Chuyển dịch hướng đầu tư sang shophouse khai thác ngay

Xu hướng dịch chuyển sang tài sản dòng tiền

Từ năm 2023 đến nay, thị trường bất động sản bước vào chu kỳ tái cân bằng khi thanh khoản suy giảm rõ rệt ở nhóm sản phẩm đầu cơ, trong khi các tài sản có khả năng tạo dòng tiền thực lại được quan tâm mạnh mẽ.

Các báo cáo thị trường của Savills và CBRE đều cho thấy nhà đầu tư ngày càng chú trọng vào tài sản có khả năng tạo dòng tiền nhanh, ưu tiên hiệu quả vận hành hơn kỳ vọng tăng giá vốn, phản ánh sự dịch chuyển chiến lược đầu tư trong bối cảnh thị trường tái cân bằng.

Điểm chung của sự dịch chuyển này là nhà đầu tư ưu tiên hiệu quả vận hành thay vì kỳ vọng tăng giá, tìm đến các khu đô thị đã có cư dân sinh sống, hạ tầng và tiện ích hoàn thiện, đồng thời lựa chọn những sản phẩm có tính linh hoạt cao, vừa kinh doanh, vừa ở hoặc cho thuê.

Trong bối cảnh đó, shophouse trở thành phân khúc hội tụ đầy đủ các yếu tố của tài sản dòng tiền. Các đơn vị nghiên cứu cũng ghi nhận, tỷ lệ hấp thụ shophouse tại những dự án đã bàn giao, có cộng đồng cư dân ổn định và hoạt động thương mại nội khu sôi động thường cao hơn mặt bằng chung của phân khúc thấp tầng.

Bên cạnh đó, các mô hình khai thác phổ biến như: F&B, minimart, studio sáng tạo, văn phòng nhỏ hay căn hộ dịch vụ cho thuê tại nội khu đô thị đều duy trì biên lợi nhuận tương đối ổn định ngay cả trong giai đoạn thị trường trầm lắng.

Tây Thăng Long tâm điểm mới của dòng tiền vận hành

Một yếu tố quan trọng thúc đẩy nhu cầu vận hành thực của các shophouse chính là sự dịch chuyển không gian làm việc và kinh doanh ra khu vực ngoài trung tâm.

Báo cáo của Savills tại Hà Nội cho thấy, phân khúc văn phòng hạng B và các không gian làm việc quy mô nhỏ tại khu vực ngoài lõi trung tâm đang ghi nhận nhu cầu tăng liên tục từ nhóm doanh nghiệp trẻ và startup. Xu hướng này đã gián tiếp gia tăng hiệu quả khai thác của shophouse nhờ lợi thế phân tách không gian và tùy biến công năng linh hoạt.

Trong bức tranh đó, khu vực Tây Thăng Long đang nổi lên như một “cực tăng trưởng” mới của Hà Nội, với trục Đại lộ Tây Thăng Long đóng vai trò kết nối liền mạch từ Tây Hồ Tây tới Sơn Tây, đồng thời giao cắt với các tuyến vành đai 3.5 và 4.

Sự đồng bộ hạ tầng sẽ kéo theo làn sóng dịch chuyển của cư dân trẻ, chuyên gia và các doanh nghiệp nhỏ về các khu đô thị như: Starlake, Ngoại Giao Đoàn, Tây Hồ Tây hay khu vực Đan Phượng, qua đó hình thành nhu cầu thực về tiêu dùng, dịch vụ và không gian làm việc ngay trong nội khu.

Nhà đầu tư dịch chuyển từ “kỳ vọng” sang “hiệu quả thực”

Một trong những thay đổi đáng chú ý của thị trường hậu 2024 là tâm lý đầu tư trở nên thận trọng hơn nhưng tập trung mạnh vào tính hữu dụng của tài sản. Nếu như giai đoạn trước, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng bỏ vốn để “ôm” những căn shophouse chưa có cư dân, chưa hình thành hoạt động thương mại và chấp nhận chờ đợi dài hạn, thì hiện tại xu hướng này đang đảo chiều rõ rệt.

Thay vào đó, các nhà đầu tư có xu thế ưu tiên những tài sản có dòng tiền nhìn thấy được, cộng đồng cư dân đã hình thành để đảm bảo sức mua, cùng hệ thống hạ tầng và tiện ích hoàn thiện nhằm giữ giá trị trong dài hạn.

Một môi giới bất động sản lâu năm nhận định, nhà đầu tư hiện nay tìm kiếm tài sản giống như một mô hình kinh doanh thu nhỏ, trong đó những khu đô thị đã vận hành và có hoạt động thực tế luôn sở hữu lợi thế vượt trội so với các dự án còn trong giai đoạn phát triển.

Shophouse vận hành thực đang dẫn dắt nhu cầu thị trường

Trong bối cảnh thị trường ưu tiên hiệu quả thực, Avenue Garden được xem là một ví dụ điển hình cho mô hình shophouse vận hành tại khu Tây Hà Nội. Dự án sở hữu vị trí hưởng lợi trực tiếp từ trục Đại lộ Tây Thăng Long, đồng thời kết nối thuận tiện tới Phạm Văn Đồng, Cầu Giấy và khu Tây Hồ Tây, giúp tiếp cận nhanh các trung tâm hành chính – thương mại hiện hữu.

Quan trọng hơn, Avenue Garden nằm trong khu vực đã hình thành dòng cư dân ổn định từ Starlake, Ngoại Giao Đoàn và Tây Hồ Tây, tạo nên nhu cầu tiêu dùng và thuê dịch vụ rõ rệt.

Khác với nhiều dự án shophouse mới chỉ dừng ở giai đoạn xây dựng, Avenue Garden đã hoàn thiện cảnh quan, tiện ích, công viên và đường dạo nội khu, đồng thời ghi nhận cư dân vào ở và các hoạt động thương mại như F&B, studio sáng tạo và văn phòng nhỏ đã đi vào vận hành.

Thêm vào đó, việc dự án này được Savills Việt Nam đảm nhiệm quản lý vận hành đã góp phần chuẩn hóa những tiêu chuẩn về: an ninh, cảnh quan và môi trường thương mại, qua đó có thể hỗ trợ gia tăng giá trị và khả năng giữ giá tài sản trong dài hạn.

Với shophouse tại Avenue Garden, nhà đầu tư có thể linh hoạt lựa chọn tự khai thác, cho thuê dài hạn hoặc kết hợp vừa ở vừa kinh doanh, phù hợp với nhiều chiến lược tài chính khác nhau.

Nhìn chung, sự dịch chuyển sang tài sản tạo dòng tiền đã cho thấy thị trường đang ưu tiên hiệu quả thực thay vì kỳ vọng. Trong đó, shophouse vận hành tại các khu đô thị đã sống như ở Avenue Garden đang trở thành lựa chọn nổi bật nhờ vào các yếu tố như: khai thác ngay, linh hoạt mục đích sử dụng và giữ giá tốt qua các chu kỳ.

Lợi thế từ cư dân hiện hữu, hạ tầng hoàn thiện và hoạt động thương mại nội khu giúp Avenue Garden trở thành minh chứng cho mô hình “tài sản sống”, nơi giá trị tăng lên mỗi ngày nhờ chính sự vận hành thực tế.