh nhẹ so với quý trước, lượng cung này vẫn cao hơn cùng kỳ năm 2024. Tính chung 9 tháng đầu năm, tổng nguồn cung toàn thị trường đã vượt hơn 100.000 sản phẩm, tăng 22% so với cả năm 2024 – một con số đáng chú ý khi năm 2025 vẫn còn một quý nữa mới kết thúc.

Hàng tồn kho cũng đang có xu hướng giảm nhẹ, phần lớn nhờ tác động tích cực từ chính sách tín dụng và các gói hỗ trợ mà Chính phủ triển khai.

Xét về cấu trúc nguồn cung, thị trường vẫn thể hiện rõ sự lệch pha giữa cung và cầu, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM – hai khu vực có mức giá trung bình trên 100 triệu đồng/m2.

Trong quý III, đất nền chiếm khoảng 32,2% tổng lượng cung, trong khi căn hộ chung cư chiếm hơn 60%.

Đáng chú ý, trong cơ cấu căn hộ chung cư, phân khúc hạng sang chiếm tỷ trọng cao nhất với 42% tổng nguồn cung tại Hà Nội; phân khúc cao cấp chiếm 21%. Trong khi đó, nhóm căn hộ bình dân – vốn là loại hình được người dân trông đợi nhiều nhất – chỉ chiếm vỏn vẹn 3% lượng hàng mở bán trong quý III.

Nếu xét trong cả 9 tháng đầu năm, tỷ trọng căn hộ bình dân chỉ đạt khoảng 6% và phần lớn thuộc nhóm nhà ở xã hội. Nói cách khác, sản phẩm nhà ở giá rẻ trên thị trường thương mại gần như đã “biến mất”.

Phân bổ theo vùng miền, khu vực miền Bắc dẫn đầu với 49% tổng nguồn cung mới, miền Nam chiếm 27%, còn miền Trung đóng góp khoảng 23%.

Xét theo cơ cấu doanh nghiệp, các chủ đầu tư lớn hiện chiếm khoảng 54% tổng nguồn cung trên thị trường, trong khi nhóm doanh nghiệp nhỏ và vừa đóng góp 45,7%. Điều này cho thấy nguồn cung trên thị trường vẫn đang chủ yếu bởi các tập đoàn lớn, nổi bật nhất là Vingroup – doanh nghiệp đóng góp vào nguồn cung cao nhất từ đầu năm đến nay.

Tuy nhiên, chính sự tập trung này cũng đặt ra vấn đề về cạnh tranh. Khi nguồn hàng chủ yếu nằm trong tay một vài “ông lớn”, thị trường sẽ thiếu tính cạnh tranh lành mạnh. Nếu có nhiều doanh nghiệp tham gia và phân bổ nguồn cung đồng đều hơn, thị trường sẽ vận hành hiệu quả và bền vững hơn.

Về phía cầu, nhu cầu ở thực vẫn chiếm tỷ trọng lớn, song diễn biến thị trường lại đang được dẫn dắt bởi dòng tiền đầu tư nhiều hơn là nhu cầu mua để ở. Nhu cầu đầu tư tăng mạnh nhờ chính sách tín dụng được nới lỏng — riêng trong lĩnh vực bất động sản, khoảng 4 triệu tỷ đồng đã được bơm vào nền kinh tế. Trong bối cảnh áp lực lạm phát gia tăng và hạ tầng được đẩy mạnh, nhiều nhà đầu tư coi bất động sản là kênh trú ẩn an toàn và công cụ sinh lời hiệu quả.

Dòng tiền đầu tư hiện chủ yếu tập trung vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực – những sản phẩm có khả năng khai thác cho thuê tốt và tiềm năng tăng giá rõ rệt. Đây là các yếu tố chính thúc đẩy quyết định “xuống tiền” của nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, nhu cầu mua để ở vẫn cao, nhưng sức mua thực tế lại bị hạn chế do mặt bằng giá bất động sản đang ở mức rất cao. Đây cũng là vấn đề cần được bàn luận kỹ hơn trong hội nghị sắp tới.

Một xu hướng đáng chú ý khác là nhu cầu đang có sự dịch chuyển rõ rệt về phía Nam. Khu vực này cho thấy nguồn cung đa dạng hơn, giá bán phù hợp hơn, và hạ tầng được đầu tư mạnh mẽ. Tỷ lệ người mua trẻ ngày càng tăng, tập trung vào các khu đô thị đồng bộ ở vùng ven trung tâm – nơi còn dư địa giá tốt và dễ tiếp cận hơn.

Tuy nhiên, thị trường cũng đang xuất hiện một số tín hiệu rủi ro. Ghi nhận gần đây cho thấy có hiện tượng một số chủ đầu tư kết hợp với các sàn phân phối kiểm soát nguồn cung bằng cách tung hàng ra nhỏ giọt, tạo cảm giác khan hiếm giả nhằm kích thích tâm lý mua của khách hàng. Cùng với đó, đã xuất hiện các nhóm đầu cơ thu gom hàng để tạo khan hiếm nhân tạo, rồi lướt sóng hưởng chênh lệch. Đây là những hiện tượng đáng quan ngại, cần được các nhà đầu tư lưu ý và thận trọng khi tham gia thị trường.

Nghịch lý: Giá cao vẫn hấp thụ tốt

Về tình hình giao dịch, dữ liệu cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2025, tỷ lệ hấp thụ của thị trường đạt mức rất tích cực – gần 70%, tương ứng khoảng 60.000 giao dịch, gấp đôi so với cùng kỳ năm 2024. Chỉ số hấp thụ cải thiện mạnh mẽ là tín hiệu cho thấy mức độ sôi động của thị trường đang tăng lên rõ rệt.

Đáng chú ý, phần lớn các dự án mở bán trong giai đoạn này đều có mức giá cao hơn cùng kỳ, nhưng vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt, thậm chí có dự án “cháy hàng” ngay trong đợt đầu mở bán. Điều này phản ánh nhu cầu thị trường đang được khơi thông trở lại, bất chấp mặt bằng giá liên tục tăng. Số liệu tại nhiều dự án được khảo sát trực tiếp cũng cho thấy xu hướng này diễn ra phổ biến.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng phần lớn giao dịch trên thị trường hiện nay đến từ nhóm nhà đầu tư mua bất động sản thứ hai – tức là mua để đầu tư, không phải để ở. Điều này cho thấy hoạt động mua bán chủ yếu vẫn được thúc đẩy bởi dòng tiền đầu tư, trong khi nhu cầu ở thực vẫn gặp khó do mức giá hiện tại đã vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân.

Về giá bán, các sản phẩm nhà ở mới mở bán đang neo ở mức rất cao. Phân khúc biệt thự, liền kề và nhà phố dao động từ 50 đến 400 triệu đồng/m2, tăng khoảng 5–10% so với các đợt mở bán trước. Hầu hết các dự án đều ghi nhận xu hướng “đợt sau cao hơn đợt trước”.

Giá căn hộ chung cư cũng tăng mạnh. Tại Hà Nội, giá trung bình đã đạt khoảng 95 triệu đồng/m2, trong đó có tới 43% nguồn cung mới có giá vượt 120 triệu đồng/m2 – mức tăng kỷ lục trong thời gian gần đây.

Tại TP.HCM, giá bán trung bình đạt 91 triệu đồng/m2, không kém nhiều so với Hà Nội. Trên thị trường thứ cấp, giá tiếp tục xu hướng tăng, bình quân cao hơn 10–15% so với cùng kỳ năm trước.

Mức tăng giá tại Hà Nội đạt 96,2%, TP.HCM tăng 56,9%, Đà Nẵng cũng ghi nhận mức tăng 72,6% – phản ánh xu thế tăng giá lan tỏa trên phạm vi toàn quốc.

Tiếp theo là phân khúc đặc biệt: nhà ở xã hội – lĩnh vực đang có những tín hiệu khởi sắc.

Theo tính toán của Bộ Xây dựng, trong giai đoạn 2021–2025, nhu cầu nhà ở xã hội của cả nước ước tính khoảng 1,24 triệu căn; giai đoạn 2025–2030, con số này vào khoảng 1,16 triệu căn.

Chính phủ đã đặt mục tiêu cụ thể: đến năm 2025 sẽ hoàn thành 428.000 căn, và đến năm 2030 sẽ bổ sung thêm hơn 600.000 căn, tức đạt tổng cộng hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn hiện nay đến 2030.

Tuy nhiên, thực tế 9 tháng đầu năm nay, cả nước mới hoàn thành chưa đến 45.000 căn, và nếu tính cả các dự án đã khởi công, đang triển khai hoặc đủ điều kiện tham gia thị trường, con số dự kiến cũng chỉ khoảng 40.000 căn nữa. Như vậy, tiến độ thực hiện còn khá xa so với kế hoạch và kỳ vọng mà Chính phủ đã đề ra.

Dù vậy, thị trường bất động sản nói chung đang cho thấy đà phục hồi tích cực, thể hiện rõ qua các số liệu giao dịch, nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ. Sự phục hồi này có ý nghĩa lớn đối với tăng trưởng kinh tế, bởi bất động sản là một trong những trụ cột quan trọng của nền kinh tế quốc gia.

Chính phủ đang hướng tới mục tiêu tăng trưởng GDP hai con số trong các năm tới, và trong bức tranh đó, đóng góp của bất động sản là không thể thiếu. Một số ý kiến cho rằng tỷ trọng đóng góp của bất động sản trong GDP Việt Nam hiện chưa tới 10%, song theo kết quả nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam được thực hiện cách đây hai năm, tỷ lệ thực tế phải đạt khoảng 20% GDP, vẫn thấp hơn so với mức bình quân tại các quốc gia phát triển như Mỹ, Hàn Quốc hay Trung Quốc.

Đáng chú ý, ngành xây dựng – vốn luôn song hành cùng bất động sản – cũng đóng vai trò tương đương, chiếm khoảng 50% giá trị liên quan. Cùng với đó là ít nhất bốn ngành kinh tế khác chịu ảnh hưởng trực tiếp, như vật liệu xây dựng, thiết bị nội thất, máy móc và vận tải. Ngoài ra, tác động lan tỏa gián tiếp còn lớn hơn nhiều: mỗi khi một căn nhà mới, một trụ sở văn phòng được hoàn thiện và bàn giao, nhu cầu về đồ gia dụng, nội thất, vật dụng sinh hoạt… lại tăng mạnh, tạo hiệu ứng lan tỏa đáng kể trong toàn bộ nền kinh tế.

Thị trường bất động sản đang tồn tại nhiều nghịch lý. Ảnh: Hoàng Anh

Bất cập nan giải của thị trường

Mặc dù thị trường bất động sản đang phát triển, nhưng vẫn tồn tại nhiều bất cập. Trước hết là giá bất động sản — hiện đang tăng phi mã và liên tục lập các đỉnh mới. Nguồn cung dù đã cải thiện, nhưng đặc biệt thiếu các sản phẩm nhà ở bình dân, giá phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân. Giao dịch trên thị trường có xu hướng tăng, song phần lớn vẫn đến từ nhu cầu đầu tư, trong khi nhà ở xã hội chưa đạt được kết quả như kỳ vọng. Các vướng mắc pháp lý cũng chưa được giải quyết triệt để. Đây là những vấn đề mà chúng tôi muốn nhấn mạnh, và mong hội nghị hôm nay sẽ bàn sâu để tìm giải pháp.

Về nguyên nhân, có thể chỉ ra một số điểm chính sau:

Thứ nhất, nguồn cung vẫn khan hiếm. Dù đã có cải thiện nhờ tăng trưởng kinh tế, quá trình đô thị hóa và một số dự án được tháo gỡ về thể chế, nhưng nhìn chung các cơ chế vẫn chưa được giải quyết triệt để, thủ tục đầu tư và phê duyệt còn kéo dài, gây khó cho doanh nghiệp. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp dù nắm giữ quỹ đất lớn nhưng chậm triển khai, thậm chí có hiện tượng “găm đất chờ thời”, càng khiến nguồn cung trở nên khan hiếm hơn.

Thứ hai, là mất cân đối cung – cầu, như tôi đã phân tích ở phần trước.

Thứ ba, chi phí phát triển dự án tăng cao, đặc biệt là chi phí đất đai và chi phí vốn do thủ tục kéo dài. Trong cấu trúc giá thành, chi phí đất đai hiện chiếm tới 30–50% giá bất động sản, và đang có xu hướng tăng đột biến.

Ở nhiều địa phương, bảng giá đất được ban hành ở mức khiến chúng tôi “giật mình”, đặt ra câu hỏi: Liệu chúng ta đang tập trung vào việc tăng thu từ đất, thay vì tạo điều kiện cho phát triển kinh tế và hỗ trợ nhà đầu tư phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường? Đây là điều rất đáng suy ngẫm.

Thứ tư, là hoạt động đầu cơ và lũng đoạn thị trường, điều này đã và đang diễn ra với dấu hiệu khá rõ ràng. Trong khi đó, Nhà nước hiện vẫn thiếu các công cụ điều tiết hiệu quả.

Đó là những nguyên nhân cơ bản mà chúng tôi cho rằng cần được nhận diện rõ và có giải pháp cụ thể trong thời gian tới.

Hệ lụy khi giá bất động sản tăng cao

Về những hệ lụy từ tình trạng thiếu cung và giá bất động sản tăng cao, tôi xin chia sẻ cùng hội nghị một số điểm sau.

Thứ nhất, là nguy cơ bất ổn xã hội khi an sinh nhà ở không được đảm bảo, đặc biệt trong bối cảnh cơ hội sở hữu nhà của người trẻ ngày càng thu hẹp. Chúng tôi có nghiên cứu cho thấy, hiện nay đang xuất hiện xu hướng người trẻ ngại lập gia đình, ngại kết hôn, và điều này chắc chắn sẽ làm tăng tỷ lệ độc thân, giảm tỷ lệ sinh, từ đó ảnh hưởng đến chất lượng dân số. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, tại TP.HCM, tỷ lệ sinh con trung bình chỉ còn 1,3 con trên mỗi phụ nữ, giảm mạnh so với giai đoạn trước (khi ở mức gần 1,9 con). Con số này cho thấy nguy cơ suy giảm dân số, với những tác động tiềm tàng đến chất lượng và cơ cấu dân số trong tương lai.

Thứ hai, là sự méo mó trong cơ cấu đầu tư và phân bổ nguồn lực xã hội. Khi thị trường bất động sản trở nên quá hấp dẫn, thu hút một lượng lớn dòng tiền và nguồn lực đầu tư, thì chắc chắn các lĩnh vực khác sẽ bị ảnh hưởng. Dòng vốn đổ mạnh vào bất động sản khiến nhiều nhà đầu tư không còn mặn mà với các ngành sản xuất – kinh doanh, vì tỷ suất sinh lời ở đó thấp hơn.

Thứ ba, là rủi ro tài chính và nợ xấu trong hệ thống ngân hàng. Hiện nay, nhiều nhà đầu tư đang sử dụng đòn bẩy tài chính cao để đầu tư dàn trải. Khi lãi suất biến động hoặc giá bất động sản chững lại, nguy cơ nợ xấu tăng cao là điều khó tránh khỏi.

Thứ tư, là tác động đến tính minh bạch và niềm tin của thị trường. Tình trạng gom hàng, đẩy giá, tạo sóng ảo khiến thị trường bị méo mó, giá bất động sản không phản ánh đúng giá trị thực, dẫn đến niềm tin của nhà đầu tư và người mua suy giảm.

Sáu giải pháp trọng điểm

Một là, cần ban hành kịp thời, đầy đủ và chi tiết các văn bản hướng dẫn thực hiện các luật, nghị quyết mới, để đội ngũ cán bộ — đặc biệt là cấp xã, phường — có thể yên tâm triển khai trên thực tế.

Hai là, việc áp dụng bảng giá đất mới cần đi kèm cơ chế điều chỉnh tỷ lệ nghĩa vụ tài chính theo từng mục đích sử dụng đất, nhằm đảm bảo công bằng và giảm thiểu tác động bất lợi đến người dân. Bên cạnh đó, đối với các chính sách có thể gây bất lợi cho thị trường hoặc doanh nghiệp, như quy định thu thêm tiền sử dụng đất hàng năm (trong khi Luật Đất đai chưa có quy định rõ ràng), chúng tôi cho rằng nên được xem xét bãi bỏ.

Ba là, cần đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án, đặc biệt là nhà ở xã hội và các dự án tại đô thị lớn, nhằm tăng nguồn cung thực chất cho thị trường.

Bốn là, khẩn trương hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản, vì đây là một trong những nguyên nhân khiến công tác điều tiết thị trường hiện nay còn kém hiệu quả. Cùng với đó, cần triển khai các trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý để tăng tính minh bạch và niềm tin trong các hoạt động giao dịch.

Năm là, cần đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm, như đường vành đai, các tuyến metro, đường cao tốc, nhằm mở rộng không gian đô thị, thu hút doanh nghiệp đầu tư và tạo thêm lựa chọn nhà ở với giá phù hợp cho người dân.

Cuối cùng, chúng tôi kiến nghị xây dựng cơ chế đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường bất động sản, thông qua quỹ đầu tư, quỹ trái phiếu hoặc các kênh huy động vốn mới, để giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng. Khi đó, việc hình thành và triển khai các dự án tương lai sẽ ổn định và bền vững hơn.

Ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Thắng Lợi Group, tập đoàn đang đầu tư lớn ở Tây Ninh. Ảnh: HA

Lợi thế nào cho Việt Nam tăng trưởng hai con số

Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Land

Chúng ta đang có hàng triệu gia đình, hàng triệu người đang ở trong những căn “ổ chuột”, hàng nghìn người phải bỏ phố về quê, trong bối cảnh hàng ngàn căn nhà đang để trống. Điều này rất bất hợp lý! Để tìm được nguyên nhân của vấn đề này, chúng ta phải nhìn từ tổng thể quốc gia, sau đó xem xét cái gì đang chưa hợp lý, phải nên như thế nào tiếp theo? Liệu chúng ta có đúng hay không? Chúng ta nên chọn con đường như thế nào?

