Có triệu đô chưa chắc mua được biệt thự Hà Nội?

'Giá bỏng tay'

"Không có 2 -3 triệu đô thì khó mua nhà ở đây", giám đốc một công ty kinh doanh bất động sản quả quyết khi dẫn khách trải nghiệm vòng quanh một dự án nhà ở đang xây dựng ở phía Tây Hồ Tây. 

Mặc dù chưa mở bán nhưng dựa trên mức giá giao dịch thành công của các dự án lân cận, vị giám đốc dự đoán mức chào bán của dự án này sẽ dao động từ 330 - 370 triệu đồng/m2 đất, tương ứng với mỗi căn nhà có giá khoảng 2 triệu USD trở lên. 

Dự án biệt thự này toạ lạc tại địa điểm có mặt bằng giá bất động sản thuộc diện cao nhất ở Hà Nội. 

Giám đốc một công ty phát triển bất động sản vừa mới khảo sát giá biệt thự của khu đô thị Ciputra trong khu vực này cho biết, các chủ nhà đang rao bán quanh mức 300 - 350 triệu đồng/m2 đất, tương đương với 90 - 100 tỷ đồng mỗi căn biệt thự. 

Giá nhà liền thổ cao cũng đẩy giá chung cư ở khu vực này lên tầm cao mới. Vài năm trước, giá căn hộ chào bán ở khu vực Tây Hồ Tây khoảng 40 - 60 triệu đồng/m2 sàn, nhưng dự án Heritage do CapitaLand phát triển đã phá vỡ giới hạn này khi đưa ra mức giá mới khoảng 100 - 120 triệu đồng/m2. 

Cùng với sự sốt giá chung cư trên toàn thành phố trong mấy tháng gần đây, những dự án căn hộ mới như Han Jardin hiện cũng được chào bán lại với giá trên 100 triệu đồng/m2, đồng nghĩa giá bán lại đã chênh lệch gần 2 tỷ đồng mỗi căn hộ. 

Giá cao ở Tây Hồ Tây đã lan toả sang các khu vực lân cận. 

Cách Han Jardin khoảng 8km về phía Tây, giá biệt thự dự án Avenue Garden ở phường Tây Tựu, quận Bắc Từ Liêm, cũng dao động từ 150 - 160 triệu đồng/m2 đất, bao gồm cả chi phí xây dựng nhà ở. Riêng nhà liền kề mặt đường chính rộng 60m có giá tới 230 - 240 triệu đồng/m2 đất.

Biệt thự, liền kề tại các dự án thuộc huyện Hoài Đức cũng thiết lập mặt bằng giá mới. 

Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch công ty tư vấn mua bán sáp nhập Sohovietnam tiết lộ, một căn biệt thự có diện tích đất 330m2 tại khu đô thị Mailand mới đây đã bán thành công với giá 190 triệu đồng/m2 đất. 

Gần đó, giá dự án Hà Đô Charm Villas lên mức 140 triệu đồng/m2, gấp hơn bốn lần so với khi mở bán nhiều năm trước.

Hiện nay, biệt thự, liền kề thuộc các dự án nằm dọc theo đường vành đai 3 có giá thuộc diện đắt nhất Hà Nội, trong đó có những căn biệt thự mặt hồ thuộc dự án Starlake ở Tây Hồ Tây hay Green Bay ở Mễ Trì có giá không dưới 100 tỷ đồng. 

Dữ liệu của công ty tư vấn bất động sản Savills cho thấy giá biệt thự và nhà liền kề thuộc các dự án mới vẫn không ngừng tăng lên và ngày càng đắt đỏ.

Giá liền kề trung bình khoảng 194 triệu đồng/m2 đất trong khi giá nhà phố thương mại lên 328 triệu đồng/m2 đất.

Năm 2019, nhà ở thấp tầng giá dưới 20 tỷ đồng chiếm tới 80% nguồn cung, nhưng đến năm 2023 chỉ còn 50% tổng nguồn cung. 

Giá các sản phẩm trên 30 tỷ đồng năm 2019 chỉ chiếm 10% và đến năm 2023 đã lên tới 23% nguồn cung toàn thị trường.

Giá cao và kén khách nhưng biệt thự, nhà liền kề vẫn có khách mua.

Theo bà Nguyễn Thị Dung, Tổng giám đốc Công ty CP Bất bộng sản G.Empire, trái với sự ảm đạm của thị trường thấp tầng cuối năm 2022, từ cuối năm ngoái, những dự án sơ cấp do đơn vị này phân phối đã chứng kiến lượng giao dịch sốt nóng trở lại.

Riêng đầu năm nay, G.Empire đã bán thành công 50 biệt thự, liền kề tại dự án Solasta Mansion và An Quý Villas Dương Nội của chủ đầu tư Nam Cường, với mức giá từ 140 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 24 tỷ đồng/căn.

