Xử lý nghiêm chủ đầu tư vi phạm
Phí bảo trì đang là một vấn đề nóng dẫn đến tranh chấp ở nhiều chung cư trong thời gian qua. Trong thực tế, các tranh chấp phát sinh liên quan đến quỹ bảo trì cũng có nhiều lý do khác nhau nhưng chủ yếu là do chủ đầu tư chưa bàn giao được phí bảo trì chung cư cho ban quản lý, dẫn đến việc chung cư không được nâng cấp gây bức xúc cho cư dân.
Ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, theo Luật nhà ở 2014 cũng như quy định của Chính phủ và Bộ Xây dựng, khi người dân mua nhà chung cư phải nộp 2% trên tổng giá trị căn hộ để hình thành quỹ bảo trì. Tại sao có quỹ này là vì chủ đầu tư bán xong nhà là hết trách nhiệm nhưng chung cư đó còn tồn tại với chủ sở hữu cả đời.
Các nhà chung cư cũ trước đây, quỹ bảo trì không nhiều, tuy nhiên, với nhà chung cư hiện đại như ngày nay có nhiều thiết bị để vận hành cần phải được bảo trì thường xuyên như thang máy, máy bơm, điều hoà không khí. Nếu không có bảo trì, bộ phận của công trình không hoạt đông được thì nhà tầng đó ngừng hoạt động. Ví dụ nhà chung cư cao 30 - 40 tầng mà không có thang máy, không có nước thì không thể sống được.
Ông Nguyễn Mạnh Hà. Ảnh: Báo Tiền PhongChính vì vậy, ngân hàng quy định phải đóng trước khoản phí bảo trì vào ngân hàng và dùng khi có nhu cầu: thang máy bị hỏng, sơn lại mặt ngoài, máy bơm hỏng, tiền dịch vụ hàng ngày như vệ sinh, bảo vệ... ông Hà phân tích.
Cũng theo ông Hà, Luật cũng quy định không thể để tiêu khoản tiền này một cách thoải mái. Trước hết là nộp vào chủ đầu tư, khi Ban quản trị toà nhà được thành lập thì chủ đầu tư sẽ bàn giao lại cho Ban Quản trị. Quỹ đó sẽ được gửi vào tài khoản tiết kiệm có lãi suất.
Đồng thời, việc sử dụng tiền cũng phải có cơ chế minh bạch. Trong Ban quản trị phải có hai người đồng ký và phải có nghị quyết hội nghị nhà chung cư mới rút được tiền trong quỹ bảo trì.
Tuy nhiên, điều người mua nhà lo lắng hiện nay là khoản tiền 2% phí bảo trì họ nộp khi mua nhà nhưng chủ đầu tư không bàn giao lại.
Về vấn đề này đã có quy định khi có Ban Quản trị, chủ đầu tư phải bàn giao lại phí bảo trì cho Ban Quản trị. Đã là luật phải thực hiện theo quy định, chủ đầu tư nào vi phạm phải bị xử lý theo pháp luật, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản nhấn mạnh.
Nên tách phí bảo trì như một dạng quỹ bảo đảm tại ngân hàng
Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Quang Ngọc, Đoàn luật sư TP. Hà Nội cũng cho rằng, vấn đề về quỹ bảo trì chưa bao giờ gay gắt như bây giờ bởi vì tranh chấp hiện này là ai được quyền định đoạt hay sử dụng nó. Người dân thì muốn gửi tiết kiệm lấy lãi để sử dụng cho việc bảo trì toà nhà. Còn với chủ đầu tư thì đói vốn là chuyện thường xuyên, họ cũng muốn sử dụng số tiền nhàn rỗi đó để đầu tư dự án khác. Từ đó đã phát sinh những tranh chấp từ chủ đầu tư và đại diện cư dân.
Về phương diện pháp lý, chúng ta đã có quy định của pháp luật về vấn đề bảo trì toà nhà chung cư, quy định ai được sử dụng, nhưng chúng ta lại không có chế tài cưỡng chế để buộc những đơn vị đang giữ những khoản tiền đó thực hiện theo quy định của pháp luật. Do đó, luật chưa đươc áp dụng một cách triệt để, luật sư Ngọc nhận định.
Thực tế, có nhiều giải pháp được đưa ra như ngay từ khi có giao dịch bất động sản được thực hiện, ngân hàng thương mại cổ phần có thể giám sát để tách phần phí đó ra với tiền mua nhà,tránh việc chủ đầu tư sử dụng ngay từ đầu. Như vậy, khoản tiền đó sẽ được phong toả ngay tại ngân hàng thương mại với phần lãi nhất định từ khi người mua tham gia giao dịch.
Bên cạnh đó, chúng ta nên có chế tài đủ nghiêm khắc để buộc chủ đầu tư thực hiện thay vì nghĩ ra giải pháp. Hiện nay quỹ bảo trì thu vào thời điểm tham gia hợp đồng nhưng hầu hết các căn hộ chung cư và các dự án bất động sản thu được vào lần cuối cùng người mua và người bán bàn giao. Cho nên chủ đầu tư đương nghiên là người quản lý phần quỹ đó.
Theo quy định, trong vòng 7 ngày được thành lập, chủ đầu tư phải bàn giao quỹ đó cho ban quản trị nhưng trên thực tế rất nhiều ban quản trị được thành lập thì chủ đầu tư chưa giao. Nhưng cũng có ban quản trị không đáp ứng được điều kiện về quản lý và sử dụng quỹ đó.
Do đó, theo luật sư Nguyễn Quang Ngọc, hành lang pháp lý cho việc quản lý quỹ bảo trì là có, nhưng cơ chế để chủ đầu tư tự nguyện bàn giao quỹ đó đang còn thiếu. Vì vậy, cần có một chế tài nghiêm khắc để buộc các chủ đầu tư thực hiện nghiêm túc các quy định về quản lý sử dụng quỹ bảo trì hơn là bàn về các giải pháp mới trong vấn đề này.
Hầu hết việc mua bán bất động sản hiện nay đều có sự hợp tác giữa 3 nhà: người mua – người bán – ngân hàng. Do đó, nên có sự tham gia của ngân hàng ngay từ đầu, tách 2% phí bảo trì như dạng ký quỹ bảo đảm không ai được sử dụng để bảo toàn số vốn đó.
Ngay sau khi ban quản trị được thành lập, họ xuất trình tài liệu chứng minh là hợp pháp thì ngân hàng phải giải toả và cho phép họ sử dụng số tiền đó. Như thế, chúng ta vừa ngăn chặn được chủ đầu tư có thể vì một lý do nào đó như có những chủ đầu tư nói tiêu hết rồi vừa ngăn chặn được việc bị chủ đầu tư sử dụng quỹ đó một cách trái phép dẫn đến không còn vốn trả lại cho ban quản trị toà nhà, luật sư Nguyễn Quang Ngọc phân tích.
