Sóng gió trên thị trường bán lẻ

Một năm nhiều thách thức

Đánh giá về thị trường bán lẻ năm 2024, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, đây là thị trường sẽ tiếp tục gặp nhiều thách thức trong năm 2024.

Trước đó, 2023 là một năm đầy sóng gió đối với thị trường bán lẻ. Nhiều trung tâm thương mại đã buộc phải đóng cửa do vắng khách thuê. Sự suy giảm của tăng trưởng kinh tế, thu nhập của người dân và xu hướng thương mại điện tử đang ảnh hưởng ngày càng nghiêm trọng đến thị trường này. 

Theo bà Hằng, đến thời điểm hiện nay, nhiều trung tâm thương mại vẫn chưa tái cấu trúc xong, chưa thành công trong việc thu hút khách thuê trở lại. 

Tại nhiều toà nhà, phần diện tích bán lẻ đã buộc phải chuyển đổi bớt sang thành văn phòng cho thuê vì vắng khách. 

Thực trạng này đã được thể hiện rất rõ ở số liệu về tình hình hoạt động của ngành bán lẻ. Trong khi nguồn cung tăng nhờ sự ra nhập thị trường của các toà nhà mới thì tỷ lệ lấp đầy lại duy trì trạng thái đi ngang. 

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao, Bộ phận cho thuê thương Mại, Savills Hà Nội, trong quý IV/2024, nguồn cung mặt bằng bán lẻ đạt 1,78 triệu m2 ổn định theo quý và tăng 3% theo năm nhờ sự gia nhập của Lotte Mall West Lake. Tăng trưởng nguồn cung đạt trung bình 2% trong năm vừa qua.

Các trung tâm mua sắm chiếm 63% tỷ trọng nguồn cung, tương đương 1,1 triệu m2, trong khi khối đế thường mại chiếm 17% và trung tâm bách hóa chiếm 3%. Kể từ năm 2019, nguồn cung cửa hàng bách hóa vẫn giữ ở mức ổn định, trong khi trung tâm mua sắm tăng 2% mỗi năm. Khối đế bán lẻ có mức tăng trưởng cao nhất trung bình 7%/năm.

Công suất thuê tăng 2 điểm % theo quý nhưng giảm 3 điểm % theo năm xuống còn 88%. Khối đế bán lẻ tăng cao nhất 4 điểm %, theo sau là trung tâm mua sắm với mức tăng 2 điểm %. Các trung tâm mua sắm có diện tích cho thuê thêm lớn nhất, đồng thời chiếm tỷ trọng cao nhất. 

Về giá, giá thuê tăng chủ yếu do sự ra mắt của các dự án mới. Các dự án áp dụng cơ chế chia sẻ doanh thu và lưu lượng khách cao như Lotte Center Hà Nội có giá thuê gia tăng có thể lên tới 14%. 

Đáng chú ý, khoảng cách về giá giữa khu vực trung tâm và ngoài trung tâm đang ngày càng nới rộng. Giá thuê tầng trệt tại khu trung tâm đạt 3,2 triệu VNĐ/m2/tháng, cao hơn 79% so với khu vực ngoài trung tâm nơi giá thuê chỉ đạt mức 1,1 triệu VNĐ/m2/tháng.

Mô hình thuần mua sắm truyền thống đang mất dần sức hút

Giải bài toán lấp đầy mặt bằng bán lẻ trong năm 2024, bà Minh cho rằng, các trung tâm thương mại lại đang là mô hình bán lẻ được đông đảo các khách thuê quan tâm, đặc biệt với những mặt bằng với chất lượng cao, đầy đủ pháp lý và đảm bảo quy chuẩn về phòng cháy chữa cháy. 

Điều quan trọng là các trung tâm thương mại đó phải được tổ chức một cách bài bản, từ chiến lược quảng cáo đến phân khu khách thuê và chiến lược quản lý vận hành, bởi đây là những yếu tố quan trọng trong việc vận hành và duy trì trung tâm thương mại.

