Cải cách chính sách thuế vẫn "trói chân" doanh nghiệp bất động sản

Chưa giải quyết bất cập "Lỗ vẫn phải đóng thuế"

Đây được coi là một trong những bất cập lớn nhất từng khiến rất nhiều doanh nghiệp bất động sản lên tiếng đề nghị sửa đổi cho phù hợp với tình hình hiện tại. Xuất phát từ lý do bất động sản là ngành siêu lợi nhuận, lo ngại doanh nghiệp sẽ "tẩu tán" lãi, giảm nguồn thu thuế, từ năm 2004, cơ quan thuế đã tiến hành "khóa van" bù trừ lãi lỗ ngành bất động sản. 

10 năm sau, năm 2014, Luật thuế thu nhập doanh nghiệp mới mở "van một chiều" cho phép doanh nghiệp được bù trừ lỗ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản với lãi từ hoạt động sản xuất kinh doanh nhưng vẫn khóa chiều ngược lại.

Ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch HĐQT CEO Group cho biết, quy định Thông tư 200/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính ghi nhận doanh thu bất động sản được áp dụng như hàng hóa thông thường khác tuy nhiên trong lĩnh vực thu nộp ngân sách, lĩnh vực kinh doanh bất động sản lại bị coi là lĩnh vực đặc thù, phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế giá trị và thuế thu nhập doanh nghiệp trước khi ghi nhận doanh thu, trong khi các lĩnh vực khác thì nộp thuế cùng thời điểm ghi nhận doanh thu.

“Điều này không chỉ thể hiện sự phân biệt đối xử trong chính sách thuế giữa lĩnh vực kinh doanh bất động sản với lĩnh vực kinh doanh khác mà còn gây nhiều khó khăn, bất lợi cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (khi đã phải ứng vốn rất nhiều trong quá trình đầu tư)”, ông Bình cho biết.

Cũng theo ông Bình, trong quy định về bù trừ thu nhập từ hoạt động kinh doanh bất động sản với thu nhập từ các hoạt động kinh doanh khác cũng có điểm bất hợp lý. Cụ thể, theo quy định tại Khoản 3, Điều 7 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008 được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 4 Điều 1 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 32/2013/QH13 thì: Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư… phải xác định riêng để kê khai nộp thuế.

“Như vậy, trên thực tế có những doanh nghiệp mà hoạt động kinh doanh tổng thể lỗ (sau khi đã bù trừ thu nhập của cả hai hoạt động kinh doanh bất động sản và các hoạt động kinh doanh khác) nhưng vẫn phải nộp thuế trên khoản lãi của hoạt động kinh doanh bất động sản”, ông Bình nói.

Nhận xét quy định tréo ngoe này đã kéo dài nhiều năm, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, việc cơ quan thuế chưa nhìn nhận kỹ về vấn đề này khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc thêm khó khăn và chịu nhiều thiệt thòi. Bởi không phải doanh nghiệp bất động sản nào cũng chỉ kinh doanh địa ốc đơn thuần, mà có những công ty, tập đoàn kinh doanh đa ngành như Mai Linh, Thuduc House, Lê Thành, CEO,…Ngay cả những tập đoàn lớn hiện nay như Vingroup, Sungroup, CEO,…cũng không hoàn toàn đầu tư về bất động sản mà thực tế là tập đoàn đa ngành đầu tư trên nhiều lĩnh vực khác nhau.

Lãnh đạo một công ty bất động sản hiện đang kinh doanh thêm ngành xây dựng, cho biết năm 2015 mảng vật liệu xây dựng công ty lỗ 10 tỷ đồng, trong khi kinh doanh bất động sản công ty lời trên 50 tỷ đồng. Nếu là các ngành nghề khác, công ty được chuyển lợi nhuận qua ngành vật liệu xây dựng 10 tỷ và chỉ đóng thuế thu nhập doanh nghiệp trên 40 tỷ đồng. 

Nhưng theo quy định hiện hành, công ty phải đóng thuế thu nhập doanh nghiệp cho tất cả khoản lợi nhuận của bất động sản là 50 tỷ đồng mà không được bù trừ khoản lỗ 10 tỉ lỗ kinh doanh vật liệu xây dựng. “Đây là một sự phân biệt, đối xử bất công và có cái nhìn kỳ thị đối với các doanh nghiệp bất động sản”, vị này nói.