Trước hết, tôi sẽ chỉ ra mấy cái lợi thế cạnh tranh của Việt Nam so với những nước khác, cũng như một số giải pháp.

Thế giới hiện đang đầy biến đổi. dịch bệnh, chiến tranh, chiến tranh thực sự chứ không chỉ là chiến tranh thương mại, thiên tai thì quá nhiều, chuỗi toàn cầu đứt gãy. Cách đây mấy hôm thì ông Donald Trump quyết định tăng thuế của Trung Quốc lên 100% chứ không phải là 40% hay 50% nữa.

Vậy thì chúng ta muốn tăng trưởng hai con số trong những năm tới, chúng ta sẽ bắt chước Nhật Bản, Đức, Hàn Quốc, Singapore hay sẽ làm như thế nào? Liệu đây có phải là lúc không?

Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Cen Land trình bày tại Tọa đàm. Ảnh: HA

Nếu nhìn ở những nước nói trên, thứ nhất về tài chính họ cực giàu và có nhiều tích lũy, lối sống của họ thì lại trọng cá nhân, tự lập và đặc biệt họ thích độc lập. Tôi có quen một người Nhật Bản năm nay 70 tuổi ở Osaka. Ông có một cô con gái khoảng 45 tuổi. Ông ấy ở một mình và con ông ấy 5 năm nay không về thăm, ngày nào cũng đi uống rượu. Tôi thấy nhiều khi cuộc sống của những người thành đạt như thế chưa chắc đã là vui, như ông ấy có con nhưng con nhiều năm qua không về thăm, con gái 45 tuổi cũng chưa lấy chồng. Đó là điều mà tôi nhìn thấy ở nước Nhật Bản, rất giàu có, rất tự lập, bây giờ dân số của họ thì rất già. Năm 2035, Việt Nam dự báo sẽ có khoảng 25% dân số già, bây giờ mới vào khoảng 10%. Có những bang ở Nhật Bản hiện đã có tới 40% dân số già rồi, các bạn tưởng tượng nó kinh khủng như thế nào.

Thuế thì rất cao và đánh thuế thì theo giờ lao động, không giống Việt Nam. Ví dụ như gia đình tôi có hai em bé, tôi có thể thuê hai người giúp việc, nhưng nếu ở nước ngoài, nếu Tết cũng đi chơi ở nước ngoài thì hai bố mẹ phải chăm sóc hai em, còn không thể đi đâu được, không thể thuê ai được bởi vì họ đánh thuế cao. Chính vì vậy thì người nước ngoài hiện nay họ toàn phải tự chăm sóc mình, y tế thì quá tải.

Thế Việt Nam có những điểm yếu, điểm mạnh gì? Việt Nam dân số vẫn còn trẻ. Chúng ta còn 10 năm nữa trước khi dân số bắt đầu già, sẽ hết dân số vàng. Nhưng con người Việt Nam tình cảm, coi trọng gia đình và đặc biệt còn rất nhiều người vẫn muốn đẻ nhiều. TP.HCM hiện nay tỷ lệ sinh thay thế là 1,3 nhưng trung bình các tỉnh vẫn 2,1 hoặc 2,2. Đó có thể nói là một đặc ân dành cho Việt Nam. Về vị trí, Việt Nam khí hậu, địa lý thì có thể nói là vị trí siêu chiến lược, khí hậu ấm áp, bờ biển dài, cơ hội phát triển du lịch, thu hút khách du lịch rất lớn. Đặc biệt, những nơi có bờ biển đẹp như Nha Trang, Vũng Tàu, Phú Quốc... có thể đón những vị khách rất nhiều tiền.

Thái Lan hiện nay GDP tốt hơn ta, nhưng mà họ đang rất lo lắng về Việt Nam. Việt Nam đang tăng trưởng mạnh, dự báo chỉ mấy năm nữa sẽ vượt Thái Lan. GDP chúng ta đã vượt qua Philippines, mặc dù dân số của họ khoảng 115 đến 120 triệu dân.

Còn Ấn Độ thì sao? Ấn Độ có dân số cực lớn, cực kỳ trẻ, và đẻ rất nhiều nhưng Ấn Độ thì lại phân biệt giàu nghèo rất lớn, những tầng lớp người nghèo có thể không bao giờ được tiếp cận còn trường học, siêu thị và những cái tối thiểu như người Việt Nam.

Thế thì điểm yếu của Việt Nam là cái gì? Thu nhập bình quân đang thấp, nhưng lãi suất ngân hàng cho vay khá cao so với nhiều nước. Tích lũy quốc gia còn chưa nhiều nhưng có rất nhiều điều lớn cần làm. Chưa bao giờ thành phố Hà Nội, một năm khởi công tới bảy cây cầu, còn gần 100 dự án ở Hà Nội cần làm nữa.

Việt Nam thực sự có công nghệ lõi không? Có nhiều công ty công nghệ lớn nhưng tôi nghĩ rằng, Việt Nam đi theo con đường về sử dụng lao động nhiều hơn chứ không phải công nghệ lõi như của Trung Quốc hoặc Nhật Bản, Hoa Kỳ. Có thể lấy ví dụ một công ty công nghệ lớn nhất Việt Nam hiện nay, họ có rất nhiều trường đại học, trung tâm đào tạo, họ ngồi ở Việt Nam nhưng họ có thể lấy được hợp đồng ở Nhật Bản, Mỹ, Malaysia, châu Âu để họ làm online. Chính vì thế công ty đó cổ phiếu rất cao và họ rất thành công trên thị trường chứng khoán. Các bạn sẽ không nhìn thấy họ có nhiều sản phẩm, nhưng lợi nhuận của họ rất cao và họ kiếm được mấy tỷ đô một năm về phần mềm. Nó là một cái nguồn cảm hứng cho những công ty nhỏ khác, cho những bạn trẻ khác làm được công nghệ, họ đang tận dụng lực lượng lao động trẻ của Việt Nam, có trí tuệ của Việt Nam chứ chưa phải có công nghệ lõi gì có thể bán cho thế giới.

Vậy, điểm yếu của Việt Nam là dựa vào lực lượng lao động chứ không phải dựa vào công nghệ lõi. Trong khi đó, người Việt Nam cũng có nhiều điểm yếu đặc biệt không tuân thủ kỷ luật.

Về tài chính, chúng ta chưa có nhiều tích lũy. Về công nghệ lõi chúng ta không cạnh tranh được với Nvidia, Google, Microsoft, Alibaba...

Đầu tư nước ngoài vào Việt Nam khá lớn không nhận được chuyển giao công nghệ từ họ. Trong khi đó Volkswagen, Tesla đầu tư sang Trung Quốc hoặc những tập đoàn lớn về làm tàu cao tốc, điện ngầm đều phải chuyển giao công nghệ cho Trung Quốc. Và chính vì thế Trung Quốc lấy những công nghệ đó, sản xuất ô tô, làm tàu điện ngầm, đường sắt cao tốc, hiện nay họ đang bán rẻ những công nghệ đấy ngược lại ra thế giới. Đặc biệt, công ty của Đức chuyển giao công nghệ nhiều nhất cho Trung Quốc và bây giờ Trung Quốc lại bán rẻ công nghệ lại cho Đức rất nhiều và cả các nước phương Tây.

Chính vì vậy, bài học với Việt Nam, khi những tập đoàn lớn vào đây đều được ưu đãi về đất, thuế, ưu đãi rất nhiều thứ, không ưu đãi nữa thì họ sẽ sang Ấn Độ, Indonesia hoặc những nước khác. Do vậy, đầu tư nước ngoài cũng không phải là lựa chọn của Việt Nam để tăng trưởng hai con số.

Vấn đề của các tập đoàn tư nhân trong nước thì sao? Chúng ta nhìn thấy các tập đoàn tư nhân lớn của Việt Nam hiện nay đang được ưu tiên, và khi chọn ưu tiên các tập đoàn thì những doanh nhân khác, những doanh nghiệp khác có bị ảnh hưởng không? Tôi nghĩ rằng, sớm muộn chúng ta sẽ chọn những doanh nghiệp vừa và nhỏ. Nhưng nếu chọn doanh nghiệp vừa và nhỏ lúc này, họ cũng chưa đủ sức để nhận được dòng vốn, chưa đủ sức để phát triển.

Tôi có đọc một báo cáo khá hay của Công ty Chứng khoán SHS có tên "Giá nhà và giá đời", trong đó có nội dung rằng bây giờ ngân hàng đang rất dư tiền, nhưng doanh nghiệp vừa và nhỏ của Việt Nam đang rất yếu, không hấp thụ vốn được – chứ không phải ngân hàng không giải ngân. Những khó khăn về xuất khẩu, về chất lượng sản phẩm đều không đáp ứng được nên ngân hàng cũng không thể giải ngân được. Chính vì vậy, chúng ta nhìn rõ rằng, Việt Nam sẽ chọn hướng hỗ trợ một số tập đoàn lớn vào lúc này, nhưng sau đó dần dần sẽ hỗ trợ các doanh nghiệp vừa và nhỏ để chờ một thời gian cho họ đủ lớn, đủ lực để hấp thụ vốn, đó là hướng tôi phân tích được sau khi tổng kết các vấn đề vĩ mô của Việt Nam và trên thế giới.

Vậy, lợi thế của chúng ta là gì? Liệu chúng ta sẽ chọn những giải pháp như thế nào? Tôi nghĩ rằng chính là dân số vàng lúc này. Dân số trong độ tuổi lao động đang chiến khá lớn, chính vì vậy, chúng ta phải quan tâm đến số lượng và chất lượng dân số lúc này. Thực sự phải nên cho đẻ nhiều hơn, nên hỗ trợ về sinh sản, giáo dục, y tế, đặc biệt là vấn đề nhà ở, nên hỗ trợ nhà ở cho những người trẻ, cho toàn dân và cần duy trì việc tăng dân số này kéo dài để giải quyết nguy cơ già hóa dân số sau năm 2035. Thế thì, chính sách phải cần làm sao để cho người trẻ thích đẻ và mong muốn đẻ. Lợi thế của người Việt Nam rất sáng tạo và yêu gia đình, gắn bó giai đình hơn nhiều quốc gia khác. Người già ở Việt Nam phần lớn sẽ ở với con cái, trông trẻ được, còn ở nước ngoài, người già không ở với con cái, dẫn tới tốn người chăm. Những điều nghe tưởng rất đơn giản nhưng nó lại lợi thế vô cùng lớn của Việt Nam so với những nước khác. Đặc biệt, nên khuyến khích những phụ nữ có thể tự sinh em bé mà không cần kết hôn.

Giải pháp nào cho bất động sản vừa túi tiền?

Trước hết, nhà nước phải tiên phong giảm thuế tiền sử dụng đất. Điều này có thể rất khó khi áp dụng với khu vực thành phố, trung tâm nhưng mà ở những khu đô thị xa, những nơi gọi là TOD phải làm việc đó.

Như chúng ta vẫn nói gần đây rằng, có những nơi rất xa nhưng không hiểu vì sao, họ đã đẩy giá rất cao, ai sẽ mua bất động sản ở nơi đó? Chính vì vậy, cần thiết Nhà nước tiên phong giảm giá tiền thuế sử dụng đất và cần coi nguồn thu thuế sử dụng đất là nguồn ngân sách dài hạn bền vững – thay vì coi đây là nguồn thu ngắn hạn.

Tức, nếu coi tiền thuế sử dụng đất là nguồn thu ngắn hạn thì giá bất động sẽ đẩy lên rất cao, kéo theo doanh nghiệp sẽ rất khó bán, rất khó phát triển lâu dài. Nên coi là nguồn thu dài hạn từ từ để giúp doanh nghiệp lớn lên.

Chính sách phải hỗ trợ người mua thật và hạn chế những người đầu cơ. Bởi nếu không hạn chế thì họ mua năm, 10 căn nhà họ không ở. Ví dụ có thể thiết kế chính sách bán nhà giảm 50%, đáng lẽ tiền thuế đất có thể vào khoảng 20 triệu nhưng Nhà nước có khi chỉ thu 5 triệu thôi thì Nhà nước đã hỗ trợ tới 75%. Lúc đấy, một cách tự nhiên người dân được mua nhà rẻ từ Nhà nước, chứ không phải là chủ đầu tư A, chủ đầu tư B hay được nhắc tên là nhà phát triển bất động sản lớn nhất nhì thị trường. Đó là giải pháp đầu tiên.

Giải pháp thứ hai là nhanh chóng kết nối hạ tầng, phát triển đường sắt cao tốc, nếu làm khu đô thị mới hoàn toàn phụ thuộc vào việc phát triển các TOD.

Ví dụ, việc phát triển đường sắt cao tốc, sẽ được thiết kế 16 ga – tức sẽ hình thành 16 trung tâm phát triển đô thị mới của các địa phương. Có thể kể ra một số trường như Cam Lâm (Khánh Hoà) hay tỉnh Hà Nam, đang dần phát triển những khu đô thị dạng này với quy mô nhiều nghìn ha để đón đầu. Nhưng, vấn đề là hiện nay chưa phát triển thì giá đất đã quá cao rồi? Hoặc có thể chúng ta phát triển hay quy hoạch bừa bãi chẳng hạn. Sẽ có tình huống đường sắt không tới địa phương đó nhưng khu đô thị đón đầu đã xây xong và hệ quả là sẽ “thừa” những khu đô thị đó. Ở Trung Quốc hiện đang thừa khoảng 70% những đô thị dạng này. Vẽ ra khu đô thị trước nhưng nếu đường sắt không tới, phát triển giao thông không tới thì nơi đó bị biến thành thành phố ma. Hiện nay Trung Quốc đang bị trả giá rất nặng nề như vậy, dân số Trung Quốc hiện nay đang giảm rất nhanh. Chính vì vậy, nhanh chóng kết nối TOD cùng với phát triển đô thị là điều rất quan trọng.

Cái thứ ba theo tôi, nhà là để ở không phải để đầu cơ thì nó có mấy vấn đề như này. Thứ nhất, hiện nay chúng ta nhìn rõ là chủ đầu tư bất động sản thực sự là nhà phát triển bất động sản chưa, hay chỉ dừng ở những nhà đầu tư? Một số tập đoàn lớn như Vingroup, Sun Group... làm đẹp một vùng đất, tạo ra trải nghiệm sống có thể thu hút hàng triệu người đến, còn nhiều chủ tư khác liệu có làm được việc này không? Họ thực sự làm được chưa? Hay là họ đang gom đất, chờ đất và để đất lên. Chính vì vậy thì chúng ta nhìn ở cái câu “nhà là để ở không phải để đầu cơ”.

Việc xây nhà, phải xác lập quy tắc “xây nhà để ở” và “không đưa dân về được thì sẽ không được xây”. Ở nước ngoài, có một câu chuyện rất thú vị là doanh nghiệp được quyền huy động giá nhà hình thành trong tương lai giống như Việt Nam hiện hữu. Điểm khác biệt là cho phép chủ đầu tư huy động cho cấp phép xây dựng sau khoảng một hai năm rồi mới cấp phép thêm.

Dù được cấp giấy phép xây dựng nhưng chủ đầu tư phải bán được 50 - 70% sản phẩm thì mới được quyền xây. Nhưng khi bán được thì chủ đầu tư không được lấy tiền của người đi mua mà chỉ được xác định là người đấy đặt cọc 10% ở ngân hàng trung gian.

Theo đó, người mua nhà vẫn được hưởng tiền lãi từ việc đặt cọc ở ngân hàng trung gian. Nếu khách không mua nữa thì sẽ mất cọc, nhưng nếu chủ đầu tư bán được dưới 50% hoặc là dưới 70% thì chủ đầu tư không được xây cái nhà đó. Cơ chế này vừa bảo vệ người mua nhà, vừa bảo vệ ngân hàng lẫn chủ đầu tư.

Nếu Việt Nam áp dụng được việc này thì sẽ rất tuyệt vời. Khi đó, chúng ta không bao giờ sợ chủ tư không giao nhà, chủ đầu tư chỉ được quyền xây khi bán được một lượng sản phẩm tương ứng nhưng lại không được thu tiền trước của khách hàng.

Hiện nay, quy định đang cho phép chủ đầu tư thu tiền trước của khách hàng, thế sau đó nếu không giao nhà., bắt đầu mang biểu tình khắp nơi. Đấy là thực tế ở Việt Nam hiện nay, ở nước ngoài, tự nhiên không ai được xâm phạm vào tiền của ai cả. Giao nhà là tiền trao cháo múc, nhà nước quản lý rất hay, phải bán được 50% trở lên đến 70% mới được quyền xây mặc dù đã được cấp phép. Chính vì vậy, mua nhà để ở, nếu không để ở phải cho thuê, đây là đối với chủ đầu tư, còn đối với người đi mua, mua về để ở. Hiện nay các anh chị thấy rằng, nhiều người mua chờ tăng giá là phần lớn chứ không phải mua về để ở hoặc mua để cho thuê. Nếu để trống nhà, phải nộp phạt, việc này nhận diện rất dễ, không tốn tiền điện, không tốn tiền nước, kiểm tra 3 tháng, 6 tháng không phát sinh mức tối thiểu là chứng tỏ ngôi nhà đấy để trống, như vậy phải nộp tiền phạt bởi vì đã gián tiếp gây lãng phí của cải xã hội.

