Xu hướng sở hữu bất động sản du lịch như là “ngôi nhà thứ hai” ngày càng mạnh mẽ trên thế giới và bắt đầu có những tín hiệu tích cực tại Việt Nam. Những lợi ích của “ngôi nhà thứ hai” được ghi nhận cả từ góc độ nghỉ dưỡng của cá nhân, gia đình và góc độ kinh tế bởi vừa có thể dùng làm nơi nghỉ dưỡng, hưu trí, vừa khai thác cho thuê và giúp chủ sở hữu tích lũy tài sản, gia tăng giá trị tài sản cùng với sự gia tăng giá trị của bất động sản.
Tại Việt Nam, nhằm hiện thực hóa chiến lược phát triển du lịch - ngành kinh tế mũi nhọn của đất nước, lĩnh vực bất động sản du lịch đã tăng trưởng mạnh mẽ trong những năm gần đây. Sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài, trong đó có cá nhân người nước ngoài được coi là một trong những “đòn bẩy” quan trọng cho thị trường bất động sản, đồng thời tận dụng độ mở của nền kinh tế để thu hút nguồn nhân lực chất lượng cao đến sinh sống, làm việc và qua đó khơi thông dòng ngoại tệ về cho đất nước. Tuy nhiên, do những hạn chế của chính sách, pháp luật hiện tại, người nước ngoài chưa có cơ hội sở hữu bất động sản du lịch như là “ngôi nhà thứ hai” tại Việt Nam.
Những ngòi nổ kích hoạt bất động sản du lịch
Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030, được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt ngày 22/1/2020, đặt mục tiêu đến năm 2025 Việt Nam thuộc nhóm ba quốc gia dẫn đầu về phát triển du lịch trong khu vực Đông Nam Á và đến năm 2030 thuộc nhóm 30 quốc gia có năng lực cạnh tranh du lịch hàng đầu thế giới.
Để hiện thực hóa chiến lược này, có rất nhiều việc phải làm, một trong số đó là phát triển hạ tầng du lịch với các cơ sở lưu trú du lịch hiện đại, cập nhật các tiêu chuẩn của thế giới. Hơn lúc nào hết, Việt Nam đang hội tụ nhiều điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của thị trường bất động sản du lịch.
Việt Nam có những khu nghỉ dưỡng sang trọng nhất thế giớiThứ nhất, Việt Nam có vị trí thuận lợi là trung tâm của ASEAN, một khu vực năng động có sự gia tăng của các tầng lớp dân cư thu nhập cao với tổng dân số trên 650 triệu người. Việt Nam cũng là quốc gia láng giềng với Trung Quốc (thị trường lớn hàng tỷ dân với nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng ngày càng gia tăng) đồng thời dễ dàng kết nối với các nước Đông Bắc Á như Nhật Bản, Hàn Quốc – những đối tác hàng đầu về đầu tư, thương mại và du lịch của Việt Nam. Vị trí địa lý thuận lợi giúp Việt Nam kết nối với các nước trong khu vực và trên thế giới bằng cả đường sắt, đường bộ, đường biển và đường hàng không.
Việt Nam cũng là quốc gia được ưu đãi với cảnh quan thiên nhiên đẹp, nhiều danh lam thắng cảnh nổi tiếng. Ngoài ra, truyền thống văn hóa lâu đời, hệ thống di sản văn hóa vật thể và phi vật thể phong phú, con người hiếu khách, ẩm thực cuốn hút là những điểm nhấn để lại ấn tượng sâu sắc đối với người nước ngoài đang làm ăn, sinh sống tại Việt Nam và du khách quốc tế khi tới Việt Nam.
Thứ hai, với hệ thống chính trị ổn định và an ninh tốt, Việt Nam đã và đang là điểm đến an toàn thu hút các du khách, các nhà đầu tư nước ngoài. Những tháng đầu năm 2020, Việt Nam đã nhận được sự ghi nhận và đánh giá cao của dư luận quốc tế về hiệu quả của công cuộc phòng chống đại dịch Covid-19. Kết quả ấn tượng này thể hiện sự đồng tâm, nhất trí của toàn bộ hệ thống chính trị. Theo khảo sát, so với các nơi trên thế giới, Việt Nam có tỉ lệ người dân tin tưởng vào các biện pháp ứng phó của Chính phủ với dịch Covid-19 cao nhất thế giới.
