Cảnh báo đầu tư đất nền quanh sân bay Long Thành

Sốt ảo do cò thổi giá

Tại buổi Tọa đàm “Thị trường bất động sản Đồng Nai: Nhận diện cơ hội và rủi ro” do Báo Đầu tư tổ chức, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam cho biết, theo số liệu nghiên cứu của Savills Việt Nam, tính tới hết 2016, Đồng Nai có tổng cộng 55 dự án nhà ở cung cấp gần 30.200 căn/nền trên thị trường lẫn sơ cấp và thứ cấp. Thị trường thứ cấp chiếm lĩnh tổng nguồn cung của Đồng Nai với khoảng 27.600 căn/nền, hơn 90% tổng nguồn cung. Trong khi đó số lượng nguồn cung hiện hữu trên thị trường sơ cấp chỉ khoảng 2.600 căn/nền.

Thời gian qua, đầu tư vào Đồng Nai chủ yếu là đất nền. Thị trường đất nền đang đón nhận nhiều sự quan tâm của khách hàng hơn so với những phân khúc khác. Đáng chú ý là chủ trương đầu tư Cảng Hàng không quốc tế Long Thành đã tạo cú huých cho bất động sản Đồng Nai phát triển. Tuy nhiên, người mua bất động sản ở đây chủ yếu là các nhà đầu tư cho tương lai từ 5 - 7 năm sau. 

"Trong khi đó, để phát triển bền vững, Đồng Nai cần xây dựng và phát triển được những khu đô thị. Bởi xét về trên khía cạnh vĩ mô thì đầu tư vào đất nền không tạo ra giá trị thặng dư cho xã hội mà chỉ tạo giá trị gia tăng cho nhà đầu tư”, ông Khương nhận định.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Thanh Lâm, Phó giám đốc Sở Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản tỉnh Đồng Nai cũng cho rằng, bất động sản Long Thành gần đây sốt ảo chủ yếu là do cò mồi thổi giá. Trong khi đó, các dự án ở đây chưa có quy hoạch, vẫn đang là đất nông nghiệp… nên chưa làm sổ đỏ được.

"Hiện, tỉnh mới chỉ dừng ở việc quy hoạch về tách thửa, chẳng hạn 1.000 m2, tách thửa 10 hộ, mỗi hộ 100 m2. Chúng tôi đang đề nghị bổ sung sửa đổi Luật Đất đai, Luật Quy hoạch để thống nhất với nhau", ông Lâm cho biết.

Chưa có quy hoạch, định hướng cụ thể

Cũng theo ông Lâm, hiện Đồng Nai đã quy hoạch 21.000 ha quanh sân bay Long Thành để làm khu công nghiệp, khu đô thị và phụ trợ cho dân cư. Quy hoạch 21.000 ha này đã được duyệt cách đây 7 - 8 năm, nay tình hình kinh tế xã hội đã khác nên tỉnh đã dừng lại để điều chỉnh quy hoạch và xin phép Chính Phủ thuê tư vấn nước ngoài.

"Nói tiếp câu chuyện của các nhà đầu tư thứ cấp. Hiện Đồng Nai có 300 dự án đã và đang làm bồi thường. Nhiều nhà đầu tư vay ngân hàng trong bối cảnh lãi suất cao nên rủi ro lớn".

Theo ông Lâm, thị trường bất động sản Đồng Nai hiện phân thành 3 nhóm. Trong đó, nhóm một là bất động sản tại các khu đô thị lõi hiện có như TP. Biên Hòa, Long Thành, Trảng Bom và Long Khánh. Trong trung tâm quỹ đất cũng đã gần hết do những yếu tố thuận tiện về giao thông.

Nhóm 2 là bất động sản vùng ngoại ô của những thị trấn, đô thị. Các nhà đầu tư tại đây phải chờ từ 5 - 7 năm do hạ tầng kỹ thuật kết nối vẫn còn khó khăn. Bên cạnh đó, bài toán ở đây là do khủng hoảng bất động sản nên một số dự án đã triển khai nhưng chủ yếu vẫn là phân lô bán nền. Nhiều dự án đã có hạ tầng kỹ thuật nhưng không có hạ tầng xã hội, do đó không có người dân đến ở.

Nhóm thứ ba là bất động sản xung quanh sân bay Long Thành với tổng quy mô 21.000 ha nhưng chưa có quy hoạch. Nhà đầu tư thứ cấp muốn đầu tư vào đây cần có năng lực, có tài chính để giảm thiểu rủi ro, tránh như trường hợp tại Nhơn Trạch.

"Tôi cho rằng, bát động sản nhóm nhóm một và hai là mang lại hiệu quả nhất, thu lợi ngay, còn nhóm 3 thì phải đầu tư dài hơi hơn vì chưa có quy hoạch, chưa có định hướng", ông Lâm nhận định.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng cho rằng, bất động sản Đồng Nai nổi bật là thị trường đất nền. Sắp tới, nhà đầu tư kỳ vọng đường cao tốc Long Thành - Dầu Giây, nhưng đây lại là đường cao tốc nên giấc mơ bất động sản quanh khu vực này chưa thể thành hiện thực ngay.

Về quan điểm đầu tư hay đầu cơ, ai cũng có thể là nhà đầu tư, kể cả là mua đi bán lại. Tuy nhiên, đầu cơ là hành vi thu gom lượng lớn sản phẩm đủ để chi phối giá, sau đó là làm giá theo ý mình và khống chế thị trường. Nếu là hành vi đầu tư đơn lẻ thì chưa thể ảnh hưởng nghiêm trọng tới quyền lợi người tiêu dùng, có thể chấp nhận được. Song, đầu cơ theo quy mô lớn làm lũng đoạn thị trường thì vô cùng nguy hiểm

"Tiềm năng và sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Đồng Nai là rất lớn. Tuy nhiên, cơ hội lớn thường đi kèm rủi ro lớn, nhất là đối với những dự án bất động sản không gắn với quy hoạch chắn chắn và định hướng cụ thể thì nhà đầu tư càng cần phải cẩn trọng", ông Châu nhấn mạnh.