Xây dựng hệ sinh thái bất động sản công nghiệp

Gần 20 năm trên thương trường, trải qua nhiều lĩnh vực kinh doanh từ sản xuất, xuất nhập khẩu đến phân phối và đầu tư bất động sản, ông Nguyễn Quốc Khánh cho rằng, một vấn đề rất lớn của doanh nghiệp Việt Nam hiện nay là thiếu vắng các doanh nghiệp sản xuất trong nước phát triển lớn mạnh, làm nên thương hiệu quốc gia trên thị trường thế giới.

Sau hơn 30 năm thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, nền sản xuất của Việt Nam vẫn rất nhỏ lẻ, manh mún. Các doanh nghiệp chủ yếu là vừa và nhỏ, thiếu sự liên kết với nhau và với các doanh nghiệp nước ngoài để tạo thành chuỗi giá trị, hỗ trợ nhau cùng phát triển.

Nhiều năm hoạt động trong ngành sản xuất, hiểu rõ những khó khăn của doanh nghiệp Việt, ông Khánh cùng với DTJ Group luôn mong muốn tạo dựng một hệ sinh thái bất động sản công nghiệp với sứ mệnh kết nối, hỗ trợ các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh và gia nhập chuỗi cung ứng toàn cầu.

Doanh nghiệp nội mới là động lực của tăng trưởng kinh tế bền vững

Ông đánh giá như thế nào về bối cảnh và thực trạng của nền sản xuất công nghiệp Việt Nam hiện nay?

Ông Nguyễn Quốc Khánh: Trong những năm gần đây, Việt Nam được các tổ chức quốc tế đánh giá rất cao về tăng trưởng kinh tế. Trước đại dịch Covid-19, GDP trong nhiều năm liền đạt mức tăng trưởng 6 - 7%/năm. Đây là tín hiệu rất tích cực đối với sự lớn mạnh đất nước.

Trong bức tranh tăng trưởng chung đó, có sự đóng góp rất lớn của lĩnh vực công nghiệp. Vai trò của công nghiệp đối với sự phát triển kinh tế quốc gia là vô cùng quan trọng.

Tuy nhiên, sau hơn 30 năm thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá, những bước tăng trưởng về sản xuất công nghiệp của Việt Nam vẫn còn rất khiêm tốn. Việc thu hút nhiều doanh nghiệp vốn đầu tư nước ngoài là điểm sáng, song, đội ngũ các doanh nghiệp sản xuất trong nước còn rất yếu, chủ yếu là các doanh nghiệp nhỏ và vừa. Nhiều doanh nghiệp vừa thiếu về trình độ khoa học công nghệ, vừa yếu về vốn, năng lực, quản trị so với các nước trong khu vực và quốc tế.

Nhìn ra thế giới, có thể thấy các quốc gia khác như Trung Quốc, Nhật Bản, Singapore... đều tận dụng rất tốt cơ hội từ sản xuất công nghiệp để phát huy nguồn lực cho tăng trưởng, xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển xã hội văn minh, hiện đại.

Có thể thấy, Nhật Bản có 3 thập kỷ sau chiến tranh thế giới thứ hai, những năm 60 - 80, phát triển rất mạnh mẽ về công nghiệp. Kết quả là từ một nước hạn chế về tài nguyên, chịu ảnh hưởng nặng nề sau chiến tranh, Nhật Bản đã vươn lên trở thành nước đứng thứ 2 thế giới ngay sau đó.

Tương tự, Trung Quốc, từ những năm 70 đến nay cũng đã phát triển mạnh mẽ về sản xuất công nghiệp, cơ sở hạ tầng. Ở thời điểm hiện tại, Trung Quốc đã trở thành nền kinh tế đứng thứ 2 thế giới.

Ngoài hệ thống cơ sở hạ tầng phát triển đồng bộ, hiện đại, đời sống của người dân được nâng cao, các quốc gia này còn sở hữu những doanh nghiệp đa quốc gia, những thương hiệu hàng đầu thế giới về khoa học công nghệ, điện tử, công nghiệp...