Đánh thuế vào tình trạng mua chờ tăng giá, ngân hàng chỉ có thể cho vay khi bán được và chỉ cho vay khi đưa vào sử dụng. Hiện nay ở Nhật Bản, có hai tòa nhà sát nhau gần giống nhau. Một tòa nhà thì bên trong họ hoàn thiện nội thất rất là đẹp. Nhưng một tòa nhà thì bên ngoài cũng rất đẹp nhưng bên trong họ không hoàn thiện nội thấp. Thế trong khi đó tòa nhà kia định giá là khoảng 100 tỷ đi, nhưng tòa nhà bên cạnh mặt cũng như vậy, họ chỉ định giá khoảng 10 đến 15 tỷ thôi. Thế mình hỏi tại sao hai tòa nhà này giống hệt nhau như thế này định giá thấp như thế? Thì họ cho vay là cho vay theo dòng tiền thu về. Cái nhà xấu như thế phải bỏ tiền ra để hoàn thiện, để đưa vào sử dụng, rồi ngân hàng thấy rằng đưa vào sử dụng, cho thuê dương so với tiền vay ngân hàng thì ngân hàng mới đảm bảo cho vay, họ cho vay theo dòng tiền chứ không phải cho vay theo tài sản thế chấp của cái nhà đó.

Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Cen Land, đưa ra góc nhìn khác biệt về đầu tư bất động sản nhìn từ khía cạnh an sinh. Ảnh: HA

Giải pháp thứ tư, tôi muốn nói đến là nhà ở vừa túi tiền. Nhà ở vừa tuy tiền thì nên ở mức 2 tỷ thôi cho người trẻ, có thể là trả góp trong vòng nhiều năm. Chứ hiện nay là nếu tính ra, khoảng 80 năm đi làm không ăn uống gì thì mới mua được cái nhà ở Hà Nội. Thế thì vấn đề là chúng ta phải hướng đến cái việc đưa giá nhà xuống mức hợp lý. Ví dụ như Nam Long, có một dự án Hải Phòng, giá rất phù hợp, ở giữa trung tâm thành phố Hải Phòng mà giá nó chỉ khoảng hơn 30 triệu đồng/m2. Ở trong Thành phố Hồ Chí Minh, tập đoàn này cũng làm rất nhiều nhà ở xã hội và rất nhiều chung cư vừa túi tiền, ở ngoài Bắc toàn thấy những dự án cao cấp, rất nhiều nhà trống. Chủ tịch Nam Long, anh Nguyễn Xuân Quang, nói rằng là làm sao để đưa được cái giá nhà rẻ nhất cho thành phố. Bởi vì, khi mà gộp Hải Dương và Hải Phòng thì sẽ rất nhiều người Hải Dương về Hải Phòng mua. Anh nói rằng, đây là sứ mệnh của anh, yên tâm bán được.

Theo anh Quang, làm sao mà bán được để được cái giá thấp cho dân thì anh nói luôn là có ba yếu tố, đặc biệt yếu tố về vốn. Vốn phải nhiều, phải dài và phải rẻ. Anh Quang nói là đấy là lý do vì sao anh hợp tác với tập đoàn Nhật Bản để đưa ra được giá nhà rẻ cho dân, chứ nhiều chủ tư của Việt Nam hiện nay vốn có thể nhiều, vốn có thể dài nhưng mà vốn lại không rẻ. Người làm bất động sản khó ở chỗ đấy. Vốn vừa nhiều vừa dài vừa rẻ thế phải tìm những nơi vốn rẻ, đó là điều rất khó.

Và giải pháp cuối cùng là không để chống nhà, vừa tốn kém nguồn lực và dễ gây bất ổn xã hội, làm chậm quá trình phát triển bền vững của Việt Nam. Chúng ta nhìn sang một Trung Quốc, chúng ta thấy họ đang đưa ra giải pháp quá muộn màng từ năm 2018 19 đến nay sau cái thời kỳ tăng trưởng. Và chúng ta có muốn trả giá như vậy không? Chúng ta phải tăng trưởng thực chất. Chúng ta phải kiên quyết không bỏ trống nhà thì mới là giải quyết vấn đề căn cơ của thị trường bất động sản Việt Nam và mới giải quyết được những cái vấn đề thú hút người dân.

Những căn shophouse hiện nay ở nhiều nơi gần như không có giải pháp gì để có thể cho thuê được, bởi vì đã qua thời thương mại truyền thống rồi, bây giờ là thương mại điện tử, nên người ta sẽ không thuê nữa. Có một cái giải pháp là chia cái các căn này ra cho nhiều gia đình mua, gần giống như dạng chung cư mini và làm sao làm cái phòng cháy chữa cháy được thì sẽ giải quyết được. Thay vì cấp sổ đỏ cho một gia đình thì cấp sổ đỏ cho khoảng 7 - 8 gia đình. Và hàng vạn người của Việt Nam đang không có nhà, họ sẽ mua được cái căn nhà đấy, giải pháp này rất là đơn giản và tôi nghĩ rằng là có thể thực hiện được và cũng không ảnh hưởng gì đến chính sách của nhà nước cả. Phải nhanh chóng cứu những shophouse ở trên khắp Việt Nam.

TỌA ĐÀM

Nhà báo Trần Ngọc Sơn: Giá nhà ở ngày càng tăng, qua nhiều năm theo dõi thị trường, tôi chưa bao giờ thấy giá tăng mạnh đến thế, nguồn cung mới trong quý III/2025 có hơn 1 nửa các căn hộ mới tung ra có giá trên 120 triệu đồng/m2, đó là một cán cân rất lệch. Ông Lê Hoàng Châu có từng mô tả tình huống đó như một kim tự tháp lộn ngược, trong đó, cái phần trên là nhà cao cấp hạng sang và nó phình rất to, còn đáy là phân khúc nhà ở vừa túi tiền rất nhọn, ngày càng chông chênh. Cách mô tả ấy hiện nay có thay đổi gì không, tại sao lại có sự lệch pha lớn như vậy?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM. Ảnh: HA

Cần phát triển nhà ở phù hợp với vòng đời con người

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM: Tôi rất tâm đắc với bài nói cũng như những thông tin của anh Đính và anh Vũ, vì đây là sự tích cực giúp chúng ta đi tìm “thuốc” để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững và đáp ứng nhu cầu nhà ở của tất cả tầng lớp.

Chúng ta không kỳ thị thị trường bất động sản cao cấp, bởi phân khúc này đáp ứng nhu cầu của giới có tiền, nhà giàu, hạng sang. Thậm chí còn có nhu cầu về những ngôi nhà siêu sang được thiết kế theo kiểu “đo ni đóng giày”, và điều đó hoàn toàn xứng đáng với những người làm ra nhiều tiền, họ có quyền được thụ hưởng những giá trị ấy. Tầng lớp những người mà có thể nói là “giàu bình thường” thì cũng có nhu cầu riêng của họ.

Cho nên, đối với người giàu thì quả thật Nhà nước không cần phải lo các chính sách hay cơ chế hỗ trợ nào, bởi họ có thể tự tạo lập nhà ở theo nhu cầu và thị hiếu của mình. Điều mà chúng ta cần quan tâm là chính sách nhà ở phải giải quyết, đáp ứng được nhu cầu về nhà ở có mức giá phù hợp cho đông đảo người có thu nhập trung bình trong xã hội và người có thu nhập thấp ở đô thị.

Tuy nhiên, ở đây chúng tôi cũng muốn minh định một điều, đó là trong quá trình trao đổi, tôi và anh Nguyễn Thiện Nhân trước đây từng cùng tâm đắc một chủ đề: chúng ta cần có những ngôi nhà phù hợp với vòng đời của con người.

Khi mới vào đời, lập gia đình, chúng ta cần một không gian riêng tư, có toilet, có bếp – thế là đủ. Không gian đó có thể chỉ 15 - 20m², hoặc 30m², nhưng quan trọng là phải rất riêng tư. Rồi khi chúng ta có một hai đứa con, các cháu còn nhỏ, khoảng năm bảy tuổi, thì cần một căn hộ rộng hơn một chút, có hai phòng. Khi các cháu lớn hơn, chúng ta lại cần một không gian lớn hơn nữa, có thể là ba phòng ngủ.

Rồi khi chúng ta làm việc và sống theo quy luật của cuộc đời, thông thường sau khoảng 10 đến 15 năm, thu nhập của một người – ở đây là tổng thu nhập chứ không chỉ tiền lương – sẽ tăng lên gấp đôi. Thường thì điều đó là quy luật.

Vì vậy, tôi có nói với các anh chị trong lĩnh vực đào tạo và ở ngân hàng, kể cả Ngân hàng Nhà nước, rằng khi cho vay đối với người trẻ, thực chất họ đang thế chấp bằng cả cuộc đời của mình ở phía trước. Cho nên, chúng ta đừng quá ngại việc cho người trẻ vay. Tất nhiên, trong đó cũng có người này người kia, nhưng nhìn tổng thể, chúng ta phải có niềm tin vào thế hệ ấy.

Chính vì vậy, trong quá trình kiến tạo chính sách, chúng ta cần quan tâm đến những đối tượng cụ thể, chẳng hạn như chính sách tín dụng ưu đãi cho người trẻ dưới 35 tuổi khi mới tạo lập nhà ở. Tuy nhiên, hôm trước khi thảo luận về vấn đề này với Thủ tướng, tôi có nói rằng: “Trẻ bây giờ mà 35 tuổi thì hơi thấp quá. Có lẽ phải dưới 50 mới được coi là trẻ.” Như Bác Hồ từng nói, so với ông Bành Tổ thì ta vẫn còn là thiếu niên, vì ông Bành Tổ trong truyền thuyết sống đến 800 tuổi. Nếu so như vậy, mình 70 hay 80 tuổi thì quả thật vẫn là thiếu niên.

Cho nên, câu chuyện nhà ở phù hợp với vòng đời con người là một suy nghĩ rất đáng để chúng ta tiếp tục nghiên cứu và hoàn thiện trong chính sách.

Và hôm nay, như hồi nãy các anh có đề cập, hiện nay cũng có một tập đoàn lớn của Việt Nam là Vingroup vừa qua đã đưa ra một sản phẩm mới tại khu đô thị lấn biển Cần Giờ, hướng đến đối tượng là người lớn tuổi. Và điều đó thật ra, cách đây 20 năm, chúng tôi cũng đã từng trao đổi về câu chuyện này, rằng đất nước chúng ta cần có những trung tâm nghỉ dưỡng dành cho người già, giống như mô hình ở Nhật Bản chẳng hạn, hoặc ở các nước lạnh, người ta sang các nước có khí hậu ấm hơn để nghỉ dưỡng, ví dụ như các nước Bắc Âu sang khu vực gần Nam bán cầu.

Rõ ràng là có nhu cầu như vậy, đặc biệt là đối với người già Việt Nam, bởi vì dân số của chúng ta chỉ khoảng 10 năm nữa thôi là sẽ bước vào giai đoạn già hóa.

Những thông tin vui

Còn hôm nay, để mở đầu, chúng tôi cũng xin chia sẻ thêm một số thông tin rất vui.

Cái vui thứ nhất là việc chúng ta vừa được nâng hạng thị trường chứng khoán lên nhóm thị trường mới nổi ở bậc thấp. Thủ tướng đã giao nhiệm vụ là trong vài năm tới, chúng ta phải phấn đấu nâng lên nhóm thị trường mới nổi ở bậc cao, để từ đó chuyển sang một giai đoạn phát triển mới. Việc được công nhận là thị trường mới nổi là điều kiện quan trọng giúp Việt Nam bước vào chu kỳ tăng trưởng mới và thu hút nguồn vốn toàn cầu.

Hồi nãy trong phần trình bày của anh Vũ, anh có nói rằng chúng ta chưa mạnh về tài chính. Nhưng cần nhớ rằng, quy mô nền kinh tế Việt Nam hiện nay đã vượt 500 tỷ USD – lần đầu tiên đất nước ta đạt được con số này. Theo xếp hạng toàn cầu, chúng ta đang đứng ở vị trí khoảng thứ 32 thế giới, và đây là thành tựu không hề dễ dàng.

Tuy nhiên, như anh Vũ có nhắc, chúng ta cũng cần tự hỏi: “Chân của mình có đất sét không, có đứng vững trên chính đôi chân của mình không?” Bởi hiện nay, hơn 70% tổng đóng góp vào quy mô nền kinh tế đến từ khu vực doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI). Vì vậy, chúng ta không chỉ phải tiếp tục thu hút nguồn vốn này, mà còn cần giữ chân họ ở lại Việt Nam, để sự đóng góp của họ gắn bó bền chặt hơn với sự phát triển của đất nước.

Bên cạnh đó, một tin vui khác là vào tháng 11 này, chỉ còn ít ngày nữa thôi, Liên minh châu Âu (EU) sẽ cử đoàn sang Việt Nam để kiểm tra, và chúng ta có thể kỳ vọng sẽ gỡ được “thẻ vàng” IUU. Đây là tín hiệu rất đáng mừng đối với đất nước.

Nhưng mà cái phấn khởi lớn nhất, bao trùm nhất mà chúng tôi muốn nói đến ở đây là chúng tôi nhận thấy một ý chí chính trị rất mạnh mẽ và tầm nhìn chiến lược rõ ràng từ ban lãnh đạo đất nước, đứng đầu là Tổng Bí thư của chúng ta.

Chúng ta phải nói rằng chưa bao giờ đất nước có được một chiến lược tổng thể như hiện nay, từ việc sắp xếp lại giang sơn, điều chỉnh mô hình chính quyền địa phương hai cấp, cho đến việc ban hành hàng loạt nghị quyết mang tính nền tảng của Bộ Chính trị. Tôi còn nhớ ngày 18 tháng 5, khi được dự buổi triển khai “bộ tứ trụ cột” nghị quyết của Bộ Chính trị, nhưng đến hôm nay, con số đó không còn là bốn nữa, mà đã lên tới khoảng bảy, thậm chí tám nghị quyết.

Phải nói rằng, với tổng thể các chiến lược đó, chúng tôi nhìn thấy sự đúng đắn và trúng hướng trong cách lãnh đạo, điều hành và hoạch định tầm nhìn phát triển đất nước.

Cho nên, đối với chúng ta, những tin tốt đó bắt nguồn, phải nói là, từ Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương, ban hành ngày 16 tháng 6 năm 2022. Nghị quyết này tập trung khởi đầu cho việc sửa đổi và hoàn thiện hệ thống pháp luật, mà trọng tâm là Luật Đất đai và các luật có liên quan, nhằm bảo đảm tính đồng bộ và thống nhất.

Chính vì vậy, chúng ta thấy trong năm 2022, có Nghị quyết 08 của Bộ Chính trị về việc phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, cũng liên quan mật thiết đến bất động sản. Đến tháng 6, lại có Nghị quyết 18 định hướng chung cho việc sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan. Tiếp đó, trong các năm 2023 - 2025, một hệ thống pháp luật được sửa đổi một cách rất triệt để và đồng bộ. Tất nhiên, vẫn còn những vấn đề mà chúng tôi cần tiếp tục nỗ lực đóng góp để hoàn thiện hơn.

Chẳng hạn như tôi lấy ví dụ về Luật Đất đai 2024 – chúng ta phải nói rằng luật này rất quan tâm đến cá nhân và hộ gia đình. Chẳng hạn, những trường hợp trước đây chưa được cấp sổ đỏ, sổ hồng do thiếu một số yếu tố pháp lý, thì nay đều được xem xét giải quyết cấp đầy đủ cho bà con. Bên cạnh đó, có nhiều quy định rất cụ thể, ví dụ như Điều 79, quy định rõ 31 trường hợp thu hồi đất. Tất nhiên, mọi chuyện vẫn chưa thể nói là đã ổn thỏa hoàn toàn. Có những điểm là thắng lợi cho doanh nghiệp, nhưng đi đôi với việc ban hành các luật mới, Trung ương cũng rất chú trọng đến việc khắc phục các “khiếm khuyết” của hệ thống pháp luật hiện hành, cụ thể như trong Luật Đất đai.

Trước đây, luật không cho doanh nghiệp mua đất ở hoặc các loại đất khác để làm dự án nhà ở thương mại; cũng không cho doanh nghiệp đang có quyền sử dụng các loại đất không phải đất ở chuyển sang làm dự án nhà thương mại. Nay, Luật Đất đai 2024 đã cho phép. Trước đó chưa cho, tôi đã năn nỉ, đấu tranh rất nhiều, và cuối cùng Quốc hội ban hành Nghị quyết 171 để thí điểm cho phép thực hiện. Ngoài ra, từ năm 2016 - 2022, chúng tôi liên tục kiến nghị phải tháo gỡ các dự án bị vướng pháp lý, vì theo đánh giá của chúng tôi, 70% vướng mắc trong các dự án bất động sản là vướng pháp lý. Và có thể nói, lần đầu tiên, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 170, nhằm giải quyết 64 dự án vướng mắc của ba địa phương: Đà Nẵng, Khánh Hòa và TP.HCM. Đây là một bước tiến rất quan trọng, thể hiện việc Quốc hội trực tiếp xử lý cơ chế, và hiện nay, Luật Đất đai vẫn đang tiếp tục được sửa đổi, hoàn thiện.

Trong Luật Đất đai 2024, chúng ta vẫn thấy còn một số “khiếm khuyết”, chẳng hạn như việc áp bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất đối với cá nhân và hộ gia đình, mà không phân biệt đất đó là đất ở trong hạn mức hay đất ở vượt hạn mức.

Chúng tôi đã nhiều lần góp ý, kiến nghị về vấn đề này. Và hôm nay cũng xin thưa với quý vị rằng, trước đây có chủ trương sẽ sửa đổi Luật Đất đai 2024 tại kỳ họp Quốc hội sắp khai mạc vào ngày 20 tới đây. Tuy nhiên, cơ quan có thẩm quyền cấp cao đã quyết định chưa sửa đổi Luật Đất đai, mà thay vào đó sẽ ban hành một nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ vướng mắc, khó khăn trong quá trình tổ chức thực hiện Luật Đất đai.

Về cơ bản, một số nội dung từng dự kiến đưa vào dự thảo sửa đổi Luật Đất đai thì nay sẽ được đưa vào nghị quyết này. Trong đó, có một điểm rất quan trọng liên quan trực tiếp đến cá nhân và hộ gia đình: quy định rõ đất ở trong hạn mức và đất ở vượt hạn mức sẽ được tính tiền sử dụng đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, chứ không áp dụng phương pháp thặng dư như hiện nay. Điều này không chỉ áp dụng cho cá nhân, hộ gia đình, mà còn cho cả các dự án của doanh nghiệp.

