TS. Lê Xuân Nghĩa: Nguy cơ 'vỡ bong bóng' chung cư Hà Nội

"Chung cư một mình một ngựa"

TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia hết sức lo ngại trước những diễn biến tăng trưởng nóng về giá của thị trường chung cư Hà Nội trong thời gian gần đây.

Theo ông Nghĩa, nguồn cầu bất động sản không ngừng tăng mạnh trong khi nguồn cung tiếp tục khan hiếm đã khiến giá chung cư liên tục tăng mạnh. 

Nếu để điều này xảy ra trong một thời gian dài sẽ là điều vô cùng nguy hiểm đối với thị trường. Bởi những người nắm trong tay tài sản sẽ cho rằng giá có thể tiếp tục tăng thêm, do đó, họ tiếp tục chờ đợi, không bán hàng.

Ông Nghĩa dẫn chứng, nhiều bạn bè của ông là nhà đầu tư, người sở hữu bất động sản lúc đầu muốn bán nhà, nhưng thấy giá chung cư lên quá cao lại quyết định không bán nữa, đợi giá tăng thêm. 

Nhiều căn hộ đã tăng gần gấp đôi chỉ sau vài năm. Thậm chí, có chung cư trước Tết nguyên đán giá hơn 60 triệu đồng/m2, giờ đã tăng đến 80 triệu đồng/m2.

Số liệu của CBRE về thị trường chung cư Hà Nội quý vừa qua cũng cho thấy, giá bán chung cư không ngừng tăng mạnh. Một lượng lớn nguồn cung ở phân khúc cao cấp đã đẩy giá bán lên một tầm cao mới. 

Giá chung cư sơ cấp trung bình trên thị trường đạt 56 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì), tăng 5% theo quý và 19% theo năm.

Trên thị trường thứ cấp, giá chung cư Hà Nội cũng ghi nhận mức tăng giá theo năm cao nhất từ trước tới nay với mức tăng 17% so với cùng kỳ năm ngoái. Hiện giá chung cư thứ cấp đang đạt trung bình hơn 36 triệu đồng/m2.

Trước sự tăng giá phi mã của chung cư Hà Nội, trong khi nhiều ý kiến cho rằng, không có dấu hiệu của bong bóng do nguồn cung khan hiếm và nhu cầu thực rất lớn, thì ở phía ngược lại, theo ông Nghĩa, bong bóng là điều sớm hay muộn cũng sẽ xảy ra.

Lập luận của vị chuyên gia này là nguồn cung trên thị trường rất thấp, nay lại gặp tâm lý găm hàng đợi tăng giá, khiến ngày càng khan hiếm.

Cung cầu như hai đường thẳng song song không thể gặp nhau sẽ khiến giá bất động sản ngày càng cao. Nguồn cầu dù lớn nhưng người dân không đủ tiền mua nhà, từ bỏ việc mua nhà sẽ dẫn đến cả cung và cầu đều tắc.

Giữa bối cảnh cả thị trường vẫn chìm trong khó khăn, "chung cư một mình một ngựa đi theo hướng gió, bong bóng bất động sản nổ ra là điều tất yếu", ông Nghĩa nhận định.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng, không lâu nữa, chỉ từ nay đến cuối năm, thị trường bất động sản Hà Nội sẽ chứng kiến sự sụp đổ phân khúc chung cư, không thể kéo dài hơn.

Hệ quả để lại cho thị trường bất động sản sẽ là rất lớn. Sự sụp đổ của chung cư sẽ dẫn đến đổ vỡ cho cả thị trường bất động sản và ảnh hưởng rất lớn đến cả nền kinh tế vốn đang gặp nhiều thách thức. 

Niềm tin của các khách hàng, nhà đầu tư vào thị trường sẽ một lần nữa bị đánh mất.

Khơi thông nguồn cung

Theo ông Nghĩa, từ hai năm trước, Thủ tướng Chính phủ đã nêu lên hiện trạng "khủng hoảng phân khúc" trên thị trường và phương án để cứu phân khúc nhà ở giá rẻ.

Tuy nhiên, cho tới nay, phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ gần như thất bại, trong khi đó phân khúc chung cư thương mại vẫn thẳng tiến với tốc độ "tăng giá đáng sợ".

Đưa ra giải pháp cho thực trạng này, ông Nghĩa cho rằng, Chính phủ cần sớm đưa ra các cảnh báo tới các nhà đầu tư.

Đồng thời, các cơ quan quản lý nhà nước cần sớm đưa vào Luật Đất đai vào thực tiễn, đẩy nhanh các thủ tục pháp lý, tháo gỡ vướng mắc cho các dự án, khơi thông nguồn cung cho thị trường và đẩy nhanh việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ.

Việc tăng trưởng nguồn cung sẽ giải quyết được cơn khát về nguồn cầu và kéo giá nhà chung cư xuống mức phù hợp. 

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng khẳng định, Luật Đất đai cũ đã bộc lộ nhiều hạn chế, cản trở quá trình xây dựng các dự án mới.

Điều này đã gây ra hệ quả rất nghiêm trọng, làm ách tắc hàng nghìn dự án, kéo theo hệ lụy cho cả nền kinh tế với 38 ngành nghề bị ảnh hưởng.

Chính vì vậy, với Luật Đất đai mới được ban hành, ông Đính kỳ vọng luật sẽ kích hoạt được nguồn lực đất đai, tháo gỡ hàng nghìn dự án đang bị mắc kẹt, tạo thêm nguồn cung cho thị trường. 

Tại tọa đàm "Cơ hội đầu tư bất động sản với Luật Đất đai sửa đổi" do VietnamFinance tổ chức, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cũng nhận định, các luật mới liên quan đến thị trường bất động sản lần này sẽ tạo ra cơ chế công khai, minh bạch cho thị trường. 

Khi các luật được đồng bộ với nhau, các dự án sẽ được tiến hành nhanh hơn, bệnh sợ trách nhiệm của cán bộ liên quan cũng giảm đi, các quyết định cho thuê đất, giao đất sẽ sớm hơn, từ đó tạo ra thêm nhiều nguồn cung. 

"Khi nguồn cung dồi dào, câu chuyện đẩy giá vô tội vạ sẽ không còn, những méo mó đang tồn đọng của thị trường bất động sản hiện nay cũng sẽ giảm bớt", ông Đỉnh nhấn mạnh.

Về phía doanh nghiệp, bà Đỗ Thị Thúy Hằng, Tổng giám đốc Công ty CP Dịch vụ và địa ốc Kiến Hưng cũng cho rằng, cùng với Luật Đất đai sửa đổi được khai thông, thị trường bất động sản sẽ khởi sắc trở lại. 

Giai đoạn từ nửa cuối năm 2023 đến đầu năm 2024 là thời kỳ của tiền rẻ, lãi suất thấp. Cùng với đó, hành lang pháp lý đầy đủ hơn từ phía các luật được ban hành sẽ là yếu tố thúc đẩy các nhà đầu tư quay trở lại thị trường. 

Thị trường bất động sản thời gian tới sẽ phát triển một cách minh bạch hơn, bền vững hơn.