CEO VinaLiving bóc tách giá trị thật của bất động sản nghỉ dưỡng thời sàng lọc

Một điểm đến đẹp có thể khiến khách ghé qua một lần. Nhưng chỉ những nơi tạo ra trải nghiệm đủ khác biệt mới có thể giữ chân họ quay trở lại.

Bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam đang đứng trước ranh giới đó. Cơ hội kinh doanh không còn nằm ở việc phát triển thêm bao nhiêu sản phẩm, mà ở khả năng hình thành một hệ sinh thái sống, nơi con người không chỉ đến để nghỉ dưỡng, mà có thể ở lại lâu hơn, tiêu dùng nhiều hơn và dần gắn bó lâu dài hơn.

Trao đổi với TheLEADER bên lề Hội nghị MTE HCMC 2026 tổ chức tại TP.HCM mới đây, ông Đỗ Chí Hiếu, Tổng giám đốc VinaLiving cho rằng đây là thời điểm thị trường bất động sản nghỉ dưỡng buộc phải nhìn lại cách mình tạo ra giá trị, không còn dừng ở sản phẩm, mà phải được định nghĩa lại từ trải nghiệm.

Cơ hội và tầm nhìn

Nhìn vào bối cảnh thị trường hiện tại, ông đánh giá đâu là những cơ hội nổi bật nhất của bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam, và những chuyển dịch nào đang mang tính bước ngoặt của ngành?

Ông Đỗ Chí Hiếu: Tôi cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam đang đứng ở một vị thế cạnh tranh khá thuận lợi trong khu vực. Việt Nam hiện là một trong những thị trường du lịch tăng trưởng nhanh, đồng thời vẫn giữ được lợi thế của một điểm đến mới trong mắt du khách quốc tế. Với bối cảnh địa chính trị ổn định và cởi mở, chúng ta gần như không bị giới hạn về nguồn khách, đây là một lợi thế rất lớn.

Ở thị trường nội địa, thu nhập người dân cải thiện kéo theo nhu cầu du lịch tăng mạnh, tạo ra một bệ đỡ ổn định cho toàn ngành. Trong khi đó, phía cung cũng đang có sự nâng cấp rõ rệt, các nhà phát triển dự án không chỉ mở rộng quy mô mà còn trưởng thành hơn về tư duy sản phẩm, vận hành và tiêu chuẩn dịch vụ.

Chính sự cộng hưởng giữa nhu cầu tăng trưởng, nguồn khách đa dạng và năng lực phát triển dự án được nâng cao đang tạo ra một “cửa sổ cơ hội” rất đáng kể cho bất động sản nghỉ dưỡng. Nếu loại trừ các yếu tố bất định từ bên ngoài, thị trường Việt Nam trong hai năm qua đang duy trì một đà tăng trưởng tích cực.

Ở góc nhìn dài hạn, việc là “người đi sau” lại mở ra cho Việt Nam cơ hội lựa chọn một hướng phát triển khác linh hoạt hơn, và có thể tránh được những sai lầm mà các thị trường đi trước đã gặp phải.

Việt Nam có thể “đi sau nhưng đi khác” như thế nào để không chỉ cạnh tranh ở vai trò điểm đến, mà còn trở thành nơi định hình những chuẩn mực nghỉ dưỡng mới trong khu vực?

Ông Đỗ Chí Hiếu: Du lịch và bất động sản nghỉ dưỡng là hai cấu phần gắn bó chặt chẽ, và Việt Nam đang sở hữu một lợi thế mà không nhiều quốc gia trong khu vực có được chính là thị trường vẫn còn rất nhiều dư địa để phát triển. So với Indonesia, Malaysia hay Thái Lan, khả năng phát triển thêm các điểm đến và gia tăng quy mô du lịch của Việt Nam vẫn còn rất lớn.

Lợi thế này đến từ nhiều yếu tố nền tảng như khí hậu đa dạng, đường bờ biển dài, cùng với việc nhiều phân khúc vẫn đang ở giai đoạn sơ khai. Những dòng sản phẩm như bất động sản nghỉ hưu, chăm sóc sức khỏe hay các mô hình gắn với well-being vẫn còn rất nhiều không gian để phát triển và có thể trở thành trụ cột mới của thị trường.

