Bất động sản
Đầu tư căn hộ chung cư có chắc thắng?
Không phải đầu tư căn hộ chung cư lúc nào cũng chắc thắng như nhiều nhà đầu tư lầm tưởng.

Nhà đầu tư chung cư mắc kẹt
Giữa lúc chung cư Hà Nội tăng giá mạnh mẽ từ đầu năm 2024, cuối tháng năm vừa qua, một ngân hàng lớn đã công bố mở bán đấu giá hơn 110 căn hộ chung cư tại một dự án cao cấp tại TP.HCM để xử lý nợ xấu.
Đáng chú ý, giá tại thời điểm đấu giá của các căn chung cư này đã giảm từ 20 - 25% so với thời điểm dự án được mở bán cho các khách hàng. Từ mức giá gần 5 tỷ đồng, các căn hộ này đã giảm hơn 1 tỷ đồng.
Đây là số lượng căn hộ không nhỏ trong một dự án. Các khách hàng, nhà đầu tư mua bằng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng không có khả năng trả nợ đã khiến ngân hàng buộc phải thu hồi tài sản, phát mãi để xử lý nợ xấu.
Trước đó, hồi đầu tháng 1/2024, Ngân hàng Vietinbank cũng phát mại tài sản bảo đảm thu hồi nợ theo hình thức bán đấu giá công khai một căn hộ chung cư thông tầng tại Ba Đình, Hà Nội.
Mức giá khởi điểm công bố là 54,1 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau khi rao bán, căn hộ này vẫn không có khách mua. Chưa đầy hai tháng sau, căn hộ đã tiếp tục giảm giá gần 1 tỷ đồng so với hồi tháng 1.
Theo ông Phan Lê Thành Long, Tổng giám đốc AFA Group, việc ngân hàng phát mãi tài sản là các căn hộ chung cư đang cho thấy sản phẩm đầu tư này không mang lại lợi nhuận như kỳ vọng của các nhà đầu tư.
Thời gian vừa qua, các nhà đầu tư không có nhu cầu để ở nhưng lướt sóng, đầu tư căn hộ, sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn đã mắc kẹt, không có khả năng trả nợ vay.
Trong bối cảnh sản phẩm không có thanh khoản trên thị trường thứ cấp, nhà đầu tư không thể bán lại để quay vòng vốn, trả nợ ngân hàng. Họ buộc phải "buông xuôi" để ngân hàng phát mãi tài sản.
Việc này đồng nghĩa với số tiền họ đã bỏ ra ban đầu để mua căn hộ gần như mất trắng, không thể thu hồi. Nguyên nhân là do khi bán tài sản để xử lý nợ xấu, ngân hàng sẽ bằng mọi cách để thu hồi vốn vay, cộng tiền lãi mà nhà đầu tư còn nợ, phần còn lại mới được thanh toán trả lại cho khách hàng.
Tuy nhiên, với việc giá căn hộ đã giảm đáng kể so với mức giá chủ đầu tư mở bán, nhiều khả năng, phần vốn bỏ ra ban đầu của nhà đầu tư đã bị khấu hao hết.
Theo ông Long, thực trạng này cho thấy mức giá căn hộ chung cư chủ đầu tư đưa ra đã tăng quá cao, không còn nhiều dư địa và giúp các nhà đầu cơ lướt sóng trên thị trường đạt được kỳ vọng lợi nhuận.
Còn đối với việc mua căn hộ chung cư để cho thuê lại, điều này cũng không cho thấy hiệu quả thực tế. Minh chứng là tất cả hơn 110 căn hộ được đấu giá để xử lý nợ xấu ở trên đều đã hoàn thiện, đi vào hoạt động và bàn giao cho khách hàng.
Song, số tiền từ việc cho thuê không đủ để bù đắp được tiền lãi phải trả ngân hàng, khiến nhà đầu tư không có phương án trả nợ.
"Chỉ cách đây hơn một tháng, thị trường bất động sản đã rộ lên thông tin rằng cứ mua bất động sản là lãi, hay cứ mua chung cư từ móng là thắng lớn. Song, thực tế đã cho thấy điều ngược lại", ông Long nhận định.
Cẩn thận "đu đỉnh"
Theo ông Tô Anh Hùng, Tổng giám đốc A-City, trong bối cảnh thị trường bất động sản thay đổi rất nhanh trước các diễn biến của chính sách vĩ mô, lãi suất, dòng tiền của nhà đầu tư cũng cần thích ứng kịp thời để đầu tư có hiệu quả.
