Bỏ nộp phí bảo trì khi bàn giao căn hộ: Liệu nước đến chân có kịp chạy?

Được xây dựng từ năm 2004, khi chưa có quy định về việc nộp phí bảo trì, đến nay sau 15 năm, Khu đô thị Mỹ Đình 1, Nam Từ Liêm, Hà Nội đã bắt đầu xuất hiện những hạng mục bị xuống cấp nghiêm trọng. 

Chị Thanh, một cư dân khu đô thị này cho biết, từ trước đến nay, việc quản lý chung cư được chủ đầu tư, Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị thuê một đơn vị ngoài là Công ty Đức Đại Phát quản lý vận hành. Cách làm việc và quản lý của công ty này khá chuyên nghiệp và minh bạch nên dân cư ở đây tương đối yên tâm.

Tuy nhiên, điều chị Thanh và nhiều hộ dân tại đây đang "canh cánh" lo ngại là dự án không có quỹ bảo trì như các chung cư mới được xây dựng thời gian gần đây. Trong khi đó, công trình đã có tuổi thọ khá lớn, khi có hỏng hóc nghiêm trọng, không biết sẽ lấy tiền đâu để sửa.

Lo lắng của chị không phải không có cơ sở khi từ trước tới nay, mỗi lần có sửa chữa gì ở khu đô thị, tổ dân phố đều phải huy động người dân đóng quỹ bằng cách "gõ cửa từng nhà như đi xin" rất phiền phức. Thậm chí nhiều hộ dân còn cố tình không nộp tiền.

Đại diện chủ đầu tư cũng cho biết, mọi việc sửa chữa nhỏ tại Khu đô thị Mỹ Đình 1 như như sơn lại bề ngoài, lát lại gạch nền phía ngoài hành lang chung bị bong tróc, Tổng công ty này đều phải chủ động trích từ tiền dịch vụ cho thuê thương mại trong các toà nhà để sửa chữa. 

Không có quỹ bảo trì, việc dự án cần sửa chữa hay thay thế các hạng mục phụ thuộc vào sự tự giác của cư dân thực sự rất nan giải, vị này chia sẻ. 

Thực trạng tại Khu đô thị Mỹ Đình 1 cũng là vướng mắc chung của các dự án nhà chung cư được xây dựng từ trước khi quy định về đóng phí bảo trì có hiệu lực. Đây cũng là nguyên nhân khiến nhiều chuyên gia lo ngại về đề xuất bỏ 2% phí bảo trì như kiến nghị của Sở Xây dựng TP. HCM sẽ khiến công tác quản lý chung cư vốn đã lộn xộn sẽ càng phức tạp và khó lường hơn.

Theo LS. Trương Thanh Đức, nhà ở chung cư là một công trình lớn, mang tính cộng đồng và ảnh hưởng đến cuộc sống, sự an toàn của rất nhiều người dân. Trong khi đó, việc bảo trì bảo dưỡng các hạng mục của nhà chung cư là không đơn giản, nếu không có những khoản tiền cố định như phí bảo trì sẽ rất nan giải.

Nguyên nhân được ông Đức chỉ ra là do người dân Việt Nam vẫn giữ tâm lý "cha chung không ai khóc", ý thức hợp tác trong các hoạt động vì tập thể, cộng đồng rất kém. Do đó nếu việc bảo trì nhà chung cư được thực hiện theo kiểu "nước đến chân mới chạy", hỏng đến đâu sửa đến đó thì rất không khả thi. Phí bảo trì nhà chung cư cần một khoản cố định để kịp thời chi trả cho những công việc cần sự phản ứng nhanh, kịp thời.

Đồng quan điểm, GS. Đặng Hùng Võ cũng cho rằng, không nên bỏ phí bảo trì, bởi vấn đề khó nhất là huy động cư dân nộp tiền. Nếu chung cư hỏng ở đâu mới thu tiền của từng gia đình để sửa ở đó thì rất khó, các hộ dân đều không nhiều tiền dự trữ. Đến khi cần sửa chữa thì có người nộp, có người không sẽ rất phực tạp cho việc quản lý.

Mục đích của quỹ bảo trì là để đảm bảo cho việc bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa các hạng mục của dự án được thuận lợi. Vấn đề còn lại là việc quản lý các chủ đầu tư chậm bàn giao quỹ bảo trì, các cơ quan quản lý phải có chế tài nghiêm đối với các chủ đầu tư. 

Trên thực tế còn nhiều bất cập, tranh chấp về quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư đang diễn ra gay gắt tại nhiều dự án là do sự yếu kém của cơ quan quản lý chứ không phải do việc nộp quỹ bảo trì không phù hợp, ông Võ nhận định.

Đề xuất tăng phí bảo trì lên 5%

Không phủ nhận nhiều ý kiến cho rằng, mức phí bảo trì nhà chung cư 2% là chưa đủ, luật sư Trương Thanh Đức cho rằng, một công trình nhà chung cư tối thiểu phải có tuổi thọ 50 năm. Số tiền phí bảo trì, bảo dưỡng phải đủ để sử dụng trong khoảng thời gian đó. Phí bảo trì vì thế nên được tăng lên mức 5% để phù hợp hơn với nhu cầu bảo trì của toà nhà.

Số tiền phí này nên được tính luôn vào giá thành căn hộ và chủ đầu tư dự án phải nộp chứ không phải người mua nhà.

Trước đây, Luật Nhà ở 2005 quy định khi bán nhà chung cư, chủ đầu tư phải trích 2% số tiền bán nhà để đưa vào quỹ bảo trì. Song đến Luật Nhà ở mới sửa đổi năm 2014 lại quy định người mua nhà phải nộp khoản phí này.

Về bản chất, vẫn là số tiền đó nhưng thay vì bắt người mua nhà phải nộp thêm thì chủ đầu tư phải tự hạch toán chi phí. Cách làm này sẽ giúp thể hiện đúng trách nghiệm của chủ đầu tư trong việc bảo hành dự án.

Trước câu hỏi về việc làm thế nào để quản lý số tiền quỹ bảo trì, tránh trường hợp các chủ đầu tư không bàn giao lại cho ban quản trị hoặc ban quản trị sử dụng không hiệu quả, trục lợi, ông Đức cho rằng, số tiền phí bảo trì và tiền mua căn hộ phải được khách hàng thanh toán qua ngân hàng. Tiền quỹ đó phải do ngân hàng thu nhận và phong tỏa. Điều này sẽ tránh được việc tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng về việc chậm bàn giao phí bảo trì như hiện nay.

Bên cạnh đó, khi giao quỹ bảo trì cho ban quản trị, nên có nhiều hơn một người đứng tên quản lý tài khoản này. Đồng thời, tăng trách nghiệm của ngân hàng trong việc giám sát, quản lý số tiền đó. 

Khi có bất cứ một vấn đề bất thường nào đối với số tiền này như yêu cầu rút hết tiền, rút số tiền quá lớn hoặc chữ ký, con dấu không ổn, ngân hàng phải có trách nghiệm kiểm tra, xác minh lại thông tin để đảm bảo quyền lợi của tất cả cư dân, ông Đức nhận định.