Chi phí chuyển nhượng dự án bất động sản ngày càng đắt đỏ

Với lượng cư dân đô thị và tầng lớp trung lưu tăng trưởng nhanh nhất Đông Nam Á, Việt Nam đang là quốc gia có sức hấp dẫn lớn với các nhà đầu tư nước ngoài. Trong năm 2017, bất động sản đứng trong top 5 các ngành thu hút vốn FDI nhiều nhất và top 5 các nước và vùng lãnh thổ đầu tư vào Việt Nam lần lượt là Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Trung Quốc và Hồng Kông.

Theo báo cáo thị trường M&A Việt Nam 2017 - 2018 của nhóm nghiên cứu MAF, các lĩnh vực sôi động nhất thị trường M&A năm 2017 và 6 tháng đầu năm 2018 tập trung vào khai thác thị trường 95 triệu dân của Việt Nam bao gồm sản xuất hàng tiêu dùng và bất động sản. Lĩnh vực tiêu dùng chiếm tỷ trọng lớn nhất, 57%, theo sau là bất động sản chiếm 27% trong tổng 10,2 tỷ USD giá trị các thương vụ M&A năm ngoái.

Hình thức mua lại để hình thành liên doanh được thực hiện chủ yếu giữa các nhà đầu tư nước ngoài. Với khả năng tài chính mạnh và giàu kinh nghiệm sẽ hợp tác cùng với các tập đoàn tại địa phương, những nhà đầu tư đang nắm giữ đất đai trên thị trường cũng như có mối quan hệ chặt chẽ với chính quyền sở tại. 

Dòng vốn mua lại công ty, đầu tư vào thị trường bất động sản ở hầu hết các phân khúc, bao gồm nhà ở, văn phòng, bán lẻ, khách sạn và khu công nghiệp.

Những quỹ đầu tư và doanh nghiệp nước ngoài M&A dự án bất động sản có thể kể đến như Warburg Pincus, Mapletree, Keppel Land, Frasers Centrepoint, Hong Kong Land, Lotte E&C.

Ở trong nước, các nhà phát triển dự án nội địa như Novaland, Hưng Thịnh cũng không ngừng mở rộng và tìm mua các vị trí đất có lợi thế. Một số nhà đầu tư bất động sản đã thu hút được vốn từ nước ngoài để phát triển các dự án như Vinhomes, Bitexco, Sơn Kim, An Gia, Nam Long, Tiến Phước.

Thương vụ điển hình trong lĩnh vực bất động sản 2017 – 2018 là GIC đầu tư vào Vinhomes. Theo thông tin công bố, GIC đầu tư tổng cộng 1,3 tỷ USD (tương đương 29.500 tỷ đồng) dưới 2 hình thức là đầu tư mua cổ phần của Vinhomes và cung cấp một công cụ nợ cho Vinhomes (như khoản cho vay) để thực hiện các dự án. 

Vinhomes là đơn vị phát triển mảng bất động sản về nhà ở biệt thự và căn hộ cao cấp của Tập đoàn Vingroup, thời điểm nhận đầu tư Vinhomes đang điều hành 10 dự án với tổng gần 18.000 căn hộ, biệt thự, nhà phố thương mại.

Một thương vụ đáng chú ý khác là quỹ đầu tư tư nhân Mỹ Warburg Pincus kết hợp với Tổng công ty Đầu tư và phát triển công nghiệp – Becamex IDC thành lập một liên doanh với số vốn hơn 200 triệu USD để phát triển chuỗi logistics và bất động sản công nghiệp tại Việt Nam. Liên doanh có tên Công ty CP Phát triển công nghiệp BW, tập trung phát triển và vận hành nhà kho và nhà xưởng xây sẵn và xây theo yêu cầu của khách hàng tại các khu kinh tế và công nghiệp chủ chốt ở Việt Nam.

Theo báo cáo thị trường M&A Việt Nam 2017 - 2018, lý do chính thúc đẩy hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản là thời gian hoàn thành thủ tục một dự án bất động sản thường kéo dài, trung bình mất từ 3 – 10 năm, đồng thời các vị trí đất đẹp trở nên hạn chế hoặc đã được sở hữu bởi các nhà đầu tư trong nước. 