Trong khi đó, đến thời điểm hiện tại, đội ngũ doanh nghiệp sản xuất trong nước của Việt Nam vẫn còn rất khiêm tốn. Mặc dù thu hút đầu tư nước ngoài giúp chúng ta tạo ra được công ăn việc làm, tạo ra dòng vốn đầu tư, cân bằng được cán cân ngoại tệ với xuất nhập khẩu, song các doanh nghiệp trong nước lại chưa tiếp cận được vào chuỗi cung ứng của các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài.

Đây là thực tế rất đáng buồn trong thời gian vừa qua. Hiện các doanh nghiệp trong nước hầu hết chưa thể trở thành nhà cung ứng cấp 1 của các ông lớn ngoại như Samsung, Canon, Apple..., thậm chí trở thành nhà cung ứng cấp 2 của họ cũng chưa đủ năng lực. 

Chính điều này đã khiến doanh nghiệp Việt Nam thua thiệt ngay trên sân nhà. Càng chậm phát triển, doanh nghiệp trong nước càng tụt hậu, khó theo kịp, gây thiệt hại rất lớn cho tăng trưởng kinh tế chung.

Ông có nói đến rất nhiều về việc các doanh nghiệp sản xuất của Việt Nam nhỏ bé về quy mô, yếu, thiếu về năng lực sản xuất, công nghệ, điều này đang ảnh hưởng như thế nào đến tăng trưởng kinh tế và tương lai của đất nước?

Ông Nguyễn Quốc Khánh: Thực tế cho thấy, sau hơn 30 năm đổi mới, GDP của Việt Nam và thu nhập đầu người tăng lên chủ yếu là nhờ vào công nghiệp. Vai trò của công nghiệp đối với sự phát triển kinh tế của quốc gia là vô cùng quan trọng, đặc biệt với một đất nước 100 triệu dân như Việt Nam.

Nếu không có công nghiệp, chỉ dựa vào các khu vực khác, sẽ rất nguy hiểm. Đơn cử như nếu nền kinh tế chỉ dựa vào dịch vụ và du lịch, bài học nhãn tiền là đại dịch Covid-19 vừa qua, một số nền kinh tế chỉ trông vào dịch vụ đã chịu ảnh hưởng rất nặng nề. Hay nếu quá dựa vào các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài để đạt chỉ tiêu tăng trưởng, đó cũng sẽ chỉ là những con số hào nhoáng bề ngoài, không phải thực chất, thực lực của nền kinh tế.

Muốn đất nước hùng cường, đội ngũ các doanh nghiệp trong nước phải phát triển lớn mạnh. Thực tế phát triển tại nhiều quốc gia cũng cho thấy, doanh nghiệp sản xuất trong nước mới là động lực của tăng trưởng kinh tế bền vững, làm nên thương hiệu của quốc gia trên trường quốc tế.

Hay một nền kinh tế quá dựa vào bất động sản, thị trường bất động sản và các ngành nghề liên quan những năm vừa qua có đóng góp tới trên 20% cho GDP, song từ giữa năm 2022, khi bất động sản rơi vào trầm lắng, nền kinh tế cũng ảnh hưởng nặng nề, thu ngân sách các địa phương giảm sút trong năm 2023.

Như vậy, rõ ràng nền kinh tế không thể dựa vào bất động sản, thu tiền sử dụng đất, đây là những tài nguyên hữu hạn. Thay vào đó, kinh tế phải tăng trưởng bằng nguồn lực từ sản xuất công nghiệp, sản xuất, tạo ra giá trị và kinh doanh trên đất.

Ngành sản xuất, đặc biệt là sự lớn mạnh của các doanh nghiệp trong nước sẽ giúp tạo ra của cải, hàng hóa để phục vụ xã hội, xuất nhập khẩu, cạnh tranh bền vững trên thị trường, từ đó đóng góp vào sự tăng trưởng chung của nền kinh tế.

