Chưa tháo gỡ triệt để việc cấp chứng nhận sở hữu condotel

Thời gian qua, Chính phủ đã có những động thái tích cực để tháo gỡ vướng mắc liên quan các sản phẩm “bất động sản lai” (gồm condotel, officetel, shophouse, biệt thự du lịch...). Trong đó, nổi bật là việc ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (vừa có hiệu lực ngày 20/5).

Nghị định 10 được kỳ vọng sẽ giúp tháo gỡ vướng mắc trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (“sổ đỏ”) cho người mua công trình lưu trú du lịch (là các dự án condotel, biệt thự nghỉ dưỡng...). Theo thống kê, cả nước có gần 100.000 căn hộ condotel đang “xếp hàng” chờ cấp sổ.

Khi chưa kịp ban hành thông tư hướng dẫn triển khai thực hiện Nghị định 10, thì ngày 15/5 vừa qua, Bộ Tài nguyên và môi trường đã có văn bản số 3382/BTNMT-ĐĐ gửi UBND các tỉnh, thành về triển khai quy định của pháp luật về đất đai mà đáng chú ý nhất là hướng dẫn việc cấp chứng nhận sở hữu cho các loại hình condotel, officetel, shophouse...

Cần nhấn mạnh rằng, có 2 loại hình sản phẩm condotel: Loại hình 1 là sản phẩm condotel trong các dự án condotel chuyên biệt, xây dựng trên đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (thông thường là đất thương mại, dịch vụ); loại hình 2 là sản phẩm condotel trong tòa nhà chung cư hỗn hợp xây dựng trên đất ở (trong tòa nhà có một số căn hộ chung cư và một số căn hộ condotel, ngoài ra còn có thể có các sản phẩm khác như shophouse, văn phòng...).

Theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và môi trường tại văn bản số 3382/BTNMT-ĐĐ, đối với sản phẩm condotel thuộc loại hình 1 thì sẽ được cấp “sổ đỏ” cho khách hàng với mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất theo quyết định giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư (đất thương mại, dịch vụ, sử dụng có thời hạn và thường không quá 50 năm). Hình thức sử dụng đất là “sử dụng chung” (các khách hàng mua condotel có chung quyền sử dụng đất đối với thửa đất, tương tự các khách hàng mua căn hộ chung cư có chung quyền sử dụng đất với thừa đất xây tòa nhà chung cư).

Đối với sản phẩm condotel thuộc loại hình 2, văn bản 3382 hướng dẫn cấp “sổ đỏ” cho khách hàng với mục đích sử dụng đất là “đất ở”, hình thức “sử dụng chung” và thời hạn sử dụng đất là “lâu dài”.

Tựu trung lại, theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và môi trường, sản phẩm condotel trong các công trình xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ sẽ được cấp “sổ đỏ” với thời hạn sử dụng đất có thời hạn. Trong khi đó, các sản phẩm condotel trong tòa nhà chung cư hỗn hợp xây dựng trên đất ở sẽ được cấp “sổ đỏ” với thời hạn sử dụng đất là lâu dài - giống như căn hộ chung cư trong cùng tòa nhà.

Động thái mới của Bộ Tài nguyên và môi trường nhằm tháo gỡ vấn đề cấp quyền sở hữu condotel là rất đáng ghi nhận. Tuy nhiên tôi cho rằng vẫn còn những vướng mắc khác liên quan đến khung pháp lý cho sản phẩm condotel mà Nghị định 10 hay văn bản 3382 vẫn chưa thế hóa giải.

Vướng mắc trong cấp giấy chứng nhận cho condotel trên đất thương mại, dịch vụ

Như đã nêu trên, Nghị định 10 hay văn bản 3382 quy định sản phẩm condotel xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ thì sẽ cấp “sổ đỏ” cho khách hàng với mục đích sử dụng đất là đất thương mại, dịch vụ, quyền sử dụng đất là sử dụng chung và có thời hạn không quá 50 năm.

Đây là quy định mới của Nghị định số 10/2023/NĐ-CP. Nghị định 10 đã bổ sung khoản 5 vào Điều 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (“Nghị định 43”); quy định đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch trên đất thương mại, dịch vụ, nếu đáp ứng đủ điều kiện theo pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản thì được chứng nhận quyền sở hữu công trình theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ.

