Chung cư đã qua sử dụng hết sốt

Sức cầu chững lại

Sau thời gian dài tăng trưởng mạnh mẽ về nguồn cầu và giá bán, thị trường chung cư Hà Nội đang cho thấy những dấu hiệu giảm nhiệt.

Từ tháng 4/2024, mức độ quan tâm của người mua nhà đối với thị trường chung cư Hà Nội đã giảm đáng kể, với mức giảm lên tới 23% so với tháng trước đó như PropertyGuru Việt Nam vừa công bố. 

Đà tăng giá liên tiếp của chung cư đã xuất hiện từ hai, ba năm gần đây, đặc biệt là sự tăng giá mạnh mẽ từ thời điểm cuối năm 2023 đã hình thành mặt bằng giá mới cho thị trường này. 

Cùng với sự tăng giá, nguồn cầu của người dân cũng tăng mạnh. Lượng tìm mua chung cư tại thành phố này đã tăng đáng kể từ quý II năm ngoái và đạt đỉnh vào tháng 8/2023. 

Sau đó, lượng người bán ra lớn khiến lực cầu giảm dần. Từ tháng 12, lượt tìm kiếm chung cư tăng trở lại, đến tháng 3/2024 đã tiệm cận đỉnh của tháng tám năm 2023. Tuy nhiên, nhu cầu mua chung cư đã quay đầu đi xuống từ đầu tháng 4 đến nay.

Nhìn chung trên cả nước, thị trường chung cư trong tháng 4 cũng có sự giảm sút về mức độ quan tâm. Lượng tìm kiếm căn hộ trên toàn thị trường giảm 13% so với tháng trước, lượng tin đăng bán cũng giảm nhẹ 3%.

Một số dự án chung cư được tìm kiếm nhiều nhất Hà Nội trong bốn tháng đầu năm là Vinhomes Ocean Park Gia Lâm, Vinhomes Smart City, Vinhomes Green Bay Mễ Trì, khu đô thị Thanh Hà Mường Thanh, khu đô thị mới Xa La, khu đô thị Việt Hưng, khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính.

Ngoài ra còn có khu đô thị Geleximco - Lê Trọng Tấn, khu đô thị mới Văn Phú và khu đô thị mới Linh Đàm. Phần lớn các dự án này có mức giá tương đối mềm, với nguồn cung sơ cấp lớn và tập trung ở khu vực phía Tây.

Còn ở TP. HCM, người tìm kiếm chung cư quan tâm nhiều nhất đến các dự án lớn, thuộc khu vực dân cư đông đúc như Vinhomes Grand Park, Vinhomes Central Park, Celadon City, Mizuki Park, Masteri Thảo Điền, Sunrise City, Eco Green Sài Gòn, CityLand Park Hills. 

Trong khi nhu cầu mua chung cư đã qua sử dụng có dấu hiệu đi xuống, ông Đặng Trường Giang, Giám đốc Kinh doanh Mai Việt Land cho biết các chung cư mở bán mới vẫn nhận được sự quan tâm rất lớn của khách hàng, chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

Dựa vào tình hình của thị trường và hoạt động bán hàng tại phân khúc chung cư của Mai Việt Land, ông Giang nhận định, chung cư vẫn là sản phẩm nóng của thị trường thời điểm hiện tại.

Đơn cử như trong tháng 4 vừa qua, dự án Lumi Hà Nội mở bán đã thu hút sự tham dự có 5.000 khách hàng và giao dịch thành công hơn 90% giỏ hàng ngay tại sự kiện.

Ngay sau đó, trong tháng 5, tại phía Tây, MIK Group đã ra mắt dự án The Sola Park trong khu đô thị Imperia Smart City và thu hút 2.000 khách hàng đặt chỗ.

Cùng khu vực, tòa TC3 The Canopy Vinhomes Smart City mới đây cũng đã ra hàng và bán hết 75% giỏ hàng chỉ sau 24 giờ.

Ông Giang cho rằng, số lượng khách hàng đặt chỗ lớn và vẫn đang tăng cho thấy sức hút cũng như nhu cầu mua chung cư của người dân đang rất cao.

