'Mồi lửa' phá băng thanh khoản bất động sản

Những đốm lửa 

Dạo quanh công trường mênh mông những khối sắt thép cùng công nhân thi công nhộn nhịp ở Hải Phòng, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính dường như tìm thấy 'mồi lửa' để 'sưởi ấm' thị trường bất động sản.

Từ một vùng đất gần như bị lãng quên nằm cách trung tâm thành phố cảng chỉ một con sông , những khu nhà phố, biệt thự cùng hệ thống đường giao thông của dự án khu đô thị Vinhomes Royal Island đang mọc lên với tốc độ nhanh ngoài sức tưởng tượng.

Với quy mô lên đến 877ha, Vinhomes Royal Island hiện là dự án khu đô thị phức hợp lớn nhất của Vinhomes đang triển khai xây dựng. Không những thế, ông Đính còn ấn tượng với những dịch vụ tiện ích dành cho giới siêu giàu lần đầu xuất hiện ở Việt Nam như Học viện Cưỡi ngựa Hoàng Gia.

Đó là chưa kể đế, bến du thuyền cao cấp hơn 300 chỗ đỗ, sân golf 36 lỗ quy mô 160 ha hay công viên vui chơi giải trí VinWonders Royal Park tạo nên 'đảo tỷ phú' mới của miền Bắc.

Nhưng trong mắt ông Đính, không khí công trường nhộn nhịp cùng rất đông khách hàng tiềm năng không chỉ ở Hải Phòng mà còn chạy xe từ các tỉnh lân cận đến 'mục sở thị' dự án là những tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản. 

Hơn hai năm qua, thị trường bất động sản gần như bị bao phủ bởi một gam màu tối, nhiều dự án vắng lặng, mặc cho sắt thép hoen gỉ, do chủ đầu tư hết tiền hoặc người mua không đoái hoài. 

Vì thế, tốc độ xây dựng nhanh của Vinhomes Royal Island được ông Đính nhìn nhận là sẽ nhén lên những 'đốm lửa' góp phần phá băng thanh khoản của thị trường bất động sản.

Minh chứng rõ nhất cho nhận định này của ông Đính là những ngày cuối tuần, khi dự án mở bán đã nhận được sự quan tâm của đông đảo các nhà đầu tư, người mua nhà. Và ông Đính tin rằng những 'đốm lửa nhỏ' tại từng dự án gộp lại sẽ đủ sức lan rộng, giúp thị trường bất động sản ấm lên.

Nhận định của ông Đính dường như ngược với kỳ vọng của những người làm chính sách cũng như các chuyên gia khi họ cho rằng chỉ những dự án có giá thấp mới có thể thu hút được người mua trong khi dự án Vinhomes Royal Island lại nhắm đến người giàu có khả năng bỏ ra hơn 9 tỷ đồng để mua một căn nhà tại đây.

Tuy nhiên, ông Đính tin rằng, không chỉ nhà giá rẻ, mà chính những dự án có đầy đủ pháp lý, của chủ đầu tư uy tín, có tiềm lực tài chính mạnh, sẽ góp phần phá băng thanh khoản của thị trường, dù bán với giá cao hơn.

Bốn điểm nghẽn thanh khoản của thị trường

Trước bối cảnh bất động sản trầm lắng từ giữa năm 2022, để khơi thông thanh khoản cho thị trường, có thế thấy rất rõ ba giải pháp đã được Chính phủ quyết liệt chỉ đạo các bộ ngành thực hiện.

Thứ nhất là tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Trong năm 2023, liên tục các hội nghị lớn về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đã được Chính phủ và các địa phương tổ chức, thu hút sự quan tâm rất lớn của các nhà đầu tư và cộng đồng doanh nghiệp.

Những vấn đề của thị trường bất động sản, đặc biệt là những khó khăn, vướng mắc về pháp lý trong suốt hai năm qua đã được đề cập toàn diện, đầy đủ, thẳng thắn. Đây cũng là cơ hội để các doanh nghiệp trực tiếp trình bày các khó khăn, kiến nghị tới Thủ tướng Chính phủ và các bộ, ngành để cùng tìm cách giải quyết kịp thời.

Mới đây nhất, đầu tháng ba vừa qua, tại Hà Nội, Phó thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà cũng đã chủ trì hội nghị trực tuyến Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về việc rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp, sau khi các luật mới được ban hành.

Với nỗ lực tháo gỡ vướng mắc về pháp lý, nguồn cung trên thị trường sẽ được khơi thông, từ đó, thị trường bất động sản sẽ từng bước phục hồi về thanh khoản.

Bên cạnh đó, lãi suất giảm cũng được coi là trợ lực giúp thị trường phục hồi.

Sau hàng loạt chỉ đạo giảm lãi suất cho vay từ Chính phủ, lãi suất gửi tiền tiết kiệm đã xuống mức thấp kỷ lục, hàng loạt ngân hàng đã hạ lãi suất cho vay mua nhà. Dòng vốn tín dụng đang dần được nới van, giúp thị trường bất động sản kỳ vọng bứt tốc trở lại.

Theo các chuyên gia cũng cho rằng các doanh nghiệp cũng phải nhìn nhận trách nhiệm của mình trong hoạch định cơ cấu sản phẩm.

Nhớ lại thời điểm năm 2012 - 2014, có thể thấy, việc giảm giá bất động sản, phát triển mạnh mẽ phân khúc sản phẩm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội chính là cú huých đầu tiên làm ấm lại thị trường sau thời gian dài đóng băng.