Nhưng mà chúng tôi nói rằng, nếu không áp dụng phương pháp thặng dư thì không đúng đối với hai trường hợp. Hồi nãy giờ các anh có nói, trường hợp thứ nhất là dự án lấn biển. Dự án lấn biển thì đâu có hạ tầng, đâu có đường giao thông, nên đâu có tên trong bảng giá đất mà áp dụng bảng giá đất được. Rồi một dự án làm ở một điểm đến hoàn toàn mới, như nãy anh Vũ có đưa ra ví dụ rất cụ thể của Vingroup hay của Sun Group. Họ làm ở những nơi rất hoang sơ, rồi hình thành nên một khu đô thị, một khu vui chơi giải trí. Trường hợp đó làm sao áp dụng bảng giá đất được? Thì những trường hợp như vậy, theo chúng tôi, cũng nên áp dụng phương pháp thặng dư. Theo quan niệm, đây là những khu đất có tiềm năng phát triển.

Thì có cái này nó đi vào kỹ thuật. Nhưng mà kỳ này, cái nghị quyết mà dự kiến trình Quốc hội để thông qua vào kỳ họp tháng 10, tháng 11 này sẽ tháo gỡ được. Để cho người dân, thay vì bị nộp tiền sử dụng đất áp 100% bảng giá đất rất cao, tính đối với toàn bộ đất trong hạn mức và ngoài hạn mức, thì kỳ này sẽ được phân biệt ra để tính. Và trong quá trình chúng tôi có ý kiến thì Bộ Tài chính cũng đã trình rồi, trình để ra cái nghị định của Chính phủ, đưa cái mức là trong hạn mức thì tính 30% thôi, còn ngoài hạn mức thì tính 50%. Nhưng chúng tôi nói rằng 30 cũng cao mà 50 cũng cao. Chúng tôi đề nghị là trong hạn mức thì 20%, ngoài hạn mức là 30% thôi, tại vì cái đó nó còn nhân với hệ số điều chỉnh nữa.

Cho nên là các anh bây giờ chưa tổ chức thực hiện nên chưa thấy, nhưng mà tôi thấy là người dân vậy tiếp tục lại nặng. Cho nên rồi, một cái chuyện trong Luật Đất đai ở Điều 257, điểm d, khoản 2, thì quy định là nộp tiền sử dụng đất bổ sung. Hồi nãy anh Đính có nói, anh đề nghị bãi bỏ. Tôi lúc mà đọc tới chỗ đó tôi cũng phải nói là bức xúc, cho nên đầu tiên là tôi cũng đề nghị bãi bỏ.

Nhưng sau khi chúng tôi đọc kỹ lại Nghị quyết 170 của Quốc hội, sau khi các cơ quan thanh tra, kiểm tra, điều tra đã kết luận 64 cái dự án đó về mặt sai phạm và xử lý rồi, thì lúc đó mới cho là tiếp tục nộp tiền sử dụng đất hoặc là nộp tiền sử dụng đất bổ sung. Cho nên, sau này chúng tôi đề nghị khác hơn một chút, tức là cái chuyện thu tiền sử dụng đất bổ sung theo quy định ở điểm d, khoản 2, Điều 257 Luật Đất đai đó vẫn thực hiện, trừ trường hợp doanh nghiệp không có lỗi.

Chúng tôi lấy ví dụ như trường hợp Lotte (Hàn Quốc). Công ty này vào Việt Nam năm 2017, khi đó Luật Đất đai 2013 không hề có khoản quy định tiền bổ sung. Tới năm 2025, căn cứ theo Luật Đất đai 2024, doanh nghiệp này không có lỗi gì cả thì cơ quan thuế lại ban hành hai thông báo. Thông báo thứ nhất yêu cầu nộp tiền sử dụng đất 16.190 tỷ đối với dự án 59 ha ở khu đô thị Thủ Thiêm, công ty nói với tôi là sẵn sàng chấp nhận. Nhưng rồi lại có thông báo thứ hai yêu cầu nộp hơn 2.600 tỷ tiền sử dụng đất bổ sung theo điểm d, khoản 2, điều 257. Doanh nghiệp nói với tôi: “Tôi có lỗi gì đâu, toàn bộ việc ban hành chậm trễ là của cơ quan nhà nước, chúng tôi không có lỗi gì cả.” Bữa nay mọi chuyện đã công khai nên tôi cũng chia sẻ với quý vị. Công ty đã ký văn bản vào ngày 20 tháng 8, nội dung là trả lại dự án. Tôi được một lãnh đạo tập đoàn khác gửi cho tôi bản đó, vì tập đoàn họ cũng vướng một trường hợp tương tự.

Tôi mới gọi cho ông tổng giám đốc công ty Hàn Quốc, nói rằng: “Anh, nếu quý vị có ghi tên Hiệp hội chúng tôi là nơi nhận, thì chúng tôi sẽ chính thức có ý kiến để đồng hành với quý vị.” Ông tổng giám đốc mới hỏi lại: “Ủa, tại sao ông biết?” Tôi nói: “Thôi, tôi không thể nói tại sao mà biết được, nhưng tôi đã đọc rồi, và tôi thấy cần phải trình ý kiến này.” Ông ấy đề nghị tôi giữ bí mật. Nhưng tôi về suy nghĩ, tôi thấy chuyện này ảnh hưởng đến môi trường đầu tư của nước mình, ảnh hưởng đến việc thu hút đầu tư của TP.HCM, và rõ ràng là không công bằng với doanh nghiệp. Cho nên, văn bản đó ký ngày 20 thì ngày 21 tôi nhận được và tôi quyết định vẫn làm văn bản kiến nghị. Ngày 21/8, tôi gửi văn bản kiến nghị đích danh Thủ tướng, kể cả cho thành phố.

Gửi xong thì Chủ tịch Thành phố Hồ Chí Minh cũng nắm việc. Cho nên là sau đó họp lần thứ nhất, không thành. Hai bên, bên nào cũng giữ khư khư của mình. Cuộc họp lần thứ hai thì các báo đã đưa tin hết, đó là cuộc họp đi đến thống nhất tiếp tục thực hiện dự án. Trong văn bản của hiệp hội chúng tôi, chúng tôi ghi rất rõ: văn bản này được làm vì môi trường đầu tư của đất nước, nhằm bảo vệ lợi ích chính đáng của doanh nghiệp, không hề bị tác động từ bất kỳ phía nào. Tôi ghi rất rõ điều đó để minh định rằng hiệp hội chúng tôi làm việc hoàn toàn khách quan. Cuối cùng, câu chuyện này có hậu.

Tuy nhiên, vấn đề vẫn chưa được giải quyết dứt điểm, đặc biệt là điểm D khoản 2 điều 257. Sau đó, báo chí tiếp tục đưa tin rằng còn nhiều tập đoàn khác gặp trường hợp tương tự, thậm chí mức tiền bổ sung còn cao hơn. Vì vậy, sau khi cân nhắc kỹ, chúng tôi đề nghị giữ quy định về thu bổ sung tại điểm D khoản 2 điều 257, nhưng phải loại trừ các trường hợp doanh nghiệp không hề có lỗi, như Lotte hay công ty Kiến Phước. Công ty Tiến Phước hợp tác với Capollen, với công ty Trần Thái và một công ty nữa, tổng cộng bốn công ty, mà lại bị quy nộp số tiền lên tới gấp ba lần. Chúng tôi cho rằng đây là điều không công bằng đối với doanh nghiệp.

Cho nên, tới đây nếu nghị quyết của Quốc hội được thông qua thì sẽ giải quyết ngay được một số vấn đề. Tuy nhiên, vẫn còn một điểm chưa được xử lý rõ ràng, đó là quy định tại điều 122 của Luật Đất đai liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất. Khi thực hiện nghị quyết thí điểm của Quốc hội cho phép sử dụng đất khác không phải là đất ở để làm dự án nhà ở thương mại, đến khâu chuyển mục đích sử dụng đất, chúng tôi nhận thấy có thể sẽ phát sinh những vướng mắc. Nhưng thôi, tới đâu chúng ta sẽ tháo gỡ tới đó.

Tuy nhiên, chúng tôi nhận thấy rằng giữa những tin vui về nỗ lực và kết quả tích cực vừa rồi, vẫn có một điểm cần lưu ý. Hôm qua, chúng tôi có buổi làm việc với Ngân hàng Nhà nước về việc triển khai Luật Phòng chống rửa tiền và Thông tư 27 vừa được Ngân hàng Nhà nước ký ban hành, sắp có hiệu lực. Trong đó có một điều khoản về tổ chức thực hiện, dự kiến sẽ có hiệu lực từ ngày 1/1, hoặc sớm hơn là trong tháng 11 này.

Nhân dịp buổi tọa đàm của báo TheLEADER hôm nay, chúng tôi muốn chia sẻ thêm thông tin này, vì nó rất quan trọng đối với cộng đồng doanh nghiệp, dù không phải là một tin vui. Trong việc thực hiện Công ước Phòng chống rửa tiền của Liên Hợp Quốc, Việt Nam đã chủ động tham gia và ban hành Luật Phòng chống rửa tiền để thực hiện cam kết. Thông tư 27 của Ngân hàng Nhà nước, thay thế cho Thông tư 09 ban hành năm 2023, là một bước triển khai cụ thể. Trong quá trình được mời tham gia đóng góp, chúng tôi nhận thấy các cơ quan chức năng đã làm việc với tinh thần rất trách nhiệm.

Nhưng mà qua cái chuyện đó thì có một tin không vui là Việt Nam mình bị xếp vào danh mục các quốc gia gọi là danh sách xám. Mình với IUU là thẻ vàng IUU, còn cái này là danh sách xám. Mà đã xám thì đương nhiên là không trắng rồi. Cho nên tôi có đề nghị Nhà nước là, thôi bây giờ bên phía Bộ Nông nghiệp đang nỗ lực và có thể phải 5 năm mới tháo được thẻ vàng IUU, thì cái này ráng trong vòng 2-3 năm tháo cho xong cái chuyện bị đưa vào danh sách xám trong các nước về phòng chống rửa tiền.

Bây giờ trong phòng chống rửa tiền lại có thêm phòng chống tài trợ khủng bố và tài trợ cho vũ khí hủy diệt hàng loạt. Cái công ước này nội dung là như thế. Trong đó, bất động sản của chúng ta là một lĩnh vực có thể nói đứng đầu, ngang với lĩnh vực ngân hàng về vấn đề phòng chống rửa tiền. Cho nên rất mong các doanh nghiệp tìm hiểu, đọc lại Thông tư 27. Trong đó, chúng ta sẽ hiểu vì sao Nhà nước quy định rằng giao dịch mua bán bất động sản phải thanh toán qua ngân hàng. Theo luật phòng chống rửa tiền và thông tư này, các giao dịch chuyển khoản từ 400 triệu đồng trở lên thuộc diện phải làm báo cáo. Nó có lý do như vậy, nên cũng chia sẻ thêm để quý vị nắm.

Còn sáng nay, có một thông tin về thu ngân sách Nhà nước 9 tháng. Riêng tiền sử dụng đất là hơn 110.000 tỷ đồng. Con số này vừa phấn khởi vừa lo ngại. Tích cực là vì thị trường bất động sản đã phục hồi nên anh em mới có tiền mà đóng. Nhưng nếu đóng theo kiểu Lotte thì e rằng cũng không hợp lý. Thôi thì nhìn ở mặt tích cực, thị trường bất động sản đã đi vào chu trình phục hồi và tăng trưởng trở lại, còn đối với doanh nghiệp thì cũng có dòng tiền để có tiền mà nộp, cũng như cá nhân vậy.

Rồi một thông tin nữa liên quan tới chủ đề của hội thảo chúng ta hôm nay là giá nhà cao quá, giá nhà chưa phù hợp. Sáng nay, trong chương trình Tài chính – Kinh doanh của VTV lúc 7 giờ sáng, có đưa tin rằng tại TP.HCM, giá nhà đang neo ở mức 87-97 triệu đồng/m².

Chúng tôi đi thăm các dự án, thấy những nơi sáng đèn khắp các căn hộ, chúng tôi thật sự rất vui, một niềm vui không thể tả. Nhưng cũng có những dự án tối om, hoặc chỉ vài căn sáng đèn, điều đó cho thấy thực tế là thị trường vẫn còn nhiều vấn đề. Vì vậy, chúng ta cần học cả bài học thành công lẫn bài học chưa thành công của các nước khác, đặc biệt là Trung Quốc. Chúng tôi nhìn nhận rằng những thông tin hiện nay cũng đang phản ánh phần nào những điều đó.

Còn hiện nay, đối với thành phố Hồ Chí Minh, trước đây chúng tôi có đưa ra mô hình phát triển thị trường, cụ thể là thị trường nhà ở (vì nói thị trường bất động sản thì quá rộng). Thị trường nhà ở của thành phố Hồ Chí Minh, nếu hình dung, thì trước đây giống như hình kim tự tháp bị lộn ngược đầu. Nhìn chung, toàn thị trường trong cả nước đều thiếu nguồn cung, đặc biệt là thiếu nghiêm trọng phân khúc nhà ở giá phù hợp, nhà ở vừa túi tiền và nhà ở trung bình.

Tức là thiếu những dự án như của Tập đoàn Nam Long, mà hồi nãy anh Vũ cũng có nhắc đến. Nam Long là tập đoàn đầu tiên, cách đây hơn 20 năm, khởi công dự án Ehome 1, và đến nay đã triển khai đến Ehome 8 tại khu vực phía Nam. Còn với dự án ở Hải Phòng, có thể nói đó là dự án thứ 9 của tập đoàn, vẫn thuộc phân khúc nhà ở giá phù hợp – hay còn gọi là Affordable Housing theo cách nói phổ biến trên thế giới. Tuy nhiên, hiện nay, có thể thấy rằng các dự án nhà ở của Nam Long đều hợp tác với hai tập đoàn lớn của Nhật Bản là Mitsubishi UFJ Group và Hankyu Hanshin. Chính nhờ vậy mà trong giai đoạn khủng hoảng Covid, đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu và biến động chính trị, Nam Long vẫn vững vàng, nhờ nguồn vốn ổn định, dài hạn và đặc biệt là lãi suất thấp (rẻ).

Đó, cho nên đây là một câu chuyện rất hiệu quả và là bài học chung cho các doanh nghiệp của chúng ta. Khi hợp tác với các đối tác trong nước hay nước ngoài về tài chính, vấn đề đầu tiên là vốn dài, thứ hai là vốn dày, và thứ ba là vốn rẻ. Anh Vũ hồi nãy đã khái quát ba tiêu chí đó rất đúng, và đó cũng là bài học cho các bạn trẻ đang khởi nghiệp trong lĩnh vực bất động sản.

Rồi tôi nói về một tập đoàn mà vừa qua Thủ tướng cũng rất khen, đó là Tập đoàn Đại Dũng trong lĩnh vực cơ khí. Đại Dũng đã chủ động đi tìm một người thầy ở Nhật Bản, là công ty xây dựng cơ khí hàng đầu của Nhật. Vừa rồi, khi chúng tôi dự lễ kỷ niệm 15 năm hợp tác, thì Chủ tịch phía Nhật cũng sang dự. Hiện nay, cơ khí Đại Dũng đã xuất khẩu sản phẩm sang châu Âu, châu Mỹ, châu Úc, kể cả Trung Cận Đông. Ở khu vực này có một tập đoàn rất nổi tiếng là Zamil Steel, chuyên về khung kho nhà xưởng, nhưng Đại Dũng vẫn có thể thâm nhập được thị trường đó nhờ hợp tác với Nhật Bản.

Cho nên, bài học về việc lựa chọn đối tác là vô cùng quan trọng. Tôi rất mong các bạn trẻ đang khởi nghiệp trong lĩnh vực bất động sản hãy đặc biệt quan tâm đến điều này, bởi chọn được đối tác đúng là yếu tố mang tính quyết định. Những đối tác như vậy rất trung thành và bền bỉ. Như anh Quang của Nam Long, vừa rồi kỷ niệm 10 năm hợp tác với đối tác Nhật, chúng tôi cũng tham dự. Còn Đại Dũng là 15 năm hợp tác, chúng tôi cũng đến dự. Những câu chuyện đó là những bài học rất sống động.

Thưa quý vị, nói tổng thể về thể chế pháp luật thì Nghị quyết 66 của Bộ Chính trị vừa qua đã chỉ rõ “điểm nghẽn của điểm nghẽn” chính là thể chế pháp luật. Nhưng đồng thời, nghị quyết cũng khẳng định rằng khi tháo gỡ được điểm nghẽn đó thì thể chế pháp luật sẽ trở thành động lực, thậm chí là nguồn lực để thúc đẩy sự phát triển của đất nước. Điều này hoàn toàn đúng.

Trong lĩnh vực bất động sản, có thể thấy rất rõ điều đó. Luật Đất đai sửa đổi là một bước tiến rất tốt, và hiện nay Nhà nước vẫn đang tiếp tục quá trình hoàn thiện. Theo chỉ đạo của lãnh đạo cấp cao, sau khi Quốc hội thông qua nghị quyết lần này, sẽ tiếp tục ban hành thêm một số quy định mang tính thí điểm, để sau một thời gian triển khai sẽ có cơ sở hoàn thiện Luật Đất đai một cách toàn diện hơn.

Chúng tôi cũng theo dõi trong chương trình xây dựng pháp luật của Quốc hội năm 2026 thì có đề cập rõ: Quốc hội sẽ xem xét sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu giá và một số luật khác có liên quan. Cụ thể, ngay kỳ họp đầu tiên của Quốc hội vào tháng Tư tới sẽ bắt đầu quá trình sửa đổi các luật này.

