Bất động sản khu công nghiệp phục hồi mạnh mẽ sau cú sốc thuế quan

Bức tranh tài chính quý III/2025 cho thấy rõ đà phục hồi của ngành bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam. Lợi nhuận toàn ngành tăng hơn 30% so với cùng kỳ năm 2024. Nhiều doanh nghiệp đã hoàn thành hoặc tiến gần mức kế hoạch năm dù vẫn còn gần ba tháng nữa mới kết thúc niên độ.

Trong riêng quý III, lợi nhuận toàn ngành tăng 24%, cao hơn so với dự báo của các đơn vị phân tích. Khoảng 65% doanh nghiệp ghi nhận mức tăng trưởng lợi nhuận dương. Động lực chủ yếu vẫn đến từ mảng cho thuê đất khu công nghiệp.

Nhóm doanh nghiệp đầu ngành tiếp tục dẫn dắt đà tăng trưởng. Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) báo cáo lợi nhuận tăng 55% so với quý III/2024. Tổng công ty IDICO (IDC) ghi nhận mức tăng 71%. Becamex IDC đạt mức tăng 16%, chủ yếu nhờ lợi nhuận từ các công ty liên doanh và liên kết tăng mạnh.

Lũy kế chín tháng đầu năm 2025, lợi nhuận toàn ngành tăng 51% so với cùng kỳ. Trong đó, Becamex và Kinh Bắc là hai doanh nghiệp đóng góp lớn nhất, lần lượt chiếm 24% và 16% mức tăng chung.

Vượt cú sốc thuế quan cùng dòng vốn trở lại

Từng chịu tác động tiêu cực khi Mỹ áp dụng mức thuế quan mới từ đầu tháng 4/2025, thị trường hiện đã giảm bớt lo ngại về các chính sách đối ứng. Các chuyên gia của công ty chứng khoán MB (MBS) nhận định ngành đã bước qua giai đoạn khó khăn và đang phục hồi vững chắc. Nhu cầu thuê đất bắt đầu tăng trở lại ngay sau khi Mỹ công bố mức thuế suất chính thức.

Theo CBRE, giá chào thuê đất khu công nghiệp trong quý III tăng khoảng 2% so với quý II và tăng 4% so với cùng kỳ năm trước. Diện tích hấp thụ cải thiện rõ rệt so với quý trước. Dù vẫn thấp hơn cùng kỳ năm 2024, xu hướng phục hồi đã xuất hiện đồng đều ở cả thị trường phía Bắc và phía Nam.

Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài tiếp tục giữ vai trò động lực chính của thị trường. Trong 10 tháng đầu năm 2025, vốn FDI thực hiện đạt 21,3 tỷ USD, tăng 8,8% so với cùng kỳ và là mức cao nhất trong vòng 5 năm.

Riêng phân khúc bất động sản khu công nghiệp thu hút 1,5 tỷ USD, chiếm khoảng 7% tổng vốn FDI. Đáng chú ý, vốn FDI điều chỉnh tăng 45% so với cùng kỳ, phản ánh sự kiên định của các nhà đầu tư nước ngoài trong việc mở rộng sản xuất tại Việt Nam dù bối cảnh thuế quan có nhiều thay đổi.

Trên thực tế, mức thuế suất Mỹ áp với hàng hóa nhập khẩu từ Việt Nam quanh mức 19% và không khác biệt nhiều so với các quốc gia trong khu vực như Thái Lan, Indonesia, Philippines hay Malaysia.

Trong khi đó, Ấn Độ phải đối mặt mức thuế lên đến 50%. Căng thẳng thương mại Mỹ - Trung đã hạ nhiệt nhưng thuế quan trung bình mà Mỹ áp lên hàng hóa Trung Quốc vẫn ở mức cao, khoảng 47%.

Dù vậy, Việt Nam và Mỹ vẫn tiếp tục đàm phán về vấn đề xuất xứ hàng hóa trung chuyển. Nếu sản phẩm bị xác định là trung chuyển, mức thuế có thể tăng lên tới 40%.

Song song với đó, Mỹ đang điều tra theo Mục 232 của Đạo luật Mở rộng Thương mại 1962. Các ngành có nguy cơ chịu ảnh hưởng gồm ô tô, vi mạch bán dẫn, gỗ và đồ nội thất. Những chính sách này dù chưa có kết luận nhưng có thể tạo ra tác động ngắn hạn lên dòng vốn đầu tư vào các lĩnh vực liên quan.

Sáp nhập tỉnh và pháp lý mới mở rộng nguồn cung

Các địa phương đang tận dụng cơ hội từ sáp nhập hành chính để phát triển khu công nghiệp. Bắc Ninh đã phê duyệt điều chỉnh quy hoạch tỉnh, bổ sung hàng loạt dự án lớn như Cảng hàng không quốc tế Gia Bình, các tuyến kết nối với Hà Nội và Hải Phòng, bốn khu công nghiệp mới và ba khu công nghiệp mở rộng.

Đề án hợp nhất Hải Phòng – Hải Dương mở ra nhiều tuyến giao thông liên tỉnh, kết nối khu vực trung tâm với hành lang phía Tây và các khu kinh tế lớn như Đình Vũ – Cát Hải, khu kinh tế ven biển phía Nam và cảng Lạch Huyện. Tuyến đường sắt Lào Cai – Hà Nội – Hải Phòng được kỳ vọng gia tăng năng lực vận tải và tạo lợi thế cạnh tranh cho các khu công nghiệp trong vùng.

TP.HCM đang lập quy hoạch điều chỉnh sau sáp nhập. Các dự án hạ tầng trọng điểm kết nối với Bình Dương cũ và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ được đẩy nhanh tiến độ. Tuyến TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành, việc mở rộng Quốc lộ 13 và các tuyến liên vùng được kỳ vọng hình thành trung tâm khu công nghiệp trong một cấu trúc siêu đô thị.

Luật 57/2024/QH15 góp phần thúc đẩy tiến độ pháp lý, giúp nguồn cung đất khu công nghiệp mới tăng mạnh. Kinh Bắc được phê duyệt thêm sáu khu công nghiệp với tổng diện tích tăng thêm 2.200ha. Becamex bổ sung hơn 1.000ha tại Cây Trường và Bàu Bàng mở rộng. Idico được cấp thêm 640ha tại Vinh Quang và Phú Long.

Theo chia sẻ từ các doanh nghiệp, ngay sau khi Mỹ công bố mức thuế mới, khách hàng đã quay lại đàm phán và nhận bàn giao đất. Idico bàn giao 36ha trong quý III, tăng từ 23ha cùng kỳ năm trước. Kinh Bắc bàn giao 17ha tại Nam Sơn – Hạp Lĩnh. Doanh thu từ kho bãi, nhà xưởng xây sẵn và dịch vụ tiện ích tiếp tục tăng, cho thấy hoạt động sản xuất của khách thuê vẫn ổn định và không chịu tác động đáng kể từ thuế quan của Mỹ.

Một số doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận giảm do phụ thuộc vào tiến độ bàn giao như Viglacera hay Sonadezi Châu Đức nhưng bức tranh chung vẫn được MBS đánh giá tích cực.