Khẩu vị đầu tư của giới nhà giàu

Bà Dung lý giải sức mua quay trở lại với thị trường biệt thự, liền kề Hà Nội là tất yếu sau khi phân khúc chung cư đã sốt nóng và tăng giá mạnh mẽ trong thời gian vừa qua. 

Sau cơn sốt giá của căn hộ chung cư, sức nóng đang lan dần sang phân khúc nhà thấp tầng. 

Bên cạnh đó, khách hàng của thị trường biệt thự, nhà liền kề có đặc điểm là giới nhà giàu và siêu giàu. Họ ít đầu tư vào phân khúc chung cư mà lựa chọn các sản phẩm đầu tư mang lại dòng tiền, được sử dụng đòn bẩy tài chính, tỷ suất lợi nhuận cao và an toàn.

Với tiêu chí này, nhà ở thấp tầng thường là lựa chọn tốt nhất. Thực tế, giá chung cư vừa qua tăng mạnh nhưng biên lợi nhuận vẫn thấp hơn biệt thự, nhà liền kề. 

Các dự án chung cư đã đi vào sử dụng có mức tăng giá chậm. Trong khi đó, giá biệt thự, nhà thấp tầng trên thị trường thứ cấp vẫn tăng mạnh, gấp ba, bốn lần so với giá khởi điểm. 

Mặt khác, một trong những lý do khiến biệt thự, liền kề giá cao vẫn bán được là do các chủ đầu tư dự án có nhiều chính sách ưu đãi về lãi suất, giãn thời gian thanh toán cho các nhà đầu tư. 

Tại một số dự án, nhà đầu tư chỉ cần nộp 20 - 30% giá trị căn, còn lại vay ngân hàng với ưu đãi lãi suất khiến họ được giảm áp lực tài chính, mạnh dạn xuống tiền giữa lúc tiền gửi ngân hàng có lãi suất thấp.

Nhu cầu đầu tư biệt thự, liền kề tăng lên trong bối cảnh thiếu vắng nguồn cung khiến giá ngày càng được đẩy tăng, bà Dung nhận định.

Theo Savills, năm 2023, tổng nguồn cung mới trên thị trường đạt 272 căn, giảm 82% theo năm và thấp nhất trong 10 năm. Nguồn cung sơ cấp đạt 710 căn đến từ 16 dự án, giảm 2% theo quý và 23% theo năm. Nhà liền kề là sản phẩm chính với thị phần 44%.

Trong quý IV năm 2023 chỉ có 87 căn mở bán mới ra thị trường, bao gồm 58 căn từ dự án mới Solasta Mansion tại quận Hà Đông và 29 căn từ dự án hiện hữu An Lạc Green Symphony tại huyện Hoài Đức.

Một nguyên nhân nữa khiến giá biệt thự, liền kề tăng mạnh trong thời gian vừa qua được bà Dung chỉ ra là do chi phí đầu vào đầu tư phát triển dự án tăng mạnh. Trong đó, chi phí tiền sử dụng đất, chi phí đầu tư xây dựng, chi phí vốn, lãi suất vay ngân hàng, thời gian chờ thủ tục pháp lý kéo dài khiến giá bán tăng. 

Bên cạnh những yếu tố trên, theo chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản Trần Minh, giá biệt thự, nhà liền kề Hà Nội tăng mạnh gần đây có sự đóng góp rất lớn của việc một lượng lớn các nhà đầu tư, đầu cơ bất động sản đang tập trung tại thị trường này. 

Ông Minh cho rằng, bất cứ thị trường bất động sản khu vực nào muốn có giao dịch và giá tăng mạnh đều cần có sự tham gia của nhóm các nhà đầu tư, đầu cơ. 

Trong khi đó, nhóm nhà đầu tư tại Hà Nội là số một cả nước cả về số lượng, độ nhanh nhạy về thông tin và am hiểu thị trường. Sau thời gian dài đi đầu tư khắp cả nước, thời gian gần đây, họ đang rút về Hà Nội để tìm kiếm cơ hội. 

Việc nhóm các nhà đầu tư mua đi bán lại với một lượng tiền lớn đã làm thị trường bất động sản tạo lập mặt bằng giá mới. Sau sự sốt nóng của phân khúc chung cư, biệt thự, nhà liền kề chính là điểm nóng tiếp theo của thị trường. 

Theo ông Minh, sau khi mức giá được đẩy lên mạnh, thị trường sẽ bắt đầu có sự tham gia của các nhà đầu tư có nhu cầu thực và các nhà đầu tư vào sau. Các nhà đầu tư giai đoạn đầu sẽ dần rút khỏi thị trường tìm để tìm kiếm các cơ hội ở các thị trường khác.

Khi đó, nhiều khả năng mức giá sẽ chững lại. Các nhà đầu tư đến sau sẽ ở lại thị trường. Giá biệt thự, liền kề sẽ cần thời gian dài tích luỹ về kinh tế, thu nhập người dân để tiếp tục tăng giá.