Diễn biến pháp lý mới các dự án của Novaland tại Đồng Nai

Báo cáo Thủ tướng Chính phủ mới đây của tỉnh Đồng Nai cho biết, tỉnh đã lập hồ sơ điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung của TP Biên Hòa, cập nhật đầy đủ hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500 các dự án đã phê duyệt giai đoạn trước tháng 7/2014 – thời điểm phê duyệt điều chỉnh tổng thể quy hoạch chung TP Biên Hòa.

Hồ sơ này đã tổ chức lấy ý kiến cộng đồng dân cư, đã thông qua Ban thường vụ Thành ủy và HĐND thành phố Biên Hòa. Việc này đã giải quyết được những vướng mắc của việc chưa đồng bộ cấp độ quy hoạch.

Tuy nhiên, sau khi tiếp cận phương án điều chỉnh cục bộ quy hoạch đang hoàn thiện, Tập đoàn Novaland và Tập đoàn Nam Long đã có các kiến nghị cho rằng, phương án điều chỉnh quy hoạch chung TP Biên Hòa đang thực hiện không giải quyết được những khó khăn vướng mắc của doanh nghiệp. Do chỉ mới cập nhật đúng theo những quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt trước đây.

Hai tập đoàn kiến nghị tỉnh Đồng Nai nghiên cứu, đồng bộ các quy hoạch chi tiết 1/500 dự kiến điều chỉnh của doanh nghiệp (trong hồ sơ điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung thành phố Biên Hòa đang thực hiện) để phương án điều chỉnh quy hoạch chung phải thuận lợi và không ảnh hưởng đến việc xem xét phê duyệt các phương án 1/500 mà các doanh nghiệp kiến nghị sẽ điều chỉnh tiếp theo.

UBND tỉnh Đồng Nai cho biết kiến nghị này của các doanh nghiệp dẫn đến nhiều thay đổi so với quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt. Cụ thể làm tăng quy mô dân số, thay đổi loại hình nhà ở mật độ thấp sang khu ở mật độ cao, thay đổi vị trí các công trình công cộng...

Do đó, UBND tỉnh Đồng Nai báo cáo Thủ tướng và Bộ Xây dựng có ý kiến về nội dung này để địa phương nghiên cứu thực hiện.

Bên cạnh đó, UBND tỉnh Đồng Nai xin ý kiến Thủ tướng chính phủ về hướng xử lý các khu vực, công trình vi phạm trật tự xây dựng mà vẫn đảm bảo mục tiêu “giải cứu đô thị” đúng theo quy định pháp luật.

Báo cáo cho biết thực tế phân khu C4 - thuộc quy hoạch chung thành phố Biên Hòa, có trường hợp vi phạm trật tự xây dựng (không có giấy phép xây dựng và xây dựng sai quy hoạch được duyệt). Tổng diện tích vi phạm chiếm tỷ lệ khoảng 4,28% diện tích đất được giao  và 1,14% so với tổng thể quy hoạch phân khu C4 (xảy ra tại 15 dự án).

Theo quy định thì các trường hợp này buộc phải tháo dỡ công trình vi phạm. Tuy nhiên, các công trình vi phạm phần lớn là chủ đầu tư tự ý điều chỉnh chức năng sử dụng đất như: Điều chỉnh cơ cấu sản phẩm trong đất ở cao tầng, tự cân đối lại quỹ đất phát triển khu cao tầng thành nhà thấp tầng, hoán đổi vị trí công viên, đất ở thấp tầng sang đất thương mại dịch vụ, bố trí lại hệ thống giao thông… Các chủ đầu tư kiến nghị giữ lại các công trình xây dựng sai quy hoạch và xin điều chỉnh lại quy hoạch cho phù hợp.

Cơ quan chức năng nhận định việc tháp dỡ công trình vi phạm sẽ khó có thể lường trước được những ảnh hưởng tiêu cực ở mức độ vĩ mô đến kinh tế xã hội, an ninh trật tự, phát sinh điểm nóng...đặc biệt trong bối cảnh cấp bách của việc giải cứu đô thị và tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Nếu cho phép tồn tại công trình và điều chỉnh quy hoạch tại các vị trí này theo đề nghị của doanh nghiệp là chưa đảm bảo theo quy định của pháp luật và vượt ngoài thẩm quyền của tỉnh Đồng Nai. 

UBND tỉnh kiến nghị Thủ tướng có ý kiến về thực hiện công điện 469 trong trường hợp này, cụ thể là nội dung “không hợp thức hóa các sai phạm dẫn đến tham nhũng, tiêu cực” để địa phương thực hiện mục tiêu “giải cứu đô thị” công khai, minh bạch, đúng tinh thần chỉ đạo của Thủ tướng chính phủ và không vi phạm pháp luật.

Được biết, phân khu C4 có diện tích khoảng 1,5 ngàn ha, bao gồm hai khu vực là toàn bộ xã Long Hưng và một phần phía Tây Nam của phường Tam Phước - cù lao Phước Hưng. 

Trên khu vực này, các nhà đầu tư đã triển khai các dự án khu dân cư, khu đô thị như: dự án khu dân cư Long Hưng; Khu đô thị Đồng Nai Waterfront; Khu đô thị Aquacity; Khu đô thị dịch vụ thương mại cao cấp cù lao Phước Hưng…

Đồ án điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Biên Hòa được UBND tỉnh phê duyệt điều chỉnh tổng thể vào tháng 7/2014; quy hoạch phân khu C4 được phê duyệt vào tháng 9/2016. 

Tuy nhiên, tại các thời điểm phê duyệt quy hoạch chung và quy hoạch phân khu đã chưa cập nhật đầy đủ các hồ sơ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của các dự án được phê duyệt trước đó.

Do có sự khác biệt giữa các quy hoạch khiến cho các dự án khu dân cư, khu đô thị trong đó có các dự án của Novaland tại xã Long Hưng và phường Tam Phước đang phải tạm dừng triển khai xây dựng và kinh doanh.

Thời gian qua, các cơ quan chức năng tỉnh Đồng Nai đã khẩn trương tìm phương án tháo gỡ khó khăn cho các dự án tại phân khu, đảm bảo tuân thủ đúng các quy định của pháp luật.

Nhiều phân khu tại các dự án của Novaland đã hoàn tất thủ tục pháp lý và được cấp phép đủ điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Mới đây nhất, 752 căn nhà tại dự án Aqua City và 275 được xác nhận đủ điều kiện bán nhà.

Hôm 14/11, UBND tỉnh Đồng Nai cũng ban hành quyết định giao đất hai phân khu của khu đô thị thương mại dịch vụ cao cấp Cù lao Phước Hưng cho Novaland và công ty thành viên để tiếp tục đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Quyết định này là một bước thủ tục rất quan trọng để chủ đầu tư tiếp tục triển khai dự án.