Bất động sản miền Bắc sẵn sàng tăng tốc cho chu kỳ mới

Sự tăng trưởng của bất động sản Hà Nội và các tỉnh miền Bắc được bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield nhìn nhận trước hết là do khả năng tiếp cận tốt thông qua mạng lưới hạ tầng của bảy tuyến đường cao tốc và tiếp tục triển khai hệ thống bảy tuyến đường vành đai.

Bên cạnh đó, vị trí địa lý của khu vực rất thuận lợi để đón nhận làn sóng mở rộng đầu tư từ các nhà sản xuất lớn, như một phần trong chiến lược Trung Quốc + 1.

Mặc dù thị trường bất động sản hiện tại vẫn còn không ít khó khăn, song bà Trang cho rằng, với sự phát triển mạnh mẽ trong 10 năm qua, bất động sản Hà Nội đang sẵn sàng tăng tốc cho chu kỳ phát triển mới trên cả năm phân khúc bất động sản.

Thị trường nhà ở liên tục tăng giá

Theo Cushman & Wakefield, thị trường nhà ở miền Bắc đã phát triển ấn tượng trong những năm 2018-2019 nhưng sau đó có phần chững lại do kinh tế toàn cầu trì trệ. Cả chủ đầu tư và người mua vẫn đang trong tâm thế chờ đợi phê duyệt cũng như thực thi luật đất đai mới.

Tính đến quý I/2024, khu vực miền Bắc có 670 dự án căn hộ với 370.000 căn. Nguồn cung tương lai sẽ tiếp tục lan rộng về phía Tây và ngoại thành Hà Nội cũng như các tỉnh lân cận nằm trong bán kính 30km tính từ trung tâm thành phố như Bắc Ninh, Hưng Yên.

Bên cạnh đó, ngày càng nhiều các trung tâm đô thị quy mô lớn đang tham gia vào thị trường, hình thành các thành phố vệ tinh mới trong tương lai tại Quảng Ninh và Hải Phòng. 

Ước tính đến năm 2033, thị trường sẽ có hơn 1.000 dự án với ít nhất 650.000 căn hộ trên toàn khu vực.

Tương tự, thị trường nhà liền thổ hiện đang có 550 dự án với 120.000 căn và được kỳ vọng sẽ tăng gấp đôi trong 10 năm tiếp theo. Thị trường cũng ghi nhận sự phát triển các dự án ra ngoài Hà Nội, hướng đến những mô hình xanh và lối sống bền vững chú trọng vào con người.

Không chỉ tăng trưởng mạnh mẽ về quy mô, bà Trang cho rằng, thị trường căn hộ Hà Nội cũng đang ghi nhận sự tăng liên tục về giá.

Từ mức giá trung bình 1.000 USD/m2 năm 2014, đến nay đã tăng lên 2.500 USD/m2. Đáng chú ý, giá căn hộ trong suốt hơn 10 năm chưa khi nào giảm mạnh mà chỉ giảm nhẹ và đi ngang giai đoạn 2016 - 2018, sau đó tiếp tục tăng "dựng đứng" từ 2019 đến nay.

Theo bà Trang, nguyên nhân của sự tăng giá này phần lớn là do thị trường đang thiếu hụt nguồn cung trong khi nhu cầu ở thực rất lớn. Trong thời gian tới, giá căn hộ sẽ tiếp tục tăng đến khi đạt đỉnh và chững lại, đi ngang.

Bà Cúc Lê, Giám đốc Nghiên cứu và định giá, Cushman & Wakefield Việt Nam cũng cho rằng, với những lợi thế mạnh mẽ vốn có và những kế hoạch dành cho cơ sở hạ tầng tiếp tục được triển khai, thị trường bất động sản tại khu vực phía Bắc có nhiều lợi thế và dường như đã sẵn sàng tăng tốc để đi lên một nấc thang mới.

Theo bà Cúc, thị trường đang kỳ vọng rất lớn vào thời điểm ba bộ luật quan trọng có hiệu lực từ năm 2025. 

Trong đó, Luật Đất đai sẽ góp phần giải quyết các vướng mắc pháp lý và đẩy nhanh sự phục hồi của thị trường bất động sản, thúc đẩy định giá đất sát giá thị trường và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Luật Kinh doanh bất động sản sẽ giúp nâng cao tính minh bạch của thị trường, hạn chế tình trạng phân lô bán nền. Đồng thời, bộ luật này sẽ thanh lọc thị trường với các chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh, có chuyên môn và uy tín.