Tuy nhiên, để thực sự “đi khác”, Việt Nam không thể chỉ dừng lại ở lợi thế tự nhiên hay quy mô. Điểm mấu chốt nằm ở chất lượng vận hành và năng lực xây dựng hệ sinh thái, để khách khách chỉ đến một lần, mà muốn quay lại nhiều lần, thậm chí sở hữu một phần cuộc sống ở đó.

Và để làm được điều này, thị trường cần những nhà vận hành chuyên nghiệp hơn, những đơn vị quản lý đạt chuẩn quốc tế, và đặc biệt là các thương hiệu đủ mạnh để tạo ra những sản phẩm có chiều sâu. Chỉ khi đó, bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam mới có thể dịch chuyển từ vai trò điểm đến hấp dẫn sang nơi thiết lập chuẩn sống mới cho khu vực.

Ông từng nhấn mạnh triết lý giá trị thật và cam kết thật. Vậy đâu là định nghĩa của điều này trong bất động sản nghỉ dưỡng?

Ông Đỗ Chí Hiếu: Đây là một câu hỏi rất thú vị. Với những người làm nghề lâu năm, tôi cho rằng thị trường đang tồn tại một ngộ nhận khá phổ biến khi chúng ta nhìn bất động sản nghỉ dưỡng chủ yếu qua phần cứng.

Trong khi đó, với du lịch và nghỉ dưỡng, yếu tố quyết định lại nằm ở phần mềm. Doanh thu thực sự không đến từ tiền phòng, mà đến từ toàn bộ chi tiêu của khách từ ẩm thực, giải trí đến mua sắm. Nhưng trong một thời gian dài, thị trường lại quá tập trung vào việc xây dựng những công trình lớn, đẹp, mà chưa đầu tư tương xứng cho trải nghiệm.

Vì vậy, nếu nói về giá trị thật thì đó không nằm ở quy mô hay số lượng phòng, mà nằm ở năng lực vận hành và khả năng tạo ra một hệ sinh thái trải nghiệm trọn vẹn. Giá trị của một dự án không còn được đo bằng những gì nhìn thấy, mà bằng lý do khiến khách hàng lựa chọn ở lại lâu hơn, chi tiêu nhiều hơn và quay trở lại.

Nói cách khác, giá trị thật chính là khi một điểm đến không chỉ đáp ứng nhu cầu lưu trú, mà trở thành nơi khách hàng muốn đến vì những trải nghiệm mà họ không thể tìm thấy ở nơi khác.

Và cuối cùng, giá trị thật phải đi cùng với cam kết thật. Cam kết thật ở đây không phải là những hứa hẹn lợi nhuận, mà là cam kết về tiêu chuẩn phát triển, minh bạch thông tin và đồng hành dài hạn với nhà đầu tư.

Dịch chuyển từ sản phẩm sang trải nghiệm sống

Theo quan sát của ông, thị trường đang dịch chuyển như thế nào từ sở hữu tài sản sang sở hữu trải nghiệm, và điều đó đặt ra yêu cầu gì cho các nhà phát triển?

Ông Đỗ Chí Hiếu: Thị trường đang dịch chuyển rất rõ theo hướng trải nghiệm. Trọng tâm không còn là bán một tài sản, mà là tạo ra một hành trình đủ hấp dẫn để giữ chân khách hàng.

Hai yếu tố trở nên then chốt là năng lực vận hành và khả năng phát triển các dịch vụ giá trị gia tăng. Chính điều này đang tạo ra sự phân hóa mạnh, những nhà phát triển chỉ dừng ở phần cứng sẽ dần mất lợi thế, trong khi những đơn vị xây dựng được hệ sinh thái trải nghiệm từ giải trí, văn hóa đến ẩm thực sẽ đi lên.

Tại VinaLiving, chúng tôi tập trung phát triển theo triết lý này, mỗi dự án không chỉ là tài sản, mà còn là nơi khách hàng được trải nghiệm đa dạng và muốn gắn bó dài hạn. Đây cũng chính là cách chúng tôi tạo ra giá trị và lợi thế cạnh tranh bền vững.

Trong tương lai, liệu có đang hình thành một thế hệ sản phẩm mới nơi con người có thể sống, làm việc và nghỉ dưỡng trong cùng một hệ sinh thái? Điều này sẽ thay đổi cách phát triển dự án ra sao?

