'Vũ khí' giúp minh bạch thị trường bất động sản

Bước ngoặt "định danh" bất động sản

Bộ Xây dựng đang hoàn thiện dự thảo nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản, trong đó, một trong những giải pháp trọng tâm là đề xuất thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý.

Theo kế hoạch, sau khi hoàn tất lấy ý kiến, dự thảo sẽ được trình Chính phủ xem xét trong quý IV/2025 để kịp triển khai thí điểm từ đầu năm 2026.

Động thái này xuất phát từ yêu cầu cấp thiết của Chính phủ trong việc quản lý và kiểm soát thị trường bất động sản. Trước đó, tại Công điện số 03/CĐ-TTg ngày 15/1/2025, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã yêu cầu các bộ ngành, địa phương tập trung chấn chỉnh, xử lý việc thao túng giá, đầu cơ bất động sản.

Theo đó, Thủ tướng giao Bộ trưởng Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và môi trường (cũ) cùng các bộ, ngành liên quan nghiên cứu đề xuất đề án thí điểm mô hình trung tâm giao dịch này, hướng đến giao dịch mua bán qua hình thức điện tử, nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và tăng cường tính công khai, minh bạch.

Giới chuyên gia nhận định, việc thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý sẽ là cuộc cách mạng trong lĩnh vực bất động sản, một bước ngoặt trong quá trình số hóa thị trường, tạo nền tảng cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giao dịch và quyền sử dụng đất, đồng thời góp phần giảm thiểu rủi ro, ngăn chặn tình trạng “sốt ảo” hay đầu cơ giá.

Nếu vận hành hiệu quả, trung tâm giao dịch bất động sản sẽ là bước đột phá trong cải cách hành chính, hướng tới một thị trường minh bạch, an toàn và bền vững, nơi người dân thực hiện giao dịch nhanh gọn, an tâm và được bảo vệ quyền lợi bằng hệ thống dữ liệu thống nhất.

Một trong những điểm đột phá của trung tâm này là sẽ định danh tất cả bất động sản giao dịch trên thị trường. Theo đó, Bộ Xây dựng đề xuất tạo mã số bất động sản và quản lý trên hệ thống thông tin. Mỗi bất động sản sẽ gắn tự động một mã số duy nhất, bảo đảm tính định danh và không thay đổi trong suốt vòng đời dữ liệu.

Cơ quan chuyên môn cấp tỉnh sẽ khởi tạo mã số này trên địa bàn tại thời điểm dự án được chấp thuận, phê duyệt, đồng thời tiếp tục liên kết, cập nhật dữ liệu với từng sản phẩm trong dự án đó.

Phân tích kỹ hơn về việc gắn mã định danh, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam tiết lộ, với trung tâm giao dịch bất động sản, mọi bất động sản, dù là sơ cấp hay thứ cấp, trước khi đưa ra thị trường đều phải được “nhúng” vào hệ thống này. Khi đủ điều kiện pháp lý, bất động sản sẽ được gắn một mã định danh duy nhất, chứa toàn bộ thông tin liên quan: chủ sở hữu, quy hoạch, lịch sử giao dịch, nghĩa vụ tài chính, tín dụng...

Một bất động sản chỉ được giao dịch trên thị trường khi đã được định danh và xác nhận pháp lý rõ ràng. Khi đó, Nhà nước sẽ đứng ra bảo lãnh tính hợp pháp của tài sản, sau đó, các đơn vị trung gian, sàn giao dịch sẽ thực hiện việc kết nối và hỗ trợ giao dịch.

"Tài sản được định danh rõ ràng, tương tự như một cá nhân có căn cước công dân: đi đâu, làm gì đều được ghi nhận, theo dõi", ông Đính dẫn chứng.

Mục tiêu của trung tâm là tạo ra một đầu mối thống nhất để kết nối và kiểm soát dữ liệu liên ngành. Hiểu một cách cụ thể, đây sẽ là trung tâm tích hợp toàn bộ dữ liệu liên quan đến bất động sản, từ đất đai, quy hoạch, xây dựng, tài chính, thuế, ngân hàng cho đến chủ sở hữu. Tất cả được kết nối, hình thành nên một kho dữ liệu tổng hợp.

Nhà nước sẽ kiểm soát và theo dõi toàn bộ biến động, từ giá cả, lịch sử giao dịch đến các thay đổi về quyền sở hữu.

Nhờ vậy, cơ chế này giúp loại bỏ tình trạng một căn hộ bán cho nhiều người, ngăn chặn các hành vi lách luật, rửa tiền, trốn thuế hay đẩy giá, thao túng thị trường. Người dân được bảo vệ lợi ích một cách chính danh, bằng hệ thống kiểm soát của Nhà nước.

Mặt khác, trung tâm không chỉ là nơi kết nối dữ liệu mà còn đóng vai trò như một “bộ lọc” cho thị trường. Khi mọi giao dịch đều phải đi qua trung tâm và được định danh, hệ thống có thể sàng lọc và phân loại các đối tượng tham gia – từ người mua thật, nhà đầu tư dài hạn đến giới đầu cơ, lướt sóng.

Đây chính là nền tảng để Nhà nước sử dụng các công cụ chính sách như thuế hoặc tín dụng để điều tiết thị trường một cách hiệu quả.

Chẳng hạn, nếu phát hiện giao dịch đầu cơ, lướt sóng, hệ thống có thể tự động áp dụng biện pháp thuế hoặc hạn chế tín dụng. Ngược lại, nếu một người mua để ở hoặc phát triển dự án thật, hệ thống tín dụng có thể hỗ trợ bằng kênh vốn ưu đãi. Điều này giúp chính sách điều tiết đi đúng đối tượng, thay vì áp dụng cơ học cho tất cả.