Doanh nghiệp trong nước "không lớn được"

Rõ ràng, các doanh nghiệp sản xuất công nghiệp trong nước có vai trò rất lớn trong việc là động lực của phát triển kinh tế, vậy đâu là nguyên nhân khiến họ mãi ngập trong khó khăn, chưa thể phát triển mạnh mẽ, thưa ông?

Ông Nguyễn Quốc Khánh: Có thể nói, doanh nghiệp sản xuất trong nước đang phải đối mặt với rất nhiều những khó khăn nan giải.

Thứ nhất là về nguồn lực tài chính. Hiện các doanh nghiệp đang rất cần một chính sách cho vay mang tính dài hạn với mức lãi suất ưu đãi để hoạt động sản xuất ổn định. Tuy nhiên, thời gian vừa qua, với các chính sách hạn chế tín dụng lo ngại lạm phát của Ngân hàng Nhà nước, nguồn vốn đối với các doanh nghiệp giống như "dòng máu đang chảy bị ngưng trệ". Doanh nghiệp Việt Nam vốn đã nhỏ bé và suy yếu sau đại dịch lại ngày càng khó khăn hơn, không lớn được.

Thứ hai là thủ tục để một doanh nghiệp sản xuất vào được các khu công nghiệp để đầu tư xây dựng còn rất phức tạp về pháp lý, điều kiện đầu tư xây dựng, vận hành, các tiêu chuẩn, quy chuẩn... nhiều doanh nghiệp không thể đáp ứng được.

Thứ ba, sau khi xây dựng được nhà máy rồi, đến khâu sản xuất, năng lực của các doanh nghiệp vốn rất yếu nhưng lại chưa biết cách để kết nối, liên kết, hợp tác với nhau để phát triển. Thậm chí, ngay chính các doanh nghiệp trong nước cũng không tin nhau, không mặn mà làm việc với nhau, bởi tâm lý sính ngoại, thích làm việc với các doanh nghiệp nước ngoài.

Thứ tư, khâu phân phối sản phẩm ra thị trường cũng hết sức thách thức. Với thị trường thế giới, hiện nhiều đơn hàng đã bị đình trệ do kinh tế toàn cầu suy giảm. Còn trong nước, gần như các thị trường từ may mặc, sản phẩm tiêu dùng, hàng hóa nhu yếu phẩm thiết yếu.... đều đã bị các doanh nghiệp nước ngoài chiếm lĩnh. Sức cạnh tranh quá lớn trong khi tiềm lực còn hạn chế đã khiến các doanh nghiệp Việt Nam "không thở được", ngày càng khó khăn, buộc phải thu hẹp hoạt động.

Thứ năm, các quy hoạch và chính sách của nhà nước cho phát triển hiện chưa thực sự nhất quán, thay đổi liên tục khiến doanh nghiệp không thể lường trước được và có giải pháp ứng phó kịp thời.

Còn nhớ mười mấy năm trước, khi còn là một doanh nghiệp kinh doanh nguyên liệu sản phẩm nội thất, chúng tôi đã quan sát thấy thị trường trong nước có rất nhiều công ty nội thất phát triển. Tuy nhiên, giờ quay lại thì đã gần như đã vắng bóng hoàn toàn vì không cạnh tranh được với hàng hoá Trung Quốc tràn sang với mẫu mã đẹp, giá rẻ.

Đó là thực trạng rất đáng báo động của các doanh nghiệp sản xuất hiện nay, nếu không có một hướng đi mới, các doanh nghiệp trong nước đã yếu lại không có sự liên kết, mạnh ông nào ông ấy làm sẽ không thể phát triển, lớn mạnh.

Trước bối cảnh hiện nay, theo ông Chính phủ cần có những động thái gì để hỗ trợ các doanh nghiệp trong nước phát triển?