Ông Đỗ Chí Hiếu: Hoàn toàn có thể, và đây là một xu hướng rất rõ nếu nhìn ra các thị trường quốc tế. Những mô hình như Gold Coast (Úc) hay Florida (Mỹ) đã cho thấy sự chuyển dịch từ “đi du lịch” sang “đến để sống”.

Tôi cho rằng Việt Nam cũng sẽ tiến tới hình thành những đô thị du lịch, tức không chỉ là nơi để du lịch, mà là nơi có thể sống, vui chơi – giải trí và làm việc trong cùng một không gian. Nền tảng ban đầu vẫn là một điểm đến du lịch nhưng trên đó phát triển thành những khu đô thị nghỉ dưỡng có khả năng đáp ứng toàn diện nhu cầu sống dài hạn.

Thực tế, xu hướng này đã bắt đầu hình thành. Những điểm đến như Nha Trang, Phú Quốc hay Đà Nẵng đang dần thu hút một lượng lớn khách quốc tế đến ở dài hạn, thậm chí định cư, tương tự như cách Phuket hay Bali đã phát triển trước đó.

Giá trị thật của một điểm đến không nằm ở việc đáp ứng nhu cầu lưu trú, mà ở khả năng tạo ra những trải nghiệm đủ khác biệt để khách hàng muốn quay lại. Và giá trị đó chỉ bền vững khi được bảo chứng bằng cam kết thật, không phải lợi nhuận hứa hẹn, mà là tiêu chuẩn rõ ràng, minh bạch và sự đồng hành dài hạn với nhà đầu tư.

Tuy nhiên, để hiện thực hóa mô hình này, không chỉ là câu chuyện của dự án, mà còn là câu chuyện của chính sách. Các yếu tố như visa, giấy phép cư trú dài hạn hay khung pháp lý cho người nước ngoài sinh sống sẽ đóng vai trò quyết định trong việc Việt Nam có thể thu hút và giữ chân nhóm khách này hay không.

❝

Giá trị thật của một điểm đến không nằm ở việc đáp ứng nhu cầu lưu trú, mà ở khả năng tạo ra những trải nghiệm đủ khác biệt để khách hàng muốn quay lại.

Ông Đỗ Chí Hiếu

Tổng giám đốc VinaLiving

The Leader Talk

Nhưng để phát triển các sản phẩm mang tính trải nghiệm, thực tế hiện nay vẫn còn một vấn đề là trải nghiệm tại Việt Nam chưa thật sự liền mạch, còn khá rời rạc. Ông nhìn nhận điều này như thế nào?

Ông Đỗ Chí Hiếu: Đây đúng là một điểm yếu của chúng ta. So với các thị trường trong khu vực như Thái Lan hay Trung Quốc, khả năng tổ chức và kết nối trải nghiệm của Việt Nam vẫn còn đi sau.

Thực ra, Việt Nam không thiếu “nguyên liệu” từ cảnh quan, văn hóa đến dịch vụ. Vấn đề là thiếu những đơn vị đủ năng lực để kết nối tất cả thành một trải nghiệm trọn vẹn, có bản sắc và liền mạch. Hiện nay, du khách vẫn phải tự ghép từng mảnh ăn ở đâu, chơi gì, trải nghiệm gì thay vì được dẫn dắt trong một hành trình hoàn chỉnh.

Tuy nhiên, cũng phải nhìn nhận rằng thị trường đã cải thiện đáng kể. So với 10 năm trước, chất lượng dịch vụ, cách quản lý giá và trải nghiệm tổng thể đã tốt hơn rất nhiều. Ngành du lịch Việt Nam đang dần chuyển từ tư duy ngắn hạn sang xây dựng uy tín và thương hiệu dài hạn và đó là nền tảng quan trọng để nâng cấp trải nghiệm trong giai đoạn tới.

Vậy để có thể vừa tạo được sự liên kết trải nghiệm, vừa hình thành lợi thế cảm xúc khiến khách hàng quay lại, theo ông, thị trường cần những giải pháp gì?