Người mua nhà cần được tiếp cận vay lãi suất ưu đãi

Chúng tôi rất mong các doanh nghiệp, đặc biệt là các anh chị đang hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, nếu có những vướng mắc cụ thể thì phản ánh lại để chúng tôi tổng hợp, góp phần đóng góp thiết thực vào việc sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, giúp hệ thống pháp luật ngày càng hoàn thiện và đồng hành với thực tiễn phát triển. Bởi vì, chúng tôi lấy ví dụ ngay trong Luật Nhà ở. Ở các quy định ban đầu, luật nêu rõ rằng chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được vay vốn ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách Xã hội, và nội dung này được thể hiện trong các điều khoản chính của luật.

Tuy nhiên, đến điều khoản chuyển tiếp, cũng trong luật đó, lại giao cho Chính phủ quy định chi tiết. Khi Chính phủ ban hành Nghị định 100 năm 2014, thì ở chương đầu tiên của nghị định, quy định rằng Ngân hàng Chính sách Xã hội sẽ cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được vay vốn ưu đãi. Nhưng đến điều khoản chi tiết phía sau thì lại cấm, quy định rằng từ nay đến năm 2030, Ngân hàng Chính sách Xã hội chưa cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội vay. Đó là một điều hết sức vô lý. Chúng tôi cho rằng ở đây có một sự mâu thuẫn nội tại. Và thực ra, sự mâu thuẫn này cũng có điều đáng suy nghĩ. Bởi vì khi chủ đầu tư không được vay từ Ngân hàng Chính sách Xã hội, thì họ chỉ còn con đường vay từ ngân hàng thương mại. Vậy thì câu hỏi đặt ra là ai được lợi trong chuyện này? Đây là một vấn đề rất tế nhị.

Nhưng sau đó, Chính phủ có bổ sung thêm một ngân hàng nữa. Thực ra đây là ngân hàng đã có từ lâu, nhưng mới được quy định rõ trong Nghị định 100, đó là Ngân hàng Phát triển Việt Nam (VDB). Theo đó, VDB được phép cho chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội vay vốn.

Còn về lãi suất cho vay đối với người mua nhà ở xã hội, xin thưa quý vị, theo quy định của Nghị định 100, người mua phải vay với lãi suất 6,6% một năm, mà mức này là quá cao. Trong khi đó, từ tháng 7 năm 2021 đến tháng 7 năm 2024, trong nhiệm kỳ của Chính phủ hiện nay, Thủ tướng đã nhiều lần ký duyệt mức lãi suất chỉ 4,8%. Vậy mà từ tháng 8/2024 trở đi, lãi suất lại tăng lên 6,6%. Chúng tôi đã nhiều lần kiến nghị, và rất may là đến nay, theo Nghị định 261 của Chính phủ ban hành ngày 10 tháng 10, mức lãi suất đó đã được giảm xuống còn 5,4%.

Thật ra, chúng tôi vẫn tha thiết đề nghị giữ lại mức 4,8%. Bởi vì với mức 5,4% hiện nay, nếu chủ đầu tư vay tại Ngân hàng Chính sách Xã hội, họ phải chịu mức lãi vay bằng 120% của 5,4%, tức là lên tới khoảng 6,48%, rất cao. Trong khi đó, ngân hàng thương mại lại đang cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội như Nam Long vay chỉ khoảng 5,9% đến 6,1%.

Mức giá nào là phù hợp

Như vậy, xin thưa quý vị, chủ đề của chúng ta hôm nay là giải cơn khát nhà ở giá vừa túi tiền. Về vấn đề này, tôi xin nhắc lại một sự kiện rất quan trọng. Cuối tháng 2/2025, khi làm việc với Ban Kinh tế Trung ương, Tổng Bí thư lần đầu tiên đã nêu rõ quan điểm rằng phải sớm thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia để phát triển nhà giá rẻ tại các đô thị. Câu nói đó của Tổng Bí thư đã được thể chế hóa trong Nghị quyết 201 của Quốc hội về phát triển nhà ở xã hội, cũng như trong các nghị định của Chính phủ liên quan đến lĩnh vực này.

Khi nói đến “nhà giá rẻ”, chúng tôi thấy có thể chia thành hai loại. Loại thứ nhất là nhà ở xã hội, đương nhiên đây là loại có giá thấp nhất, không có loại nào thấp hơn. Tuy nhiên, mới đây ở Hà Nội vừa công bố một dự án nhà ở xã hội có giá lên tới 29,5 triệu đồng/m², thì phải nói là khá cao. Nhưng nếu tính toán kỹ thì giá 29,5 triệu, tạm làm tròn là 30 triệu đồng/m², một căn hộ khoảng 70m² sẽ có giá khoảng 2,1 tỷ đồng. Với mức giá đó, nếu được vay lãi suất 4,8% trong 25 năm, thì hoàn toàn người mua có thể trả được.

Cho nên khi nói về nhà ở giá rẻ, chúng tôi quan niệm là có hai loại. Một là nhà ở xã hội, đương nhiên là rẻ nhất. Hai là nhà ở thương mại giá phù hợp với thu nhập, và loại này rất cần có chính sách để phát triển.

Tới đây, khi sửa Luật Nhà ở năm 2026, chúng tôi sẽ kiến nghị cần có cơ chế hỗ trợ cho người mua nhà ở thương mại giá phù hợp. Vậy mức giá nào được xem là “phù hợp”?

Nếu liên hệ lại năm 2013, khi Chính phủ ban hành Nghị quyết 02 và đưa ra gói tín dụng 30.000 tỷ, thì lúc đó quy định rằng nhà ở thương mại có giá từ 1 tỷ 050 triệu đồng trở xuống được vay gói hỗ trợ đó. Đến nay, theo chúng tôi, mức giá nhà ở thương mại phù hợp có thể xác định là dưới 3 tỷ đồng.

Đối với loại hình này, đã là nhà ở thương mại thì chủ đầu tư không cần cơ chế đặc thù về quỹ đất hay thuế, mà chỉ cần ưu đãi về tín dụng – tương tự như gói 145.000 tỷ đồng mà Ngân hàng Nhà nước đang triển khai cho nhà ở xã hội và cải tạo chung cư cũ. Chúng tôi kiến nghị nên mở rộng gói này cho cả nhà ở thương mại giá phù hợp, với mức lãi suất 5,9 - 6,1% mà các ngân hàng đang áp dụng hiện nay, là tương đối hợp lý.

Tuy nhiên, quan trọng nhất là phải có chính sách tín dụng cho người mua, với lãi suất hợp lý trong thời hạn 20 - 25 năm. Khi đó, những người trẻ có một phần tài chính, đặc biệt là người mua nhà lần đầu, hoàn toàn có thể tạo lập được nơi ở. Chỉ khi đó chúng ta mới thật sự giải được cơn khát nhà ở giá phù hợp với thu nhập.

Đề xuất

Nhưng mà bây giờ, vấn đề mà TheLEADER hôm nay đặt ra là làm sao giải được cơn khát nhà ở. Muốn giải được cơn khát đó thì, trong cuộc họp với Thủ tướng Phạm Minh Chính ngày 22/9, tại Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, chúng tôi có đề nghị như sau.

Đề nghị thứ nhất là muốn giảm giá thì phải tăng nguồn cung. Nhưng tăng nguồn cung ở đây không phải tăng chung chung, mà là tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp, nhà ở vừa túi tiền.

Đề nghị thứ hai, để tăng được nguồn cung nhà ở giá phù hợp thì phải tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn cho những dự án đang bị ách tắc. Theo Thủ tướng Chính phủ, hiện nay có 2.890 dự án đang vướng mắc cần phải tháo gỡ. Trước hết, cần tập trung xử lý, gỡ cho 2.890 dự án này.

Bên cạnh đó, phải tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp cận quỹ đất một cách công bằng, thông qua việc thực hiện Nghị quyết 171 của Quốc hội – về thí điểm cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở (hoặc đang có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở) để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Thì hiện nay đó, xin thưa với quý vị, thành phố Hồ Chí Minh tới thời điểm chúng tôi đang báo cáo, thì Hội đồng nhân dân của tỉnh Bình Dương cũ đã thông qua 201 dự án thí điểm. Nhưng mà thành phố Hồ Chí Minh mới thì vừa rồi thông qua cho khu vực của thành phố Hồ Chí Minh cũ và tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu mới được có 54 dự án. Chúng tôi cũng đang thắc mắc tại sao. Tại sao tỉnh Bình Dương lại thông qua ngày 26/7 – gần cuối so với mốc ngày 1/7, là thời điểm bắt đầu áp dụng cơ chế và quy định mới hợp nhất – mà Bình Dương đã thông qua được 201 dự án, trong khi Bà Rịa – Vũng Tàu và thành phố Hồ Chí Minh cũ chỉ mới được 54 dự án?

Chúng tôi đang tìm hiểu nguyên nhân vì sao lại có việc này. Nhưng nhìn chung, cái chuyển động trong phạm vi toàn quốc về việc thực hiện thí điểm các dự án nhà ở thương mại đang hứa hẹn sẽ làm tăng thêm nguồn cung.

Như vậy, tăng nguồn cung là nó có ba cái vấn đề thôi. Vấn đề thứ nhất là tháo gỡ ngay vướng mắc của 2.890 dự án đang vướng pháp lý. Vấn đề thứ hai là tăng nguồn cung dự án, mà tăng nguồn cung dự án thì thông qua cái Nghị quyết 171 cho thí điểm. Còn cái giải pháp thứ ba để tăng nguồn cung chính là rút ngắn thủ tục hành chính.

Hiện nay nỗ lực là đang sửa Luật Xây dựng. Sửa Luật Xây dựng thì sửa ngay trong kỳ họp Quốc hội kỳ cuối này, vào tháng 10, ngày 20 Tây này sau họp. Như vậy là sẽ rút ngắn được thời gian làm thủ tục hành chính, trong đó có vấn đề miễn giấy phép xây dựng. Chúng ta tới đây sẽ miễn giấy phép xây dựng đối với các dự án mà đã có quy hoạch 1/500. Còn đối với nhà dân, chúng tôi cũng đề nghị phải miễn giấy phép xây dựng đối với những khu vực đã có quy hoạch 1/500, hoặc có thiết kế đô thị, hoặc có quy chế về quản lý quy hoạch kiến trúc của khu vực đó thì cũng nên được miễn giấy phép xây dựng.

Nhưng chúng tôi cũng đề nghị với Thủ tướng Chính phủ, cũng như các bộ ngành, các địa phương là phải quan tâm, tránh cái tình trạng lợi dụng. Thí dụ như bây giờ nhà ở riêng lẻ, tức là dưới bảy tầng, thì thành phố Hồ Chí Minh đang cho xây một tầng hầm. Nhưng mà bây giờ nếu người ta lỡ xây hai tầng, ba tầng hầm rồi sao? Thì ra sao kiểm soát? Bởi vì anh miễn giấy phép mà. Cho nên chúng ta phải có thêm các cơ chế về hậu kiểm. Nhưng mà nếu hậu kiểm thì chuyện nó đã rồi. Nên rất mong thưa với quý vị, là bây giờ bức tranh để cho quý vị hình dung rõ hơn.

Anh Đính khi phát biểu là nói trên phương diện mua bán, giao dịch của thị trường. Nhưng mà chúng tôi ở đây phát biểu trên cơ sở nguồn cung thực của các dự án tại thành phố Hồ Chí Minh.

Quý vị biết là năm 2020, thành phố Hồ Chí Minh chỉ có 163 căn hộ nhà ở giá vừa túi tiền được đưa ra thị trường trong cả năm, chiếm có 1%. Còn lại là trung cấp và cao cấp. Tới năm 2021, 2022, 2023 thì chỉ còn có nhà ở cao cấp và trung cấp thôi, nhà ở vừa túi tiền không còn nữa. Và nhà cao cấp thì luôn luôn chiếm ở mức độ khoảng 70%. Sang tới năm 2024, nhà ở giá trung cấp biến mất khỏi thành phố Hồ Chí Minh trong các dự án mới, hoàn toàn không có luôn, 100% là nhà ở cao cấp. Trong 6 tháng đầu năm 2025, thành phố Hồ Chí Minh chỉ đưa ra thị trường được có 3.353 căn nhà ở, mà cũng đều là cao cấp. Cái số lượng này, nếu so lại, thì năm 2017 là đỉnh cao - lúc đó thành phố Hồ Chí Minh đưa ra thị trường 43.000 căn. Sau đó giảm dần, tới bây giờ chỉ còn trên dưới 10.000. Mà thậm chí trong 6 tháng đầu năm nay chỉ có hơn 3.000 căn.

Như vậy, chúng ta thấy là nguồn cung hụt hơi. Mà theo quy luật cung cầu, cung ít, cầu nhiều thì dẫn tới giá tăng. Cung ít mà cầu quá nhiều thì người dân khó tiếp cận nhà ở. Cho nên hôm nay, chủ đề chúng ta bàn rất sát sườn với người dân. Chúng tôi thấy cái đầu tiên là phải tăng cung thì mới giảm được giá nhà. Rồi cái thứ hai nữa là phải kiểm soát được chi phí.

Chi phí về tạo lập quỹ đất cho dự án thì đối với nhà ở xã hội là trên dưới 10%. Những dự án cao cấp có thể lên tới 15%, vì vị trí đất đai, địa thế. Còn đối với dự án 100% là nhà phố thôi thì chi phí tiền sử dụng đất, chi phí tạo lập quỹ đất chiếm khoảng trên dưới 30%. Còn đối với dự án thuần túy là xây chung cư 100% thì chi phí tạo lập quỹ đất chiếm khoảng trên dưới 50%. Đối với những dự án biệt thự, chi phí đất sẽ phụ thuộc vào quy hoạch công viên (diện tích dành cho cây xanh, không gian chung). Tuy nhiên, theo quy định chung, mật độ xây dựng của dự án biệt thự thường không vượt quá 60% tổng diện tích lô đất. Cho nên khi diện tích đất ở bị nhỏ đi thì chi phí tạo lập quỹ đất tăng lên. Còn một dự án hỗn hợp gồm nhiều loại nhà thì chi phí nói chung, tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 20% là phổ biến.

"Mất cân đối" không có nghĩa là "thừa"

Nhà báo Trần Ngọc Sơn: Tình trạng giá nhà tăng cao, lên tới cả trăm triệu/m2 có phải là dấu hiệu thị trường bất động sản đang mất cân đối về nguồn cung hay méo mó? Dựa trên những dữ liệu đang có, One Housing đánh giá thế nào?

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh One Housing: Tôi đồng tình với quan điểm rằng, thị trường bất động sản đang mất cân đối về nguồn cung. Tuy nhiên, "mất cân đối" không có nghĩa là "thừa". Chúng ta cần hiểu đúng rằng, thị trường có bốn phân khúc chính: bình dân, trung cấp, cao cấp và hạng sang. Ngoài ra còn có phân khúc siêu sang, nhưng tôi sẽ không đề cập ở đây.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh One Housing. Ảnh: Hoàng Anh

Thực tế là trong suốt thời gian từ năm 2023 đến nay, phân khúc bình dân và trung cấp gần như vắng bóng trên thị trường. Đặc biệt, phân khúc bình dân gần như không có dự án mới nào. Phân khúc trung cấp dành cho số đông của xã hội, cũng không có thêm dự án.

Ngược lại, phân khúc cao cấp và hạng sang lại đang chiếm tỷ trọng rất lớn. Một điểm đáng chú ý là, dù nguồn cung tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, nhưng cứ ra đến đâu là hấp thụ hết đến đó. Theo báo cáo mới nhất của chúng tôi, tỷ lệ hấp thụ của hai phân khúc này đạt gần 90%.

Sự mất cân đối này đã đẩy nền giá chung cư trung bình tại Hà Nội lên rất cao. Đến thời điểm hiện tại, giá trung bình đã là 85,6 triệu đồng/m². Để so sánh, vào năm 2022, con số này chỉ khoảng 50 triệu đồng/m². Nguyên nhân là vì thị trường thiếu hụt các sản phẩm ở phân khúc bình dân và trung cấp, khiến cho mặt bằng giá chung bị đẩy lên.

Nếu trong tương lai, chúng ta bổ sung được nguồn cung cho hai phân khúc này, mẫu số chung sẽ lớn hơn, thì tự khắc nền giá sẽ được điều tiết lại một cách hợp lý. So với TP. HCM, giá căn hộ Hà Nội đang dần tiệm cận. Trước năm 2021, giá nhà ở TP. HCM luôn cao hơn Hà Nội, nhưng hiện tại sự chênh lệch này gần như không còn.

Nhiều người cho rằng vì giá nền đang cao, chúng ta nên "ghìm" giá của phân khúc cao cấp xuống để kéo giá nhà nói chung giảm theo. Tôi cho rằng cách tiếp cận này không hợp lý. Chúng ta không thể dựa vào cảm tính để ra quyết sách.

Thay vào đó, chính sách phải dựa trên cơ sở dữ liệu và nghiên cứu chi tiết về từng phân khúc. Phân khúc nào phải có mức giá tương ứng với giá trị của nó. Việc cần làm là giải quyết gốc rễ của vấn đề: bổ sung nguồn cung cho phân khúc đang thiếu hụt.

Bên cạnh đó, câu chuyện giá nhà có liên quan mật thiết đến hạ tầng. Theo báo cáo mới nhất của CBRE, khi xếp hạng về hạ tầng trong khu vực Đông Nam Á trên thang điểm 10, Việt Nam đang đứng ở cuối. Thứ hạng lần lượt là Singapore, Malaysia, Brunei, Thái Lan, Indonesia và cuối cùng là Việt Nam. Bảng xếp hạng này đánh giá cả về chất lượng và quy chuẩn hạ tầng. Chính phủ hiện đang đẩy mạnh đầu tư vào hạ tầng, và đây chính là cơ hội.

Khi chúng ta xây dựng các tuyến metro hay đường sắt cao tốc, nhà nước cần phải đi trước một bước: quy hoạch và dành sẵn quỹ đất ở các khu vực xung quanh những dự án hạ tầng này để phát triển nhà ở cho số đông. Nếu chúng ta không làm vậy, khi hạ tầng hoàn thành, các chủ đầu tư tư nhân sẽ lại xây dựng các dự án cao cấp và sự mất cân đối sẽ tiếp tục tái diễn.