Ông Nguyễn Quốc Khánh: Trước hết, nhà nước cần có nhiều hơn các ưu đãi, hỗ trợ đúng, đủ, phù hợp cho các doanh nghiệp tư nhân trong nước. Các doanh nghiệp tư nhân trong nước cần được bình đẳng với doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp đầu tư nước ngoài.

Trong đó, các hỗ trợ về vốn, cơ chế chính sách là hết sức quan trọng. Nguồn vốn như máu của nền kinh tế, nếu không có các chính sách tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn tín dụng, hỗ trợ các doanh nghiệp vay vốn để sản xuất kinh doanh, họ sẽ rất khó để hồi phục sau dịch bệnh.

Mặt khác, Chính phủ cũng cần có quy hoạch cụ thể về các vùng sản xuất công nghiệp. Trong đó, dành riêng quỹ đất cho các ngành nghề riêng biệt và có chính sách hỗ trợ từng vùng, từng ngành sản xuất cụ thể. Hiện nhiều quy hoạch khu công nghiệp, cụm công nghiệp không có chiến lược rõ ràng, ổn định và có tầm nhìn xa.

Các khu công nghiệp của Việt Nam khá nhiều nhưng phân bố rải rác. Đơn cử như một doanh nghiệp sản xuất phía Bắc phải nhập nguyên phụ liệu từ một doanh nghiệp tận trong Nam… mà không có được một mạng lưới các doanh nghiệp hỗ trợ sản xuất trong cùng khu vực.

Chính việc sản xuất phân tán, không liên kết, “mệnh ai nấy chạy” đã làm chi phí giá thành sản phẩm bị đội lên cao, ảnh hướng đến tính cạnh tranh của sản phẩm nội địa. Doanh nghiệp Việt vốn chủ yếu là nhỏ và vừa, nếu không liên kết lại trở thành chuỗi giá trị, hỗ trợ lẫn nhau về sản phẩm, chuỗi cung ứng, sẽ rất khó phát triển.

Trong đó, ngay từ trong quy hoạch phát triển vùng, Chính phủ cần tính toán để hỗ trợ các doanh nghiệp hình thành mạng lưới sản xuất trong chuỗi cung ứng. Điều này sẽ giúp giảm chi phí giá thành, sản xuất tốt hơn, chuyên sâu, tiết kiệm hơn. Doanh nghiệp cũng vì thế mà có hoạt động sản xuất kinh doanh hiệu quả.

Mặt khác, để “ươm mầm “ tạo đà cho các doanh nghiệp phát triển từ nhỏ tới lớn, Chính phủ cần có chủ trương mỗi tỉnh, huyện, thậm chí mỗi khu công nghiệp cần dành ra một quỹ đất nhất định để hỗ trợ những công ty khởi nghiệp sáng tạo, trung tâm nghiên cứu phát triển “R&D”. Đồng thời, Chính phủ cũng cần có quỹ đầu tư để nuôi dưỡng những ý tưởng sáng tạo, những công ty khởi nghiệp, "nâng đỡ"họ dần trở thành những doanh nghiệp lớn.

Kết nối để tạo sức mạnh

Việc nhìn thấy những khó khăn nan giải của doanh nghiệp sản xuất trong nước liệu có phải là lý do khiến DTJ Group đang rất thành công trong phân phối, đầu tư bất động sản thương mại và nhà ở, lại bất ngờ chuyển hướng sang phát triển bất động sản công nghiệp và xây dựng một hệ sinh thái kết nối chuỗi các doanh nghiệp phụ trợ?

Ông Nguyễn Quốc Khánh: Trước khi đầu tư và phân phối bất động sản, chúng tôi đã có nhiều năm liền kinh doanh trong nhiều ngành nghề, nhiều lĩnh vực từ sản xuất nội thất, nguyên vật liệu, hóa chất, hoạt động xuất nhập khẩu...