Về thủ tục, Nghị định 10 cũng sửa đổi Điều 72 Nghị định 43, quy định bổ sung về trình tự, thủ tục đăng ký, cấp “sổ đỏ” cho người mua công trình xây dựng trong các dự án kinh doanh bất động sản. Trước Nghị định 10, Điều 72 Nghị định 43 hiện hành chỉ quy định cấp “sổ đỏ” cho người mua bất động sản trong các dự án phát triển nhà ở, chưa có quy chế để cấp chứng nhận sở hữu cho dự án condotel đơn thuần.

Như vậy, về mặt nguyên tắc, người mua sản phẩm condotel, biệt thự du lịch có thể được cấp chứng nhận quyền sở hữu có thời hạn theo quy trình tại Điều 72 Nghị định 43 (đã sửa đổi bởi Nghị định 10).

Tuy nhiên, tôi cho rằng Nghị định 10 vẫn chưa trả lời được trọn vẹn hai câu hỏi lớn nhất liên quan đến cấp chứng nhận quyền sở hữu condotel.

Câu hỏi thứ nhất: Cấp cho ai? Việc cấp “sổ đỏ” cho các căn hộ condotel là cấp cho chủ đầu tư dự án hay cấp cho khách hàng mua sản phẩm?

Nếu căn cứ theo Điều 72 Nghị định 43 (sửa đổi bởi Nghị định 10), thì cơ quan nhà nước có thể cấp “sổ đỏ” cho người mua căn hộ condotel, tức là cấp cho nhà đầu tư thứ cấp. Nhưng tại Điều 32 Nghị định 43 (đã sửa đổi bởi Nghị định 10 và trước đó là Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, Nghị định số 148/2020/NĐ-CP), phía sau tên điều “Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở” đã ghi rõ “Chủ sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định sau đây” trước khi đi đến các khoản 1, 2, 3, 4, 5.

Kỹ thuật trình bày này dẫn đến cách hiểu rằng, tất cả các quy định tại Điều 32 Nghị định 43 (đã sửa đổi) được áp dụng để cấp “sổ đỏ” cho “chủ sở hữu công trình xây dựng”, trong khi Luật Xây dựng định nghĩa: “Công trình xây dựng là sản phẩm được xây dựng theo thiết kế, tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước".

Như vậy, toàn bộ khối nhà condotel (gồm nhiều căn hộ condotel) là một “công trình xây dựng”. Mỗi căn hộ condotel không liên kết định vị với đất và không phải là một “công trình xây dựng” riêng rẽ. Vậy quy định tại Điều 32 Nghị định 43 (đã sửa đổi) có thể áp dụng để cấp “sổ đỏ” cho từng căn hộ condotel hay không?

Mặc dù cách đây 6 năm, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 43 trong đó bổ sung khoản 4 vào Điều 32, quy định đối với dự án có nhiều hạng mục công trình, nếu chủ đầu tư có nhu cầu và có đủ điều kiện thì được cấp giấy chứng nhận cho từng hạng mục công trình hoặc từng phần diện tích của hạng mục công trình nhưng vẫn là quy định áp dụng cho chủ đầu tư, không phải cho khách hàng. Mặt khác, quy định này không được sửa đổi bởi Nghị định 10.

Một cách tổng quát, nếu như không cần phải bàn cãi về Điều 72 Nghị định 43 (đã sửa đổi) đã đề ra trình tự, thủ tục để cấp “sổ đỏ” cho từng căn hộ condotel), thì Điều 32 lại chưa hoàn toàn tháo gỡ được những vướng mắc bởi mỗi khách hàng mua 01 căn hộ condotel không thể được coi là “chủ sở hữu công trình xây dựng”. Đó là lý do khiến tôi khẳng định Nghị định 10 chưa trả lời được trọn vẹn câu hỏi thứ nhất: Việc cấp “sổ đỏ” cho các căn hộ condotel là cấp cho chủ đầu tư dự án hay cấp cho nhà đầu tư thứ cấp.

