Văn phòng cho thuê đứng giá trong đại dịch

Đã hai tháng kể từ khi anh Dũng, giám đốc một công ty xuất khẩu lao động, gửi đơn đề nghị được giảm giá thuê đến chủ đầu tư toà nhà văn phòng ở quận Đống Đa, Hà Nội.

Lý do được anh Dũng nêu ra là do dịch bệnh hoành hành nên từ đầu năm hoạt động của công ty gần như tê liệt. Các hợp đồng xuất khẩu lao động đều bị dừng nên doanh nghiệp không có nguồn thu để trả chi phí thuê mặt bằng, lương cho nhân viên.

Anh Dũng mong muốn chủ toà nhà có thể giảm giá thuê văn phòng từ 20 - 30% trong sáu tháng nửa đầu năm 2020 để tạo điều kiện hỗ trợ doanh nghiệp. Tuy nhiên, mong mỏi của anh đã không được chủ đầu tư cho thuê văn phòng chấp nhận.

Thực tế, nhiều doanh nghiệp đi thuê văn phòng khác cũng đang lâm vào hoàn cảnh như anh Dũng. 

Trong khi nhiều trung tâm thương mại giảm giá thuê mặt bằng từ 10 - 30%, thậm chí có nơi còn giảm 40 - 50% thì hầu hết các toà nhà văn phòng cho thuê vẫn kiên quyết không giảm giá.

Theo nghiên cứu của công ty tư vấn bất động sản CBRE, nhiều khách thuê văn phòng đã và đang thuyết phục chủ nhà cắt giảm giá thuê 15-20% nhằm hạn chế bớt những khoản lỗ khi tình hình kinh doanh đang đi xuống. 

Tuy nhiên, TP. HCM, các chủ nhà vẫn chưa cắt giảm trực tiếp giá chào thuê mà chỉ đang xem xét việc giảm giá trong thời gian ngắn hạn hoặc hoãn việc thu tiền thuê đến cuối kỳ cho các khách thuê có tình hình kinh doanh bị ảnh hưởng nghiêm trọng từ dịch bệnh.

Vì thế, giá thuê văn phòng hạng A trong ba tháng đầu năm gần như không giảm, ở mức 44,6 USD/m2/tháng. Thậm chí, phân khúc hạng B còn có giá thuê trung bình tăng 1,8% so với cuối năm ngoái và tăng 7,4% so với cùng kì năm trước, tương đương 25,2 USD/m2/tháng.

Còn tại Hà Nội, theo số liệu từ Savills Việt Nam, giá thuê văn phòng trung bình cũng chỉ giảm nhẹ 1% theo quý nhưng tăng 1% theo năm. Công suất thuê không thay đổi theo quý và tăng 1% theo năm.

Có thể thấy, thị trường văn phòng cho thuê vẫn hoạt động ổn định, chưa ghi nhận tác động tiêu cực đáng kể của dịch bệnh. Bà Trang Bùi, Giám đốc bộ phận thị trường JLL Việt Nam cho rằng, giá thuê văn phòng vẫn cao do phần lớn các hợp đồng cho thuê đã được thương thảo trước dịch. Các hợp đồng thuê hầu hết có thời hạn từ 3 - 5 năm, do đó hoạt động thuê trên thị trường vẫn được thông suốt.

Mặt khác, do nguồn cung trên thị trường hạn chế nên giá thuê văn phòng khó giảm. Phần lớn các giao dịch gia hạn hợp đồng thuê trong quý đầu năm vẫn ghi nhận giá điều chỉnh tăng. 

Trong ba tháng đầu năm, TP. HCM có khoảng 68.700m2 sàn văn phòng mới hoàn thành đến từ phân khúc Hạng B và C. Tuy nhiên, chỉ có 62% được chào thuê ra thị trường, số còn lại chủ yếu được chủ đầu tư sử dụng nội bộ. 

Trong khi nguồn cung mới không nhiều, hoạt động cho thuê vẫn khả quan trong bối cảnh nhu cầu cao trước dịch cúm Covid-19. Tỷ lệ lấp đầy các tòa nhà, đặc biệt là hạng A hiện rất cao, với tỷ lệ trống trung bình giảm còn 6,4%. 

Mặt khác, dù phải tạm thời ngưng hoạt động, gặp khó khăn nhưng phần lớn các doanh nghiệp đều chưa tính tới việc trả mặt bằng hay dịch chuyển khu vực thuê ở thời điểm này. Thay vào đó, họ đang chờ những diễn biến tiếp theo của dịch bệnh để nghiên cứu các phương án thuê văn phòng. 