Thứ ba, Việt Nam có dân số trẻ với gần 88% trong tổng số 96,2 triệu người trong độ tuổi từ 25 - 59 tham gia lực lượng lao động, giá nhân công cạnh tranh so với các nước trong khu vực và đây là một trong những ưu thế trong thu hút đầu tư nước ngoài. Tầng lớp trung lưu ở Việt Nam cũng đang gia tăng đáng kể, kéo theo đó là sự gia tăng nhu cầu hàng hóa, dịch vụ trong đó có nhu cầu du lịch, trải nghiệm. Theo Tổng cục Du lịch, lượng khách du lịch nội địa tăng hơn gấp đôi, từ 38,5 triệu năm 2014 lên 85 triệu lượt năm 2019. Sự tăng trưởng ấn lượng của lượng khách du lịch nội địa là điểm tựa cho sự phát triển các dự án bất động sản du lịch để phục vụ nhu cầu ngày càng cao của du khách.
Thứ tư, trong hàng chục năm qua, tăng trưởng GDP luôn dao động từ 6-7% thuộc nhóm cao nhất thế giới. Triển vọng kinh tế sẽ tiếp tục có những bước tiến đáng kể nhờ việc đẩy mạnh mở cửa, chủ động hội nhập kinh tế quốc tế, tích cực tham gia mạng lưới các hiệp định thương mại tự do (FTA) như CPTPP và EVFTA. Việc tham gia các FTA thế hệ mới mang tới cho Việt Nam nhiều cơ hội cả về chính trị, an ninh quốc gia, chiến lược đối ngoại và kinh tế, là cơ hội rất lớn để nâng tầm nền kinh tế Việt Nam trong 5-10 năm tới.
Tham gia các FTA thế hệ mới cũng hỗ trợ cho tiến trình đổi mới mô hình tăng trưởng và cơ cấu lại nền kinh tế, gia tăng cơ hội việc làm, thu nhập và phát triển bền vững, bảo vệ môi trường. Những cơ hội từ các FTA thế hệ mới là điểm nhấn thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam trong thời gian tới, qua đó gia tăng nhu cầu sống và làm việc tại Việt Nam của người nước ngoài có tri thức, kinh nghiệm làm việc và năng lực tài chính.
Thứ năm, hệ thống cơ sở hạ tầng như đường cao tốc Bắc-Nam, hệ thống sân bay, cảng biển quốc tế quy mô lớn đã phát triển mạnh mẽ, tác động tích cực đến sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung và bất động sản du lịch nói riêng. Thị trường bất động sản du lịch đã chứng kiến sự phát triển sôi động tại các địa phương như Khánh Hòa, Phú Quốc, Quảng Ninh khi các sân bay Cam Ranh, Phú Quốc, Vân Đồn hoàn thành. Nhờ những chuyến bay thẳng nối liền điểm đến du lịch với các thành phố lớn trong nước, quốc tế, lượng du khách đặc biệt là khách quốc tế tăng vọt qua mỗi năm.
Gần đây, việc đầu tư hạ tầng tại Hà Nội để tổ chức chặng đua Formula 1 là hoạt động đặc biệt có ý nghĩa nhằm quảng bá du lịch Việt Nam tới thế giới. Đây là đột phá tạo điểm nhấn cho du lịch Việt Nam.
Tác giả Đoàn Văn Bình, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch CEO GroupMột điểm nhấn nữa là hạ tầng công nghệ thông tin phát triển, trở thành bệ phóng cho sự phát triển kinh tế và hội nhập quốc tế. Đây là yếu tố đặc biệt quan trọng để góp phần phát triển kinh tế, thu hút đầu tư nước ngoài trong bối cảnh cách mạng công nghiệp 4.0, là nền tảng cho hệ thống kinh tế chia sẻ, nơi tài sản và dịch vụ được chia sẻ cho nhiều người sử dụng trên thị trường thông qua việc sử dụng các nền tảng số - vốn được coi là hình thức đặc biệt thích hợp để gia tăng lợi nhuận đầu tư bất động sản du lịch với các thỏa thuận chia sẻ kỳ nghỉ.