Với bề dầy kinh nghiệm đó, DTJ Group đã nhận thấy những khó khăn rất lớn của thị trường và doanh nghiệp. Chúng tôi thấy rõ những vấn đề trong nghề, trong ngành từ thủ tục pháp lý, hợp tác liên kết giữa các công ty... Chính vì vậy, DTJ Group mong muốn hỗ trợ, liên kết các doanh nghiệp trong nước, cùng phối hợp với nhau để phát triển. Tham vọng của DTJ Group là xây dựng một hệ sinh thái bất động sản công nghiệp cho các nhà đầu tư.

Các dịch vụ hỗ trợ mà DTJ hướng đến trong hệ sinh thái của mình là tư vấn lựa chọn địa điểm đầu tư, thuê, mua bất động sản công nghiệp; hỗ trợ thủ tục pháp lý; tư vấn thủ tục vay vốn ngân hàng; dự toán san lấp và xây dựng nhà xưởng; cung cấp dữ liệu thị trường nguyên phụ liệu, vật liệu sản xuất; cho thuê nhà ở cho chuyên gia quản lý khu công nghiệp.

Trong đó, điều tâm huyết nhất mà chúng tôi muốn làm không phải chỉ là giới thiệu địa điểm đầu tư, mà còn là kết nối chuỗi các doanh nghiệp phụ trợ, hỗ trợ xây dựng chuỗi giá trị cho họ để phục vụ tốt nhất cho hoạt động sản xuất, kinh doanh của các doanh nghiệp khi vào khu công nghiệp.

Thực tế cho thấy, để đưa một doanh nghiệp sản xuất vào khu công nghiệp là điều không dễ, chưa nói đến phát triển một hệ sinh thái bất động sản công nghiệp, kết nối các doanh nghiệp sản xuất với nhau để cùng phát triển. Vậy DTJ Group đã có cách làm như thế nào?

Ông Nguyễn Quốc Khánh: Việc này rất khó, cực kỳ khó! Những doanh nghiệp chưa trải qua các lĩnh vực sản xuất thường sẽ không hiểu, không có kinh nghiệm để thực hiện.

Chỉ nói riêng về pháp lý, nếu như các bất động sản nhà ở, thương mại, người mua nhà sau khi ký hợp đồng với chủ đầu tư chỉ cần chờ đến ngày bàn giao là xong, thì bất động sản công nghiệp là một quá trình rất dài. Đầu tiên, các doanh nghiệp cần xác định địa điểm đặt nhà máy, tính toán phương án đầu tư, sản xuất, nguồn nguyên liệu sản xuất và sau đó là cung ứng sản phẩm ra thị trường...

Đầu tư một nhà máy trong khu công nghiệp là cả một cơ nghiệp, là nỗ lực tích lũy tài sản, tích lũy kinh nghiệm rất lớn. Chỉ cần tính toán sai một bước, mọi thứ sẽ đổ bể, không lấy lại được, kéo theo đó là ảnh hưởng đến đời sống của hàng trăm, hàng nghìn công nhân lao động.

Thủ tục pháp lý của bất động sản công nghiệp cũng rất phức tạp. Doanh nghiệp phải xin giấy phép đầu tư, lựa chọn ngành nghề, các tiêu chuẩn về môi trường, thiết kế, xây dựng nhà máy. Đó là một quá trình rất dài, từ 3 - 6 tháng, thậm chí là hàng năm để hoàn thành thủ tục.

Nói như vậy để thấy được tầm quan trọng của đơn vị kết nối, tư vấn trong việc phát triển bất động sản công nghiệp, triển khai đầu tư... Nhờ được kế thừa từ kinh nghiệm của DTJGroup, trải qua nhiều lĩnh vực sản xuất kinh doanh, DTJ Industrial ra đời với mục tiêu xúc tiến đầu tư cho các doanh nghiệp trong và ngoài nước, mang lại nhiều lợi ích cho cả doanh nghiệp và cộng đồng.

