Cam kết lợi nhuận: Diệu kế bán bất động sản nghỉ dưỡng và hệ lụy

Trong một hai năm trở lại đây xuất hiện nhan nhản các quảng cáo chào mời mua bất động sản nghỉ dưỡng và căn hộ cho thuê với chủ đầu tư cam kết trả lãi tới 12-15%/năm. 

Hết thời gian cam kết, có chủ đầu tư còn đưa ra công thức chia lợi nhuận dành tới 85-90% cho khách hàng. Thậm chí, có chủ đầu tư còn mạnh dạn cam kết mua lại bất động sản với giá không thấp hơn giá đầu tư ban đầu.

Có thể nói, phương thức bán hàng này không chỉ hay mà… quá hay vì nó mang đến lợi ích cho các bên.

Chủ đầu tư vừa huy động được vốn, vừa bán được hàng mà lại không phải xoay sở lo tài sản thế chấp, đáo hạn ngân hàng, pha loãng cổ phiếu, gánh nặng rủi ro tín dụng đã được chia ra cho rất nhiều người.

Đối với khách mua thì nhàn tênh, vừa giữ được tài sản, vừa có tiền mà không phải lo tìm khách thuê, quản lý tài sản. Ngay cả khi hết thời hạn cam kết thì tài sản của khách hàng vẫn được quản lý, khai thác và được chia lợi nhuận.

Vì phương thức kinh doanh này quá hay nên hầu hết chủ đầu tư đều áp dụng. Khi mới du nhập vào Việt Nam, các chủ đầu tư cam kết trả lợi nhuận tương đương lãi suất dài hạn của ngân hàng là từ 6-8%/năm, thời gian cam kết từ 3-5 năm.

Theo Savills Việt Nam, tỷ lệ này tương tự với một số dự án ở các khu du lịch nổi tiếng trong khu vực Đông Nam Á. Tại đây, quan hệ giữa chủ đầu tư và khách hàng là đôi bên cùng có lợi, không tranh chấp, không kiện cáo, cùng nắm tay phát triển.

Kênh đầu tư mới hấp dẫn, phương thức bán hàng hay, qui mô áp dụng rộng rãi, quảng cáo rầm rộ đã tạo nên phong trào đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng ở khắp nơi, trong đó tập trung tại các tỉnh có biển, bãi biển đẹp.

Rõ ràng đây là một diệu kế bán hàng, nó “tự bán hàng” vì bản thân phương thức bán hàng đã tự hấp dẫn và thu hút người mua hàng.

Biến tướng

Nhưng càng về sau, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng càng lớn dẫn đến cạnh tranh bán hàng giữa các dự án ngày càng gay gắt.

Để thu hút khách hàng và thỏa mãn cơn khát vốn, nhiều chủ đầu tư đã nâng mức  cam kết lợi nhuận từ 6-8%/năm lên tới 12%, thậm chí 15%/năm. Mức lợi nhuận này cao hơn gấp đôi mức lãi suất ngân hàng hiện tại.

Sau khi hết thời gian cam kết (thông thường 8-10 năm), tỷ lệ phân chia lợi nhuận cũng có vẻ nghiêng về khách hàng khi họ có thể được nhận tới 85-90% lợi nhuận còn chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý hưởng 10-15% lợi nhuận.

Thậm chí, có dự án tung ‘đòn hiểm’ là sẵn sàng mua lại căn hộ với giá cao hơn giá ban đầu sau khi hết thời hạn cam kết, tạo nên sức hấp dẫn đủ sức hạ gục những con mồi lởn vởn không chịu mắc câu.

Hệ lụy

Theo tính toán của các nhà quản lý khách sạn, chi phí vận hành cho thuê một dự án căn hộ khách sạn không dưới 35% doanh thu nếu công suất lấp đầy đạt khoảng 60%. Với những dự án ở vị trí xa trung tâm, đặc biệt là các khu du lịch khai thác theo mùa thì thu đủ bù chi đã là may mắn, thì lấy nguồn thu nào để thực hiện các cam kết.

Không có số liệu, khó chứng minh nhưng có ai dám nói không có hoặc có bao nhiêu trong số các chủ đầu tư đã “ lấy mỡ nó, rán nó” bằng cách nâng giá lên gấp rưỡi, gấp đôi để trả lợi nhuận cam kết cho khách hàng.

Nếu vậy cũng vẫn còn may mắn cho khách hàng gặp được chủ đầu tư “nghiêm túc” thực hiện cam kết mặc dù không biết rằng việc nhận tiền cam kết cũng chỉ như gặm nhấm chính da thịt của mình. Không ít trường hợp khách hàng còn đang chật vật đấu tranh đòi chủ đầu tư thực hiện cam kết như dự án Bavico ở Nha Trang chẳng hạn.

Tỷ lệ chia lợi nhuận với khách hàng nhận tới 90% và công ty quản lý 10% nghe thật hấp dẫn. Nhưng nên nhớ đây là chia lợi nhuận, điều đó có nghĩa chỉ được chia khi hoạt động của dự án có lãi sau khi trừ hết các loại chi phí.

Thực tế tại một số dự án đã đi vào hoạt động, khách hàng có được chia lợi nhuận đối với các tháng trong mùa cao điểm.

Nhưng đối với các tháng trong mùa thấp điểm lại phải bù tiền vào để đảm bảo cho bộ máy điều hành dự án hoạt động bình thường và căn hộ của khách hàng được bảo trì, bảo dưỡng để đảm bảo luôn trong tình trạng đủ tiêu chuẩn sẵn sàng đón khách.

Cam kết mua lại với giá cao hơn giá đầu tư ban đầu dường như quá mông lung do chưa được kiểm nghiệm thực tế. Liệu khi đó chủ đầu tư dự án có còn tồn tại, dự án liệu có được sang tay cho nhà đầu tư khác hay đã được ngân hàng giải chấp và đồng tiền bỏ ra hôm nay 10 năm sau còn bao nhiều phần trăm giá trị? Đó là những vấn đề mà khách hàng cần cân nhắc.

Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn khá mới ở Việt Nam nên khó có thể dự đoán được những gì sẽ tiếp tục xảy ra. 

Nhưng chắc chắn một điều, nếu nảy sinh tranh chấp thì khách hàng luôn là người thua thiệt vì đã chót đồng ý và ký vào thỏa thuận góp vốn/hợp đồng mua bán đã được chuẩn bị kỹ lưỡng bởi các luật sư của chủ đầu tư. 

Hơn nữa, việc tập hợp hàng nghìn khách hàng có tiếng nói chung từ các tỉnh thành khác nhau trên toàn quốc dường như không thể vì điều kiện địa lý.

Hệ lụy của sự “sáng tạo” không những chỉ làm cho nhiều khách hàng không may mắn ngậm đắng, mà với sự biến tướng như hiện nay thì nhiều chủ đầu tư nghiêm túc và chuyên nghiệp bị ảnh hưởng và thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vốn non trẻ và đầy tiềm năng cũng bị tác động ít nhiều.