Câu hỏi thứ hai: Dự án nào được cấp “sổ đỏ” condotel?

Như đã nêu, Nghị định 10 đã sửa đổi Điều 72 Nghị định 43, quy định cấp “sổ đỏ” cho người mua công trình xây dựng trong các “dự án kinh doanh bất động sản”. Đây là vấn đề cần bàn luận với Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn đều không có giải nghĩa chính thức thế nào là “dự án kinh doanh bất động sản”.

Thuật ngữ “dự án kinh doanh bất động sản” chỉ xuất hiện trong pháp luật về đầu tư (tại Điều 48 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư) nhưng cũng không có giải thích chính thức cho thuật ngữ này.

Vậy cần hiểu thế nào là “dự án kinh doanh bất động sản” để có cách áp dụng thống nhất? Tôi cho rằng, có thể sử dụng biện pháp xâu chuỗi khái niệm “dự án bất động sản” theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Kinh doanh bất động sản: “Dự án bất động sản là dự án đầu tư xây dựng công trình...”, kết hợp với các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản (gồm nhà, công trình xây dựng có sẵn hoặc hình thành trong tương lai; các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại).

Từ đó, có thể hiểu “dự án kinh doanh bất động sản” là dự án đầu tư xây dựng công trình, trong đó chủ đầu tư được phép kinh doanh công trình đó dưới hình thức bán, cho thuê, cho thuê mua.

Như vậy, ngoài các điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai và điều kiện mua bán công trình xây dựng theo Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư còn phải đáp ứng quy định theo pháp luật đầu tư.

Cụ thể, theo Điều 42 Luật Đầu tư: “Nhà đầu tư có trách nhiệm tuân thủ quy định của... văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư (nếu có) và giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (nếu có)...”

Như vậy, dự án condotel phải là dự án kinh doanh bất động sản và mục tiêu dự án ghi trong quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư phải có nội dung ghi nhận chủ đầu tư được phép kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư mới được bán condotel và người mua mới đáp ứng điều kiện cần để được cấp “sổ đỏ”.

Ngược lại, nếu trong quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư không ghi nhận chủ đầu tư được phép kinh doanh bất động sản (ví dụ chủ trương đầu tư chỉ ghi nhận chủ đầu tư được đầu tư công trình khách sạn để kinh doanh dịch vụ lưu trú) thì chủ đầu tư không được phép bán condotel, dẫn đến giao dịch bán condotel không phù hợp với mục tiêu dự án và người mua không được cấp “sổ đỏ”. Trường hợp này, chủ đầu tư phải làm thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư để bổ sung mục tiêu kinh doanh bất động sản nếu muốn bán condotel và cấp “sổ đỏ” cho khách hàng.

Vướng mắc trong cấp giấy chứng nhận cho condotel trong tòa chung cư hỗn hợp trên đất ở

Như đã nêu ở phần đầu bài viết, văn bản số 3382 đã hướng dẫn cấp giấy chứng nhận cho người mua diện tích khách sạn, căn hộ condotel, officetel, shophouse trong tòa chung cư có mục đích hỗn hợp xây dựng trên đất ở. Theo đó, “sổ đỏ” ghi nhận hình thức sử dụng là “sử dụng chung” (theo điểm b khoản 5 Điều 6 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT), mục đích sử dụng đất là “đất ở tại nông thôn” hoặc “đất ở tại đô thị” (theo điểm a khoản 6 Điều 6 Thông tư 23), thời hạn sử dụng đất: “lâu dài”(theo điểm c khoản 7 Điều 6 Thông tư 23).

Như vậy, với hướng dẫn này thì khách hàng mua căn hộ condotel, căn hộ officetel, shophouse trong tòa nhà chung cư hỗn hợp xây dựng trên đất ở cũng được cấp ciấy chứng nhận với mục đích “đất ở”, hình thức sử dụng chung và thời hạn sử dụng đất lâu dài, tức là giống hệt các căn hộ chung cư trong cùng tòa nhà.

Mặc dù không thể phủ nhận tính chất “khai phá” của văn bản 3382, nhưng tôi cho rằng, cần áp dụng một cách thận trọng và đánh giá sự phù hợp của hướng dẫn này so với quy định của Luật Đất đai năm 2013.