Trong đó, những câu hỏi nhà đầu tư mua chung cư cần trả lời được là mua bán khi nào, ở đâu, của chủ đầu tư nào, vì mục đích gì, cơ cấu nguồn vốn vay và bán cho ai.
Ở thời điểm đầu tư, không phải cứ mua dự án từ đầu, khi nhận đặt chỗ là lãi. Nhà đầu tư cần kịp thời cập nhật các biến cố thị trường như xu hướng hạ lãi suất, xu hướng giá bất động sản để đưa ra quyết định phù hợp và nhanh chóng.
Đơn cử như gần đây, sau đợt tăng giá mạnh, thị trường chung cư Hà Nội đang có xu hướng chững lại và đi ngang. Mức giá và kỳ vọng lợi nhuận của nhà đầu tư đã giảm đáng kể so với cao điểm hồi đầu năm.
Bên cạnh đó, các nhà đầu tư cần cân đối dòng tiền và có phương án tài chính hợp lý.
Nhiều nhà đầu tư đã thất bại do lựa chọn lướt sóng căn hộ chung cư, sử dụng đòn bẩy tài chính quá nhiều với kỳ vọng có thể xoay vòng vốn nhanh, bán lại dự án trong vòng 3 - 6 tháng để cơ cấu nợ. Song, việc bán lại dự án không dễ do mức giá cao đã khiến nhà đầu tư mắc kẹt.
Đồng quan điểm, lãnh đạo một sàn giao dịch bất động sản cũng cho rằng, chung cư là sản phẩm phù hợp với các nhà đầu tư có sẵn nguồn tiền, không phải vay vốn ngân hàng và đầu tư dài hạn, không kỳ vọng quá cao vào lợi nhuận.
Trước đó, chung cư vốn không nằm trong danh mục đầu tư hấp dẫn do lợi nhuận từ việc cho thuê thấp, chi phí khấu hao lớn. Phải đến gần đây, khi nguồn cung mới tại Hà Nội hạn chế, sản phẩm này mới được nhiều nhà đầu tư quan tâm trở lại.
Tuy nhiên, ở thời điểm này, để xuống tiền đầu tư chung cư, nhà đầu tư cần thận trọng với khẳ năng có thể "đu đỉnh" do mức giá đã tăng cao. Dù thị trường chưa thể tăng mạnh về nguồn cung trong ngắn hạn, nhưng đầu tư chung cư lúc này cũng khó đạt được kỳ vọng tăng giá.
Nguyên nhân là do phân khúc này đã trải qua giai đoạn tăng nóng kéo dài gần nửa năm. Biên độ tăng trong tương lai gần sẽ chậm lại, nhất là khi các luật mới có hiệu lực thi hành sẽ dần cải thiện nguồn cung bất động sản.
Còn việc đầu tư căn hộ cho thuê, nếu dùng đòn bẩy tài chính, lãi vay sẽ bào mòn lợi nhuận cho thuê của căn hộ. Do đó, nhà đầu tư cần cân nhắc thận trọng đối với việc mua căn hộ chung cư để đầu tư nếu phải vay ngân hàng quá nhiều.
Hạ nhiệt 'cơn sốt' giá chung cư bằng cách nào?
Chung cư đã qua sử dụng hết sốt
Nhu cầu của người mua nhà đối với các dự án chung cư đã qua sử dụng đã có dấu hiệu chững lại nhưng giá bán vẫn chưa giảm.
Hạ nhiệt 'cơn sốt' giá chung cư bằng cách nào?
Mức giá tăng có dấu hiệu tác động, tạo thông tin nhiễu loạn từ nhóm đầu cơ tạo cung cầu ảo để đẩy giá trên thị trường mua đi bán lại, nhưng trên thực tế, khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá chung cư.
Chung cư, đất nền đua nhau tăng giá
Kết thúc ba tháng đầu năm, các phân khúc chung cư, đất nền và nhà ở riêng lẻ đang “không ai chịu thua ai” về mức tăng giá lẫn lượng giao dịch.
TS. Lê Xuân Nghĩa: Nguy cơ 'vỡ bong bóng' chung cư Hà Nội
Nếu không có giải pháp kịp thời tăng nguồn cung, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng sẽ sớm xảy ra "vỡ bong bóng" chung cư Hà Nội.
