Văn phòng cho thuê đón nguồn cung cao kỷ lục

Sau năm 2018 gần như không có nguồn cung mới nào, năm nay sẽ là năm TP.HCM đón nhận nhiều nguồn cung mới nhất trong năm năm qua với chín tòa nhà mới có tổng diện tích lên đến hơn 150.000 m2 sẽ đi vào hoạt động, công ty tư vấn CBRE cho biết.

Trong đó có hai tòa nhà hạng A trong khu vực trung tâm, bảy tòa nhà hạng B tại các khu ngoài trung tâm và ngoại vi thành phố. 

Bên cạnh đó, gần 150.000 m2 diện tích cho thuê mới từ các tòa nhà văn phòng hạng A đạt chuẩn trong ba năm tới sẽ giúp giải tỏa được sự khan hiếm nguồn cung ở phân khúc này. 

Thị trường văn phòng tại TP. HCM trong ba năm tới dự kiến sẽ sôi động hơn với hơn 347.000 m2 diện tích thực thuê mới từ 15 tòa nhà sẽ được đưa vào hoạt động. Con số nguồn cung mới này tăng gấp đôi so với số lượng nguồn cung mới từ năm 2016 đến 2018.

Theo CBRE, việc thị trường đón nhận thêm một lượng nguồn cung lớn trong ba năm tới kỳ vọng sẽ giúp giải quyết được nhu cầu thuê văn phòng đang bị dồn nén. Trong những năm gần đây, nhu cầu di dời, mở rộng hoặc thuê mới văn phòng, đặc biệt là nhu cầu mở rộng và thuê diện tích lớn đang có xu hướng tăng cao. Do đó, sự hoàn thành của các tòa nhà văn phòng mới rất được thị trường mong chờ.

Tuy nhiên, với áp lực từ việc gia tăng nguồn cung, thị trường sẽ nghiêng về phía khách thuê, đặc biệt là tại các tòa nhà hoạt động lâu năm. Khi đó, chủ tòa nhà sẽ phải linh động hơn trong việc đàm phán với khách thuê trong từng trường hợp. 

Trước đó, giá thuê văn phòng năm 2018 đã tăng đến 15,8% so với năm trước đã ảnh hưởng đến tình hình hoạt động của thị trường vào cuối năm ngoái khi tỷ lệ trống của hạng A tăng nhẹ từ 3,7% trong quý III lên 5% trong quý IV.

Mặc dù sự điều chỉnh này không lớn nhưng nó phản ánh sự đối phó của khách thuê đối với việc tăng cao giá thuê. Khách thuê tại các tòa nhà hạng A đã phải cơ cấu lại danh mục kinh doanh của họ bằng việc thu hẹp diện tích thuê hoặc chuyển hẳn sang các tòa văn phòng hạng B hoặc không gian làm việc linh hoạt. Vì vậy, các chủ nhà sẽ phải thận trọng hơn trong các điều khoản cho thuê nhằm tránh những phản ứng tiêu cực từ phía khách thuê.

Tương tự tại Hà Nội, nguồn cung văn phòng cho thuê cũng đang tăng trưởng nhanh chóng. Dự kiến nguồn cung mới trong năm 2019 sẽ ở mức cao với khoảng 138.000m2 văn phòng hoàn thiện mới. Tổng nguồn cung văn phòng sẽ tăng trưởng 11% theo năm, đạt 1,3 triệu m2. Tốc độ tăng trưởng này vượt ngưỡng tăng trưởng 4% một năm từ 2016 - 2018.

Nguồn cung mới hoàn thiện tập trung ở phân khúc văn phòng hạng B, với tám dự án mới tại khu vực phía Tây và khu vực Đống Đa - Ba Đình, chiếm khoảng 82% tổng nguồn cung mới trong năm 2019. Đối với phân hạng A, sau ba năm không có nguồn cung mới, thị trường sẽ chào đón một dự án mới – Thaiholdings Tower diện tích 24.500 m2 văn phòng.

Mặc dù lượng lớn nguồn cung mới hoàn thiện có thể tạo áp lực lên hoạt động cho thuê văn phòng, song CBRE vẫn kỳ vọng tỉ lệ hấp thụ vẫn ở mức khả quan ở cả hai phân hạng. Giá thuê được kì vọng sẽ tiếp tục tăng trưởng ở mức vừa phải, khoảng 1% theo năm cho mỗi phân hạng. 

Không gian linh hoạt dẫn dắt nguồn cầu văn phòng

Theo CBRE, mặc dù thị trường năm 2019 và sắp tới sẽ tiếp nhận thêm nhiều nguồn cung mới nhưng thị trường dự kiến vẫn sẽ duy trì được tình hình hoạt động khả quan và triển vọng tốt. Trong những năm trước đây, tài chính - ngân hàng và sản xuất là hai nhóm ngành nghề chiếm tỷ trọng nhiều nhất trong tổng nguồn cầu văn phòng.

Tuy nhiên, trong năm 2018 và những năm tiếp theo, thị trường văn phòng sẽ có những thay đổi về cơ cấu nguồn cầu khi không gian làm việc linh hoạt và công ty công nghệ sẽ dẫn dắt thị trường với vai trò là những khách thuê chủ chốt. 

Trong năm 2018, thị trường có khoảng 27 địa điểm không gian làm việc linh hoạt với tổng diện tích lên đến 37.780 m2, tăng 109% so với cùng kì năm trước. 

Các khách thuê không gian linh hoạt không chỉ là người hành nghề tự do, khởi nghiệp hoặc công ty nhỏ và vừa mà còn là những tập đoàn. Nguồn cầu đến từ các công ty IT, internet và công nghệ sẽ tiếp tục tăng trưởng từ cả những công ty trong nước và nước ngoài.

Đơn cử như tại Hà Nội, trong năm 2018, không gian làm việc linh hoạt đã tăng trưởng 77% và chiếm tỷ trọng lớn nhất, 31% trong tổng các giao dịch thuê lớn. Ngành này đang dần trở thành nguồn cầu thuê văn phòng quan trọng. Sự tăng trưởng của mô hình này được thúc đẩy bởi nhu cầu cải thiện hiệu suất sử dụng văn phòng của các doanh nghiệp. 

Các nhà cung cấp không gian làm việc linh hoạt đã rất tích cực tiếp cận đối tượng khách thuê này để giới thiệu dịch vụ “xây gắn với nhu cầu khách hàng” - giải pháp tiết kiệm chi phí và không gian làm việc. Trong khi đó, sự hợp tác của các nhà vận hành này và chủ nhà để thêm cấu phần không gian làm việc chung vào tòa nhà văn phòng truyền thống cũng góp phần thúc đẩy cho sự mở rộng của mô hình này. 

Theo CBRE dự báo, các không gian làm việc linh hoạt sẽ tiếp tục là nguồn cầu thuê chính trong năm 2019.