Singapore đã giải quyết bài toán này rất hiệu quả. Mô hình của họ rất rõ ràng. Nhà ở cho số đông thì do Ủy ban Phát triển nhà ở (HDB) của Chính phủ đảm nhiệm, với các khu nhà được kết nối đồng bộ với tiện ích, hạ tầng và giao thông công cộng. Trong khi đó, các sản phẩm nhà ở thương mại cao cấp, hay còn gọi là condo, thì được để cho các công ty tư nhân phát triển cho thị trường tự do. Bằng cách này, Singapore đảm bảo được an sinh xã hội cho người dân, đồng thời vẫn có một thị trường bất động sản thương mại phát triển lành mạnh.

Tóm lại, để giải quyết vấn đề giá nhà, chúng ta cần một tư duy chiến lược, dựa trên dữ liệu và có tầm nhìn xa. Quy hoạch hạ tầng và quy hoạch nhà ở phải được thực hiện đồng bộ. Chúng ta phải quy hoạch ngay từ bây giờ, để 5-10 năm nữa, khi hạ tầng hoàn thiện, thế hệ tương lai sẽ có cơ hội tiếp cận những sản phẩm nhà ở phù hợp.

Trật tự mới của nhiều yếu tố kinh tế

Nhà báo Trần Ngọc Sơn: Thưa ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, theo quan sát của ông, tình trạng người mua có nhu cầu ở thật hiện nay như thế nào, việc đầu cơ có đang làm méo mó thị trường hay không? Liệu rằng các chủ đầu tư sẽ chỉ theo đuổi phân khúc cao cấp hay không?

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn: Trước hết tôi chia sẻ quan điểm đồng tình với anh Trung vừa nói về việc dường như bất động sản hiện tại có vẻ như đang gộp tất cả các loại hình bất động sản thành giống hệt nhau.

Về thực chất, bất động sản cũng là một loại loại hàng hóa và có rất nhiều phân khúc, hạng sang, trung cấp và nhà ở xã hội. Mỗi loại hình đều có tệp khách hàng riêng.

Tôi cũng đồng ý với anh Trung là chúng ta không nên gộp các phân khúc bất động sản lại thành một để nói về việc đẩy mặt bằng bất động sản từ giá cao xuống. Cái này không hợp lý.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn. Ảnh: HA

Theo khảo sát được làm cứ 6 tháng một lần của batdongsan.com về hành vi của người tiêu dùng, khảo sát quý I/2025 đã hỏi các đáp viên với 57% là nam và 43% là nữ. Trong số đáp viên thì 83% có độ tuổi là từ 18 – 44 là độ tuổi – những người có nhu cầu với bất động sản; 34% đến từ Hà Nội và 27% đến từ TP.HCM.

Với thu nhập của các đáp viên, 65% nằm trong khoảng từ 15 – 50 triệu một tháng. Tôi nghĩ đây là khoảng thu nhập khá phổ biến của thị trường.

Trong khảo sát, chúng tôi có hỏi mấy câu hỏi sau. Một câu hỏi là các anh chị gần đây có đầu tư bất động sản hay không, thì 55% trả lời có mua, 10% bán, tức là khoảng gần 70% là có hoạt động mua bán bất động sản trong giai đoạn vừa qua.

Và tiếp theo nữa, 64% trả lời là mua để ở và 36% là mua đầu tư. Tôi cũng xin lưu ý rằng câu trả lời này đến từ các đáp viên, không hoàn toàn phản ánh toàn bộ giao dịch trên thị trường vì nó là rất lớn.

Khảo sát cho biết thêm, có ba loại hình mà các đáp viên quan tâm nhất, bao gồm chung cư (chiếm đến 34%), tiếp theo đó là đất (33%) và nhà riêng (21%).

Trong giai đoạn 12 tháng tới, các đáp viên cho biết họ đặc biệt quan tâm đến chung cư và 31% mong muốn đầu tư chung cư. Đáng chú ý, loại hình nhà riêng đã vượt qua đất với 33% cho biết sẽ tiếp tục đầu tư vào loại hình này. Còn đất bây giờ gần như giảm rất là mạnh.

Đấy là xu hướng rõ ràng rằng các nhà đầu tư hiện tại rất quan tâm đến nhà riêng cũng như đất. Điều này phản ánh rằng, thị trường đang quan tâm đến dòng tiền, đến cái loại hình mang tính chất ở nhiều hơn rất nhiều, đặc biệt là các nhà đầu tư.

Ngoài ra một câu chuyện mọi người đang quan ngại là câu chuyện đầu cơ. Chúng tôi nhận thấy rằng, trong giai đoạn vừa qua, khi mà xem xét yếu tố tâm lý của người tiêu dùng, trong các giai đoạn phục hồi thì Batdongsan.com.vn có quan sát là nhà đầu tư có xu hướng rất quan tâm tới các loại hình mang tính chất dòng tiền nhiều hơn.

Và khi có các yếu tố mang tính chất giúp cho tâm lý cảm thấy thoải mái hơn, ví dụ như yếu tố về vĩ mô, chính trị, chính sách, thì họ bắt đầu mới chuyển dần sang dòng tiền mang tính chất đầu cơ, ví dụ là đất hoặc là nghỉ dưỡng.

Nếu các anh chị để ý thì sẽ thấy trong hai năm vừa qua, tất cả các thị trường đều phục hồi với loại hình là chung cư và nhà, như tại Hà Nội, Đà Nẵng và bây giờ là TP.HCM.

Còn đất, thực tế trong giai đoạn cả năm vừa qua chỉ có một đợt duy nhất là tăng, đó là giai đoạn khi có tin sáp nhập thì cuối năm ngoái, đầu năm nay loại hình này tăng rất mạnh.

Khi so sánh giữa tháng 9 năm ngoái và tháng 4 năm nay thì tất cả các loại hình đều phục hồi rồi, riêng đất vẫn giảm 22% ở trên toàn quốc. Điều đó phản ánh một thực tế rằng dù chúng ta đang quan ngại khá nhiều về đầu cơ nhưng thực tế loại hình mang tính đầu cơ nhất là đất hiện tại đang giảm.

Câu chuyện tiếp theo là thông tin mặt bằng giá 100 triệu/m2 thì đây đa phần là những loại hình mang tính chất mở bán mới. Nhưng trên thực tế vẫn còn nhiều các loại hình ở các cái quận hiện tại vẫn đang ở mức dưới 100 triệu. Quan trọng xu hướng hiện nay là dịch chuyển từ trung tâm ra ven đô.

Chúng tôi có thể lấy một số ví dụ để có một minh chứng bằng dữ liệu. Tại Hà Nội, mặt bằng chung của chung cư tại Tây Hồ là khoảng 106 triệu/m2 thì tại các khu vực như Bắc Từ Liêm khoảng độ 84 triệu, Long Biên khoảng độ 67 triệu và Nam Từ Liêm khoảng độ 77 triệu đồng/m2.

Tức là nếu chúng ta xét cả chung cư mới, chung cư cũ thì hiện tại bây giờ vẫn có những loại hình dưới 100 triệu/m2.

Còn một vấn đề nữa là trong thời gian vừa qua, loại hình chung cư khu vực ngoài trung tâm, ngoài bốn quận chính lại có mức tăng trưởng rất lớn trong thời gian ngắn khiến rất nhiều người quan ngại.

Ví dụ, cao nhất thời gian vừa qua đó là Thanh Trì tăng đến 119% mặc dù mức giá trung bình khoảng 60 triệu đồng/m2, hoặc Gia Lâm tăng đến 114%, đạt mức giá trung bình khoảng 67 triệu đồng/m2.

Vậy thì câu chuyện hiện tại với nhiều nhà đầu tư bây giờ là mức giá đang tăng nhanh quá, dẫn đến họ sợ rằng liệu rằng chúng ta có đang vào đỉnh của thị trường bất động sản hay không.

Một điều nữa là chu kỳ này có vẻ có nhiều yếu tố kinh tế không theo trật tự như lần trước. Ví dụ trong giai đoạn bơm tín dụng, bơm tiền thì các lớp tài sản rủi ro hơn có xu hướng tăng mạnh hơn. Thế nhưng trong chu kỳ hiện tại thì vàng tăng rất nhanh và mạnh, đi kèm với đó là các loại hình bất động sản và cả chứng khoán cũng tăng. Như vậy điều này dường như thể hiện một tâm lý nào đó của nhà đầu tư rằng, mặc dù là họ thấy tăng nhưng họ vẫn chưa cảm thấy thực sự an toàn.

Họ vẫn bất an, vẫn phải vừa đi gom vàng nhưng vẫn phải tìm cách đồng thời phân bổ vào các tài sản, nhưng lại tập trung vào tài sản có loại hình mang tính chất dòng tiền nhiều hơn là loại hình mang tính chất đầu cơ.

Trong báo cáo quý II, quý III thì Batdongsan.com.vn sẽ tập trung vào chủ đề rất rõ ràng là sự phân hóa trong lựa chọn đầu tư của các nhà đầu tư trong thời gian vừa qua và trong thời gian tới thì sẽ tập trung nhiều hơn vào dòng tiền.

Tôi cũng muốn chia sẻ thêm là chúng ta đang có vẻ như đặt chữ đầu cơ với nghĩa hơi bị xấu quá. Thực tế là trong bất cứ một loại hình đầu tư thị trường nào sẽ luôn có đầu cơ và đầu tư. Nếu thị trường chỉ có nhà đầu tư thì sẽ không có thanh khoản ngắn hạn và như vậy, lại sẽ không hấp dẫn các nhà đầu tư. Nhưng cũng không thể chỉ có riêng đầu cơ.

Theo quan điểm của Batdongsan.com.vn, chúng ta nên làm sao cân đối tỷ lệ đầu tư và đầu cơ phù hợp, có thể là tỷ lệ nhà đầu tư nên nhiều hơn đầu cơ. Và chúng ta cũng nên tránh câu chuyện cho rằng đầu cơ là hoàn toàn xấu.

Kinh nghiệm từ nhiều nước khác cho thấy là có thể sử dụng thuế thu nhập cá nhân từ giao dịch bất động sản. Ví dụ như ở Nhật Bản, nếu bán nhà trước 5 năm thuế lên tới 39%, còn nếu bán nhà sau 5 năm thuế chỉ còn 19% thôi.

Việt Nam có thể vận dụng, ví dụ có thể nếu bán trước 3 – 5 năm thì thuế có thể lên đến 15%, nhưng sau 5 năm thì có thể khoảng độ 5 – 7% thôi. Từ đó chúng ta dần dần thay đổi hành vi nắm giữ tài sản của người tiêu dùng bất động sản.

Chặn đầu cơ và nắn dòng tiền

Nhà báo Trần Ngọc Sơn: Nếu giá bất động sản, giá nhà ở cứ tăng như này thì phân khúc nhà ở vừa túi tiền có nguy cơ bất khả thi. Ngoài Nam Long, các chủ đầu tư khác có thể tham gia phát triển phân khúc này không? Theo logic thị trường, nếu nguồn cung sắp tới trở nên dồi dào hơn thì phân khúc nguồn cung nhà ở vừa túi tiền có tăng lên được hay không? Hay các nhà phát triển dự án vẫn tập trung vào các phân khúc có sức tiêu thụ nhanh hơn.

Ông Nguyễn Trung Vũ: Như tôi đã nói, giải pháp thứ nhất là nắn dòng đầu cơ và khuyến khích đầu tư bởi bản chất hiện nay phần lớn chủ đầu tư không đưa dự án vào khai thác nhưng vẫn cứ tăng giá – vậy thì tội gì không để đấy thôi!?

Chúng ta nên chặn đầu cơ và nắn dòng tiền. Tiếp theo, là ngân hàng không cho vay kiểu cho phép huy động tiền trước nhưng mà không huy động tiền của khách bởi vì như vậy sẽ rất rủi ro. Bởi vì bằng cách, nước ngoài yêu cầu chủ đầu tư phải bán được 50% rồi sau đó mới cho phép triển khai xây dựng. Điều này sẽ không lãng phí của cải xã hội (nếu không thì chủ đầu tư cứ xây lên và huy động vốn, đầu cơ và chắc chắn chúng ta sẽ phải trả giá giống như Trung Quốc: Đẻ ra những khu đô thị ma và để không ai ở, chắc chắn điều đấy sẽ xảy ra.

Nhà báo Trần Ngọc Sơn và Chủ tịch Cen Land Nguyễn Trung Vũ. Ảnh: HA

Bất động sản phải nên như vậy và hiệu quả sẽ từ từ đạt được, nếu không thì sẽ không khuyến khích được đầu tư lẫn nắn dòng tiền.

Chỉ nói đến việc hướng dòng tiền vào mục tiêu kế hoạch dài hạn, vào việc không rủi ro thì đảm bảo cho chủ đầu tư cũng không rủi ro, người dân cũng không rủi ro và không xảy ra việc đổ vỡ như thị trường Trung Quốc. Như thị trường bất động sản của Trung Quốc hiện nay, theo tính toán thì 600 triệu người nữa vẫn không ở hết những bất động sản đã xây.

Thời của nhà ở vừa túi tiền

Nhà báo Trần Ngọc Sơn: Được biết, ngoài Nam Long thì Thắng Lợi Group cũng đang theo đuổi đầu tư nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền. Theo quan điểm của ông, nguyên nhân lớn nhất cản trở các doanh nghiệp tham gia phân khúc nhà ở vừa túi tiền là gì? Thắng Lợi Group có chiến lược, giải pháp nào để hóa giải những vướng mắc đó?

Ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Tập đoàn Thắng Lợi (Thắng Lợi Group): Sắp tới, triển vọng phát triển phân khúc nhà bình dân hay nhà ở vừa túi tiền sẽ rất lạc quan. Trong 10 năm tới (tức là tầm 2035) thị trường sẽ chứng kiến hai phân khúc là nhà ở vừa túi tiền và nhà ở siêu sang sẽ bùng nổ.

Ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Tập đoàn Thắng Lợi (Thắng Lợi Group). Ảnh: HA

Đó là hai phân khúc sẽ dẫn dắt thị trường, Thắng Lợi Group đã có sự chuẩn bị từ 3 năm trước. Sự lạc quan đó có cơ sở. Thời gian vừa qua, Đảng và Chính phủ có những chỉ đạo rất quyết liệt về thị trường bất động sản.

TP.HCM 5 năm vừa qua hầu như không có dự án mới. Nhưng sau khi sáp nhập đã mở ra nhiều dư địa và đây là cơ hội cho các doanh nghiệp trong đó có Thắng Lợi Group.

Đối với các doanh nghiệp sẽ cảm thấy đau khi nghe từ “giải cứu” bất động sản. Chứ thực ra với doanh nghiệp, chúng tôi chỉ cần khơi thông thôi. Vậy thì khơi thông cái gì? Đó chính là khơi thông pháp lý. Bởi, hiện nay hành lang pháp lý chưa được đồng bộ. Các luật vẫn còn xung đột với nhau. Chúng ta cần thời gian để khắc phục. Chính sự xung đột của các luật khiến chi phí ẩn để doanh nghiệp phát triển một dự án rất lớn.

Rất nhiều người đặt câu hỏi: tại sao giá đất của người dân bên ngoài lại chênh lệch quá lớn so với đất trong dự án? Đây là thắc mắc mà tôi nghe rất nhiều lần. Thực tế, để hình thành nên một bảng giá đất, có đến bốn hoặc năm loại chi phí khác nhau cấu thành.

Đặc biệt, trong thời gian vừa qua, việc xác định giá đất theo phương pháp thặng dư được ví như một “vòng kim cô” trói buộc các doanh nghiệp. Chúng tôi vẫn hay gọi vui là “bóc túi mù”, bởi mỗi lần trình hội đồng thì lại cho ra một mức giá khác. Rất may là Chính phủ hiện nay đã có chỉ đạo rất sát sao: vẫn giữ nguyên phương pháp thặng dư, nhưng bổ sung thêm hệ số điều chỉnh và bảng giá đất ban hành định kỳ 5 năm một lần. Khi Nhà nước lắng nghe thị trường và từng bước tháo gỡ những nút thắt pháp lý như vậy, đó chính là điều kiện quan trọng giúp doanh nghiệp “vượt cạn”.

Trong câu chuyện phát triển nhà ở vừa túi tiền, hiện có hai phân khúc chính: nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội. Tôi tin rằng thời gian tới sẽ có rất nhiều doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này. Riêng Thắng Lợi Group, chúng tôi đã đăng ký hai dự án nhà ở xã hội và đang chờ ba dự án khác.

Sở dĩ có sự chuyển động mạnh mẽ như vậy là bởi ba điểm nghẽn lớn trước đây của nhà ở xã hội đã được tháo gỡ phần lớn - khoảng 2,5 trên 3 điểm nghẽn.

Thứ nhất là chi phí đầu vào, nay đã được xác định rõ hơn, minh bạch hơn.

Thứ hai là mức khống chế lợi nhuận. Trước đây, mức lợi nhuận 10% khiến doanh nghiệp rất rủi ro, chỉ cần sai một phép tính là có thể lỗ. Nay mức này đã được nâng lên 13%, và chúng tôi hy vọng sẽ còn được điều chỉnh linh hoạt hơn trong tương lai.

Thứ ba là đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, hiện cũng đã được mở rộng đáng kể, giúp thị trường có thêm người thụ hưởng thực sự.

Những thay đổi này chắc chắn sẽ tạo ra một làn sóng mới các chủ đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội. Chúng tôi cũng không ngoại lệ. Với doanh nghiệp, chỉ cần lợi nhuận trên 10%, tức là cao hơn lãi suất ngân hàng trong bối cảnh “tiền rẻ” hiện nay là đã có động lực để đầu tư rồi.

