Một năm sôi động của hoạt động M&A bất động sản

Trong bản cập nhật thị trường phát hành ngày hôm nay, JLL nhận định thị trường bất động sản Việt Nam thu hút mạnh các nhà đầu tư nước ngoài, chủ yếu thông qua hoạt động M&A. 

JLL đánh giá Việt Nam vẫn là một trong những điểm đến hấp dẫn nhất ở Đông Nam Á đối với nhiều nhà đầu tư nước ngoài. Năm 2017, kinh tế Việt Nam tiếp tục có sự tăng trưởng mạnh mẽ. Đến cuối quý 4, GDP của Việt Nam đạt 6,8%, vượt mục tiêu của Chính phủ là 6,7% và cao hơn giai đoạn 2011 - 2016. Lượng vốn FDI đạt kỷ lục mới vào năm 2017 với mức gần 35,9 triệu USD, tăng 44,4% so với năm trước. 

Theo JLL, hiện có hàng trăm triệu đô la đang chờ đợi để đổ vào thị trường trong nước ở hầu hết các phân khúc, bao gồm nhà ở, văn phòng, bán lẻ, khách sạn và khu công nghiệp. Các nhà đầu tư đến từ nhiều quốc gia khác nhau như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, và sự tăng trưởng của các nhóm nhà đầu tư đến từ Trung Quốc.

Hình thức liên doanh đang trở nên phổ biến giữa các nhà đầu tư nước ngoài với khả năng tài chính mạnh và giàu kinh nghiệm sẽ hợp tác cùng với các tập đoàn tại địa phương là những nhà đầu tư đang nắm giữ đất đai trên thị trường cũng như có mối quan hệ chặt chẽ với chính quyền sở tại.

Năm 2017 là một năm sôi động cho các hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam với tổng giá trị giao dịch 1,5 tỷ USD. 

Thủ Thiêm, khu phát triển đô thị mới của TP.HCM đã chứng kiến một số thương vụ lớn có thể kể đến như liên doanh giữa Hongkong Land (HKL) và Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (CII). Sau một thời gian tiến hành thương thảo, ngày 12/12/2017, CII và Hongkong Land đã chính thức tiến hành ký kết hợp đồng hợp tác phát triển dự án Thủ Thiêm River Park.

Các nhà đầu tư tiếp tục có cái nhìn lạc quan về thị trường bất động sản Việt Nam với sự gia tăng số lượng nhà đầu tư muốn mua những quỹ đất “xanh và sạch”. 

Trong quý 4 năm 2017, CapitaLand công bố đã mua lại dự án căn hộ với diện tích đất rộng 1.45ha tại Quận 4 với 40 triệu USD. Giao dịch này đã nâng số lượng dự án nhà ở của CapitaLand tại TP. HCM lên con số 9 và là dự án thứ 11 tại Việt Nam.

Một giao dịch dự án khu dân cư khác liên quan đến quỹ VinaLand đã bán toàn bộ cổ phần trong dự án Vina Square - một khu đất phát triển có diện tích 3ha tại Quận 5, TP. HCM - cho Công ty Bất động sản Trí Đức và thu về tiền mặt ròng có giá trị khoảng 41,2 triệu USD, trong đó bao gồm cả việc trả nợ vốn vay của cổ đông. 

Sau khi hoàn thành, dự án phát triển phức hợp này sẽ cung cấp hơn 1.000 căn hộ dân cư cùng với khu bán lẻ và văn phòng.

Theo dự báo của JLL, nhu cầu cho các cao ốc văn phòng đang hoạt động ở khu vực trung tâm vẫn tiếp tục gia tăng. 

Trong tháng đầu tiên của năm 2017, CapitaLand đã ký thỏa thuận có điều kiện để có mua một khu đất thương mại tại trung tâm kinh doanh của TP. HCM với mục tiêu phát triển tòa tháp văn phòng hạng A quốc tế đầu tiên ở Việt Nam. Theo đó, CapitaLand sẽ nắm giữ 100% cổ phần khu đất có diện tích 0,6ha với tổng diện tích sàn dự kiến là 106.000m2. 

Song song đó, Mitsubishi cũng đã mua lại 11.000m2 văn phòng của khách sạn Le Meridien từ Công ty Cổ Phần Bất động sản Tiến Phước và Công ty TNHH 990.

Tuy một phần của nguồn cung đến từ các nguồn vốn nước ngoài, nhưng thương vụ của tòa nhà văn phòng Continental là minh chứng mới nhất cho sự cam kết từ các nhà đầu tư trong nước.

Nhu cầu đầu tư vào thị trường Việt Nam tăng mạnh cùng với nhu cầu đầu tư vào bất động sản ở khu vực châu Á - Thái Bình Dương, trong đó khối lượng đầu tư vào khu vực trong 9 tháng đầu năm 2017 đạt 97 tỷ USD, tăng 12% so với cùng kỳ năm ngoái và đang trên đà đạt được mức dự báo hàng năm là 130 tỷ USD. 

