Bán bất động sản nghỉ dưỡng không cần diệu kế

Nếu không có cam kết lợi nhuận sẽ không bán được. Đó là khẳng định cách đây hai năm của ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch công ty phân phối bất động sản DTJ khi được hỏi về thanh khoản của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng.

Quả thực, vào thời điểm đó, cam kết lợi nhuận được coi là “diệu kế” bán bất động sản nghỉ dưỡng. Không đơn thuần là loại hình bất động sản xa xỉ phục vụ giới nhà giàu để vừa thể hiện đẳng cấp, vừa để nghỉ dưỡng cùng gia đình, căn hộ và biệt thự trong các khu nghỉ dưỡng trở thành kênh đầu tư tài chính thu hút lượng vốn lớn từ các nhà đầu tư thứ cấp.

Vì là mô hình đầu tư mới nên để người mua bất động sản nghỉ dưỡng yên tâm về khả năng kinh doanh và sinh lời, một số chủ đầu tư lớn bắt đầu đưa ra cam kết lợi nhuận.

Ban đầu, mức lợi nhuận chỉ 8%/năm trong thời gian 10 năm, thậm chí được đảm bảo bằng đô la Mỹ. Những dự án đầu tiên đưa ra mức cam kết này đều bán rất chạy, mặc dù giá biệt thự nghỉ dưỡng lên tới 15-40 tỷ đồng/căn.

Thấy “chiêu bán hàng” này có tác dụng, hầu hết các dự án bất động sản tung ra thị trường trong hai năm trở lại đây đều đưa ra cam kết lợi nhuận, dẫn tới cuộc chạy đua để mức lợi nhuận cam kết lên tới 12,5%/năm để tăng tính cạnh tranh thu hút khách hàng.

Chính vì lẽ đó, những gì ông Khánh khẳng định cách đây hai năm bây giờ vẫn đúng. Cam kết lợi nhuận vẫn là “diệu kế bán hàng” khiến cho đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là căn hộ khách sạn tiếp tục bùng nổ và dòng tiền nhàn rỗi từ các nhà đầu tư thứ cấp vẫn đổ vào phân khúc này.

“Có thể thấy căn hộ nghỉ dưỡng vẫn đang thu hút các nhà đầu tư nhờ vào các chính sách cam lợi nhuận hấp dẫn. Chính sách đảm bảo lợi nhuận là một yếu tố quan trọng cũng khiến loại hình này trở nên hấp dẫn và khác biệt với các loại hình bất động sản khác nên việc cạnh tranh về mức lợi nhuận giữa các dự án là điều đương nhiên”, ông Stenphen Wyatt, Tổng giám đốc công ty tư vấn bất động sản JLL khẳng định.

Tuy nhiên, một số dự án đã bắt đầu đi ngược xu thế “nhà nhà cam kết lợi nhuận”. Điển hình như khu biệt thự nghỉ dưỡng Novotel Villas ở Phú Quốc do CEO Group phát triển. Trước đây, cũng giống như các dự án của Vingroup hay Sun Group trên hòn đảo này, CEO Group cũng đưa ra mức cam kết lợi nhuận 9% trong vòng 9 năm đối với khách hàng mua biệt thự Novotel Villas.

Nhưng đồng thời, CEO Group lại đưa thêm cho khách hàng một lựa chọn khác, đó là không cam kết lợi nhuận bằng con số cụ thể mà lợi nhuận người mua thu được dựa trên tình hình kinh doanh thực tế, sau khi trừ hết các chi phí.

Ngạc nhiên là, theo tiết lộ của ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch CEO Group, thanh khoản của dự án lại tăng đột biến từ cuối năm ngoái đến nay. CEO Group hầu như đã bán xong 96 căn biệt thự Novotel Villas, trong đó phần lớn giao dịch được thực hiện trong nửa năm trở lại đây.

Ngạc nhiên hơn, ông Bình cho biết, chỉ có 20 khách hàng tham gia chương trình cho thuê với mức cam kết lợi nhuận cố định, còn lại là chấp nhận chia sẻ lợi nhuận dựa trên doanh thu thực tế theo tỷ lệ khách hàng hưởng 85% lợi nhuận thu được.