Hơn nữa do tình trạng cung ít - cầu nhiều , để tìm kiếm một địa điểm thuê văn phòng mới có mức giá phù hợp là không đơn giản. Các chủ toà nhà văn phòng cho thuê đang giữ lợi thế trên thị trường. 

Giá thuê sẽ giảm nếu dịch bệnh kéo dài

Mặc dù sự ảnh hưởng của dịch Covid-19 lên thị trường văn phòng chưa rõ nét nhưng giới chuyên gia đều cho rằng, nếu dịch bệnh tiếp tục diễn biến phức tạp, thị trường này sẽ buộc phải có sự điều chỉnh trong thời gian tới.

Theo đó, các biện pháp cách ly xã hội đã được nhiều quốc gia trên thế giới áp dụng để ngăn chặn sự lây lan của Covid-19. Việt Nam cũng đã chuyển sang chế độ phòng ngừa ca nhiễm leo thang khi áp dụng lệnh cách ly kéo dài gần một tháng từ ngày 1/4/2020.

Hầu hết các công ty thực hiện các quy định cách ly và mô hình làm việc tại nhà trở nên phổ biến đã khiến số lượng người lao động làm việc tại nhà đạt mức cao kỷ lục.

Theo bà Trang, Covid-19 sẽ tác động đến thị trường theo hai hướng chính là định nghĩa lại mục đích của văn phòng truyền thống và thay đổi cách các công ty chọn thuê văn phòng. Thước đo năng suất làm việc có thể sẽ không dựa vào việc nhân viên có mặt ở văn phòng hay không. Và các doanh nghiệp vẫn đang tìm giải pháp để duy trì tính hiệu quả công việc như trước đây.

Sau khi đại dịch được kiểm soát, bà Trang tin rằng mô hình làm việc từ xa sẽ vẫn tiếp tục diễn ra. Các công ty sẽ chú trọng hơn đến kế hoạch kinh doanh liên tục và xây dụng mô hình làm việc từ xa tốt hơn.

Nhìn xa hơn năm 2020, bà Trang dự đoán Covid-19 sẽ là động lực thúc đẩy đầu tư phát triển mô hình làm việc từ xa và công nghệ tương tác trực tuyến. Khi làm việc từ xa trở nên phổ biến, điều này sẽ tác động đến nhu cầu của khách thuê văn phòng và trở thành mối đe dọa cho nhu cầu văn phòng truyền thống trong tương lai.

Đồng quan điểm, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE cũng nhận định, sau đại dịch Covid-19, thị trường văn phòng có thể sẽ được định hình lại các xu hướng mới. 

Khách thuê có thể sẽ đề cao các phương pháp làm việc linh hoạt hơn như thuê không gian làm việc chung hoặc phân bổ nhân lực ra nhiều văn phòng tại nhiều khu vực khác nhau trên địa bàn thành phố. 

Các khách thuê cũng bắt đầu quan tâm hơn về yếu tố sức khỏe của nhân viên thông qua việc lựa chọn các mặt bằng văn phòng ở những tòa nhà có chất lượng cao thay vì chỉ quan tâm đến việc tiết kiệm chi phí như trước đây.

Bên cạnh đó, theo bà Dung, tuy thị trường văn phòng không chịu nhiều ảnh hưởng tiêu cực bởi Covid-19 nhưng đã ghi nhận một số giao dịch bị tạm hoãn hoặc hủy vào cuối quý I/2020 do các khách thuê là công ty nước ngoài gặp khó khăn trong việc đi xem mặt bằng. 

Việc này có thể dẫn đến tình trạng thị trường khó hấp thụ được diện tích mới, đặc biệt là trong năm nay khi thị trường văn phòng TP. HCM dự kiến sẽ có thêm hơn 70.000 m2 sàn đi vào sử dụng. Do đó, tỷ lệ trống của thị trường được dự báo sẽ tăng trong thời gian tới.

Nếu tình hình đại dịch có thể được khống chế trước tháng 6/2020, tỷ lệ trống chỉ tăng lên 7-14% nhưng nếu đại dịch được kiểm soát muộn nhất là tháng 9/2020, con số này có thể lên đến 14-16%. Điều sẽ này buộc các chủ nhà phải xem xét lại bài toán kinh doanh. 

Trong trường hợp dịch bệnh được kiểm soát muộn nhất vào tháng 9/2020, dự báo giá thuê văn phòng sẽ giảm từ 8- 10%, bà Dung nhận định.