Tôi thật sự có một niềm tin rất sáng sủa rằng trong 10 năm tới, thế hệ trẻ Việt Nam sẽ có cơ hội sở hữu căn nhà đầu tiên của mình. Đó là cơ hội mà các bạn không nên bỏ lỡ. Và để đạt được điều đó, chúng ta cần sự đồng hành của cả hệ thống, từ các cơ quan quản lý đến những doanh nghiệp lớn trong ngành, những “Big Four” của thị trường bất động sản Việt Nam.

Tôi quan sát thấy rằng, hiện nay bốn ngân hàng lớn đều đã có những chương trình ưu đãi dành riêng cho người dưới 35 tuổi, với lãi suất chỉ khoảng 5,5% và thời gian ưu đãi kéo dài. Đây là một tín hiệu rất tích cực. Sắp tới, Chính phủ cũng đang xem xét để điều chỉnh chính sách theo hướng tương tự, nhằm hỗ trợ thế hệ trẻ những người đang trong giai đoạn bắt đầu hành trình an cư, lập nghiệp.

Đó cũng là lý do khiến tôi có một dự báo khá lạc quan về thị trường bất động sản vừa túi tiền trong thời gian tới.

Thắng Lợi Group hiện đang triển khai 10.000 căn hộ thương mại vừa túi tiền, dễ sở hữu, đáp ứng đại đa số nhu cầu thực tế của khách hàng hiện tại

Đây là dự án mà chúng tôi đã ấp ủ từ lâu, vì hai lý do chính. Thứ nhất, doanh nghiệp không cần “giàu nhanh”, mà cần “giàu bền vững”. Chúng tôi chấp nhận đi chậm, miễn là đóng góp được cho địa phương, nộp thuế đầy đủ, tạo việc làm cho người dân. Giàu bền vững là giàu từ nền tảng xã hội ổn định.

Thứ hai, chúng tôi chọn phát triển phân khúc vừa túi tiền vì đây là một “đại dương xanh” thực sự, phân khúc còn ít đối thủ nhưng nhu cầu lại rất lớn. Tất nhiên, xét về góc độ doanh nghiệp, ai cũng muốn làm phân khúc lợi nhuận cao, nhưng không phải ai cũng đủ điều kiện để làm bất động sản hạng sang. Phân khúc cao cấp đòi hỏi quá nhiều yếu tố, từ vốn, quỹ đất, năng lực thiết kế, đến khả năng quản trị thương hiệu.

Còn với chúng tôi, phục vụ phân khúc “quốc dân” những người có nhu cầu thật mới chính là cách tạo ra giá trị bền vững. Đó cũng là lý do tôi tin rằng thị trường hạng sang vẫn sẽ phát triển, vì nó đáp ứng một tầng nhu cầu khác trong tháp Maslow. Mỗi phân khúc có chỗ đứng riêng. Ai đủ năng lực vươn đến đỉnh cao thì cứ làm, còn chúng tôi chọn cách “bình dân mà chắc chắn”.

Ở góc độ doanh nghiệp, chúng tôi đã chuẩn bị cho giai đoạn mới từ ba năm trước. Bởi như quý vị biết, thị trường bất động sản Việt Nam đang ở chu kỳ thứ tư. Chu kỳ đầu tiên bắt đầu từ thập niên 1990, khi Luật Đất đai có hiệu lực. Và trong bất kỳ nền kinh tế nào, bất động sản đều vận hành theo chu kỳ có đỉnh, có đáy, có phục hồi. Chu kỳ càng cao thì biên độ dao động càng lớn.

Đặc biệt, Việt Nam là một trong hai quốc gia duy nhất trên thế giới cùng với Trung Quốc áp dụng chế độ sở hữu đất toàn dân do Nhà nước quản lý. Khi nghiên cứu kỹ mô hình này, tôi nhận ra rằng lợi thế cạnh tranh của chúng ta vừa độc đáo, vừa cần được tái tạo liên tục. Tuy nhiên, lợi thế nào rồi cũng sẽ mất đi, vấn đề là chúng ta có đủ bản lĩnh để tạo ra lợi thế mới hay không.

Tôi tin rằng, với sự quyết liệt và ổn định trong điều hành của Đảng và Chính phủ, Việt Nam sẽ tiếp tục duy trì được đà phát triển mạnh mẽ. Sự ổn định về chính trị, trong khi nhiều nước trong khu vực đang đối mặt với biến động, chính là cơ hội vàng cho Việt Nam. Và với tinh thần “giàu bền vững”, các doanh nghiệp như Thắng Lợi Group mong muốn được góp một phần vào quá trình ấy bằng những sản phẩm thực sự vừa sức, vừa túi tiền, nhưng mang lại giá trị xã hội lâu dài.

Bởi đây là một chu kỳ mới, chu kỳ thanh lọc của thị trường. Làm bất động sản thời điểm này không thể “tay không bắt giặc” như trước nữa, chủ đầu tư muốn tồn tại phải hội đủ ba yếu tố then chốt.

Thứ nhất là quỹ đất. Doanh nghiệp phải có quỹ đất, hoặc ít nhất là một chiến lược phát triển quỹ đất nhanh và bền vững.

Thứ hai là nền tảng tài chính vững chắc. Nếu triển khai sớm mà không có sự sắp xếp tài chính ổn định thì rất dễ rơi vào thế khó. Tôi lấy ví dụ, có những dự án mà quỹ đất đã thuộc về mình, thị trường đã sẵn, nhưng phải mất hơn hai năm mới hoàn tất được pháp lý cơ bản để có thể khởi công. Rất may là vừa rồi, Bộ Xây dựng đã cho phép miễn giấy phép xây dựng đối với một số trường hợp và đây là con dao hai lưỡi. Với người làm thật, đó là cơ hội. Nhưng ai làm ẩu, làm giả, thì sau này nghiệm thu sẽ không thể hoàn thành được pháp lý.

Thứ ba, chủ đầu tư phải có năng lực triển khai thực chất. Một doanh nghiệp đã từng đi qua vài chu kỳ thị trường sẽ hiểu được khách hàng, hiểu được nhịp thị trường. Còn doanh nghiệp chưa từng trải, chưa từng vấp, thì rất khó để thành công trong giai đoạn hiện nay.

Vì vậy, chúng tôi đã hình thành liên minh gồm bốn doanh nghiệp lớn, trong đó có Thắng Lợi, Gỗ An Cường, Central và các đối tác khác. Mỗi bên đảm nhận một khâu trong chuỗi giá trị: phát triển quỹ đất, xây dựng, hoàn thiện nội thất... Cấu trúc này giúp các bên cùng chia sẻ rủi ro, cùng tạo ra sức mạnh tổng hợp.

Thị trường đang bước vào một giai đoạn mới và chúng tôi tin rằng với mô hình này, có thể cho ra đời những sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu thực. Ngoài Thắng Lợi Group, tôi thấy rất nhiều doanh nghiệp phía Nam cũng đang chuẩn bị quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, dòng sản phẩm mà tôi tin sẽ là điểm sáng trong 10 năm tới, khi được hỗ trợ bởi chính sách điều hành quyết liệt của Chính phủ và sự đồng hành của các hiệp hội, truyền thông.

Nếu 10% dân số Việt Nam hiện nay chưa có nhà ở, thì đây chính là cơ hội để họ sở hữu căn nhà đầu tiên. Tôi thực sự tin vào điều đó và hy vọng nó sẽ trở thành hiện thực.

Nhà báo Trần Ngọc Sơn: Có nhiều dự án đô thị bán rất khó, thu hút được dân về ở lại càng khó hơn. Có những khu xây xong rất đẹp nhưng cũng không bán được. Vậy, bài toán làm thế nào để bán hàng cũng như thu hút được dân cư cho các dự án đô thị mới? Tôi nghĩ rằng trong tương lai sẽ rất nhiều, không hề đơn giản. Quan điểm của ông Vũ thì sao?

Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Cen Land: Việc này quả thực không đơn giản bởi vì nó chẳng phải riêng các dự án siêu sang hay nhà ở vừa túi tiền, đây là thực trạng phổ quát hiện nay, gây lãng phí của cải xã hội, bởi vì - lý do là chủ đầu tư được vay tiền dễ quá hoặc là họ là người có tiền, hoặc là họ vay tiền dễ quá. Điểm cốt tử là những đối tượng này không bán được hoặc là họ không nói cái này có thể là hơi đụng chạm, tức là hoặc họ không bán được nhưng mà họ cũng chả sao, dự án nhưng không sao.

Đó là thực tế diễn ra ở Phú Quốc, TP.HCM, Đồng Nai, Hải Phòng, Đà Nẵng, Quảng Ninh, đặc biệt là những khu vực gần ven biển. Theo tôi, ở dạng này, nếu chia một cái nhà cho khoảng năm bảy gia đình thì rất cần và hợp lý, đặc biệt là trong TP.HCM với những dự án rộng hàng trăm ha.Nếu chia một bất động sản dạng này cho năm gia đình thì mỗi gia đình thuê khoảng 3 - 4 triệu đồng, tức giá thuê bất động sản đó có thể đạt khoảng 30 triệu đồng. Nhưng nếu cho những gia đình trẻ thuê, thì có thể năm gia đình hoặc bảy gia đình họ thuê một cái nhà đấy thì mình có thể cho thuê với giá tới 35 triệu, 40 triệu đồng.

Thế nhưng, vấn đề là chủ đầu tư không thể nghĩ ra, không thể làm được việc gì nên tôi mới nói rằng, thực sự trong thời gian tới anh Quyền là người đã am hiểu việc này, thủ tục về pháp lý, về tài chính cũng như năng lực triển khai, đặc biệt như anh có sự kết hợp với cả cái hệ sinh thái về đồ nội thất, thương mại thì anh có thể làm được, nhưng những người khác họ không làm được đâu. Nhiều năm nữa họ không làm được và như vậy sẽ có rất nhiều cuộc thay đổi. Và tôi nhìn thấy đấy chính là mới là cơ hội. Họ sẽ phải thay đổi nếu không muốn bị loại khỏi cuộc chơi, mặc dù có nhiều tiền. Bởi vì, bản chất cuối cùng nhà để ở không phải để đầu cơ. Chủ sở hữu cứ để bất động sản nằm đấy với suy nghĩ 5 hay 10 năm khi khát cung thì tăng giá, nhưng sau khoảng thời gian đó bản thân bất động sản đó làm sao tăng giá được? Đây là lý do hình thành những khu mà người dân xung quanh đó rất cần để ở mà lại không thể vào đó để ở.

Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Cen Land: Thiếu nhà ở túi tiền nhưng lại có hàng vạn căn nhà bỏ không

Chúng ta đang có hàng triệu gia đình không có chỗ ở, trong khi hàng nhiều vạn căn nhà lại để không, vậy tại sao không đưa họ vào khu đó? Ở đây, chỉ cần một chính sách của nhà nước thôi. giảm đầu cơ đi hoặc không cho mua nhà để đấy nữa. Chính sách này thực chất là điều tiết của nhà nước rất dễ thực hiện, thay vì cấp sổ đỏ cho căn nhà trị giá 7-10 tỷ đồng thì cấp sổ đỏ cho căn nhà trị giá khoảng 1-2 tỷ đồng. Điều này rất dễ làm và trong tầm tay với Nhà nước mà không mất cái gì.

Thực tế tôi đã trăn trở nghiên cứu vấn đề này trong nhiều năm qua. Cứ thấy một căn chung cư không sáng đèn hoặc một khu đô thị để không thì lòng tôi lại quặn đau. Và đó là lý do vì sao tôi cũng không muốn trở thành nhà phát triển bất động sản. Nếu tôi bắt tay vào phát triển bất động sản thì chắc chắn trong vòng 6 tháng tới một năm là phải đầy đủ người ở, chứ tôi không bao giờ phát triển bất động sản mà “để đấy”. Lương tâm tôi không bao giờ cho phép làm ra những căn nhà để không, bởi điều đó không chỉ lãng phí tiền của tôi mà còn lãng phí tiền của của cải xã hội và tất cả các nguồn lực khác.

Ông Lê Hoàng Châu: Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM: Cái vấn đề đối với doanh nghiệp bất động sản của chúng ta là phải nghĩ lớn, làm lớn, nghĩ sâu và có ý chí, có quyết tâm. Tôi kể các bạn nghe một câu chuyện. Năm 2008, chúng tôi có mời bạn của tôi là con ông Ben Shaffer – ông trùm sòng bài ở Las Vegas – qua Việt Nam khảo sát rất nhiều nơi, trong đó có Cần Giờ.

Ông ấy nói với tôi một câu, chúng tôi tạo ra một điểm đến mới để buộc người ta phải đến đó ở, tiêu tiền, vui chơi, giải trí – nói chung là một điểm đến mới. Ông lấy ví dụ Las Vegas giữa sa mạc Nevada, hay Genting ở Malaysia. Hồi đó khu vực đó chưa có đường lên, nhưng ông tỉ phú Malaysia xin chính phủ cho đầu tư, ai cũng nói ông điên. Ông làm luôn con đường cao tốc chuẩn nối liền lên núi, và Genting trở thành con gà đẻ trứng vàng của Malaysia.

Cho nên, khi ông ấy trao đổi với chúng tôi về vấn đề TOD, chúng tôi rất tâm đắc. Tập đoàn Chiêu Thương Cục (China Merchants Group) của Trung Quốc – có tuổi đời từ thời Từ Hy Thái Hậu, hơn 100 năm – họ cũng nói rằng ở Trung Quốc, quan điểm là phát triển TOD trong bán kính 200km đều có thể hình thành các trung tâm theo các ga, các trục giao thông lớn. Hiện nay, tuyến đường sắt cao tốc Bắc – Nam của họ làm việc với 16, 19 trung tâm như vậy.

TP.HCM hiện đang quy hoạch 11 khu đô thị TOD thí điểm trên tuyến Metro số 1 và số 2. Chúng ta có quyền mơ ước, có quyền nghĩ lớn để truyền cảm hứng cho con cháu, anh em, khách hàng, cho mọi người. Nhưng quan trọng là phải đứng trên đôi chân thực tiễn của Việt Nam.

Trước hết phải kiếm được tiền đã. Có tiền rồi mới tới giàu, giàu rồi mới tới sang. Ông bà mình nói rồi: ba đời khó mới có một đời giàu, ba đời giàu mới có một đời sang. Giàu chưa phải là sướng, phải tới sang mới là sướng.

Còn với các bạn, bây giờ căn cứ theo quy hoạch mà làm, bán đúng quy hoạch, thực hiện đúng quy hoạch. Nhưng đừng như một số doanh nghiệp đã nói ở trên, làm ẩu thì sẽ dẫn tới bong bóng. Phải kiểm soát được.

Hiện nay, chúng tôi rất ủng hộ chủ trương chung là đưa ra các sản phẩm mà nhiều người có thể mua được, hướng tới nhiều phân khúc. Còn người giàu thì họ tự lo được. Doanh nghiệp nào làm bất động sản siêu sang, chúng tôi cũng ủng hộ – vì họ chịu trách nhiệm về hiệu quả đầu tư, đạt siêu lợi nhuận, nộp thuế cho Nhà nước, tạo việc làm.

Tôi kể thêm, lần đó đưa ông Ben Shaffer ra Cần Giờ khảo sát khu đô thị ven biển – chỗ Vingroup đang làm bây giờ – đi trực thăng rồi đi ca nô, sóng to gió lớn suýt chìm ca nô, phải giật lại. Cho nên làm gì cũng phải dám chấp nhận thách thức, nhưng phải vững. “Dĩ bất biến, ứng vạn biến", cái nền phải chắc rồi mới phát triển được.

Hiện nay, bất động sản siêu sang rất cần – cho người Việt giàu và cả nhà đầu tư nước ngoài. Nhưng phải đồng bộ nhiều thứ. Mỗi tỉ phú đến Việt Nam có khi chỉ ở ba bốn ngày, một năm đến một hai lần, nhưng người giúp việc Việt Nam lại được hưởng tiện ích đó. Cho nên phải rộng mở trong suy nghĩ.

Bất động sản siêu sang là cần thiết, không nên đố kỵ. Làm cái đó còn giúp doanh nghiệp tạo thương hiệu nhanh nhất – bất động sản cao cấp, siêu sang càng ấn tượng. Hiệu quả cũng cao nhất, tỉ suất lợi nhuận lớn. Nhưng cần điều tiết bằng thuế.

Hôm nay, chúng ta thấy việc tháo gỡ khó khăn vẫn là nhiệm vụ chính trị hàng đầu. Phải cùng nhau hợp tác, tạo hợp lực. Chúng tôi luôn đứng cạnh, đồng hành với doanh nghiệp để tháo gỡ, không đợi yêu cầu mới làm.

Năm 2011–2012, khi tôi được bổ nhiệm, toàn quốc có hơn 100.000 căn hộ dư thừa, nhưng lại thiếu nhà ở xã hội. Chính phủ lúc đó đưa ra gói 30.000 tỉ. Một chính sách rất quan trọng. Lúc đó cho phép chia nhỏ căn hộ lớn thành căn hộ nhỏ, theo tỉ lệ 25% nhỏ, 50% vừa, 25% lớn (từ 90m² trở lên). Nhưng căn hộ to thì người giàu không muốn ở chung với người thu nhập thấp.

Toàn quốc dư hơn 110.000 căn. Gói 30.000 tỉ hỗ trợ người mua nhà giá dưới 1 tỉ 050 triệu đồng, bất kể là nhà ở xã hội hay thương mại. Cho phép chia nhỏ căn hộ thương mại lớn thành nhỏ hơn mà không điều chỉnh quy mô dân số. Nếu bắt phù hợp dân số là tắc ngay. Đồng thời cho phép chuyển dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội để được vay gói 30.000 tỉ. Sau hơn 1 năm, tới 2016, thị trường bất động sản mới được “giải cứu”.

Bây giờ cũng vậy. Shophouse đang ế thì phải cho chuyển đổi công năng. Nhưng nếu lại yêu cầu phù hợp dân số thì lại tắc. Các căn hộ cao cấp lớn mà không bán được cũng nên cho chia nhỏ như năm 2013.

