Bài 4: Phát triển nhà ở vừa túi tiền - Mệnh lệnh chính sách hay áp lực thị trường

Mệnh lệnh chính sách: Tại sao doanh nghiệp vẫn không mặn mà

Nhiều hộ gia đình đang ở trong những căn 'ổ chuột', hàng nghìn người lao động thành thị phải bỏ phố về quê", ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Land đã khắc họa một bức tranh lớn đang tồn tại trên thị trường bất động sản tại Tọa đàm 'Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới' do TheLEADER tổ chức mới đây.

Theo ông Vũ, thị trường đang chứng kiến sự "biến mất" của phân khúc nhà ở vừa túi tiền giữa cơn bão giá nhà đang đẩy giấc mơ an cư của hàng triệu người dân vào ngõ cụt.

Cũng chính vì vậy, trong thời gian vừa qua, Chính phủ đã liên tục đưa ra "mệnh lệnh" chính sách thể hiện quyết tâm mạnh mẽ nhằm tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, giúp giải cơn khát cho thị trường bất động sản.

Riêng đối với việc phát triển nhà ở xã hội, Chính phủ đã ban hành 22 nghị quyết, 12 chỉ thị, quyết định, công điện; tổ chức nhiều hội nghị toàn quốc để đẩy nhanh quá trình phát triển các dự án nhằm thực hiện đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030.

Không chỉ nhà ở xã hội, việc phá triển nhà ở thương mại giá rẻ cũng được Chính phủ rất quan tâm, chỉ đạo phát triển. Nghị quyết 33/NQ-CP về các giải pháp tháo gỡ, thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh đã nhấn mạnh đến việc cơ cấu lại sản phẩm nhà ở, hướng tới nhu cầu thực.

Mới đây nhất, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý của các bộ, ngành đối với dự thảo nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản nhằm sớm trình Chính phủ xem xét, ban hành.

Đáng chú ý trong đó có chính sách về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Theo dự thảo quy định, tùy theo tình hình thực tế của địa phương, ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định dành tối thiểu 20% trong tổng số dự án xây dựng nhà ở thương mại dự kiến phát triển trong giai đoạn 2026 – 2030 theo kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương để phát triển dự án nhà ở thương mại giá phù hợp.

Để tạo điều kiện cho các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp, nghị quyết cũng quy định áp dụng nhiều cơ chế chính sách đặc thù như chọn chủ đầu tư dự án không thông qua đấu giá, đấu thầu. Trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án áp dụng tương tự như lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án là giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định của pháp luật đất đai. Trường hợp bảng giá đất chưa được ban hành để áp dụng thống nhất, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định giá tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với từng dự án cụ thể.

Mặc dù có sự vào cuộc quyết liệt từ Chính phủ, song trên thực tế, những con số về thực tế triển khai nhà ở vừa túi tiền vẫn còn khoảng cách rất xa so với mục tiêu đề ra.

Số liệu về nguồn cung nhà ở trong quý III và 9 tháng đầu năm 2025 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy sự lệch pha cung cầu rõ nét khi nguồn cung nhà ở cao cấp tăng mạnh, trong khi các căn hộ vừa túi tiền lại ngày càng vắng bóng trên thị trường.

Theo đó, 63% nguồn cung căn hộ chung cư mới mở bán có giá trên 50 triệu đồng/m2. Riêng Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, khoảng 80% nguồn cung mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m2. Tỷ trọng chung cư trung cấp chỉ đạt 31% và các căn hộ bình dân chỉ đạt 6% với đóng góp chủ yếu từ các dự án nhà ở xã hội.

Năm 2025, Chính phủ đặt mục tiêu sẽ hoàn thành 428.000 căn nhà ở xã hội, và đến năm 2030 sẽ bổ sung thêm hơn 600.000 căn. Song thực tế chín tháng đầu năm nay, cả nước mới hoàn thành chưa đến 45.000 căn. Nếu tính cả các dự án đã khởi công, đang triển khai hoặc đủ điều kiện tham gia thị trường, con số dự kiến cũng chỉ có thêm khoảng 40.000 căn. Như vậy, tiến độ thực hiện còn khá xa so với kế hoạch và kỳ vọng mà Chính phủ đã đề ra.

Điều này là hoàn toàn dễ hiểu, bởi theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, doanh nghiệp là tổ chức kinh tế, mục tiêu hàng đầu của họ là lợi nhuận. Khi các cơ chế cho nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội chưa đủ hấp dẫn, biên lợi nhuận mỏng, thủ tục kéo dài... họ sẽ không mặn mà tham gia.

Đáng chú ý, khi các dự án nhà ở cao cấp giá cao vẫn có thanh khoản tốt, các doanh nghiệp càng không có lý do gì để phát triển nhà ở giá rẻ. Đó là quy luật tất yếu của thị trường, không thể chỉ dùng mệnh lệnh hành chính để thay đổi.