Thương vụ chuyển nhượng tòa nhà văn phòng Asia Square Tower 2 từ BlackRock qua CapitaLand Commercial Trust với trị giá 1,5 tỷ USD là giao dịch tài sản văn phòng có giá trị lớn nhất Singapore và châu Á - Thái Bình Dương và lớn thứ hai trên toàn cầu trong năm 2017, góp phần vào sự phục hồi của thị trường văn phòng tại Singapore.

Năm 2017, thị trường bất động sản Việt Nam đón chào một số lượng kỷ lục các nhà đầu tư tài chính nước ngoài, chủ yếu là các quỹ đầu tư tư nhân, muốn triển khai vốn nhanh chóng và hiệu quả.

Giao dịch đáng chú ý trong năm nay có thể kể đến sự thành lập liên doanh và hợp tác chiến lược giữa Warburg Pincus và Tổng Công ty Becamex IDC để phát triển các kho hậu cần tiêu chuẩn quốc tế cũng như chia sẻ các kinh nghiệm có ích nhất về thị trường vốn; cũng như hỗ trợ Becamex phát triển kinh doanh và mở rộng mạng lưới khách hàng trên toàn cầu.

“Khẩu vị” của các nhà đầu tư tại Việt Nam

Thông thường, phân khúc nhà ở vẫn là thị trường hấp dẫn nhất. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư hiện nay đang có xu hướng chuyển sang thị trường bất động sản thương mại, đặc biệt tập trung vào các dự án văn phòng hạng A có vị trí đắc địa, tiềm năng tăng trưởng về giá trị vốn và lợi suất đầu tư (7 – 8%). 

Theo JLL, mức giá thuê văn phòng tại Việt Nam đang cao hơn nhiều so với các nước trong khu vực, phản ánh sự thiếu hụt nguồn cung. Ngoài ra, các nhà đầu tư cũng cho thấy sự quan tâm đặc biệt đối với những dự án khách sạn.

Thách thức của đầu tư bất động sản ở Việt Nam

Đối với các dự án nhà ở và thương mại, các nhà đầu tư nước ngoài thường tìm kiếm những khu đất “sạch” (ví dụ: hoàn thành thủ tục bồi thường, giải phóng mặt bằng, hoàn tất thanh toán chi phí sử dụng đất, có quyền sử dụng đất, và kế hoạch phát triển tốt). Tuy nhiên, những dự án như trên rất hiếm, bởi lẽ thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn non trẻ.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn bị kiểm soát chặt chẽ, các dự án có tiềm năng phát triển tốt khá khan hiếm. Khả năng tiếp cận đến các dự án tốt tương đối hạn chế. Do đó, hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài thường tìm đến sự hỗ trợ của các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp để có thể gia nhập vào thị trường.

Triển vọng thị trường

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đón nhận nhiều luồng quan tâm mạnh mẽ đến từ các nhà đầu tư nước ngoài, xu hướng này sẽ tiếp diễn trong thời gian sắp tới, JLL dự báo. Nhà đầu tư nước ngoài luôn ưu ái đến các dự án tạo ra lợi nhuận, tuy nhiên các dự án này vẫn còn hạn chế trên thị trường. Trong thời gian qua đã có nhiều sự hợp tác và liên doanh giữa công ty địa phương và các nhà đầu tư nước ngoài.

Đánh giá tổng thể thị trường, các phân khúc bất động sản vẫn đang trên đà phát triển như mong đợi. Phân khúc khách sạn luôn thu hút được sự quan tâm trong thời gian qua với nhiều nguồn vốn từ nước ngoài được đổ vào Việt Nam. 

JLL dự báo xu hướng này sẽ tiếp tục phát triển, đồng thời những thị trường khác như khu công nghiệp và giáo dục cũng đang không ngừng tăng trưởng. Thị trường nhà ở bình dân được đánh giá là phân khúc thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư, chủ yếu nhờ vào sự gia tăng của tầng lớp trung lưu.

Số lượng nhà đầu tư nước ngoài gia nhập và thành lập văn phòng tại Việt Nam ngày càng gia tăng. Thay vì phải di chuyển liên tục, các nhà đầu tư hiện nay đã phát triển đội ngũ nhân viên của công ty ngay tại Việt Nam với sự kết hợp giữa các chuyên gia, quản lý trong và ngoài nước cho từng dự án. 

Nhìn chung, Việt Nam vẫn đang thu hút sự chú ý mạnh mẽ từ các nhà đầu tư trong khu vực. JLL dự báo hoạt động M&A tại Việt Nam sẽ ghi nhận mức kỷ lục mới trong năm 2018.