Thứ sáu, thị trường bất động sản bắt đầu phát triển mạnh trong khi giá bất động sản ở Việt Nam còn khá rẻ. Thị trường bất động sản là kênh hữu hiệu huy động nguồn tài chính dồi dào trong và ngoài nước phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế, xã hội, hạ tầng cơ sở, góp phần kích thích các ngành sản xuất liên quan, tăng nguồn thu cho ngân sách và giải quyết lao động việc làm. Thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và bất động sản du lịch nói riêng còn dư địa phát triển rất mạnh mẽ.
Sức hút đối với nhà đầu tư, ngoài ưu thế về thiên nhiên, con người, kinh tế Việt Nam còn đến từ giá bất động sản hiện tại còn khá rẻ. Giá bất động sản du lịch đang rất cạnh tranh so với các nước trong khu vực. Đây là những yếu tố giúp bất động sản du lịch Việt Nam sẽ bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, được dự báo sẽ bùng nổ trong 5-10 năm tới.
Sự phát triển của bất động sản du lịch như một kênh đầu tư hiệu quả sẽ gia tăng sức hút với người nước ngoài trong bối cảnh nhu cầu tìm kiếm nguồn thu nhập thụ động đang ngày càng gia tăng, đặc biệt ở các quốc gia mà dân số đang già đi, nguồn vốn gửi ngân hàng không sinh nhiều lợi nhuận, người già không tạo thêm được thu nhập hàng tháng từ lương.
Thứ bảy, hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản ngày càng hoàn thiện và đồng bộ hơn. Hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản đã phát triển không ngừng. Từ những quy định rải rác, thậm chí có khi còn chồng chéo, mâu thuẫn từ quy định của Bộ luật Dân sự đến các luật chuyên ngành khác có liên quan như Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở… đã từng bước được giải quyết.
Những bất cập, thiếu sót nhất định trong các quy định hiện hành, đặc biệt là liên quan đến bất động sản du lịch, đã được phát hiện và có định hướng điều chỉnh. Đối với các loại hình sản phẩm mới như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn, sau khi có chỉ đạo của Thủ tướng, Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch đã ban hành Quy chế quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch (kèm theo Quyết định số 3720/QĐ-BVHTTDL ngày 28/10/2019); Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 21/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019 về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư với nội dung điều chỉnh cả đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp dùng để ở và sử dụng vào các mục đích khác (bao gồm căn hộ dùng để ở, cơ sở lưu trú du lịch, công trình dịch vụ, thương mại, văn phòng và các công trình khác); Bộ Tài nguyên và Môi trường có Văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/2/2020 hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở.
Trong thời gian sắp tới, hệ thống pháp luật liên quan đến kinh doanh bất động sản nói chung và bất động sản du lịch nói riêng sẽ tiếp tục được hoàn thiện, đáp ứng nhu cầu thực tiễn, tạo hành lang pháp lý vững chắc cho sự phát triển của thị trường, bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan.
Nhu cầu lựa chọn bất động sản du lịch tại Việt Nam là nhu cầu thực tế của nhiều người nước ngoài và chắc chắn sẽ gia tăng trong tương lai.
Với những ưu thế cơ bản như nêu trên, có thể khẳng định, Việt Nam hiện tại là điểm đến hấp dẫn, thu hút đầu tư, người nước ngoài tới du lịch, sống và làm việc. Điều này được minh chứng bằng số lượng khách du lịch nước ngoài đến Việt Nam và số lượng lao động, chuyên gia nước ngoài sống và làm việc tại Việt Nam tăng nhanh qua các năm.
Năm 2019, Việt Nam có lượng khách quốc tế vượt mốc 18 triệu lượt, tăng 16,2% so với năm 2018. Số lượng người nước ngoài vào Việt Nam làm việc cũng có xu hướng gia tăng, đến cuối năm 2018 có 88.845 lao động người nước ngoài tại Việt Nam, trong đó chủ yếu là chuyên gia, nhà quản lý, giám đốc điều hành và lao động kỹ thuật.