Lại áp lực về nhiều sắc thuế khác

Khi áp lực về chuyện đối xử công bằng trong cách thức nộp thuế còn chưa dứt, doanh nghiệp địa ốc nhiều khả năng sẽ phải tiếp tục đối mặt với nhiều thiệt thòi khi một số sắc luật về thuế liên quan đến bất động sản được đề xuất. Trong đó, quy định nhận được nhiều phản ứng mạnh mẽ nhất là thí điểm đánh thuế tài sản, cụ thể là đánh thuế với căn nhà thứ 2.

Cơ sở được cơ quan quản lý đưa ra là dựa trên thu nhập bình quân đầu người liên tục tăng trong các năm gần đây, từ 1.400 USD (năm 2013) lên 2.200 USD (năm 2016) và dự báo sẽ tăng lên 3.400 USD vào năm 2020, cơ quan quản lý thuế cho rằng việc đánh thuế tài sản phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn tới, góp phần tăng cường quản lý nhà nước đối với tài sản là cần thiết. Chưa kể, mục tiêu sắc thuế mới hướng tới việc chống đầu cơ, giảm rủi ro thị trường.

Tuy nhiên, ngay khi đề xuất được đưa ra, nhiều doanh nghiệp và cả Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng sẽ là bất hợp lý nếu không có cách tính toán về thuế tài sản hợp lý. Bên cạnh lý do có thể tác động rất xấu tới thị trường trong bối cảnh sức khỏe thị trường còn chưa hồi phục hoàn toàn, đánh thuế tài sản sẽ hạn chế nhu cầu mua nhà của người dân, thì theo ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục phát triển nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, cơ sở tính thuế không rõ sẽ xử lý sao khi hiện nay khi triển khai dự án đã phải chịu thuế đất phi nông nghiệp. Vì vậy, liệu có thuế chồng thuế khi tiến hành đưa ra sắc thuế mới này.

Chưa kể, một số chuyên gia kinh tế cho rằng, đánh thuế căn nhà thứ hai chưa chắc sẽ giúp chuyển dòng tiền sang sản xuất - kinh doanh thay vì đầu cơ vào bất động sản. Bên cạnh đó, đánh thuế căn nhà thứ hai cũng không hẳn là một giải pháp công bằng bởi có thể làm giảm sự bất công bằng giữa người chưa có nhà và người có nhiều nhà, nhưng lại có thể làm tăng bất công giữa những người có nhà.

Trong một động thái mới nhất, cơ quan quản lý thuế lại một lần nữa đưa ra đề xuất đề nghị bỏ quy định "chuyển quyền sử dụng đất không chịu VAT" sang mức thuế suất thông thường 10% với lý do để cải cách thủ tục hành chính đánh thuế dễ dàng hơn. Bên cạnh đó cơ quan này cũng đề xuất giá tính thuế không được trừ tiền sử dụng đất và thuê đất phải nộp.

Tuy nhiên, theo lãnh đạo một tập đoàn lớn có trụ sở tại Nam Từ Liêm, Hà Nội cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay 70% là nhà ở, giá nhà ở ngày càng tăng, tiền sử dụng đất cũng ngày càng tăng. Giao dịch nhà đất hiện phải chịu phí trước bạ 0,5%, thuế thu nhập cá nhân 2%, tổng cộng thuế và lệ phí trước bạ là 2,5% giá trị giao dịch. Nếu đánh thuế GTGT chuyển quyền sử dụng đất như đề xuất thì phải chịu thêm thuế 12% nữa, tức là tăng 7 lần so với thuế, phí hiện hành.

"Một căn hộ trung bình giá 2 tỷ đồng mà phải nộp thuế 15% là rất cao, rất nguy hiểm cho thị trường bất động sản vì thị trường này có quan hệ với thị trường lao động, sản xuất vật liệu xây dựng và đặc biệt là tín dụng. Tín dụng ngân hàng hiện chiếm khoảng 10% tổng dư nợ toàn hệ thống. Nhưng các khoản vay có thế chấp bằng bất động sản khoảng chiếm 70%. Nếu giá nhà cao, thị trường không có giao dịch nữa thì nợ xấu sẽ tăng theo. Trước đây Chính phủ đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất 4% đã không ai nộp và họ chuyển sang mua bán trao tay thôi", vị lãnh đạo cảnh báo.