Tôi đã nói với các lãnh đạo có thẩm quyền rằng có những chính sách cũ làm hiệu quả thì nên áp dụng lại. Đúng như Tổng Bí thư nói: phải đứng trên nền thực tiễn Việt Nam. Đất nước mình còn đang phát triển, thu nhập trung bình thấp. Ăn mặc còn sơ sài, ở cũng vừa phải thôi, đừng đòi mọi thứ phải đạt chuẩn cao nhất quốc tế, chưa phải lúc. Đến 2045 mới là nước công nghiệp phát triển cao mà.

Hồi trước, khi ông Trịnh Đình Dũng còn làm Bộ trưởng Bộ Xây dựng, chúng tôi đề nghị giảm diện tích căn hộ tối thiểu xuống 25m², thậm chí 16m². Lúc đầu Bộ chưa đồng ý, nhưng sau khi đi thực tế nước ngoài, Bộ trưởng công nhận có studio chỉ 16m². Từ đó mới thay đổi quy định từ 45m² xuống 25m².

Còn shophouse hiện nay toàn to, không có bếp. Officetel cũng vậy, vừa ở vừa làm mà lại cấm bếp. Quy chuẩn xây dựng lại quy định tối thiểu 9m² làm việc, còn lại mới là chỗ ở – quá máy móc. Tôi nói, người ta ngồi trên giường vẫn làm việc được chứ. Sao lại can thiệp tới mức đó. Quy chuẩn đó tới nay vẫn còn hiệu lực.

Qua câu chuyện này, tôi thấy ý của anh Vũ rất đúng: tới đây chúng ta nên đề nghị Bộ Xây dựng khôi phục lại một số cơ chế đã làm hiệu quả trước đây.

Nhà báo Trần Ngọc Sơn, Phó tổng biên tập Tạp chí TheLEADER. Ảnh: HA

Nhà báo Trần Ngọc Sơn: Các doanh nghiệp có nên thể hiện trách nhiệm của mình đối với việc phát triển nhà ở vừa túi tiền hay không, hay nhà nước phải có các giải pháp để khuyến khích các chủ đầu tư phát triển nhà ở vừa túi tiền, hạ thấp được cái giá bán, giảm lợi nhuận? Nó là mệnh lệnh hành chính từ Chính phủ, mệnh lệnh của thị trường hay mệnh lệnh của chính doanh nghiệp?

TS. Nguyễn Văn Đính: Câu hỏi của ban tổ chức khá thú vị và cũng rất khó.

Trước hết, cần phải xác định rằng doanh nghiệp, mục tiêu cao nhất, tiên quyết nhất là lợi nhuận. Nếu không có lợi nhuận, doanh nghiệp không thể tồn tại, càng không thể phát triển. Do đó, nếu ép doanh nghiệp tham gia làm nhà ở xã hội mà không có cơ chế đảm bảo lợi nhuận tối thiểu, không giúp họ duy trì hoạt động, thì sẽ không ai dám làm. Đó chính là câu trả lời cho việc vì sao chúng ta đặt ra rất nhiều chỉ tiêu về phát triển nhà ở xã hội, nhưng tiến độ triển khai lại rất chậm.

Vấn đề nằm ở chỗ: chúng ta chưa tạo ra cơ chế đủ hấp dẫn để doanh nghiệp tham gia. Muốn họ làm, phải có cách đáp ứng và dung hòa lợi ích, để doanh nghiệp thấy rõ hiệu quả, có động lực tham gia, khi đó chương trình mới có thể đi vào thực chất.

Thực tế, không thể chỉ “chỉ định” một số doanh nghiệp đi làm nhà ở xã hội mà không đi kèm chính sách hỗ trợ cụ thể. Nếu cơ chế không rõ ràng, lợi ích không đảm bảo, thì dù có “mời gọi” đến đâu, doanh nghiệp cũng không tham gia — đó là điều chắc chắn.

Tôi còn nhớ, tại hội nghị về phát triển nhà ở xã hội năm ngoái do Thủ tướng chủ trì, khi đặt ra mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội, ngay trong hội nghị hôm đó, đã có hơn 1,2 triệu căn được các doanh nghiệp đăng ký tham gia phát triển. Tuy nhiên, đăng ký là một chuyện, triển khai được hay không lại là chuyện khác. Nếu các giải pháp hỗ trợ được ban hành song hành ngay từ thời điểm đó, có lẽ đến nay tiến độ đã khả quan hơn nhiều.

Vấn đề tôi muốn nhấn mạnh là cần có sự hài hòa giữa mục tiêu xã hội và nhiệm vụ của doanh nghiệp. Khi doanh nghiệp có lãi, có tăng trưởng, có thặng dư, họ sẵn sàng đóng góp trở lại cho cộng đồng - điều đó là tự nhiên và cũng được quy định rõ trong luật. Luật pháp hiện nay cũng đã nêu rõ: mỗi dự án phát triển nhà ở thương mại phải dành một phần khoảng 20% quỹ đất - cho phát triển nhà ở xã hội hoặc nhà ở vừa túi tiền. Như vậy, việc doanh nghiệp tham gia vào mục tiêu an sinh không chỉ xuất phát từ tinh thần trách nhiệm xã hội, mà còn là nghĩa vụ pháp lý đã được quy định cụ thể.

Quay trở lại câu chuyện về giá bất động sản, chúng ta cần nhìn sâu hơn vào cấu trúc hình thành giá để lý giải vì sao giá lại liên tục tăng cao.

Thứ nhất, chi phí đất đai là yếu tố chiếm tỷ trọng rất lớn trong tổng giá thành. Thông thường, chi phí đất chiếm khoảng 30 – 40%, còn ở những vị trí đặc biệt, tỷ trọng này có thể lên đến 50%.

Thứ hai, là chi phí xây dựng. Khoản chi này về cơ bản tương đối ổn định, chỉ biến động theo giá vật liệu qua từng năm, và thường không phải là yếu tố gây đột biến lớn trong giá thành sản phẩm.

Nhưng một yếu tố đội chi phí rất đáng kể nằm ở thủ tục pháp lý và thời gian triển khai dự án. Nhiều dự án phải mất 6 – 10 năm mới hoàn tất được quy trình phê duyệt, dẫn đến chi phí tài chính phát sinh trong suốt quá trình kéo dài này là rất lớn. Doanh nghiệp phải gánh chi phí vốn, chi phí hành chính, chi phí cơ hội, tất cả cộng dồn khiến giá thành bị đẩy lên đáng kể.

Thêm vào đó, là chi phí lợi nhuận của chủ đầu tư. Thực tế, nếu việc triển khai thuận lợi, thủ tục suôn sẻ, doanh nghiệp sẵn sàng chấp nhận biên lợi nhuận vừa phải. Nhưng khi thị trường khan hiếm nguồn cung, dự án khó triển khai, rủi ro lớn, thì mức lợi nhuận kỳ vọng tất yếu sẽ tăng. Cung ít – cầu nhiều, hàng hiếm thì người bán nắm quyền định giá, đó là quy luật thị trường. Như cách nói dân dã, “cả chợ không ai bán, chỉ mình tôi có hàng”, thì rõ ràng người bán được quyền đặt giá cao.

Trong cấu trúc giá, phần giá đất đang trở thành vấn đề nổi cộm nhất. Nhiều địa phương thời gian qua đã điều chỉnh bảng giá đất tăng đột biến, tạo ra áp lực lan tỏa lên toàn bộ thị trường. Như trường hợp một chủ đầu tư tại Phú Thọ, ở phân đoạn 1, doanh nghiệp đã nộp tiền sử dụng đất và hoàn thành nghĩa vụ. Nhưng sang phân đoạn 2, khi làm thủ tục, cơ quan quản lý lại lấy luôn giá bán trên thị trường - vốn đã tăng rất cao - làm căn cứ tính tiền sử dụng đất mới. Kết quả là chi phí đội lên hàng chục phần trăm, và đến phân đoạn 3, áp lực này còn tiếp tục tăng. Cứ như vậy, mỗi giai đoạn sau lại đắt hơn giai đoạn trước, khiến giá bất động sản không ngừng leo thang - một vòng xoáy tăng giá không có điểm dừng.

Chính vì thế, nhiều doanh nghiệp đã nhiều lần kiến nghị Chính phủ cần xem xét lại chính sách xác định giá đất. Bởi nếu không có cơ chế điều chỉnh hợp lý, giá đất sẽ tiếp tục là yếu tố đẩy chi phí và giá bán nhà lên cao một cách bất hợp lý.

Tất nhiên, nói đi cũng phải nói lại: rõ ràng là Chính phủ hiện nay đã có nhiều hành động, rất quyết liệt. Gần đây, trong dự thảo giải pháp do Bộ Xây dựng ban hành và đang lấy ý kiến, có một nội dung đáng chú ý liên quan đến nhóm giải pháp tín dụng hạn chế vay đối với người mua nhà thứ hai, thứ ba. Đây là công cụ mà nhiều quốc gia trên thế giới đã áp dụng, nhằm kiểm soát dòng tiền đầu cơ và điều tiết thị trường bất động sản.

Có người đặt câu hỏi: tại sao Bộ Xây dựng lại có thể “can thiệp” vào hệ thống ngân hàng? Nhưng thực tế, trong Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi, đã có hẳn một chương mới về điều tiết thị trường bất động sản, khác hẳn với luật năm 2014. Luật cho phép Bộ Xây dựng được quyền tham gia và điều tiết khi giá thị trường có dấu hiệu tăng trên 20%. Mà hiện nay, thậm chí mỗi quý giá còn tăng tới mức đó, nên việc can thiệp nhanh, kịp thời là hoàn toàn cần thiết.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam. Ảnh: HA

Theo quan điểm của chúng tôi, có ba công cụ chính có thể sử dụng hiệu quả đến giá bất động sản là thuế tài sản, tín dụng và điều tiết cung cầu - đi cùng với việc khuyến khích phát triển những dòng sản phẩm phù hợp, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh trên thị trường. Đây cũng chính là những nhóm giải pháp mà Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã kiến nghị mạnh mẽ, với các đề xuất rất cụ thể và chi tiết. Rất mừng là Chính phủ đã lắng nghe, đưa vào dự thảo và đang lấy ý kiến rộng rãi.

Trong đó, một điểm mới rất đáng chú ý là phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp - được xem như một công cụ để cân bằng cung cầu. Các cơ chế, chính sách đi kèm gần như tương đương với nhà ở xã hội: chính quyền địa phương phải dành ít nhất 20% quỹ đất cho loại hình này, phải chuẩn bị quỹ đất sạch, và được phép rút ngắn, cắt giảm nhiều thủ tục hành chính. Đây là lần đầu tiên Chính phủ đặt ra một khung chính sách riêng cho loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp, thay vì chỉ tập trung vào nhà ở xã hội như trước.

Tôi cho rằng đây là một bước chuyển đổi căn bản trong tư duy điều hành. Khi loại hình này được khuyến khích và hỗ trợ, chắc chắn sẽ thu hút được nhiều doanh nghiệp tham gia hơn - vì họ vẫn có thể đạt được lợi nhuận hợp lý trong khi đóng góp cho xã hội. Khi đó, doanh nghiệp không chỉ thực hiện trách nhiệm xã hội, mà còn được chia sẻ gánh nặng với Nhà nước trong việc phát triển nguồn cung nhà ở vừa túi tiền.

Và như vậy, nếu xu hướng chính sách này được duy trì và triển khai quyết liệt, tôi tin rằng thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có chuyển biến tích cực hơn trong giai đoạn tới.

10 thách thức với phát triển nhà ở vừa túi tiền

Bất động sản - 3 tháng

Vướng mắc pháp lý, chi phí xây dựng tăng mạnh, lãi suất cao là những yếu tố cản trở nguồn cung nhà ở vừa túi tiền.

FaceBook

Tags:

nhà ở vừa túi tiền

Ý kiến ( 0)

Tags:

nhà ở vừa túi tiền

Tin liên quan

Chủ tịch Bcons Lê Như Thạch bật mí cách xây nhà ở vừa túi tiền

Bất động sản - 1 năm

Tự làm tất cả các công đoạn đầu tư dự án chính là cách Bcons tiết kiệm chi phí để giảm giá thành căn hộ.

Không dễ phát triển nhà ở vừa túi tiền

Bất động sản - 2 năm

Được cho là phân khúc sẽ dẫn dắt thị trường bất động sản phục hồi trong bối cảnh thanh khoản trầm lắng, song việc phát triển các sản phẩm nhà ở, căn hộ vừa túi tiền là không dễ trong bối cảnh hiện nay.

Những điểm mới của Luật Nhà ở vừa được sửa đổi

Tiêu điểm - 1 năm

Siết chặt quy định về việc xây dựng chung cư mini, đẩy mạnh xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, mở rộng đối tượng thuê nhà ở công vụ là một số nội dung đáng chú ý trong Luật Nhà ở vừa được thông qua.

Tin cùng chuyên mục

Thị trường nhà thổ cư 'hụt hơi'

Bất động sản - 2 ngày

Trong khi căn hộ thứ cấp tiếp tục đà tăng trưởng ấn tượng và dẫn dắt thị trường chuyển nhượng, thì phân khúc nhà thổ cư lại chứng kiến sự sụt giảm thanh khoản nghiêm trọng ở nhiều khu vực.

Tân Á Đại Thành có thêm dự án nhà ở gần 3ha tại Hà Nội

Bất động sản - 4 ngày

Một công ty thành viên của Tân Á Đại Thành được chấp thuận chuyển đổi gần 3ha đất nông nghiệp để làm tổ hợp dự án nhà ở nghìn tỷ tại TP. Hà Nội.

Giá chung cư Hà Nội đã đạt đỉnh?

Bất động sản - 4 ngày

Nhiều nhà đầu tư đang lo ngại, liệu thị trường chung cư Hà Nội có đang đạt đỉnh khi mức giá ngày càng tăng leo thang không ngừng?

150 dự án bất động sản hy vọng 'hồi sinh'

Bất động sản - 4 ngày

Tỉnh Lâm Đồng lập tổ công tác liên ngành nhằm ‘cởi trói’ pháp lý cho khoảng 150 dự án bất động sản, đô thị trên địa bàn theo tinh thần Kết luận 77 của Bộ Chính trị và Nghị quyết 170 của Quốc hội.

Cách Nam Long kiến tạo từ 'nơi để ở' tới 'nơi để gắn bó trọn đời'

Bất động sản - 4 ngày

Từ những nền đất đầu tiên đến các khu đô thị hàng chục ha, hành trình 33 năm của Nam Long là câu chuyện chuyển đổi định nghĩa về một tổ ấm đúng nghĩa, từ “nơi để ở”, tới “nơi để gắn bó trọn đời”.

Tin mới

PVFCCO – Phú Mỹ ra mắt công nghệ VR360 tham quan nhà máy Đạm Phú Mỹ

Doanh nghiệp - 26 phút

Tổng công ty Phân bón và Hóa chất Dầu khí (PVFCCo – Phú Mỹ, mã chứng khoán DPM) chính thức ra mắt nền tảng tham quan tổ hợp nhà máy Phú Mỹ trực tuyến bằng công nghệ VR360.

Ngóng thông xe đường trên cao Vành đai 3 TP.HCM: Cư dân tính đường về nhà bằng… vài bản nhạc

Nhịp cầu kinh doanh - 13 giờ

Tuyến đường trên cao đầu tiên dài 14,7km thuộc Vành đai 3 TP.HCM đã ấn định thông xe ngày 19/12/2025 và dự kiến hoàn thành toàn tuyến vào giữa năm 2026. Ngay lúc này người dân thành phố, đặc biệt là cư dân Vinhomes Grand Park - nơi có dự án chạy xuyên tâm, đang háo hức đếm từng ngày để được trải nghiệm thời gian về nhà chỉ đo bằng vài bản nhạc.

T&T Group hợp tác với Cà Mau, nghiên cứu loạt dự án tỷ đô tại cực Nam Tổ quốc

Doanh nghiệp - 13 giờ

Tập đoàn T&T Group và UBND tỉnh Cà Mau vừa ký kết biên bản ghi nhớ hợp tác trong nhiều lĩnh vực quan trọng, mở ra hướng nghiên cứu đầu tư loạt dự án quy mô lớn, có vai trò dẫn dắt phát triển hạ tầng, đô thị, công nghiệp – logistics và năng lượng tại cực Nam Tổ quốc.

Grab tăng tốc phủ sóng đến từng thôn, xóm, bản làng

Doanh nghiệp - 13 giờ

Lãnh đạo Grab Việt Nam cho hay, đây là cách doanh nghiệp đóng góp vào tiến trình chuyển đổi số của Việt Nam theo chiến lược dài hạn.

Quỹ mới của Thinkzone công bố khoản đầu tư đầu tiên

Doanh nghiệp - 13 giờ

ThinkZone vừa chính thức hoàn tất thương vụ đầu tư vòng Seed vào Sunny Days Piano thông qua quỹ đầu tư Global Minds Fund I.

Khi bình đẳng giới được gieo mầm: Từ lớp học lan tỏa đến từng ngôi nhà

Phát triển bền vững - 14 giờ

Trong hai ngày tập huấn tại Tuyên Quang, 40 tham dự viên dân tộc thiểu số được trang bị kiến thức về bình đẳng giới trong mối liên hệ với phát triển kinh tế gia đình và kỹ năng phòng ngừa, ứng phó với bạo lực. Khóa học do Quỹ Vì Tầm Vóc Việt tổ chức giúp họ hiểu rõ hơn các vấn đề giới, nhận diện nguy cơ bạo lực gia đình và mang những bài học ấy trở về để gieo sự thay đổi trong chính mái nhà của mình.

Sữa Betagen sắp xây dựng nhà máy đầu tiên tại Việt Nam

Doanh nghiệp - 15 giờ

Thương hiệu sữa lên men Thái Lan – Betagen vừa chính thức khởi động kế hoạch xây dựng nhà máy sản xuất đầu tiên tại Việt Nam.