Việt Nam được đánh giá là 1 trong 10 nơi làm việc tốt nhất cho chuyên gia nước ngoài theo báo cáo năm 2019 của HSBC Expat và cũng được nhiều người nước ngoài đến làm việc chọn làm nơi sinh sống lâu dài cho gia đình. Lực lượng lao động nước ngoài đông đảo tại Việt Nam cùng với hơn 4,5 triệu người Việt Nam đang sinh sống ở nước ngoài là nguồn cầu lớn, bền vững thu hút nguồn vốn ngoài nước vào thị trường bất động sản nói chung và bất động sản du lịch nói riêng.
Đây cũng là tiền đề cho sự phát triển của du lịch, bất động sản du lịch trong những năm sắp tới, dù trước mắt lĩnh vực này còn chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch bệnh Covid-19.
Bên cạnh đó, với “thế giới phẳng”, kết nối toàn cầu, thói quen làm việc, học tập, mua bán trực tuyến đã trở nên phổ biến trên toàn thế giới. “Kết nối trực tuyến” không chỉ là giải pháp trước mắt đối phó với dịch bệnh mà chắc chắn sẽ trở thành xu hướng của tương lai, một lối sống mới trong đó công nghệ đóng vai trò quan trọng. Với sự hỗ trợ của công nghệ, người nước ngoài có thể sống và làm việc ở “ngôi nhà thứ hai” gần gũi với thiên nhiên tại một hòn đảo trên Vịnh Bái Tử Long huyền thoại, tại đảo ngọc Phú Quốc hoang sơ hay một khu nghỉ dưỡng ở trung tâm di sản miền Trung Việt Nam trong khi điều hành các doanh nghiệp hoạt động khắp thế giới.
Du khách nước ngoài nghỉ dưỡng trên du thuyền Heritage Cruises ở vịnh Hạ Long
Có thể khẳng định, nhu cầu lựa chọn bất động sản du lịch tại Việt Nam là nhu cầu thực tế của nhiều người nước ngoài và chắc chắn sẽ gia tăng trong tương lai.
Kinh nghiệm thu hút đầu tư nước ngoài vào bất động sản du lịch ở một số nước trên thế giới
Trên thế giới, bất động sản du lịch với tư cách là “ngôi nhà thứ hai” là loại hình đã phát triển khá mạnh. Nếu như trong giai đoạn đầu, bất động sản du lịch được coi là dòng sản phẩm dành riêng cho giới nhà giàu, quý tộc thượng lưu sở hữu với mục đích nghỉ dưỡng thì từ đầu những năm 2000 đến nay, với sự phát triển của công nghệ, hàng không và cơ sở hạ tầng, bất động sản du lịch được phát triển đa dạng, với nhiều mức giá, tiếp cận với nhiều nhóm khách hàng hơn, không chỉ dành cho nghỉ dưỡng mà còn là hoạt động đầu tư mang lại lợi nhuận cho chủ sở hữu.
Chính sách sở hữu bất động sản theo hướng mở, thông thoáng đã giúp thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại nhiều nước tăng trưởng mạnh và ổn định. Một số nước tại châu Á đã trải qua những thay đổi đáng kể từ khi áp dụng các chính sách khuyến khích nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản, góp phần vào sự gia tăng của thị trường bất động sản và toàn bộ nền kinh tế. Những nước và vùng lãnh thổ có chính sách rộng mở đối với việc cho phép người nước ngoài mua bất động sản như Nhật Bản, Singapore, Malaysia, Hong Kong… cũng là những nước có thị trường bất động sản lớn mạnh và bền vững. Có thể tham khảo kinh nghiệm của một số nước.
Tại Singapore, người nước ngoài được mua hầu hết các sản phẩm bất động sản là nhà ở, bất động sản không phải là nhà ở (du lịch, văn phòng...). Chính phủ Singapore chỉ không cho người nước ngoài mua nhà xã hội và một số sản phẩm đặc thù hữu hạn khác. Đặc biệt, Singapore cho người nước ngoài mua biệt thự gắn liền với đất ở tại khu Sentosa Cove với thời hạn sở hữu ngắn hạn.
Malaysia là một trong những nước có quy định rộng mở nhất trong khu vực về vấn đề người nước ngoài mua bất động sản. Bất kỳ người nước ngoài nào cũng có thể mua số lượng bất kỳ bất động sản ở Malaysia, theo giá tối thiểu áp dụng cho người nước ngoài tại mỗi bang. Ở hầu hết các bang, giá này khởi điểm là RM500,000 mỗi đơn vị bất động sản, từ ngày 1/3/2014.