Luật Nhà ở sẽ cung cấp thêm giải pháp hơn cho vấn đề nhà ở và thúc đẩy mục tiêu một triệu nhà ở xã hội vào năm 2030, lấy lại niềm tin của người mua nhà trên thị trường. 

Bất động sản công nghiệp và hậu cần tăng tốc nhanh chóng

Thị trường nhà xưởng và nhà kho xây sẵn mặc dù chỉ mới phát triển từ năm 2018 trở lại đây, nhưng đang cho thấy khả năng tăng tốc nhanh chóng, với tốc độ tăng trưởng gần bốn lần vào năm 2023. 

Tổng nguồn cung nhà xưởng và nhà kho xây sẵn toàn miền Bắc tính đến quý I/2024 đạt 6 triệu m2 và được dự báo sẽ tiếp tục tăng lên 17 triệu m2 trong thập kỷ tới.

Tổng nguồn cung đất công nghiệp phía Bắc tính đến quý I/2024 đạt 14.600ha từ 71 dự án. Trong 10 năm tiếp theo, thị trường sẽ có thêm 69 dự án mới, nâng nguồn cung lên ít nhất 30.000ha.

Mặc dù nguồn cung mới đã kéo tỷ lệ trống tăng, nhưng nhu cầu chung của thị trường vẫn tương đối mạnh. Các công ty hậu cần, thương mại điện tử và bán lẻ vẫn là những động lực chính cho nhu cầu.

Bên cạnh đó, khu vực miền Bắc vẫn duy trì vị thế là cánh tay nối dài của công xưởng thế giới trong hàng thập kỷ qua. Với sự hỗ trợ của hệ thống cơ sở hạ tầng hoàn thiện, thị trường bất động sản công nghiệp tiếp tục tăng trưởng và phát triển dọc theo hành lang từ Tây sang Đông. 

Theo bà Trang, hai xu hướng rõ rệt đang diễn ra trên thị trường bất động sản công nghiệp là hoạt động sản xuất hàng hóa cơ bản tiếp tục được hưởng lợi từ làn sóng mở rộng đầu tư từ các nhà sản xuất lớn, như một phần trong quá trình đa dạng hóa chuỗi cung ứng các doanh nghiệp toàn cầu.

Thứ hai, ngành sản xuất miền Bắc đang tiến lên chuỗi giá trị cao hơn sau khi đón nhận lượng đầu tư quy mô lớn vào lĩnh vực bán dẫn, điện tử và công nghệ cao.

Mặt khác, khu vực miền Bắc cũng đã và đang có nhiều dự án công nghiệp xanh và số lượng các dự án xanh tiếp tục tăng trưởng. 

Cụ thể, Việt Nam đang có khoảng 150 dự án nhận được chứng chỉ LEED, thì đã có tới 67% dự án trong đó là loại hình thuộc bất động sản công nghiệp, chủ yếu là loại hình nhà xưởng xây sẵn, nhà kho xây sẵn và nhà máy sản xuất.

Nguồn cung văn phòng tăng trưởng mạnh mẽ 

Trong 10 năm phát triển, tính đến quý I/2024, tổng nguồn cung văn phòng toàn miền Bắc đạt 1,7 triệu m2 đến từ 121 dự án.

Phần lớn các dự án văn phòng vẫn tập trung chủ yếu tại khu vực trung tâm Hà Nội và lõi đô thị Hà Nội vẫn sẽ là trung tâm văn phòng chủ yếu của miền Bắc.

Bên cạnh đó, nguồn cung mới được phát triển bài bản hơn cũng sẽ xuất hiện thêm tại các tỉnh khu kinh tế trong điểm phía Bắc, dần kết nối các cụm văn phòng tại Hà Nội và Hải Phòng.

Bà Ngọc Lê, Giám đốc Cho thuê thương mại Cushman & Wakefield Việt Nam dự báo trong 10 năm tới thị trường phía Bắc sẽ có nguồn cung văn phòng dồi dào và phát triển dọc theo hành lang từ Hà Nội đến Hải Phòng. 

Ước tính đến năm 2033 sẽ có thêm 48 dự án văn phòng mới, đạt ít nhất 3,2 triệu m2, gấp đôi so với hiện tại.