Trước đây, việc mua bán thường diễn ra ngoài sổ sách, thanh toán thủ công, thiếu cơ chế giám sát, khiến tình trạng trốn thuế, rửa tiền, thao túng giá diễn ra phổ biến. Với hệ thống trung tâm giao dịch, mọi thanh toán đều phải thực hiện qua kênh điện tử, thông tin được lưu vết và đồng bộ. Khi đó, thị trường trở nên minh bạch, rủi ro giảm xuống, và niềm tin của nhà đầu tư được củng cố.

Cùng với việc định danh bất động sản, trung tâm giao dịch bất động sản còn được nhiều chuyên gia đánh giá là cuộc cách mạng về cải cách hành chính.

Hiện nay, theo thống kê, thời gian để hoàn tất một giao dịch bất động sản thường mất từ 45 đến 60 ngày. Từ khâu công chứng, nộp thuế, đăng ký biến động đến cập nhật thông tin chủ sở hữu, tất cả tạo thành một chuỗi thủ tục rườm rà, phức tạp, tốn kém thời gian và chi phí.

Tuy nhiên, theo ông Đính, nếu mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý được vận hành, toàn bộ quy trình này sẽ được tập trung về một đầu mối duy nhất. Trung tâm tiếp nhận hồ sơ, luân chuyển đến các cơ quan liên quan để xử lý và trả kết quả cho người dân. Khi đó, thời gian hoàn tất giao dịch có thể rút ngắn xuống chỉ còn 1 – 3 ngày.

Về phía Nhà nước, hệ thống này cho phép kiểm soát toàn bộ quá trình giao dịch mà không làm thay đổi chức năng của các cơ quan hiện hữu như thuế, tài chính, hay tài nguyên – môi trường. Tất cả vẫn thực hiện đúng vai trò của mình, chỉ khác ở chỗ mọi khâu đều được số hóa và kết nối trên cùng một nền tảng dữ liệu.

Hệ thống dữ liệu này cũng giúp các cơ quan quản lý nhà nước có số liệu thực về giao dịch đất đai, điều mà từ trước tới nay, Việt Nam chưa làm được. Đây là cơ sở quan trọng để thực hiện các công tác liên quan đến định giá đất theo giá thị trường, tính thuế bất động sản, ông Đính nhận định.

Minh bạch thị trường bất động sản như chứng khoán

Thực tế, ý tưởng thành lập trung tâm giao dịch này không phải mới. Việc thành lập trung tâm giao dịch bất động sản và định danh bất động sản đã được thực hiện thành công tại nhiều quốc gia trên thế giới.

Theo ông Đính, trước đây, nhóm chuyên gia đã từng nhiều lần đề xuất mô hình “mọi giao dịch phải qua sàn tư nhân”, nhưng chưa được Quốc hội chấp thuận vì lo ngại tính minh bạch và năng lực giám sát của các sàn tư nhân.

Do đó, các đề xuất đã chuyển hướng sang kiến nghị thành lập mô hình trung tâm giao dịch do Nhà nước quản lý, tương tự như sàn giao dịch chứng khoán. Cũng như chứng khoán, mỗi tài sản niêm yết đều phải được minh bạch hóa, mã hóa và công bố thông tin đầy đủ để cơ quan quản lý kiểm soát, ngăn ngừa lũng đoạn và bảo vệ nhà đầu tư.

Theo mô hình đó, các sàn giao dịch tư nhân sẽ không bị loại bỏ, mà trở thành “vệ tinh” của hệ thống quản lý Nhà nước. Sau khi bất động sản được Nhà nước định danh, thẩm định và bảo lãnh tính pháp lý, các sàn tư nhân sẽ là kênh kết nối, giới thiệu và phân phối sản phẩm ra thị trường.

Tuy nhiên, ông Đính thừa nhận, việc triển khai mô hình này không hề dễ. Việt Nam hiện đang đối mặt với nhiều thách thức về hạ tầng công nghệ và năng lực quản lý dữ liệu.

Hệ thống dữ liệu được quản lý bởi nhiều bộ, ngành khác nhau, mỗi đơn vị có một hệ thống riêng.

Đơn cử như Bộ Nông nghiêpn và môi trường quản lý dữ liệu quan trọng nhất là hồ sơ địa chính, thông tin thửa đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia). Bộ Xây dựng quản lý dữ liệu về quy hoạch xây dựng, cấp phép xây dựng, thông tin về các dự án bất động sản hình thành trong tương lai. Bộ Tài chính quản lý dữ liệu về nghĩa vụ tài chính, lịch sử nộp thuế đất, thuế chuyển nhượng...

Do đó, để trung tâm giao dịch bất động sản hoạt động tốt, đòi hỏi phải có một hạ tầng công nghệ đồng bộ, kết nối, điều phối tất cả các dữ liệu liên quan.

Vấn đề an ninh, bảo mật cũng cần hết sức lưu tâm, bởi chỉ cần một hệ thống bị "sập" hoặc trả về thông tin sai, toàn bộ giao dịch sẽ bị đình trệ.

Mặc dù vậy, ông Đính cho rằng, điều đáng mừng là các cơ quan quản lý Nhà nước hiện nay đang thực sự quyết tâm. Chính phủ đang huy động những đơn vị công nghệ hàng đầu trong nước tham gia xây dựng hệ thống.

Sự đồng hành của các doanh nghiệp công nghệ cùng Nhà nước triển khai trung tâm giao dịch bất động sản, mang lại niềm tin rằng, trung tâm này sẽ hoạt động hiệu quả.