Doanh nghiệp bất động sản đang gặp 7 thách thức lớn

Đó là một trong những thông tin đáng chú ý trong kết quả Khảo sát về nguồn nhân lực cấp quản lý ngành bất động sản Việt Nam do TheLEADER kết hợp với Economica Vietnam thực hiện được công bố tại Diễn đàn Bất động sản du lịch 2019 tổ chức tại TP. HCM đầu tháng 4 vừa qua. 

Qua kết quả khảo sát, một bức tranh khá toàn diện về xu hướng, triển vọng phát triển của thị trường bất động sản cũng như những thách thức về nguồn nhân lực của các doanh nghiệp đã được phác hoạ.

Tiềm năng lớn từ bất động sản du lịch

Kết quả khảo sát về nguồn nhân lực cấp quản lý ngành bất động sản Việt Nam cho thấy, thị trường bất động sản tiếp tục ghi nhận những tăng trưởng ấn tượng.

Theo đó, trong bốn lĩnh vực đầu tư kinh doanh chính, nhà ở được đánh giá là lĩnh vực mang lại hiệu quả kinh doanh tốt nhất cho các doanh nghiệp bất động sản. Có tới 75,9% các doanh nghiệp tham gia khảo sát ghi nhận nhà ở mang lại hiệu quả kinh doanh cao nhất.

Tiếp theo đó là bất động sản du lịch với 17,5% ý kiến cho rằng đây là lĩnh vực mang lại hiệu quả kinh doanh tốt. Điều này được lý giải do sự tăng trưởng mạnh mẽ của ngành du lịch Việt Nam những năm gần đây với tốc độ tăng trưởng 30 - 40%/năm. 

Những yếu tố quan trọng này đã tác động mạnh mẽ đến lĩnh vực bất động sản và đặc biệt là bất động sân du lịch. Các doanh nghiệp bất động sản cũng cho thấy niềm tin của họ vào dấu hiệu khả quan của thị trường này.

Bên cạnh đó, văn phòng thương mại vẫn được cho là lĩnh vực truyền thống của thị trường bất động sản. Theo đánh giá của các doanh nghiệp tham gia khảo sát, 6,9% doanh nghiệp hài lòng và cho rằng hiệu quả kinh doanh chính của mình đến từ nguồn thu văn phòng và thương mại.

Về kế hoạch mở rộng kinh doanh của các doanh nghiệp trong thời gian tới, kết quả khảo sát về nguồn nhân lực cấp quản lý ngành bất động sản Việt Nam cho thấy, thị trường bất động sản tiếp tục ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực, triển vọng kinh doanh của doanh nghiệp trong ba năm tới là rất lớn. 

Trung bình, cứ 10 doanh nghiệp bất động sản thì có đến bảy doanh nghiệp có sự chuẩn bị cho việc mở rộng quy mô kinh doanh ngắn hạn trong năm 2019 và tám doanh nghiệp mong muốn mở rộng kinh doanh trong trung hạn, từ năm 2019 - 2021. 

Đi sâu phân tích từng lĩnh vực cũng ghi nhận những đánh giá lạc quan tương ứng. Theo đó, nhà ở là lĩnh vực có tính ổn định tương đối khi gần một nửa các doanh nghiệp cho rằng họ vẫn tiếp tục kinh doanh bình thường lĩnh vực này. Đây cũng là lĩnh vực được nhiều doanh nghiệp tham gia khảo sát đánh giá cao về khả năng mang lại hiệu quả. 52,9% doanh nghiệp còn lại có ý định mở rộng hoặc đầu tư thêm, phát triển mới vào lĩnh vực này.

Không chỉ lĩnh vực nhà ở, các lĩnh vực khác cũng đang cho thấy triển vọng khá tích cực. Kết quả khảo sát cho thấy có đến 36,4% doanh nghiệp có ý định đầu tư mới vào lĩnh vực du lịch, nghỉ dưỡng và 45,5% mong muốn mở rộng kinh doanh trong lĩnh vực này. 

Trong bối cảnh lượng du khách tăng cao, số cơ sở lưu trú chưa đảm bảo là thì đây là cơ hội tốt cho các doanh nghiệp bất động sản trong lĩnh vực du lịch, nghỉ dưỡng.

