Bất động sản Hoà Lạc phải ít nhất hai năm nữa mới có 'sóng'

Thời gian gần đây, môi giới nhà đất và giới đầu tư bất động sản đang truyền tai nhau về tiềm năng của những vùng đất mới ven Hà Nội. Theo đó, bất động sản Hoà Lạc lại đang nổi lên như một điểm đến đầu tư mới sau thời gian dài ngủ đông,

Nhất là sau khi cao tốc Hòa Lạc - Hòa Bình được thông xe vào cuối năm 2018 và mới đây khi UBND TP. Hà Nội gửi trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, phê duyệt quy hoạch chung 'siêu đô thị' Hòa Lạc đến năm 2030, thông tin này lại càng được dấy lên mạnh mẽ. Nhiều ý kiến cho rằng, đây sẽ là một trong những thị trường bất động sản tiềm năng trong tương lai không xa.

Theo đó, quy hoạch chung của đô thị Hòa Lạc có quy mô diện tích nghiên cứu quy hoạch khoảng 17.274ha. Vùng nội thị khoảng 7.450ha (chiếm 43,1%), chỉ tiêu đất dân dụng khoảng 88,7m2/người và vùng vành đai khoảng 9.824 ha (chiếm 56,9%).

Quy mô dân số dự kiến đô thị Hòa Lạc đến năm 2030 và những năm tiếp theo, dân số tối đa "siêu" đô thị Hòa Lạc khoảng 600.000 người, trong đó dân số nội thị khoảng 510.000 người, dân số ngoại thị khoảng 90.000 người, tỷ lệ dân số đô thị khoảng 85%.

Trong danh mục các dự án thành phần trong phạm vi nghiên cứu quy hoạch siêu khu đô thị xuất hiện những chủ đầu tư có tên tuổi quen thuộc trong giới địa ốc như Geleximco, Phú Bình, Vinaconex, Phú Thái, HUD.

Đối với các dự án đã có đơn vị lập quy hoạch, đáng chú ý là Dự án các khu A, B, C – Đô thị Nam Láng Hòa Lạc tại xã Yên Trung có quy mô sử dụng đất lớn nhất danh sách với tổng diện tích nghiên cứu lập quy hoạch lên đến 498,3 ha. Dự án do Công ty CP Xuất nhập khẩu tổng hợp Hà Nội – Geleximco làm chủ đầu tư.

Một dự án khác cũng của từng được Geleximco công bố sẽ đầu tư tại đô thị Hòa Lạc là Khu đô thị sinh thái Đồng Trúc – Ngọc Liệp có diện tích 250,61 ha; tổng mức đầu tư 5.771 tỷ đồng thuộc trung tâm sinh thái Quốc Oai, nằm trên địa bàn các xã Ngọc Liệp, Liệp Tuyết và Tuyết Nghĩa.

Ngoài ra còn có thể kể đến một số dự án có quy mô nghiên cứu lập quy hoạch lớn hàng trăm ha như: Khu đô thị Global consultant thuộc xã Yên Bình, do Global Consultant Network – Hàn Quốc lập quy hoạch (diện tích 195,8 ha); Khu đô thị sinh thái Bình Yên thuộc xã Bình Yên, do Tổng công ty đầu tư phát triển Xây dựng lập quy hoạch (188,1 ha).

Trong tương lai khi chuỗi đô thị vệ tinh Sơn Tây - Hòa Lạc - Xuân Mai phát triển, đây sẽ là những “siêu” đô thị kiểu mới nằm ở phía Tây Hà Nội. Bất động sản nhờ đó cũng sẽ hứa hẹn khả năng tăng giá khi lượng cư dân lớn về sinh sống, hình thành đô thị sầm uất mới của thủ đô.

Thực tế cũng cho thấy một số tín hiệu tích cực của Hoà Lạc, giá đất đất nền dự án nằm tại trục cao tốc Hòa Lạc trước khi đường cao tốc Hòa Lạc - Hòa Bình khởi công có giá chỉ 6 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, ngay sau khi tuyến đường cao tốc hoàn thành, mức giá đã tăng lên 9 triệu đồng/m2 và dự kiến còn tăng mạnh. Giá đất ở tại Hoà Lạc đang giao dịch ở mức từ 5 - 10 triệu đồng/m2. 

Về đất nền trong các khu đô thị, hiện nay tại Hòa Lạc có không nhiều các khu đô thị đang mở bán. Đáng chú ý là Phú Cát City và Xanh Villas. Trong đó, dự án Phú Cát City có tổng diện tích hơn 190.500 m2, quy mô bao gồm ba tòa chung cư cao tầng và hơn 352 lô biệt thự diện tích từ 150 - 500m2. Đây là một trong số ít dự án hoàn thiện nhanh về hạ tầng kỹ thuật và xây dựng phân lô, xây thô các nhà ở biệt thự đơn lập, biệt thự song lập, biệt thự ven suối và chung cư cao cấp.

Dự án do Công ty TNHH Xây dựng Thành Hưng làm chủ đầu tư. Giá đất nền tại đây đang giao động từ 9 - 13 triệu đồng/m2.

Một dự án đáng chú ý khác tại Hoà Lạc là dự án biệt thự sinh thái và nghỉ dưỡng Xanh Villas có tổng diện tích khoảng 50ha với hơn 400 căn biệt thự. Dự án thuộc huyện Thạch Thất, Hà Tây (Hà Nội) do chủ đầu tư Xuân Cầu thi công xây dựng. 