Với chương trình Malaysia My Second Home (MM2H) - một chương trình định cư quốc tế, Malaysia cho phép người nước ngoài cùng gia đình (vợ hoặc chồng và con dưới 21 tuổi chưa kết hôn) sống tại đây với visa lên tới 10 năm (có thể được gia hạn) khi họ đáp ứng các điều kiện về khả năng tài chính, thu nhập theo quy định và mua nhà tại Malaysia. Chính sách MM2H đã tạo sức hút lớn, thu hút 42.271 người nước ngoài mua nhà tại Malaysia trong khoảng thời gian từ năm 2002 đến năm 2018.
Tương tự, các nước châu Âu như Tây Ban Nha, Bồ Đào Nha và Ireland cũng đã công bố về kế hoạch cấp cho người nước ngoài giấy phép cư trú dài hạn nếu mua bất động sản với mức giá khởi điểm theo quy định.
Tại Nhật Bản, bất cứ cá nhân quốc tịch nước ngoài nào đều có thể mua hợp pháp bất động sản mà không bị hạn chế gì. Nhật Bản không có bất kỳ yêu cầu nào về tình trạng thường trú đối với người nước ngoài mua bất động sản, việc chuyển nhượng quyền sở hữu cũng rất đơn giản. Những chính sách thông thoáng về sở hữu bất động sản đã giúp Nhật Bản thu hút nhiều nhà đầu tư cũng như doanh nhân nước ngoài làm việc tại Nhật Bản tham gia vào thị trường.
Phạm vi, điều kiện sở hữu bất động sản của người nước ngoài tại Thái Lan có chặt chẽ hơn nhưng tinh thần chung là thông thoáng, minh bạch, tạo điều kiện cho người nước ngoài mua bất động sản. Theo quy định, người nước ngoài không được sở hữu đất đai ở Thái Lan. Nếu quan tâm đến việc mua, một nhà đầu tư nước ngoài có hai lựa chọn: thuê với thời hạn 30 năm hoặc mua bất động sản thông qua việc thành lập một Công ty TNHH tại Thái Lan mà người nước ngoài không sở hữu quá 49% tổng số vốn góp.
Do những hạn chế theo luật định như vậy, hầu hết người nước ngoài lựa chọn mua căn hộ chung cư ở Thái Lan. Tuy nhiên, diện tích căn hộ mà người nước ngoài sở hữu trong một tòa nhà cũng bị hạn chế (không vượt quá 49% tổng diện tích của tòa nhà). Việc bán lại bất động sản của ngưới nước ngoài không bị hạn chế, họ có thể bán cho bất kỳ ai là người Thái Lan hoặc người nước ngoài khác.
Từ năm 2016, làn sóng đầu tư bất động sản tại Thái Lan để “an hưởng tuổi già” bắt đầu nổi lên mạnh mẽ sau khi Chính phủ Thái Lan đưa ra loại “visa nghỉ hưu” dành cho người nước ngoài trên 50 tuổi. Theo chính sách này, nếu đáp ứng điều kiện bắt buộc là người nước ngoài ở độ tuổi 50 trở lên, không có tiền sử phạm tội, có khoản tiền gửi vào ngân hàng trên 100.000 bahts (2.809USD) hoặc có ký quỹ ngân hàng ít nhất 3 triệu bahts (84.034USD) (và khoản tiền này phải được duy trì tối thiểu sau 1 năm nhận visa), người nước ngoài có quyền sở hữu nhà tại nước này, chủ yếu là các điểm du lịch nổi tiếng như Phuket, Hua Hin hay Pattaya để nghỉ ngơi.
Biệt thự nghỉ dưỡng Novotel Villas Phú Quốc
Nghiên cứu kinh nghiệm các nước, có thể tổng hợp hai điểm nổi bật liên quan tới việc thu hút người nước ngoài mua bất động sản du lịch, đó là: chính sách thông thoáng về điều kiện sở hữu bất động sản (chủ yếu giới hạn ở loại hình bất động sản mà người nước ngoài được sở hữu theo hướng người nước ngoài không được mua bất động sản liên quan đến quốc phòng, an sinh xã hội) và chính sách cởi mở về lưu trú, cho phép người nước ngoài mua nhà ở mức giá nhất định hoặc có khoản tiền gửi ngân hàng, tiền ký quỹ ở mức nhất định có thể lưu trú dài hạn hoặc có thời hạn tại nước sở tại. Đây là những kinh nghiệm mà Việt Nam có thể học tập để vừa tạo động lực mới cho thị trường bất động sản Việt Nam, vừa thể hiện tinh thần cởi mở, hội nhập.