Điều này có thể tạo ra áp lực lên tỷ lệ hấp thụ và thúc đẩy giá thuê điều chỉnh. Các chủ đầu tư dự án văn phòng sẽ cần có chiến lược tăng cường khả năng cạnh tranh trên thị trường để thu hút khách thuê, đặc biệt là đáp ứng nhu cầu ESG.

Ngoài ra, xu hướng tân trang văn phòng hướng tới không gian làm việc chia sẻ và kết hợp vẫn tiếp tục phổ biến. Các ngành công nghệ, hậu cần, bảo hiểm và các dịch vụ chuyên nghiệp sẽ vẫn là những yếu tố thúc đẩy nhu cầu chính đối với văn phòng cho thuê. 

Thay đổi lớn trên thị trường bán lẻ

Thị trường bán lẻ Hà Nội có bước chuyển mình ấn tượng ngay sau giai đoạn Covid với sự ra mắt của dự án Lotte Mall Tây Hồ gần đây ra mắt đã thu hút hơn 20 thương hiệu mới tại Việt Nam. Ít nhất hai dự án bán lẻ khác cũng đã được quy hoạch tại khu vực này từ đây đến năm 2030. 

Các chủ đầu tư trong nước như Vincom Retail vẫn đi đầu trong việc phổ biến mô hình trung tâm thương mại sang các tỉnh khác, là tiện ích không thể thiếu đi kèm với các dự án khu dân cư hoặc đô thị. 

Tổng nguồn cung trung tâm thương mại và khối đế bán lẻ toàn miền Bắc quý I/2024 đạt 1,8 triệu m2 với 92 dự án tập trung tại Hà Nội, Hải Phòng và Quảng Ninh.

Cơ cấu tiêu dùng của người dân dần chuyển từ chi tiêu cho hàng hóa thiết yếu sang chi tiêu vào dịch vụ và giải trí trong những năm gần đây. Doanh số bán lẻ liên quan đến hòa nhạc, biểu diễn, giải trí, du lịch, thể thao và ăn uống đã tăng trưởng mạnh mẽ. Điều này thúc đẩy một số chủ đầu tư nước ngoài mở rộng ‘dấu chân’ vươn ra ngoài Hà Nội.

Đơn cử như Central Retail, AEON đang mở rộng đến các tỉnh thành phía Bắc với nhiều dự án được lên sắp/đang triển khai như AEON Hải Dương, AEON Hải Phòng Thủy Nguyên, GO! Hà Nam

Ước tính đến năm 2033 miền Bắc sẽ có thêm ít nhất 57 dự án bán lẻ mới, nâng tổng nguồn cung tối thiểu lên 2,8 triệu m2 phân bổ rộng khắp các tỉnh.

Thị trường khách sạn từng bước phục hồi

Ngành công nghiệp phát triển kéo theo nhu cầu về khách sạn của các doanh nghiệp trên toàn khu vực gia tăng. Tính đến quý I/2024, khoảng 20.000 phòng tại 104 khách sạn 4-5 sao đang vận hành tại khu vực miền Bắc, với hầu hết nguồn cung hỗ trợ nhu cầu khách doanh nghiệp và khách du lịch. 

Số khách du lịch đến các tỉnh phía Bắc đã phục hồi so với thời điểm trước dịch, đạt 61 triệu vào năm 2023, theo thống kê của Sở Văn hóa thể thao và du lịch.

Trong khi đa số các khách sạn nội địa phục vụ cho các tầng lớp trung lưu với ngân sách lưu trú vừa phải, đặc biệt là khu ‘phố cổ’ nổi tiếng được chi phối bởi các phòng nghỉ giá rẻ và du khách ba lô. 

Các doanh nghiệp “ong chúa” như Samsung là nhóm khách doanh nghiệp chính về nhu cầu phòng khách sạn gần Hà Nội.

Các nhà điều hành quốc tế IHG, Pan Pacific, Accor, Hilton và Marriott hiện đang có thương hiệu khách sạn của họ trên thị trường. 

Đến năm 2033, ước tính toàn thị trường sẽ có thêm 66 dự án khách sạn mới, nâng tổng số phòng lên ít nhất là 34.000 để phục vụ cho nhu cầu đang phục hồi và tăng trưởng.