Với nhu cầu gia tăng trong khi nguồn cung hạn chế, chi phí để thực hiện các giao dịch chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam đang ngày càng đắt đỏ hơn với mức định giá cao hơn 30 – 50% so với một vài năm trước. 

Về vấn đề này, đại diện Savills Việt Nam cũng nhận định, xu hướng M&A bất động sản đang rất sôi động trong những năm gần đây với nhiều thương vụ thành công. Các nhà đầu tư Hàn Quốc, Nhật Bản rất quan tâm tới thị trường M&A tại Việt Nam ở tất cả các lĩnh vực bất động sản như nhà ở, bất động sản công nghiệp, nghỉ dưỡng. Theo Savills, trong tương lai xu hướng này sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ.

Về phía các doanh nghiệp, chia sẻ về những khó khăn khi thực hiện các thương vụ M&A, bà Hương Nguyễn, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Đại Phúc Land tiết lộ, hiện doanh nghiệp đang triển khai dự án bất động sản quy mô lớn 198ha tại cửa ngõ phía Đông Bắc TP. HCM với quy hoạch đầy đủ cơ sở hạ tầng và chiến lược dài hơi, từ 10 - 20 năm để phục vụ dân cư.

Hiện doanh nghiệp này đang có chiến lược kêu gọi các nhà đầu tư nước ngoài vào đầu tư các hạng mục liên quan đến quỹ đất trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, công viên giải trí. 

Theo bà Hương, khi mời gọi xúc tiến đầu tư với các đối tác trong và ngoài nước, các yếu tố được nhà đầu tư quan tâm trước hết là tính pháp lý của dự án. Bên cạnh đó, khi làm việc với các đối tác nước ngoài như Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, các thủ tục đầu tư dự án kéo dài cũng là một nguyên nhân khiến họ còn băn khoăn, e ngại.

"Do đó, để thúc đẩy thị trường M&A phát triển hơn nữa cần sự hỗ trợ của các bộ ngành liên quan. Các doanh nghiệp, nhà đầu tư cần cơ chế hỗ trợ về pháp lý để thủ tục được nhanh chóng, hiệu quả hơn trong các thương vụ M&A", Tổng giám đốc Đại Phúc Land nhận định.

Diễn đàn M&A Việt Nam thường niên lần thứ 10 - năm 2018: “Bước ngoặt mới - Kỷ nguyên mới”.
Vào ngày 8/8/2018, Báo Đầu tư và AVM Vietnam sẽ phối hợp tổ chức Diễn đàn M&A Việt Nam thường niên lần thứ 10 - năm 2018 với chủ đề “Bước ngoặt mới. Kỷ nguyên mới” tại Trung tâm Hội nghị GEM (TP. HCM).
Dưới sự Bảo trợ của Bộ Kế hoạch & Đầu tư, trong 10 năm vừa qua, Diễn đàn thường niên M&A đã tạo dấu ấn trên thị trường, là nơi thảo luận, trao đổi cũng như đề ra nhiều phương hướng, giải pháp thúc đẩy hoạt động M&A diễn ra mạnh mẽ tại Việt Nam. Bên cạnh đó, sự kiện cũng là nơi vinh danh những thương vụ M&A tiêu biểu, có đóng góp quan trọng cho sự phát triển chung của nền kinh tế.
Hướng đến kỷ niệm 10 năm, Diễn dàn sẽ cùng các doanh nhân, nhà đầu tư đào sâu những yếu tố thúc đẩy thị trường vươn tới kỷ nguyên mới, đồng thời tổng kết chặng đường 10 năm M&A tại Việt Nam, tôn vinh các thương vụ tiêu biểu của thập kỷ và dự báo chặng đường M&A trong những năm tiếp theo.
Diễn đàn gồm các hoạt động chính: Hội thảo M&A với các diễn giả hàng đầu Việt Nam và quốc tế, Gala Diner vinh danh Thương vụ M&A tiêu biểu 2017 - 2018 và Thương vụ của thập kỷ, phát hành Đặc san “Một thập kỷ M&A tại Việt Nam & cơ hội M&A 2018-2019”, Khoá đào tạo quốc tế Chiến lược M&A để tăng trưởng đột phá.