Một số đề xuất nhằm thu hút người nước ngoài đầu tư vào bất động sản du lịch Việt Nam
Theo quy định tại Điều 107 “Bất động sản và động sản” Bộ luật Dân sự năm 2015, bất động sản là đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và tài sản khác theo quy định của pháp luật. Như vậy, bất động sản có giá trị lớn mà phần lớn vẫn đang ở dạng tiềm ẩn, chưa được khai thác hết để phát triển đất nước trong điều kiện nguồn nội lực của chúng ta đang có hạn. Vì vậy, việc thu hút nguồn vốn của nhà đầu tư nước ngoài vào bất động sản du lịch Việt Nam được đánh giá là sẽ mang lại những lợi ích thiết thực.
Trước hết, nguồn vốn này sẽ góp phần làm thị trường bất động sản du lịch tăng trưởng và thanh khoản tốt hơn. Thị trường có nhiều người nước ngoài sở hữu bất động sản sẽ giúp tăng lượng khách du lịch đến Việt Nam, thúc đẩy sự phát triển của ngành du lịch nói riêng và nền kinh tế nói chung. Bên cạnh đó, sự tham gia của những nhà đầu tư nước ngoài dày dạn kinh nghiệm lựa chọn sản phẩm bất động sản du lịch sẽ đặt ra những yêu cầu mới, thúc đẩy sự đa dạng hóa và nâng cao chất lượng sản phẩm trên thị trường để đáp ứng nhu cầu của người mua. Như kinh nghiệm của các nước, chính sách cởi mở về sở hữu bất động sản của người nước ngoài là yếu tố then chốt để thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản nói chung, bất động sản du lịch nói riêng.
Về vấn đề này, chúng tôi đánh giá Việt Nam còn rất nhiều việc phải làm để cải cách chính sách, pháp luật theo hướng thông thoáng, phù hợp hơn. Dù đã quy định người nước ngoài được phép mua nhà ở tại Việt Nam (với nhiều hạn chế về loại hình sản phẩm được mua, thời gian sở hữu, thủ tục mua nhà…) nhưng nhìn chung việc người nước ngoài sở hữu nhà còn nhiều khó khăn do các quy định của pháp luật hiện hành còn chồng chéo, thiếu đồng bộ.
Đối với các loại hình bất động sản khác ngoài nhà ở như bất động sản du lịch, chưa có quy định pháp luật nào cho phép người nước ngoài sở hữu. Thực tế, các giao dịch trong lĩnh vực bất động sản du lịch đang được thị trường vận dụng theo như giao dịch về nhà ở. Việc xây dựng cơ chế cởi mở, thông thoáng cho người nước ngoài sở hữu bất động sản du lịch tại Việt Nam không chỉ nhằm giải quyết những vướng mắc, bất cập, thu hút đầu tư mà còn là nhu cầu khách quan nhằm từng bước hiện thực hóa các cam kết của Việt Nam khi tham gia vào Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) theo tinh thần bình đẳng, không phân biệt đối xử. Từ đó, tạo điều kiện cho người nước ngoài tiếp cận, sở hữu bất động sản du lịch để phục vụ các mục đích nghỉ dưỡng, hưu trí, làm việc.
Ở chiều ngược lại, cơ chế chính sách thông thoáng cũng giúp Việt Nam tận dụng độ mở của nền kinh tế để thu hút ngoại tệ về cho đất nước. Trên cơ sở đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam và tham khảo kinh nghiệm của các nước, chúng tôi đề xuất một số giải pháp liên quan tới cơ chế, chính sách nhằm thu hút người nước ngoài đầu tư vào bất động sản du lịch Việt Nam trong thời gian tới.