Ở thời điểm đó, nguồn cung nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội đã thực sự bùng nổ với gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng. Nhờ đó, người dân có cơ hội tiếp cận dễ dàng hơn với nhà ở, thanh khoản thị trường được hồi phục tích cực.

Tuy nhiên, thực tế trên thị trường bất động sản thời gian vừa qua cho thấy, pháp lý vẫn còn rất nhiều điểm nghẽn chưa thể khơi thông, lãi suất dù có giảm nhưng chưa đủ thuyết phục và hấp dẫn người mua nhà, đưa các nhà đầu tư, khách hàng trở lại thị trường.

Đặc biệt, giá bất động sản vẫn tiếp tục leo thang, không có xu hướng giảm nhiệt, bất chấp thị trường trầm lắng. Gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng và đề án xây dựng một triệu căn nhà ở xã hội của Chính phủ nhằm phát triển phân khúc nhà ở có giá phù hợp, đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân có tốc độ triển khai rất chậm.

Kết quả là sau gần hai năm với nhiều nỗ lực từ Chính phủ, các bộ ngành địa phương, thanh khoản trên thị trường bất động sản vẫn chưa thể khơi thông, thị trường chìm trong khó khăn chung nan giải. Những nỗ lực tháo gỡ khó khăn, vực dậy thị trường dường như không đạt kỳ vọng.

Chỉ ra nguyên nhân của thực trạng này, ông Đính cho rằng, lý do lớn nhất là do những vướng mắc pháp lý không dễ giải quyết trong thời gian ngắn, nhất là khi các luật quan trọng liên quan đến thị trường đang chờ văn bản hướng dẫn và thời điểm có hiệu lực.

Điều này khiến thị trường tiếp tục khan hiếm nguồn cung và tất yếu thanh khoản cũng không thể tăng mạnh, bởi các doanh nghiệp không có nguồn hàng để bán. Mặt khác, vướng mắc pháp lý cũng là nguyên nhân chính khiến giá bán khó có thể giảm.

Nguyên nhân thứ hai khiến thanh khoản bất động sản chưa được khơi thông theo ông Đính là do các nhà đầu tư, khách hàng đang mất niềm tin vào thị trường.

Sau thời gian dài các doanh nghiệp phát triển bùng nổ dựa vào nguồn vốn trái phiếu, vốn vay, đòn bẩy tín dụng, khi thị trường gặp khó, lập tức hoạt động triển khai dự án bị đình trệ, nhiều nhà đầu tư bị chôn vốn, lợi nhuận không đạt kỳ vọng khiến họ quay lưng với thị trường.

Các nhà đầu tư lo sợ rằng, nếu xuống tiền tại các dự án chưa đủ pháp lý, chủ đầu tư không đủ tiềm lực, nguồn tiền của họ sẽ kẹt lại ở những dự án 'đắp chiếu'.

Phá băng tâm lý

Vậy đâu sẽ là giải pháp để khơi thông thanh khoản bất động sản?

Dựa trên hai nguyên nhân chính khiến thanh khoản đóng băng, nhiều chuyên gia cho rằng, để phá băng thanh khoản, vấn đề pháp lý và niềm tin của nhà đầu tư cần được khơi thông trở lại.

Cộng với yếu tố về niềm tin phục hồi, theo ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group, chỉ cần nút thắt pháp lý được khơi thông, cơ hội hồi phục của thị trường là rất lớn.

Ông Tuyển lý giải, mặc dù chịu ảnh hưởng từ tăng trưởng kinh tế, khách hàng mất niềm tin nhưng tâm lý của người Việt là "rất dễ quên". Chỉ cần có "ngòi nổ" là các dự án tốt và được "phá băng tâm lý" bởi các dự án đủ điều kiện, chủ đầu tư uy tín, nhà đầu tư sẽ ngay lập tức trở lại thị trường để nắm bắt cơ hội.

Thực tế thanh khoản tại một số dự án của các chủ đầu tư lớn vừa mở bán trong thời gian vừa qua là minh chứng rõ nhất cho nhận định này. 

Không phải việc giảm giá, chất lượng dự án và uy tín chủ đầu tư mới là yếu tố được khách hàng quan tâm hơn cả. Nhiều dự án chung cư giá 60 - 70 triệu đồng/m2 vẫn có bán cháy hàng. Có dự án biệt thự, liền kề giá 1 - 2  triệu USD vẫn được các nhà đầu tư săn đón.

Theo ông Tuyển: "Bản chất thị trường không xấu, nguồn tiền của người dân vẫn rất lớn, nhưng nội tại thị trường đang không có đủ các sản phẩm đủ điều kiện pháp lý, chủ đầu tư đủ tiềm lực tài chính, triển khai thi công để hấp dẫn nhà đầu tư".

Chính vì thế, những dự án của những nhà phát triển như Vinhomes, Masterise Homes đã chứng minh được thực lực qua 'sóng gió' đang hút khách dù giá bán cao hơn mặt bằng chung của thị trường.

Ông Đính và ông Tuyển đều tin rằng, từ những 'đốm lửa nhỏ' như Vinhomes Royal Island, niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư sẽ từng bước hồi phục và thị trường bất động sản cũng sẽ hồi phục từng phần, trước khi đủ sức mạnh để lấy lại đà tăng trưởng.