Điểm mấu chốt cho sự thành công của các trung tâm thương mại hiện nay nằm ở việc kết hợp các phân khu khách thuê khoa học, các nhãn hàng bán mua sắm và giải trí, cũng như các dịch vụ ăn uống. Khách hàng ngày nay không chỉ tìm kiếm nơi mua sắm, mà còn muốn trải nghiệm tổng hợp với các hoạt động giải trí và ẩm thực. 

Điều này được thể hiện rõ nét ở các Lotte Mall, nơi cung cấp đa dạng dịch vụ từ đại siêu thị, rạp chiếu phim, khu vực ăn uống đến các cửa hàng thời trang trên các tầng khác nhau.

Đây là dự án trung tâm thương mại lớn nhất Hà Nội, nằm trong tổ hợp bao gồm trung tâm thương mại, văn phòng, căn hộ dịch vụ và khách sạn, mang đến trải nghiệm độc đáo với 233 cửa hàng, khu vui chơi trong nhà, thủy cung. Sự kiện này đã ghi nhận nhóm 28 thương hiệu lần đầu ra mắt tại Việt Nam.

Hay như năm vừa qua, thị trường Hà Nội đã chứng kiến sự trở lại thị trường của The LOOP by Takashimaya. Sự trở lại này đã đi kèm thay đổi diện mạo và chiến lược mở rộng khách thuê đã đa dạng hóa trải nghiệm khách hàng. 

Điều này không chỉ làm tăng tính hấp dẫn của trung tâm thương mại, cải thiện tỷ lệ lấp đầy mà còn thu hút lượng khách đông đảo và sự quan tâm lớn từ phía người tiêu dùng.

Sức hút của các dự án này là ví dụ điển hình của việc các trung tâm mua sắm hiện đại đang thu hút khách hàng nhờ trải nghiệm giải trí, ăn uống và mua sắm tích hợp, mang tới trải nghiệm trọn vẹn cho mọi lứa tuổi và đối tượng khách hàng.

Trong khi đó, các mặt bằng bán lẻ như nhà phố, khối đế các toà nhà chỉ cung cấp dịch vụ mua sắm, thiếu các dịch vụ vui chơi giải trí khác sẽ rất khó giữ chân khách hàng và khách thuê mặt bằng. 

Theo bà Hằng, muốn thu hút khách hàng đến mua sắm, chi tiêu, qua đó hấp dẫn các doanh nghiệp đến kinh doanh, thuê mặt bằng bán lẻ, chủ đầu tư các dự án cần tạo điểm đến, đa dạng hoá các ngành hàng, dịch vụ kinh doanh của trung tâm thương mại, khối đế bán lẻ. 

Các trung tâm mua sắm hiện đại đang thu hút khách hàng nhờ các trải nghiệm giải trí, ăn uống và mua sắm tích hợp, rời xa các mô hình thuần mua sắm truyền thống. 

Nhu cầu của khách hàng hiện nay rất khác so với giai đoạn trước, họ cần một điểm đến hội tụ tất cả các nhu cầu về ăn uống, vui chơi giải trí, chứ không chỉ mua sắm như trước đây. Chính vì vậy, nếu không thích ứng được với nhu cầu này, hoạt động của các trung tâm thương mại, đặc biệt là nhà phố cho thuê sẽ tiếp tục gặp thách thức.

Đồng quan điểm, bà Minh cũng cho rằng, xu hướng thị trường bán lẻ trong thời gian sắp tới sẽ được định hình bởi các yếu tố như tăng chi tiêu cho dịch vụ, hướng tới các cửa hàng có tính bền vững và việc tập trung cung cấp trải nghiệm độc đáo cho khách hàng. 

Trong tương lai, thị trường bán lẻ Việt Nam sẽ chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ trong ngành ẩm thực và dịch vụ (F&B). Các nhà bán lẻ giải trí như rạp chiếu phim và khu vui chơi cũng sẽ thu hút được lượng lớn khách hàng.

Các nhà bán lẻ đang tạo ra không gian mua sắm độc đáo và trải nghiệm mới, biến bán lẻ thành điểm đến trải nghiệm đầy sáng tạo và hấp dẫn. Điều này chắc chắn sẽ làm gia tăng sức cạnh tranh của thị trường bán lẻ Việt Nam trong thời gian tới.