Ngã rẽ khiến các doanh nghiệp buộc phải thay đổi

Tuy nhiên, ngay cả khi thanh khoản của phân khúc nhà ở cáo cấp, hạng sang vẫn khả quan, nhưng việc quá tập trung vào phân khúc cao cấp có thể khiến thị trường đối mặt với nguy cơ khủng hoảng thừa. T

Đáng chú ý, khi đa phần thanh khoản thị trường đến từ phía các nhà đầu tư, đầu cơ, không phải người mua nhà ở thực, nếu có sự thay đổi về chính sách đột ngột như các quy định về áp thuế đối với ngôi nhà thứ hai, tăng lãi suất... nguồn cầu này sẽ ngay lập tức biến động, ảnh hưởng đến sức hấp thụ của thị trường.

Bài học nhãn tiền từ Trung Quốc vẫn còn nóng hổi. Ông Vũ cảnh báo về nguy cơ lãng phí của cải xã hội khi phát triển ồ ạt các dự án vượt nhu cầu, tạo ra những "khu đô thị ma mà đến 600 triệu người vẫn không ở hết". Đó là cái giá phải trả cho sự phát triển thiếu bền vững khi quá tập trung vào phân khúc nhà ở cao cấp.

Trong bối cảnh đó, phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nơi có nhu cầu thật và bền vững, sẽ trở thành một hướng phát triển an toàn cho các doanh nghiệp. Đây không còn là lựa chọn, mà là yêu cầu bắt buộc để tồn tại và phát triển trong chu kỳ mới của thị trường.

Theo ông Nguyễn Thanh Quyền Tổng giám đốc Tập đoàn Thắng Lợi, cùng với phân khúc nhà ở siêu sang, căn hộ vừa túi tiền sẽ dẫn dắt thị trường bất động sản trong 10 năm tới.

Ông Quyền tin rằng, thời gian tới sẽ có rất nhiều doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này, bởi phục vụ phân khúc "quốc dân" mới chính là cách tạo ra giá trị bền vững. "Doanh nghiệp không cần giàu nhanh, mà cần giàu bền vững. Trong đó, giàu bền vững chính là làm giàu từ nền tảng xã hội ổn định, tạo ra nhà ở có giá phù hợp với đại đa số người dân, đóng góp cho sự phát triển kinh tế, xã hội của địa phương".

Trong bối cảnh nguồn cung căn hộ cao cấp rất lớn, lựa chọn phát triển phân khúc vừa túi tiền chính là một “đại dương xanh” thực sự, phân khúc còn ít đối thủ nhưng nhu cầu lại rất lớn, mở ra cơ hội phát triển bền vững cho doanh nghiệp, ông Quyền nhấn mạnh.

Thế nhưng, việc chuyển hướng sang nhà ở vừa túi tiền không phải là con đường dễ dàng. Nó đòi hỏi một sự chuẩn bị kỹ lưỡng về quỹ đất, nguồn vốn và năng lực triển khai thực chất.

Câu chuyện của Tập đoàn Nam Long là một điển hình. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, Nam Long đã tiên phong với dòng sản phẩm EHome từ hơn 20 năm trước. Bí quyết thành công của họ nằm ở việc hợp tác chiến lược với các đối tác Nhật Bản, mang lại cho Nam Long ba yếu tố vàng là nguồn vốn dài, vốn dày và vốn rẻ, giúp họ vững vàng ngay cả trong những giai đoạn thị trường biến động nhất.

Tương tự, Thắng Lợi Group cũng đã có sự chuẩn bị từ ba năm trước cho chu kỳ mới. Doanh nghiệp xác định ba yếu tố then chốt để tồn tại là quỹ đất sạch, nền tảng tài chính vững chắc và năng lực triển khai thực chất.

Mặt khác, giống như Nam Long, thay vì đi một mình, Thắng Lợi Group cũng hình thành một liên minh với những doanh nghiệp lớn, mỗi bên đảm nhận một khâu trong chuỗi giá trị từ phát triển đất, xây dựng dự án đến hoàn thiện nội thất... nhằm chia sẻ rủi ro và tạo ra sức mạnh tổng hợp cho phát triển.

Bài 5: Để giấc mơ nhà ở vừa túi tiền không còn là 'nhiệm vụ bất khả thi'

LỜI TOÀ SOẠN

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn nghịch lý: nguồn cung dồi dào, giá nhà tăng không ngừng nhưng nhà ở vừa túi tiền - phân khúc vốn là xương sống của mọi đô thị bền vững - lại dần biến mất khỏi bản đồ phát triển.

Tọa đàm “Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới” do Tạp chí TheLEADER tổ chức giữa tháng 10/2025, đã phơi bày sự thật: Cơn khát nhà ở không chỉ là câu chuyện của thị trường, mà là vấn đề an sinh và công bằng xã hội.

Từ các phát biểu của diễn giả và chuyên gia, tuyến bài này tái hiện bức tranh toàn cảnh về cuộc khủng hoảng nhà ở: Vì sao thị trường bị méo mó, đâu là những chính sách chưa hiệu quả, và quan trọng hơn là làm thế nào để đưa giấc mơ an cư trở về với người lao động.

Bài 1: 'Kim tự tháp ngược' và sự biến mất của nhà ở vừa túi tiền
Bài 2: Gánh nặng nhà ở và lời cảnh tỉnh về dân số vàng đang phai màu