Trước hết, xây dựng chính sách Việt Nam Ngôi nhà thứ hai (Vietnam My Second Home- VNM2H), cấp visa định cư có thời hạn bằng thời hạn sở hữu bất động sản cho người nước ngoài mua bất động sản tại Việt Nam.
Việc nghiên cứu, xây dựng các chương trình như chương trình “Ngôi nhà thứ hai” của Malaysia hay chính sách cư trú có thời hạn cho người nước ngoài mua bất động sản ở một số nước là một định hướng tốt nên được xem xét áp dụng càng sớm càng tốt tại Việt Nam.
Theo chúng tôi, Việt Nam hoàn toàn có thể học tập kinh nghiệm của Malaysia trong chương trình “Ngôi nhà thứ hai” với những điều kiện thông thoáng hơn để thu hút người nước ngoài sở hữu bất động sản tại Việt Nam. Chúng tôi đánh giá đây sẽ là những chính sách có hiệu quả tích cực thu hút người nước ngoài đang sinh sống, làm việc tại Việt Nam và người nước ngoài tới Việt Nam sống và làm việc, góp phần phát triển thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản du lịch nói riêng, phát huy tiềm năng của Việt Nam trong phát triển kinh tế.
Phối cảnh tổ hợp Sonasea Vân Đồn Harbor City ở Quảng Ninh do CEO Group phát triển
Theo đó, điểm mấu chốt thứ hai cần làm là quy định thông thoáng hơn về điều kiện sở hữu bất động sản của người nước ngoài.
Theo khoản 2 Điều 14 “Đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doạnh bất động sản” Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: “2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó.”.
Như vậy, người nước ngoài chỉ được mua nhà ở, chưa được mua các loại hình bất động sản khác như bất động sản du lịch trong khi nhu cầu thực tế của người nước ngoài đối với loại hình sản phẩm này là rất lớn. Việc cho người nước ngoài mua công trình xây dựng không phải là nhà ở như bất động sản du lịch sẽ góp phần thu hút nguồn vốn lớn đầu tư vào phân khúc bất động sản này mà vẫn có thể quản lý bằng các quy định về điều kiện, thủ tục mua bất động sản của người nước ngoài, tương tự như quy định đối với nhà ở.
Theo chúng tôi, cần sửa đổi quy định về quyền mua bất động sản của người nước ngoài. Theo đó, thay vì quy định người nước ngoài được mua những loại bất động sản nên theo kinh nghiệm của các nước quy định loại trừ những loại bất động sản mà người nước ngoài được sở hữu bao gồm các nhóm sản phẩm có ảnh hưởng tới an ninh quốc phòng, an sinh xã hội (ví dụ: bất động sản tại khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh; nhà ở xã hội; bất động sản có mức giá dưới một ngưỡng giá nào đó để không ảnh hưởng đến phân khúc nhà ở giá trung bình cho đại đa số người dân và thu hút đầu tư vào loại hình bất động sản có giá trị cao).
Điều này vừa thể hiện chính sách thông thoáng, thu hút đối với người nước ngoài vừa thuận tiện cho quá trình tìm hiểu thông tin của nhà đầu tư. Cụ thể, ngay từ đầu người nước ngoài có mong muốn đầu tư bất động sản tại Việt Nam đã xác định được những loại bất động sản nào không được phép mua, sở hữu và tập trung tìm kiếm thông tin về các loại bất động sản khác được phép.
Về lâu dài, có thể cân nhắc xem xét về lộ trình mở rộng điều kiện, thời hạn sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người nước ngoài tương tự như điều kiện, thời hạn sử dụng đất của công dân Việt Nam.
Ba là, sửa đổi đồng bộ quy định của Luật Đất đai với quy định về sở hữu bất động sản của người nước ngoài.
Theo Luật Nhà ở năm 2014, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở riêng lẻ bao gồm biệt thự, nhà liền kề trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Theo khoản 1 Điều 19 về “nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng” của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, thì việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất. Thực tế, với các nhà ở riêng lẻ trong các dự án nhà ở, giá bán nhà ở theo hợp đồng mua bán ký giữa chủ đầu tư và khách hàng là giá đã bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, nghĩa là người mua nhà phải có quyền sử dụng đất liên quan đến ngôi nhà.