Chúng tôi sẽ tư vấn cho các doanh nghiệp đặt nhà máy ở đâu để hợp lý, thuận tiện kết nối chuỗi cung ứng sản xuất, hướng dẫn thủ tục pháp lý giúp họ đảm bảo tiến độ nhanh. Đơn cử như tại Khu công nghiệp dịch vụ Lý Thường Kiệt, Hưng Yên giá thuê đất còn hợp lý hơn so với các tỉnh thành khác như Bắc Ninh, Hải Phòng, cùng với đó là rất nhiều hỗ trợ về thuế, chi phí nhân công, vật liệu rẻ, kết nối với chuỗi cung ứng dễ ràng, vị trí giao thông rất thuận tiện, môi trường đầu tư tốt.

Hay như tại Khu công nghiệp Phú Vinh, trong khu kinh tế Vũng Áng, Hà Tĩnh hiện cũng đang được rất nhiều các nhà đầu tư quan tâm. Chúng tôi giúp kết nối các doanh nghiệp sản xuất trong lĩnh vực cơ khí, chế tạo, sản xuất các sản phẩm từ thép… nhằm tận dụng thế mạnh chung của khu vực như nguồn nguyên phụ liệu từ Nhà máy thép Formosa hay Nhà máy Ô tô Vinfast.

Có như vậy, các doanh nghiệp có mối liên quan với nhau về ngành nghề trong cùng một khu công nghiệp, cụm công nghiệp mới có thể tìm kiếm khách hàng ngay trong khu vực của mình, bán chéo sản phẩm cho nhau. Điều này vừa giúp tiết kiệm chi phí, hạ giá thành, tăng tính cạnh tranh của sản phẩm vừa giúp các doanh nghiệp hợp tác, cùng chia sẻ kinh nghiệm và phát triển bền vững.

Có thể thấy, con đường mà DTJ Group đang đi đầy khó khăn và thách thức, đó cũng chính là bài toán dài hơi của nền sản xuất công nghiệp Việt Nam. Tại sao ông vẫn quyết tâm lựa chọn?

Ông Nguyễn Quốc Khánh: Phát triển các bất động sản công nghiệp, kết nối chuỗi cung ứng là việc làm gian truân, thách thức hơn rất nhiều so với việc chỉ phân phối bất động sản thương mại hay công nghiệp thông thường.

Tuy nhiên, với nhiều năm trên thị trường, DTJ nhìn thấy ý nghĩa nhân văn, những đóng góp giá trị cho sự phát triển của các doanh nghiệp và nền kinh tế ở công việc mình đang làm. Nếu không có người chịu dấn thân, nhìn ra vấn đề và chấp nhận thử thách để hỗ trợ các doanh nghiệp, mọi thứ sẽ không thể thay đổi theo hướng tích cực.

Chính vì vậy, chúng tôi vẫn luôn tâm huyết, nỗ lực hết mình để theo đuổi sứ mệnh kết nối doanh nghiệp vừa và nhỏ gia nhập chuỗi cung ứng toàn cầu, hình thành hệ sinh thái bất động sản công nghiệp. Trong đó, các doanh nghiệp cùng nhau bắt tay, tạo sức mạnh cộng hưởng để cùng phát triển. Nhất là trong bối cảnh thị trường khó khăn như hiện nay chính là cơ hội để có thể cùng nhau hợp tác và giúp được nhiều hơn cho các doanh nghiệp.

Điều quan trọng với DTJ Group là làm được gì, đóng góp được gì cho xã hội, không đơn thuần chỉ là hoạt động kinh doanh thông thường. Theo đó, việc xây dựng hệ sinh thái bất động sản công nghiệp sẽ kết nối, giúp cho các doanh nghiệp phát triển, lớn mạnh, tạo ra công ăn việc làm cho người lao động. Nhìn xa hơn nữa chính là giúp cho nền sản xuất công nghiệp của Việt Nam phát triển, vì sự phát triển chung của nền kinh tế. Đó chính là điều chúng tôi luôn tâm huyết và quyết tâm theo đuổi!

Xin cảm ơn ông!