Với lĩnh vực văn phòng, thương mại, tỷ lệ doanh nghiệp muốn phát triển lĩnh vực mới hoặc mở rộng kinh doanh là 70,3% với 5,9% đầu tư mới và 64,7% mở rộng kinh doanh.

Mặc dù không phải là lĩnh vực chủ chốt mang lại hiệu quả kinh doanh cao nhất cho các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam hiện tại, song bất động sản trong lĩnh vực khu công nghiệp vẫn chiếm được niềm tin của các doanh nghiệp. 36,4% doanh nghiệp muốn đầu tư mới vào lĩnh vực này. Tỷ lệ mở rộng kinh doanh của các doanh nghiệp trong lĩnh vực khu công nghiệp là 27,3% và 9,1% doanh nghiệp cho biết họ vẫn sẽ kinh doanh bình thường.

Khả năng đáp ứng của nguồn nhân lực là khó khăn lớn nhất của các doanh nghiệp

Kết quả khảo sát về nguồn nhân lực cấp quản lý ngành bất động sản Việt Nam cũng chỉ ra bảy thách thức lớn đang hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản. Trong số các doanh nghiệp tham gia khảo sát, 93,75% doanh nghiệp nhận thấy có ít nhất một rủi ro, thách thức trong kinh doanh.

Trong đó, khó khăn lớn nhất của các doanh nghiệp là khả năng đáp ứng của nguồn nhân lực. Kết quả khảo sát cho thấy, thị trường lao động cho ngành bất động sản phát triển dường như chưa đồng bộ, chưa tương thích với thị trường khi có tới 56,67% các doanh nghiệp cho biết họ đang đối diện với thách thức lớn từ nguồn nhân lực.

Qua số liệu các doanh nghiệp cung cấp, đặc điểm chung của nhóm đối tượng nhân sự cấp quản lý là có trình độ cao với tỷ lệ đại học và trên đại học là 87,55%. Mức thu nhập bình quân từ 15 - 30 triệu đồng chiếm tỷ lệ cao. Phân khúc nhân sự cấp quản lý có mức thu nhập bình quân dưới 15 triệu đồng/ người/ tháng chỉ chiếm 20%; 10% còn lại là nhóm nhân sự cấp quản lý nhận mức lương trên 30 triệu đồng/ người/ tháng. Nhìn chung, mức thu nhập quản lý ngành bất động sản ở phân khúc trung bình khi so sánh với các ngành khác.

Đặc biệt, 57,4% doanh nghiệp ít nhất gặp một loại khó khăn trong tuyển dụng nhân sự cấp quản lý. Theo lĩnh vực, nhà ở và văn phòng thương mại và hai lĩnh vực ghi nhận nhiều ý kiến chia sẻ về khó khăn trong tuyển dụng nhân sự cấp quản lý. Tỷ lệ này ở lĩnh vực nhà ở là 73,41% và văn phòng, thương mại là 72,72%, lĩnh vực du lịch và nghỉ dưỡng có tỷ lệ thấp nhất, nhưng vẫn ở mức khá cao 58,82%.

Đáng chú ý, trong 2019, có tới 62,5% doanh nghiệp dự định mở rộng quy mô nhân lực quản lý. Trong trung hạn, tỷ lệ này còn cao hơn với 87,1%. Theo vị trí công việc, nhu cầu nhân lực ở hầu hết các cấp quản lý đều tăng. Tăng cao nhất là quản ký kinh doanh bán hàng (72,4%); quản lý, vận hành, khai thác (68,2%) và quản lý đầu tư (63,6%).

Về thu nhập bình quân dự kiến trả cho nhân sự cấp quản lý vị trí công việc, hiện tại, lương của nhân sự cấp quản lý tại các doanh nghiệp chủ yếu trong khoảng 15 - 30 triệu. Nhiều doanh nghiệp cho biết, họ sẵn sàng trả cao hơn song vẫn không dễ để tuyển dụng. 

Theo kết quả khảo sát từ các doanh nghiệp, nguyên nhân của thực trạng này chủ yếu là do nguồn cung nhân lực có trình độ chuyên môn không đáp ứng được yêu cầu. Có tới 81,25% các doanh nghiệp cho rằng khó khăn của họ khi tuyển dụng là do trình độ chuyên môn của người lao động không đáp ứng được yêu cầu đặt ra; 37,5% doanh nghiệp cho rằng họ phải trả thu nhập quá cao cho người lao động.