Đối với đề xuất giá tính thuế không được trừ tiền sử dụng đất và thuê đất phải nộp, vị lãnh đạo cho rằng đất đầu vào đang phải nộp một khoản rất cao. Cụ thể, 1 căn chung cư ở Hà Nội tiền sử dụng đất chiếm từ 20% – 30%, nhà liền kề là từ 50% – 70%. Như vậy với căn hộ 1 tỷ đồng thì tiền sử dụng đất đã phải trả ít nhất 200 – 300 triệu đồng. 

Đối với nhiều bất động sản, giá trị nhà hết khấu hao chỉ bằng 0, còn lại là giá trị sử dụng đất, nếu không cho khấu trừ tiền sử dụng đất thì giá nhà sẽ tăng khoảng 5%-7% tùy từng loại. Điều này rất nghiêm trọng cho thị trường bất động sản vì giá nhà ở Việt Nam vẫn còn cao, đang cần có chủ trương giảm xuống để tạo điều kiện cho người dân có nhà ở thì chính sách thuế lại đi kéo giá nhà tăng lên, khiến thị trường đen tối đi.

Trong khi đó, ông Bùi Ngọc Tuấn, Phó TGĐ dịch vụ tư vấn thuế Deloitte Việt Nam, cũng cho rằng các đề xuất điều chỉnh thuế GTGT liên quan đến thị trường bất động sản nói trên có tác động khá lớn đến toàn xã hội nhưng chưa đảm bảo điều kiện về pháp lý đưa ra. 

Bản chất thuế GTGT là thuế đánh trên giá trị gia tăng thêm của hàng hóa dịch vụ lưu thông tiêu dùng. Khi nhìn nhận như vậy, quyền sử dụng đất theo Luật Thương mại không được xem là hàng hóa thông thường. Bản chất quyền sử dụng đất là quyền về pháp lý, tương tự hàng loạt quyền khác như quyền sở hữu trí tuệ, quyền mua bán ngoại tệ, không nằm trong đối tượng chịu thuế GTGT.

Cải cách theo hướng mở chứ không nên theo hướng đóng

Theo đánh giá của TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính, so với các nước trong khu vực, Việt Nam đến nay vẫn chưa có những tập đoàn kinh tế tư nhân lớn mạnh ngang tầm khu vực, chưa nói tầm thế giới. Trong khi tham vọng của Việt Nam là phải có tập đoàn kinh tế tư nhân lớn mạnh, có tiếng nói trên thương trường thế giới.

Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường còn non trẻ, ngoài chính sách thông thoáng, cởi mở phát triển kinh tế tư nhân, chính sách về thuế rất quan trọng để làm nền tảng phát triển mạnh lực lượng này. Lịch sử tại các nước phát triển, kinh tế tư nhân phát triển dựa trên sự đồng hành, hỗ trợ từ phía Chính phủ, trong đó chính sách về thuế, đất đai... Ở Việt Nam, cũng phải học cách làm này bằng chính sách khuyến khích phát triển chứ không “trói buộc” như nhiều quy định về thuế nói trên.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho rằng, Bất động sản là một trong những ngành kinh tế nền tảng của đất nước, có liên quan đến hầu hết các ngành kinh tế khác, cung ứng nhiều sản phẩm, đặc biệt là nhà ở và góp phần tạo ra nhiều việc làm cho người lao động. Do đó, cần có sự hài hòa hơn trong việc cải cách chính sách thuế theo hướng minh bạch, công bằng, tạo điều kiện hỗ trợ doanh nghiệp.

“Sức ép về nguồn thu của thuế là có thật, nhưng nếu vì vậy mà áp dụng siết chặt thuế vô hình trung đã đang hạn chế sự phát triển đa ngành của doanh nghiệp, tận thu và tạo sân chơi thiếu bình đẳng, gây khó cho doanh nghiệp. Thậm chí, nếu không cẩn thận, chúng ta đi ngược lại chính sách cởi mở thông thoáng đang nỗ lực xây dựng”, ông Châu nói.