Nguyên nhân là do tốc độ tăng dân số của Hà Nội rất lớn. Mỗi năm dân số Thủ đô tăng trung bình khoảng 150.000 người, trong khi đó, nguồn cung chung cư ba năm trở lại đây không năm nào vượt qua 10.000 căn hộ.

Nguồn hàng chung cư vẫn đang rất khan hiếm, cung không đủ cầu. Do đó, chung cư sẽ tiếp tục là sản phẩm hấp dẫn với người dẫn và các nhà đầu tư bất động sản, ông Giang nhận định.

Giá chung cư khó giảm

Nhu cầu thực lớn cũng chính là yếu tố khiến mặc dù lượng quan tâm giảm nhưng giá rao bán chung cư Hà Nội không có dấu hiệu đi xuống. Thậm chí, giá bán vẫn tăng tại một số khu vực, dự án và phân khúc.

Đơn cử, phân khúc chung cư bình dân, giá dưới 30 triệu đồng/m2 đã tăng giá 12% so với tháng trước. Căn hộ trung cấp, từ 30 - 50 triệu đồng/m2 cũng tăng 5%. Chung cư cao cấp trên 50 triệu đồng/m2 tăng 3%.

Trước tình hình hiện tại, nhiều người mua và nhà đầu tư băn khoăn có nên xuống tiền mua căn hộ chung cư. 

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam cho rằng, người tiêu dùng nên xác định rõ mục đích của mình. Nếu mua để ở, người mua nhà có thể giao dịch khi tài chính cho phép để đáp ứng ngay các nhu cầu thiết thực về an cư lạc nghiệp. 

“Chờ đợi chung cư giảm giá mạnh là một điều rất khó, vì nguồn cung chưa thể cải thiện nhanh chóng, sắp tới khi Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực, số lượng chủ đầu tư đáp ứng được yêu cầu để triển khai dự án sẽ còn giảm. Trong khi đó, nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn luôn hiện hữu, đặc biệt là ở các đô thị lớn”, ông Quốc Anh chia sẻ.

Tuy nhiên, trong trường hợp mua để đầu tư, người mua nên cân nhắc kỹ lưỡng. Nếu đầu tư trong ngắn hạn thì chưa nên xuống tiền vội vì giá và mức độ quan tâm chung cư giai đoạn này chưa ổn định, khi cần thanh khoản nhanh, nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn.

Còn nếu đầu tư trong dài hạn và đầu tư với mục đích cho thuê lấy dòng tiền thì chung cư vẫn là một loại hình có thể cân nhắc. 

Lý do là vì tăng trưởng lợi nhuận đầu tư chung cư, bao gồm tốc độ tăng giá cộng lợi suất cho thuê, trong giai đoạn 2015 – 2023 đạt đến 97%, đứng đầu so với các loại hình đầu tư khác như chứng khoán, vàng, gửi tiết kiệm, ngoại tệ. 

Nhiều dự án chung cư đã tăng giá mạnh trong đầu năm nay như chung cư M3 - M4 Nguyễn Chí Thanh, Sunshine Golden River, Hateco Hoàng Mai, New Horizon City - 87 Lĩnh Nam, khu đô thị mới Dương Nội. Các dự án này có mặt bằng giá trong tháng tư cao hơn từ 30% – 39% so với tháng 1/2024.

Ở TP. HCMh, một số dự án còn tăng giá rao bán trên 45% như chung cư Q2 Thảo Điền hay căn hộ Khang Gia Gò Vấp.

Vị chuyên gia này cho rằng rất khó để dò đáy hay đỉnh giá của chung cư. Do đó, người mua và nhà đầu tư nên xác định rõ nhu cầu, theo dõi tình hình thị trường và đưa ra quyết định khi nhu cầu của mình được đáp ứng. 

Bên cạnh giá, khách hàng cần nghiên cứu kỹ nhiều yếu tố quan trọng khác như uy tín chủ đầu tư, vị trí và tiện ích để phục vụ tốt cuộc sống của mình hoặc đảm bảo thanh khoản, cho thuê hiệu quả.