Điều 126 Luật Đất đai đã có quy định cụ thể về chế độ sử dụng với loại đất sử dụng có thời hạn. Cụ thể, tại khoản 3 quy định: “Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư... được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm... Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài...”

Như vậy, Luật Đất đai chỉ quy định cụ thể trường hợp người mua nhà ở trong dự án kinh doanh nhà ở được sử dụng đất ổn định lâu dài; không quy định cho các phần diện tích khác (không phải nhà ở) trong dự án. Tức là Điều 126 Luật Đất đai bỏ ngỏ, không quy định về thời hạn sử dụng đất đối vưới các phần diện tích khác (không phải nhà ở) trong tòa nhà chung cư hỗn hợp và cũng không giao Chính phủ quy định chi tiết, không giao Bộ Tài nguyên và môi trường hướng dẫn thi hành.

Chiếu theo Điều 126 Luật Đất đai, thì một phần diện tích trong tòa nhà chung cư hỗn hợp được cấp Giấy chứng nhận với thời hạn ổn định lâu dài cho người mua chỉ khi sản phẩm/phần diện tích đó là “nhà ở” theo Luật Nhà ở và đáp ứng yêu cầu của một “căn hộ” theo các tiêu chuẩn, quy chuẩn về xây dựng.

Luật Nhà ở đã quy định nhà ở bao gồm “nhà ở riêng lẻ” (gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập) và “nhà chung cư”. Trong khi đó, theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà chung cư QCVN 04:2021/BXD thì “căn hộ” được định nghĩa là: “Không gian ở khép kín, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt cho một gia đình, cá nhân hay tập thể. Căn hộ có thể có một hay nhiều không gian chức năng khác nhau như: phòng khách - sinh hoạt chung; chỗ làm việc, học tập; chỗ thờ cúng tổ tiên; các phòng ngủ; phòng ăn; bếp; khu vệ sinh; chỗ giặt, phơi quần áo; ban công hoặc lô gia; kho chứa đồ".

Bởi vậy, đối chiếu với khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai thì các căn hộ condotel hay căn hộ officetel, shophouse... chỉ được cấp giấy chứng nhận với thời hạn ổn định lâu dài nếu đáp ứng được yêu cầu là một “căn hộ” theo QCVN 04:2021/BXD (phải có đầy đủ phòng ngủ, phòng ăn, khu vệ sinh... đảm bảo phục vụ đời sống sinh hoạt cho một gia đình).

Ngoài ra, Luật Nhà ở quy định hành vi bị nghiêm cấm: “Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở”. Nếu coi căn hộ condotel, officetel, shophouse trong tòa chung cư hỗn hợp cũng giống như căn hộ chung cư để cấp sổ thời hạn ổn định lâu dài có thể chưa phù hợp với bản chất và lợi thế của condotel, officetel, shophouse là chủ yếu sử dụng để kinh doanh: thương mại dịch vụ (shophouse), dịch vụ lưu trú (condotel), văn phòng (officetel).

Việc cấp giấy chứng nhận cho các căn hộ condotel trong tòa chung cư hỗn hợp với thời hạn sử dụng đất lâu dài sẽ dẫn đến căn hộ condotel cũng hưởng chung quy chế pháp lý như căn hộ chung cư (hình thức sử dụng đất, mục đích và thời hạn sử dụng đất giống hệt nhau). 

Điều này sẽ tiềm ẩn rất nhiều vướng mắc; điển hình là khi tòa nhà chung cư xuống cấp, cần phá dỡ xây dựng lại và khi đó, do cũng có giấy chứng nhận với hình thức sử dụng đất là đất ở, sử dụng lâu dài như căn hộ chung cư nên chủ sở hữu căn hộ condotel cũng có quyền được bố trí tái định cư như chủ sở hữu căn hộ chung cư. Điều đó dẫn đến một người đang sở hữu căn hộ condotel trong tòa chung cư hỗn hợp nhưng khi phá dỡ, xây dựng lại thì lại có thể được bù đắp bằng một căn hộ chung cư!?