Hiện dự án biệt thự Xanh Villas đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật, cây xanh cảnh quan và các biệt thự khu A và khu B. Các căn biệt thự đang dần được bàn giao cho khách hàng, một số căn đã có người chuyển đến sinh sống. Các lô biệt thự tại đây có diện ích đất từ 300 - 750m2. Giá đất từ 17 - 20 triệu/m2.

Ngoài ra, tại Hoà Lạc còn có các dự án như khu đô thị nhà ở của Đô Thị Vệ tinh Hòa Lạc nằm ở khu vực Đông Xuân – Tiến Xuân và khu đô thị Phú Cát.

Hai năm nữa bất động sản Hoà Lạc mới phát triển

Theo chân một nhóm các nhà đầu tư xuống tìm hiểu một số dự án và thị trường bất động sản tại Hoà Lạc, trái ngược với những lời quảng bá của các chủ đầu tư và sàn giao dịch, thị trường tại đây vẫn khá bình lặng. 

Trên website của dự án Phú Cát City, dự án này có cam kết tiềm năng sinh lời cao nhất lên đến 300% trong vòng từ 1 - 3 năm tới và đây là một trong những kênh đầu tư sinh lời hấp dẫn nhất trên thị trường. 

Lý do được nhiều môi giới chỉ ra về tiềm năng của thị trường Hoà Lạc có thể kể đến như việc xây dựng đồng bộ hệ thống giao thông, hạ tầng cơ sở đã và đang dần hoàn thiện; khu công nghệ cao Hoà Lạc với hàng loạt dự án lớn trong quy hoạch và xin đầu tư

Tuy nhiên trên thực tế, giao dịch của hầu hết các dự án tại Hoà Lạc đều đang rất chậm, các dự án rất ít giao dịch. Đa số các nhà đầu tư đến với Hoà Lạc đều "lặng lẽ" ra về.

Anh Hưng, một nhà đầu tư đến từ Hà Nội chia sẻ, các môi giới đang thổi phồng quá lớn về cơ hội đầu tư địa ốc của Hoà Lạc trong thời gian tới. Vẫn biết đây là một vùng đất có nhiều tiềm năng do thửa hưởng những yếu tố về quy hoạch khu công nghệ cao, hạ tầng giao thông. Song, tất cả các yếu tố đó phải đợi trong dài hạn. 

"Tiềm năng là có, nhưng thời điểm nào mới quan trọng, chứ ôm mấy năm như giai đoạn trước rồi thanh khoản kém, tìm khách bán cắt lỗ cũng không phải dễ dàng. Trừ những nhà đầu tư có nhiều vốn và trường vốn", vị khách hàng này tâm sự.

Lý giải tâm lý "e ngại" của các nhà đầu tư khi đến với Hoà Lạc, ông Đỗ Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Sàn giao dịch bất động sản TLand cho rằng, mặc dù quy hoạch tại Hoà Lạc đã có từ nhiều năm trước, hệ thống hạ tầng giao thông, các trục đường chính cơ bản đã có đầy đủ nhưng hệ thống giao thông dẫn vẫn chưa ổn. Chỉ có khu công nghệ cao còn tốt một chút, còn các khu khác hầu như vẫn chưa có gì.

Hơn nữa, nhiều dự án công nghiệp, công nghệ cao, khu đô thị lớn vẫn đang trong giai đoạn "xí đất nằm chờ" chưa rục rịch khởi công, triển khai mạnh mẽ. Các dự án bất động sản hiện đang triển khai chưa có nhiều, chủ yếu là các chủ đầu tư nhỏ lẻ, ít tên tuổi trên thị trường.

Trong khi đó, muốn tạo sóng trên thị trường cần các chủ đầu tư lớn, dự án lớn, từ đó tạo sức hút, làm nóng thị trường và hấp dẫn các nhà đầu tư. Hiện nhiều chủ đầu tư lớn đều đã có dự án tại Hoà Lạc nhưng do nơi đây mới chỉ có điều kiện cần, chưa có các điều kiện đủ nên các doanh nghiệp này chưa vào cuộc để triển khai dự án.

Theo ông Tuấn, hiện thị trường bất động sản Hoà Lạc vẫn chưa có xu hướng tăng trưởng đi lên. Thị trường này chỉ phù hợp với các nhà đầu tư có lượng vốn lớn, đầu tư dài hạn vào "bắt đáy" để đợi sóng. 

Tuy nhiên, không phải nhà đầu tư nào cũng "dũng cảm" và đủ khả năng bắt đáy thị trường bởi sự mạo hiểm rất lớn và khả năng rủi ro là rất cao.

Ông Tuấn cho rằng, thị trường địa ốc Hoà Lạc phải tối thiểu hai năm nữa mới có thể phát triển. Ở thời điểm hiện tại, nếu các khách hàng vẫn muốn đầu tư tại đây thì nên tỉnh táo chọn lựa những chủ đầu tư có tên tuổi, các dự án có uy tin và đã khởi công những hạng mục quan trọng như đường nội bộ, phân lô, biệt thự kiểu mẫu. Tránh đầu tư những dự án ma, pháp lý không rõ ràng.