Do đó, theo các doanh nghiệp, giải pháp giải pháp đối với nguồn nhân lực hiện nay là cần định danh, định chuẩn các công việc trong ngành bất động sản, xây dựng bộ tiêu chí nghề các công việc. 

Đồng thời, kết quả khảo sát cho thấy cần mở rộng các chuyên ngành đào tạo nhân lực trong bất động sản. Trên dưới 90% các doanh nghiệp cho rằng, cần mở rộng đào tạo nhân lực cho các lĩnh vực nhà ở, bất động sản du lịch và thương mại để nâng cao số lượng và chất lượng nguồn nhân lực.

Rủi ro về vốn, tiếp cận đất đai

Bên cạnh những thách thức về nguồn nhân lực, rủi ro về vốn, thị trường, giá đất, giải phóng mặt bằng cũng đang đặt ra những thách thức lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Theo kết quả khảo sát về nguồn nhân lực cấp quản lý ngành bất động sản Việt Nam, sau khó khăn lớn nhất về nguồn nhân lực là khó khăn về tiếp cận đất đai và giải phóng mặt bằng. 36,67% doanh nghiệp nhận thấy các rủi ro trong khả năng tiếp cận đất đai

Ở vị trí thứ ba là các khó khăn liên quan đến nguồn vốn là lãi suất với 30% các doanh nghiệp gặp khó khăn trong lĩnh vực này.

Theo đó, nguồn vốn cho đầu tư bất động sản chủ yếu từ ngân hàng và phi ngân hàng. Trong khi đó, ở Việt Nam, nguồn vốn cho lĩnh vực này chủ yếu là từ ngân hàng và huy động trong dân theo nhu cầu. 

Từ năm 2016, Chính phủ đã có nhiều biện pháp hạn chế dòng vốn vay cho thị trường địa ốc, hạn chế một phần vốn vay của các doanh nghiệp hiện tại. So với các quốc gia trên thế giới, các định chế phi ngân hàng như quỹ đầu tư, quỹ tín thác dành cho lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam còn thiếu và yếu

Thứ tư là vướng mắc trong các thủ tục và chi phí giải phóng mặt bằng. Trung bình cứ 10 doanh nghiệp thì ba doanh nghiệp gặp khó khăn khi thực hiện các thủ tục và chi phí giải phóng mặt bằng. Sự chậm trễ trong giải phóng mặt bằng để lại nhiều hệ lụy, có thể kể đến như thất thoát vốn, tăng giá thành sản phẩm do kéo dài thời gian thi công, các loại thuế, các khoản dự phòng; mất cơ hội của doanh nghiệp và lâu dài dẫn đến giảm khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp.

Điều 62 Luật Đất đai quy định, Nhà nước là quy định hiện hành về giải phóng mặt bằng. Với các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện giải phóng, sau đó tổ chức đấu giá công khai. Tuy nhiên, trong quá trình thực thi còn nhiều bất cập. Các doanh nghiệp vẫn ghi nhận không ít khó khăn.

Thứ năm là khó khăn của các doanh nghiệp về việc xác định giá đất, thuế đất. Theo kết quả khảo sát từ các doanh nghiệp, việc xác định giá đất gặp nhiều rào cản, do khó định giá được giá trị thực tế. Trong khi đó, các phương pháp xác định giá đất, thuế đất do Nhà nước ban hành còn nhiều bất cập, thiếu văn bản hướng dẫn, chưa thể hiện tốt vai trò hành lang pháp lý cho các doanh nghiệp.

Thứ sáu là các khó khăn liên quan đến tiếp cận thông tin, 6,67% doanh nghiệp cho rằng họ thiếu các thông tin thị trường. Việc dự báo, thông tin trong thị trường bất động sản còn chưa thống nhất, gây khó khăn cho các doanh nghiệp hoạt đọng trong lĩnh vực này.

Bên cạnh đó, thông tin từ cơ sở dữ liệu quốc gia cũng còn hạn chế. Có 16,67% doanh nghiệp khảo sát cho rằng họ gặp khó khăn khi chưa tiếp cận được các thông tin kể trên để lập các kế hoạch, chiến lược đầu tư trong trung hạn và dài hạn. Đây cũng chính là một trong những nguyên nhân khiến thị trường phát triển không ổn định, thiếu thông tin minh bạch.