Ông Đỗ Chí Hiếu: Trước hết, cần nhìn thị trường theo cấu trúc nhiều lớp từ hạ tầng lõi như sân bay, giao thông, khách sạn; đến các dịch vụ cơ bản như lưu trú, ẩm thực; rồi nâng lên các lớp trải nghiệm như giải trí, thể thao; và cao hơn nữa là những hoạt động có chiều sâu như văn hóa, khám phá, nghỉ dưỡng chuyên biệt.

Vấn đề của Việt Nam không phải là thiếu, mà là chưa “xếp lớp” và kết nối các cấu phần đó thành một hệ sinh thái hoàn chỉnh. Khi các lớp dịch vụ được làm dày và liên kết tốt, không chỉ mức chi tiêu của khách tăng lên mà hành trình trải nghiệm cũng trở nên liền mạch và đáng nhớ hơn.

Nhưng để tạo ra lợi thế cảm xúc, chỉ kết nối là chưa đủ. Điều quan trọng là cách chúng ta kể câu chuyện về điểm đến và định vị nó như một thương hiệu có bản sắc rõ ràng.

Việt Nam có đầy đủ lợi thế về thiên nhiên, văn hóa, ẩm thực và con người nhưng nếu không được đóng gói thành một hình ảnh nhất quán và khác biệt, thì rất khó tạo ra dấu ấn dài hạn trong tâm trí du khách. Do đó, bài toán không còn là “có gì”, mà là “kết nối và kể câu chuyện đó như thế nào”. Khi một điểm đến vừa có trải nghiệm liền mạch, vừa có bản sắc rõ ràng, thì cảm xúc của khách hàng sẽ được nuôi dưỡng xuyên suốt và đó mới chính là lý do khiến họ quay trở lại.

Chủ đầu tư phải mềm hơn, không thể áp đặt cách bán

Trong bối cảnh các chuỗi cung ứng toàn cầu đang tái định hình và Việt Nam nổi lên như một điểm đến mới của dòng vốn và nhân lực quốc tế, theo ông, đâu là những cơ hội mới cho bất động sản nghỉ dưỡng gắn với dòng chuyên gia và tầng lớp cư dân toàn cầu?

Ông Đỗ Chí Hiếu: Thực ra, Việt Nam đã bắt đầu đi theo hướng này. Điều còn thiếu chủ yếu là một khung pháp lý đủ cởi mở để thu hút và giữ chân nhóm khách quốc tế trong dài hạn.

Nhìn sang Thái Lan, họ đã phát triển những khu vực như Millionaire Mile, nơi tập trung các biệt thự siêu sang ven biển, được giới triệu phú toàn cầu sở hữu. Trong khi đó, Việt Nam hoàn toàn có những địa điểm thậm chí còn đẹp và giàu tiềm năng hơn để phát triển các sản phẩm tương tự. Vấn đề không nằm ở tài nguyên, mà ở tốc độ hoàn thiện chính sách. Những chương trình như visa dài hạn, visa hưu trí hay các cơ chế cư trú linh hoạt chính là đòn bẩy quan trọng giúp bất động sản nghỉ dưỡng gắn với tầng lớp cư dân toàn cầu phát triển.

Nếu làm được điều này, Việt Nam không chỉ thu hút khách du lịch, mà còn có thể thu hút một tầng lớp cư dân quốc tế đến sinh sống, làm việc và đầu tư dài hạn. Khi đó, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ không còn là sản phẩm phục vụ lưu trú ngắn hạn, mà trở thành một phần của hệ sinh thái sống toàn cầu mở ra một chu kỳ tăng trưởng hoàn toàn mới cho thị trường.

Ngoài câu chuyện chính sách và pháp lý, liệu năng lực phát triển sản phẩm của doanh nghiệp Việt có đang là một điểm nghẽn?

Ông Đỗ Chí Hiếu: Thật ra, tôi không nghĩ đây là điểm nghẽn chính. So với khu vực, năng lực phát triển và vận hành của doanh nghiệp Việt đã tiến rất nhanh. Có thể chúng ta còn khoảng cách nhất định với Thái Lan hay Singapore, nhưng không quá lớn. Thậm chí, ở phân khúc cao cấp, nhiều khách quốc tế đến Việt Nam còn bất ngờ về chất lượng sản phẩm so với mức giá.