Theo ông Bình, sự tăng trưởng mạnh mẽ của giá bất động sản tại Phú Quốc từ cuối năm ngoái đến nay, trong đó giá đất đã tăng 2 - 3 lần trong thời gian ngắn đã khiến các nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến lợi nhuận thu được từ giá trị bất động sản gia tăng thay vì mức lợi nhuận cố định từ kinh doanh như trước đây.

Hiện nay, giá trị mỗi căn biệt thự Novotel Villas đã tăng 15-20% so với năm ngoái. Đặc biệt, những khu biệt thự nhà phố nằm cạnh Novotel Villas đã bán sạch trong thời gian ngắn mà không có cam kết lợi nhuận và mức chào bán chênh lệch so với giá gốc hiện đã lên đến 2 - 3 tỷ đồng/căn.

Dự kiến sắp tới, CEO Group cũng sẽ chào bán 16 căn biệt thự mặt biển thuộc dự án Best Western Premier Sonasea Phu Quoc mà không cần chính sách cam kết lợi nhuận. Trong khi đó, khách hàng mua căn hộ nghỉ dưỡng tại dự án này lại được cam kết lợi nhuận 10%/năm trong 10 năm.

Dự án Scenia Bay tại Nha Trang cũng đã bán gần hết mà không có chính sách cam kết lợi nhuận. Tình hình này cũng giống như dự án bất động sản nghỉ dưỡng tung ra thị trường cách đây 7-8 năm trước như Hyatt Regency và The Ocean Villas tại Đà Nẵng.

Nhiều nhà đầu tư hiện nay lựa chọn mua biệt thự nghỉ dưỡng mà không cần cam kết lợi nhuận vì giá bán bất động sản của hình thức đầu tư này thấp hơn so với dự án có cam kết lợi nhuận. Chẳng hạn, đối với dự án biệt thự nghỉ dưỡng Regent do BIM Group phát triển nằm gần Novotel Villas, giá bán mỗi biệt thự từ 20 - 90 tỷ đồng/căn và mức cam kết lợi nhuận là 9%/năm trong 9 năm. Nhưng nếu khách hàng không tham gia chương trình cam kết lợi nhuận thì sẽ được chiết khấu 20% trên giá bán.

Ông Kevin Beauvais, Tổng giám đốc công ty quản lý khách sạn InVision Hospitality, cho biết, ở những nước du lịch phát triển, chủ đầu tư hầu như không phải đưa ra cam kết lợi nhuận, vì họ biết kinh doanh tốt thì giá bất động sản sẽ tăng.

“Nhưng ở những nước có nền du lịch mới phát triển như Việt Nam thì khác: rất nhiều dự án đang đưa ra cam kết lợi nhuận hấp dẫn. Thực tế này giống như thị trường nghỉ dưỡng tại Thái Lan hàng chục năm trước”, ông Kevin Beauvais nhận xét.

Tuy nhiên, ông cho biết thêm, hiện nay ở Thái Lan cũng không còn hình thức này nữa mà chủ đầu tư tập trung vào các giá trị lâu dài, bền vững của sản phẩm như sản phẩm tốt, chất lượng dịch vụ đảm bảo, đội ngũ quản lý chuyên nghiệp… Người mua cũng không quan tâm nhiều đến lợi nhuận cam kết mà họ nhắm nhiều hơn đến giá trị bất động sản gia tăng.

Ông Stephen Wyatt lưu ý, khi các dự án được đưa vào vận hành và có đạt đúng mức lợi nhuận như đã cam kết hay không thì vẫn chưa thể xác nhận được mà rất tùy thuộc vào tốc độ phát triển của ngành du lịch cũng như khả năng vận hành dự án hiệu quả của chủ đầu tư.

“Điều này không chỉ đòi hỏi chủ đầu tư phải rất nhiều kinh nghiêm trong lĩnh vực du lịch nghỉ dưỡng mà còn phải có cái nhìn dài hạn để có những phương án kinh doanh linh hoạt phù hợp trong từng giai đoạn thị trường”, ông Stephen Wyatt nhận định.