Tuy nhiên, khoản 1 Điều 186 về “Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam” của Luật Đất đai năm 2013 chỉ ghi nhận người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà không ghi nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất của người nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở.
Quy định nêu trên đã dẫn tới nhiều cách hiểu và áp dụng không thống nhất. Cụ thể là, với nhiều dự án đã có văn bản chấp thuận bán nhà cho người nước ngoài, khi làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở cho cá nhân nước ngoài thì cơ quan cấp giấy chứng nhận từ chối với lý do: cá nhân nước ngoài không phải là người sử dụng đất và không thuộc trường hợp được nhà nước giao đất có thu tiền theo Điều 5 “Người sử dụng đất’, Điều 55 “Giao đất có thu tiền sử dụng đất” của Luật Đất đai năm 2013 cũng như không được ghi nhận quyền sử dụng đất theo Điều 186 của Luật Đất đai. Chúng tôi đánh giá đây là một điểm bất cập, thiếu đồng bộ giữa Luật Đất đai năm 2013 với Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, cần được sửa đổi trong thời gian sắp tới. Theo đó, cần ghi nhận người nước ngoài là một trong những chủ thể sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.
Bốn là, có chính sách miễn visa cho khách du lịch. So với các nước trong khu vực, lượng khách quốc tế tới Việt Nam còn khá khiêm tốn, chưa tạo được động lực mạnh mẽ, ổn định cho sự phát triển của ngành du lịch. Để giải quyết vấn đề này, bên cạnh nỗ lực tự thân của các doanh nghiệp du lịch trong nước, cần có những cơ chế, chính sách phù hợp, tạo thuận lợi cho du khách nước ngoài tới Việt Nam. Trong đó, một trong những giải pháp đột phá là sớm thực hiện miễn visa cho khách du lịch nước ngoài tới Việt Nam. Điều này sẽ giúp du khách tiết kiệm được thời gian, chi phí xin visa qua đó nâng cao sức thu hút của du lịch Việt Nam. Thực tiễn, để thu hút trên 20 triệu khách quốc tế một năm các nước đang thành công trong việc thu hút du khách quốc tế đều miễn visa.
Sáu là, có chính sách quảng bá về đất nước, con người, du lịch và thị trường bất động sản trong đó có bất động sản du lịch Việt Nam. Theo đó, cần có chiến lược dài hơi, bài bản, gia tăng các kênh để người nước ngoài có thể dễ dàng tiếp cận thông tin về Việt Nam. Trong thời đại công nghệ thông tin, việc sử dụng các công cụ quảng bá không phải là vấn đề lớn, vấn đề là tạo ra nguồn nội dung phong phú, chính xác. Đối với bất động sản, cần có những thông tin đầy đủ, chính xác về chính sách sở hữu bất động sản của người nước ngoài, cơ hội đầu tư, thủ tục pháp lý, chính sách hỗ trợ, ưu đãi (nếu có) …
Tóm lại, Việt Nam hội tụ đủ yếu tố để trở thành “điểm đến vàng” của ngôi nhà thứ hai cho người nước ngoài và thu hút người nước ngoài mua bất động sản du lịch tại Việt Nam là giải pháp quan trọng để thúc đẩy thị trường bất động sản và nền kinh tế phát triển.
Chúng tôi hy vọng sẽ sớm có những đổi mới về chính sách, pháp luật của Việt Nam, nhằm thu hút đầu tư, phát huy tiềm năng, thế mạnh của Việt Nam. Chúng tôi mong rằng những cơ chế, chính sách thông thoáng về sở hữu bất động sản của người nước ngoài thể hiện qua những sửa đổi đồng bộ của pháp luật về đất đai, kinh doanh bất động sản, xây dựng, du lịch, tín dụng, xuất nhập cảnh…sẽ sớm được áp dụng, như một giải pháp cấp bách giúp thị trường hồi phục nhanh sau những tác động tiêu cực của đại dịch Covid -19. Đồng thời, đây cũng là giải pháp dài hạn để Việt Nam trở thành điểm đến nghỉ dưỡng, hưu trí và đầu tư bất động sản của người nước ngoài, tăng ưu thế cạnh tranh với các nước trong khu vực.
*Bài viết phản ánh quan điểm tác giả Đoàn Văn Bình, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch CEO Group.