Điểm mạnh của doanh nghiệp Việt là khả năng học hỏi nhanh và thích ứng tốt, đặc biệt trong lĩnh vực dịch vụ. Vì vậy, câu chuyện không nằm ở việc làm không được, mà là chưa có đủ điều kiện để làm hết tiềm năng.

Nút thắt lớn nhất vẫn là pháp lý. Việc người nước ngoài tiếp cận và sở hữu bất động sản tại Việt Nam còn nhiều hạn chế, từ thủ tục đến giới hạn sở hữu. Điều này khiến dòng vốn quốc tế, đặc biệt là nhóm nhà đầu tư cá nhân, chưa thể tham gia sâu vào thị trường.

Trong khi đó, ở các thị trường như Thái Lan, việc người nước ngoài mua, sở hữu và cho thuê bất động sản là rất phổ biến, thậm chí chiếm tỷ trọng đáng kể. Nếu Việt Nam từng bước tháo gỡ được điểm nghẽn này, thì không chỉ dòng vốn, mà cả nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn từ quốc tế sẽ được kích hoạt mạnh mẽ hơn.

Nói cách khác, doanh nghiệp Việt đã sẵn sàng, thị trường cũng có tiềm năng, vấn đề còn lại là cơ chế có đủ độ mở để đón dòng cầu đó hay không.

Tuy nhiên, trong ngắn hạn, thị trường vẫn đang chịu nhiều tác động tiêu cực. Ông nhìn nhận giai đoạn này như thế nào?

Ông Đỗ Chí Hiếu: Đúng là trong ngắn hạn, thị trường đang gặp nhiều áp lực như chi phí phát triển tăng, lãi suất cao ảnh hưởng đến tâm lý người mua, và dòng tiền vào thị trường cũng thận trọng hơn.

Tuy nhiên, về bản chất, thị trường sẽ luôn tự điều chỉnh để cung gặp cầu. Vấn đề là doanh nghiệp có kịp thích nghi hay không. Khách hàng sẵn sàng chi trả ở mức nào, thì sản phẩm phải được thiết kế lại để phù hợp với mức đó từ giá, quy mô đến đúng nhu cầu sử dụng.

Mỗi doanh nghiệp sẽ có cách đi riêng nhưng nhu cầu về du lịch và nhà ở là nhu cầu nền tảng, không biến mất. Nó chỉ dịch chuyển giữa các phân khúc theo từng giai đoạn. Vì vậy, giai đoạn này giống như một phép thử. Thị trường có thể chậm lại, và sẽ có sự sàng lọc, nhưng những doanh nghiệp đủ linh hoạt, hiểu thị trường và điều chỉnh kịp thời sẽ là những người đi tiếp và thậm chí mạnh hơn sau chu kỳ này.

Riêng với VinaLiving, trong giai đoạn này, ông chọn hướng đi nào, đánh vào nhu cầu sản phẩm hay giá thành?

Ông Đỗ Chí Hiếu: Bất động sản không phải là sản phẩm có thể điều chỉnh giá linh hoạt theo ngày. Một dự án đã hình thành từ quỹ đất nhiều năm trước, nên câu chuyện không đơn thuần là giảm giá, mà là điều chỉnh để sản phẩm vẫn giữ được giá trị và phù hợp với khả năng chi trả của thị trường.

Vì vậy, chúng tôi chọn cách đi vào nhu cầu. Thay vì phát triển dàn trải, VinaLiving ưu tiên phát triển những dự án có quy mô vừa phải để đảm bảo tính chuẩn mực trong quy hoạch, vận hành; thiết kế những dòng sản phẩm có giá bán hợp lý, phù hợp với khả năng hấp thụ của thị trường ở từng giai đoạn.

Bên cạnh đó, chúng tôi xây dựng mức giá phù hợp, tương xứng với chất lượng và tiềm năng của dự án cũng như thiết kế các giải pháp tài chính linh hoạt để đồng hành cùng khách hàng.

Tất cả những điều chỉnh này đều nhằm một mục tiêu là giúp người mua và người bán có thể gặp nhau. Và nói một cách thẳng thắn, thay vì áp đặt cách mình muốn bán, đây là giai đoạn mà chủ đầu tư phải mềm hơn, phải lắng nghe thị trường, quay về đúng nhu cầu thực, để xây dựng niềm tin, cùng đưa thị trường phát triển chất lượng, bền vững.

Xin cảm ơn ông!