Vì sao InterContinental chọn Vịnh Hạ Long – viên ngọc mới của châu Á
InterContinental Halong Bay, khu nghỉ dưỡng hạng sang mới nhất thuộc thương hiệu khách sạn cao cấp hàng đầu thế giới, đang được kỳ vọng sẽ thiết lập chuẩn mực mới cho du lịch nghỉ dưỡng miền Bắc. Nhưng điều gì khiến một thương hiệu toàn cầu như InterContinental lựa chọn Hạ Long?
Cơn khát môi giới giữa thời bùng nổ dự án bất động sản
Khi nguồn cung tăng tốc, bài toán ai sẽ bán và bán được hàng đang tái định hình lại vai trò chiến lược của các sàn môi giới bất động sản trên thị trường.
Rủi ro khí hậu: Mối nguy mới với bất động sản
Những rủi ro khí hậu ngoài gây thiệt hại vật chất còn làm tăng chi phí vận hành, bảo hiểm và làm giảm giá trị đầu tư các tài sản bất động sản.
Từ nghỉ dưỡng đến định cư: Bước ngoặt mới ở Phú Quốc
Phú Quốc không còn chỉ là điểm đến nghỉ dưỡng. Những dự án đô thị quy mô cùng chiến lược thu hút cư dân đang dần định hình đảo ngọc thành điểm đến để sống, không chỉ để ghé thăm.
The Privé – Một cách tiếp cận mới về giá trị bất động sản trung tâm
Theo báo cáo "The Wealth Report" của Knight Frank, giới siêu giàu toàn cầu phân bổ đáng kể phần tài sản vào bất động sản, cho thấy đây là một phần quan trọng trong danh mục đầu tư của bộ phận được xem là kỹ tính.
Sáu năm liên tiếp Lotte Finance tăng vốn điều lệ
Năm nay, vốn điều lệ của Lotte Finance đã tăng hơn 726 tỷ đồng so với năm 2024, từ 4.186 tỷ đồng lên hơn 4.912 tỷ đồng để thúc đẩy cho vay tiêu dùng.
'Lối thoát' sau nhiều năm mắc kẹt của CTX Holdings
Bán đi dự án "vàng" tại Cầu Giấy, CTX Holdings dự kiến ghi nhận kết quả kinh doanh cao nhất kể từ khi thành lập, đồng thời có nguồn lực để bước vào chu kỳ mới.
Từ sự vụ C.P. Việt Nam: Lỗ hổng quản trị nguy hiểm khi phớt lờ tiếng nói nội bộ
Sự việc của C.P. Việt Nam là hồi chuông cảnh tỉnh cho các doanh nghiệp về hệ thống quản trị minh bạch và hiệu quả.
Đầu tư giáo dục theo cách của BITEX
Với Tổng giám đốc BITEX Trần Thanh Thảo, muốn đất nước phát triển mạnh mẽ thì không có con đường nào bền vững hơn đầu tư vào giáo dục.
Vì sao InterContinental chọn Vịnh Hạ Long – viên ngọc mới của châu Á
InterContinental Halong Bay, khu nghỉ dưỡng hạng sang mới nhất thuộc thương hiệu khách sạn cao cấp hàng đầu thế giới, đang được kỳ vọng sẽ thiết lập chuẩn mực mới cho du lịch nghỉ dưỡng miền Bắc. Nhưng điều gì khiến một thương hiệu toàn cầu như InterContinental lựa chọn Hạ Long?
Tổng thống Cộng hòa Litva đến Hà Nội trên chuyên cơ Vietjet
Tổng thống nước Cộng hòa Litva Gitanas Nauseda và phu nhân tới Hà Nội tối 11/6 trên chuyến bay chuyên cơ Vietjet, bắt đầu thăm chính thức Việt Nam từ ngày 11 - 12/6.
Hải An: Đô thị dẫn dắt dòng dân cư chiến lược Hải Phòng
Giữ vai trò cửa ngõ Hải Phòng, là vùng phát triển sôi động với thế mạnh công nghiệp – thương mại – logistics, Hải An đang vươn mình mạnh mẽ, thu hút chuyên gia quốc tế, lao động chất lượng cao và giới đầu tư nhạy bén nhờ nhiều động lực tăng trưởng.