Đầu tư bất động sản ảm đạm trên toàn châu Á - Thái Bình Dương

Theo dữ liệu và phân tích của công ty tư vấn bất động sản toàn cầu JLL, hoạt động đầu tư bất động sản thương mại ở Châu Á Thái Bình Dương trong quý I/2023 đã giảm 30% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 27 tỷ USD.

Trong đó, Nhật Bản ghi nhận sự vượt trội so với các quốc gia còn lại của khu vực, với 8,9 tỷ USD hoạt động đầu tư, tăng 4,7% so với cùng kỳ năm ngoái. Điều này được hỗ trợ bởi sự đẩy mạnh hoạt động thanh lý văn phòng của các tập đoàn Nhật Bản và hoạt động mua lại của J-REITs. 

Úc đạt 3,7 tỷ USD giao dịch, giảm 26% so với cùng kỳ năm ngoái do số lượng văn phòng chịu tác động liên tục của hình thức làm việc kết hợp trực tuyến và trực tiếp.

Khối lượng đầu tư của Trung Quốc đạt 6,9 tỷ USD giảm 17% so với cùng kỳ năm ngoái. Các hoạt động bên ngoài Thượng Hải diễn ra khá hạn chế. Trong khi đó, các giao dịch ở Hồng Kông (Trung Quốc) chỉ đạt mức 1,6 tỷ USD vì chủ yếu là các giao dịch vốn tư nhân vừa và nhỏ. 

Tương tự ở Singapore, khối lượng đầu tư giảm xuống còn 1,9 tỷ USD, giảm 67% so với cùng kỳ năm ngoái do hoạt động trong lĩnh vực văn phòng và bán lẻ còn ảm đạm.

Tại Việt Nam, hoạt động đầu tư bất động sản thương mại cũng ghi nhận sự sụt giảm rõ rệt do những tác động chung từ suy giảm kinh tế. Theo đó, thị trường cho thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội chứng kiến nhu cầu tiếp tục chậm lại khi các doanh nghiệp thận trọng hơn trong việc di dời hoặc mở rộng văn phòng do lo ngại bất ổn kinh tế. Bằng chứng là tỷ lệ hấp thụ thuần trong quý I/2023 chỉ đạt 3.637m2, giảm 17,6% theo quý và giảm 16,8% theo năm.

Tại TP. HCM, trong bối cảnh nhu cầu chung giảm dần, phần lớn các tòa nhà văn phòng hiện hữu ghi nhận mức hấp thụ thuần âm, khiến tỷ lệ trống trung bình ở khu vực trung tâm tăng lên 5,6%. Thị trường văn phòng cũng trầm lắng với ít giao dịch cho thuê trong quý này. 

Một số khách hàng thuê văn phòng hạng A đã chuyển sang các lựa chọn tiết kiệm hơn như tòa nhà hạng B hay nhà phố thương mại để giảm chi phí trong bối cảnh kinh tế không ổn định.

Đối với ngành bán lẻ, nhu cầu thuê đã có phần chậm lại so với quý trước do những lo ngại về bất ổn kinh tế. Trong quý I, toàn bộ thị trường Hà Nội ghi nhận mức hấp thụ thuần 2.763 m2 sàn, với 382 m2 tại khu vực trung tâm, tăng 78,5% theo năm nhưng giảm 74,2% theo quý, trong khi ở khu vực ngoài trung Tâm, tỷ lệ hấp thụ thuần là 2.381 m2 sàn, giảm 26,7% theo quý.

Tương tự, với thị trường bất động sản công nghiệp, nhà kho, nhà xưởng xây sẵn, nhu cầu thuê ở trong nước cũng đang chững lại do các nhà bán lẻ và thương mại điện tử phục vụ thị trường nội địa giảm quy mô thuê kho do hoạt động mua sắm đầu năm không còn dồi dào như hai quý trước. Trong khi đó, động lực thuê nhà kho xây sẵn cho sản xuất và xuất khẩu vẫn suy giảm do tình hình kinh tế khó khăn. 

Lý giải về hoạt động đầu tư bất động sản ảm đạm trên toàn Châu Á Thái Bình Dương, theo nhận định từ JLL, những cơn gió ngược của lãi suất và nỗ lực tái định giá đang đè nặng lên khối lượng đầu tư.

Theo đó, các khoản đầu tư vào thị trường văn phòng đã giảm xuống còn 12,7 tỷ USD từ mức 17,3 tỷ USD của một năm trước đó. Đây là một trong những quý có mức đầu tư thấp nhất được ghi nhận trong lĩnh vực này.

Tương tự, giá trị giao dịch trong lĩnh vực logistics và công nghiệp cũng giảm 24% so với cùng kỳ năm ngoái khi số lượng các giao dịch trị giá hơn 100 triệu USD giảm đi do một chu kỳ kinh tế mới với những thách thức về giá và đầu tư với cá doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, hoạt động đầu tư vẫn còn im ắng trong lĩnh vực bán lẻ. Ngành này đạt 5,3 tỷ USD trong quý đầu tiên của năm 2023, thấp hơn mức trung bình hàng quý trong 5 năm là 7,5 tỷ USD. 

Đáng chú ý, trong quý đầu tiên của năm, các trung tâm mua sắm quy mô lớn đã biến mất phần lớn trong khu vực.

Mặt khác, đầu tư vào thị trường khách sạn tại Châu Á Thái Bình Dương cũng chỉ đạt tổng cộng 2,4 tỷ USD trong quý I/2023, giảm 30% so với cùng kỳ năm ngoái, dù ngành kinh doanh khách sạn đang phục hồi mạnh mẽ, nhưng ảnh hưởng của kinh tế vĩ mô vẫn còn đè nặng.

Mặc dù Châu Á Thái Bình Dương đang chậm trễ trong chu kỳ điều chỉnh giá hiện tại, nhưng ông Pamela Ambler, Trưởng Bộ phận Tình báo nhà đầu tư, Châu Á Thái Bình Dương, JLL không dự đoán, mức giá của khu vực này sẽ được điều chỉnh một cách đáng kể.

Đại diện JLL kỳ vọng, mức định giá lại sẽ đạt đỉnh vào quý 2 năm 2023 và sau đó giảm nhẹ vào nửa cuối năm nay do chi phí vay dự kiến sẽ giảm cùng với khả năng giảm lãi suất trong tương lai.

Còn theo ông Stuart Crow, Giám đốc điều hành bộ phận thị trường vốn Châu Á Thái Bình Dương của JLL, thị trường bất động sản đang tiếp tục gặp nhiều thách thức lớn. Nhiều nhà đầu tư cho rằng, việc thắt chặt các tiêu chuẩn cho vay sẽ tạo thêm nhiều bất ổn cho thị trường bất động sản thương mại.

Tuy nhiên, JLL tin tưởng rằng, rủi ro thanh khoản đã được kiểm soát tốt trong khu vực và việc khôi phục hoạt động của thị trường bất động sản chỉ là vấn đề thời gian.